Olcsó, vagy drága egy ingatlan? Attól függ..

Olcsó, vagy drága egy ingatlan? Attól függ..

Magyarországon nagy a saját tulajdonú ingatlan aránya.
Szinte mindenkit érdekel, hogy mennyit ér az ingatlana, akkor is, ha éppen nincs eladási szándéka, vagy vételi.
Sokszor kérdezik tőlem kíváncsiságból is, hogy mennyit ér az ingatlanuk, ha nincs is eladási szándékuk és ingatlant sem vennének.
Továbbá azt is kérdezik, hogy megy az ingatlanpiac.

Abban az esetben is megkérdeznek sokan, ha ingatlant vásárolnának, vagy eladnának, hogy jó-e a kialkudott vételár, vagy éppen az eladandó ingatlanuk olcsónak, vagy drágának számít.

A túlárazott ingatlanok

Manapság a csapból is az folyik, hogy túlárazottak az ingatlanok és az eladóknak engedni kell az árból, ha el akarják adni a portékájukat.
Amennyiben sürgős az eladás, vagy ingatlan végrehajtás, de bármilyen kényszer értékesítés helyzete áll fent, akkor valószínűleg tényleg csökkentened szükséges az árat, ha túl drágán árulod az ingatlanodat, persze ez a piacodtól és az ingatlantól is függhet, hogy túlárazott-e az ingatlanod, vagy sem.

Nem sürgős a lakás eladás, nem kenyérre kell a pénz

Azonban, ha nem sürgős a lakás eladása és nem kenyérre kell az ingatlan ára, akár el kezdhetsz kísérletezni az ingatlanpiacon, a kivárásra játszani, ami vagy bejön, vagy nem.
Vagy megjön a vevőd, akinek pont a te ingatlanod kell és meg is fizeti, vagy nem jön meg. Persze meg fog jönni előbb utóbb a vevőd – mert azt mondják, hogy nincs eladhatatlan ingatlan, csak túl drága – ha megfelelően széles körben hirdeted az ingatlanodat, csak az a kérdés, hogy mennyit fog érte adni és mikor jön meg.

Az ingatlanpiacon bőven vannak próbálkozók és szerencsevadászok

Azon eladókra értem ezt, akiket nem érdekel, hogy éppen hogyan áll az ingatlanpiac, mik az ingatlanpiaci tendenciák, nem foglalkoznak azzal, hogy drága az ingatlanuk, amit árulnak, mivel nem sürgős az eladás, tehát próbálkoznak, hátha megjön az a vevő, aki megadja az ingatlanért a vágyott árat.

Olcsó, vagy drága egy ingatlan? Attól függ..Kinek olcsó, kinek drága..

Az, hogy olcsó, vagy drága egy ingatlan az mindig viszonylagos.
Mitől függ?

Attól, hogy milyen célból keresel ingatlant, vagy milyen ingatlant árulsz.

Az eladónak mik a motivációi az eladásra, a vevőnek pedig mik a tervei, elképzelései az ingatlannal kapcsolatban, mik a motivációi.

Ezenkívül máshogy néz egy ingatlanra egy olyan személy, aki lakhatásra keres otthont és máshogy, aki befektetésnek keres ingatlant.

Otthonnak, vagy ingatlan befektetésnek, illetve az ingatlannak van e termőképessége és milyen termelőképessége lehet.
Meglátod az ingatlanban a lehetőséget a „te ingatlanodat”, vagy nem érdekel annyira, hogy lázba hozzon, de azért megvennéd, ekkor nyilván nem akarod túlárazva megvenni.

Olcsó, vagy drága egy ingatlan? Az ingatlan eladó szemszögéből

Az eladónak nyilván olcsó, főleg, ha tovább akar lépni, élethelyzetet kell megoldania, mindig benne lehet a bizonytalanság, hogy a következő lakás megvásárlásához elég lesz-e a pénze, jól jár-e.

Valós lehet ez a félelem, mert például találkoztam olyan eladókkal, akik a 2008-as válságot követően, amikor kezdtek felmenni a lakásárak, nagy nehezen eladták a lakásukat, örültek, hogy el tudták adni jó áron, vártak egy kicsit, ami végzetes hibának bizonyult akkoriban, mert vagy nem tudtak az eladási árból lakást venni, vagy ki kellett pótolniuk a vételárat.

Tavaly az egyik lakást, amit eladtam, olyan vevő vette meg például, aki azóta sem tudott lakást venni, amióta 2010-ben eladta a lakását és azóta próbálta magát „összeszedni” anyagilag.

Az eladó lehetőleg minél többért szeretné eladni a lakását, meg különben is nehogy „madárnak” nézzék.
Kétségei lehetnek, hogy tovább emelkednek az ingatlanárak, vagy sem, mikor csökkenek és mennyit.

Olyan eladóval is találkoztam, akinek árultam a lakását, meg is jött a vevő, de az egyik tulajdonos nem volt hajlandó az eladásra, majd évek múlva ez a tulajdonos elhalálozott és végül is két és félszer többért adtuk el az ingatlant 5 évvel később.

Az eladók nem kis részének nem sürgős a lakás eladás, nem kenyérre kell, olyant is hallottam már, hogy nem fogom elajándékozni az ingatlanomat, amikor azt mondtam egy lakás eladónak, hogy jelenleg drágán árulja az ingatlanát..

Nem ismered a ténylegesen megvalósult ingatlan értékesítési árakat

Az is egy hatalmas hátrány, hogy nincs egy egységes ingatlan árlista a megvalósult ingatlan értékesítésekből, amiből tájékozódhatnának az eladók, vagy esetleg a NAV-tól lehet beszerezni, ha jól tudom pontos adatok nélkül.

Amennyiben eladnád a lakásodat, sokszor csak tapogatózol a sötétben és nem tudod, hogyan is állapítsd meg az ingatlanod reális eladási árát..

Így maradnak, csak a lakás hirdetések böngészése és, hogy mit mondanak az ismerősök, a szomszédasszony, hogy mennyiért adták el a lakásukat és az ingatlanközvetítők.

Ezenkívül, mivel Magyarországon kicsi a lakásmobilitás vannak olyan eladók, aki életükben egyszer visznek végig egy ingatlan adásvételt, ezért gyakorlatlanok, nekik érdemes lehet gyakorlattal, tapasztalattal rendelkező ingatlanközvetítőt keresniük.

Tapasztalt, vagy nem tapasztalat ingatlanos árulja az ingatlanomat?

Ebben viszont az a tapasztalatom, hogy nem minden lakás eladót érdekli az hogy mennyire tapasztalt az ingatlanos, hanem az ismerősét választja ki ingatlan képviselőjének, akár olyant, aki 1 hete sem ingatlanozik, előtte meg mondjuk kefekötő is lehetett.
Sokszor kérdezem, hogy jöttél össze vele? Őt ismertem, hangzik a válasz.

Hát, akkor képviselje csak az érdekeidet a legnagyobb vagyontárgyad értékesítésekor gondolom magamban..

Olcsó, vagy drága az ingatlan? Az ingatlan vásárló szemszögéből

Ami nekem semmit nem ér, neked milliókat is érhet egy kis túlzással.

A vevők vételi szempontjai majdnemhogy végtelenek, mivel mindenkinek mást jelent a megfelelő ingatlan, és még azt is belekalkulálják általában, hogy biztosan jó nagyot lehet majd alkudni az eladó lakás árából, tehát egyből túl drágán tekintenek általában a lakás árára.

Az eladók meg sokszor a vevők fejével gondolkodva az általuk már amúgy is túl magas elképzelt ingatlanárra még rápakolnak egy csomó alkut, mert úgyis lesz majd ingatlan alku gondolva.

Az ingatlanvásárlók kétségei, félelmei

A vevőt akadályozzák a félelmei és a kétségei, ebbe beletartozik az is, hogy várjon még, vagy meddig várjon még az ingatlan ár csökkenésre várva, vagy esetleg emelkednek az ingatlanárak és mennyit fognak emelkedni?

Biztosan megkapja-e a lakáshitelt..Erről jut eszembe, ha lakáshitelt vennél fel, keress meg engem, szívesen segítek és lehetőleg még a lakásnézegetés előtt keress meg, hogy tudjad, hogy milyen összegben érdemes lakást keresned!

Hajlandó-e az eladó kivárni, amíg kiutalják a lakástakarékomat, vagy inkább készpénzes vevőt keresne?

Ezenkívül számtalan kétségei lehetnek még a vevőknek, többek között, hogy nem fognak még kiderülni a vásárlást követően rejtett hibák? Talál szakembert, aki vállalja a felújítást és mikor fog találni? Talál-e másik megfelelő lakást, vagy csapjon le azonnal erre a lakásra, de még számtalan vevői gondolatot írhatnék ide..

Meglátod-e az ingatlanban a neked tökéletes ingatlant

Amennyiben otthont keresel, amikor meglátod az ingatlant, akkor úgymond megdobban a szíved és más lakást el sem tudsz képzelni az otthonodnak.
Ekkor számodra, ha egy kicsit drága is, illetve sokat kérnek az ingatlanért, te elképzelhető, hogy akkor is megadod érte a nagyobb árat, mivel neked „kell az ingatlan”.

Ingatlan befektetőként látod meg az álmaid ingatlanát

Úgy gondolod, ha nem is a legolcsóbb, sőt egy kicsit drága is az ingatlan, de te egy felújítás, átalakítást követően még többet ki tudsz hozni belőle, értéket tudsz teremteni, meg lehet, hogy ki is adod hosszútávra, a kiadás mellett meg még számíthatsz szerencsés esetben az ingatlan érték emelkedésre is.

Az ingatlanban meglátod a termelőképességet

Igaz, hogy nem olcsó az ingatlan, de várhatóan, remélhetőleg termelni fog neked az ingatlan a vállalkozásodban.

Nemcsak az eladóknak és a vevőknek, hanem az ingatlan értékesítőknek is nem kis problémát okoz az, hogy olcsó, vagy drága egy ingatlan

Az ingatlanosoknál a munkafolyamatuk során pedig kétféle gyakorlat létezik erre.

Az ingatlanértékesítők kétségei

El tudom adni, vagy sem? Mennyi idő alatt tudom eladni az ingatlant várhatóan?
Túlárazott, vagy sem? Érdemes egyáltalán felvennem, ha túlárazott, vagy „kínlódjon” vele más?

Minden ingatlant felvesz és hirdet az ingatlanos ellenvetés nélkül, akár milyen áron

Számos ingatlan ügynök minden ingatlant felvesz, akár mennyi az ára, akkor is, ha lényegesen túlárazott jelenleg, mert csak enged majd az eladó az ingatlan árából és majd csak lesz rá érdeklődő és a végén vevő.
Ezt azért is megteszik, mert olyan szerződési feltételekben állapodnak meg, hogy nehéz a szerződésükből kilépni.
Ezenkívül sok helyen buksi simogatás jár a behozott ingatlanokért és el is várják a megadott kvóta teljesítését.

Ez a franchise országos ingatlan hálózatoknál általában rendszeres, már csak azért is, mert a franchise átadó gazda profit igényét ki kell elégíteni.

Ezért is láthatjuk összevissza az ingatlan árakat és aztán eladó, vagy vevő legyen a talpán, aki ezen sokszor fals adatok, ingatlanárak alapján be tudja árazni a saját ingatlanát, vagy a vétel tárgyát képező ingatlant normálisan ingatlanközvetítő segítsége nélkül.

Az ingatlanközvetítő, aki csak reálisan árazott ingatlant vesz fel

Ezek az ingatlanközvetítők, csak kevés ingatlannal foglalkoznak és csak reális áron foglalkoznak az ingatlanokkal. Viszont nekik benne van a pakliban, hogy a végén csodálkoznak, ha mégis eladja a tulajdonos az ingatlanát, mert valamiért enged az árból – lehet, hogy nem is kicsit – vagy egyszerűen megjön a nagybetűs VEVŐJE, mint feljebb írtam, de olyan is létezhet, hogy az ingatlan árak emelkedése miatt utoléri saját magát egy idő múlva..

Az érzelmek szerepe a lakás vásárlásban

A legtöbb lakásvételt – most a lakáscélú ingatlan vásárlásról beszélek főként – mint már írtam, az érzelmek mozgatják, valahogy így, hogy „meglátni és megszeretni„
Ezért is nem győzik hangsúlyozni az ingatlanszakértők, hogy milyen fontos szerepe van a jó képeknek az ingatlanhirdetésekben, mert ha ott nem szeret bele a vevő az ingatlanba, akkor lehet, hogy már el sem jut a személyes megnézésig.

Nemcsak a jó képek fontosak, hanem az egész ingatlan hirdetés, ami alapján a vevők figyelmét felkelti az eladó ingatlan, vagy nem.

Amennyiben beleszeret az ingatlanba a vevő és szinte remeg, hogy az övé legyen, akkor könnyen lehet a szemében a drága ingatlan is olcsó, de legalább jól árazott, ezért is mondják azt is az ingatlanszakemberek, hogy a vevő ne ragadtassa el magát lehetőleg ingatlan vásárláskor, ne hagyja eluralkodni magán az érzelmeket.

Ez a tanács nagyjából csak okoskodás, mert valamilyen szinten mindenki befolyása alá kerül a „jónak”, én is vettem már ingatlant és én sem tudom teljesen, 100%-ig kizárni az érzelmeket pedig 1996-óta foglalkozok ingatlanokkal.
Szerintem jó ingatlanközvetítő vagyok és ezért is szeretem ezt a munkát, meg bele is tudom magamat érezni a megbízóim helyzetébe.

Nyilván a profi ingatlan befektetőknek érzelem mentesen és póker arccal kell az ingatlan vásárláshoz, eladókhoz viszonyulniuk, de az főként egy külön világ.

Mivel adott esetben a vevőt az érzelmei mozgatják a vételkor és hajlandó magasabb árat is adni az ingatlanért, ezért is halhatsz jó drágán eladni ingatlanokat, amihez majd önkéntelenül a sajátodat fogod viszonyítani, amikor te is el akarsz adni.

De, hangsúlyozom, nem ez az általános, hogy mindenki, minden ingatlanpiaci környezetben érzelmek által vezéreltem drágán vesz ingatlanokat, ez csak egy rész.
Ezért is már számtalanszor írtam a blog cikkeimben, hogy az egyik ingatlan eladói hiba a lakásár megállapításakor, hogy túlságosan hagyja magát befolyásolni a szomszédasszony és a hallomásai által, hogy ő mennyiért adta el az ingatlanát és ezért lehet, hogy felüláraz.

A szép, újszerű lakások, az ingatlan funkciói és egyéb

Azt figyeltem meg, hogy az újszerű lakásokban nagyobb lehet a beleszeretős faktor, mint a felújítandó lakásokban, bár az sem kizáró ok, mert ott meg a funkciók, környék és még sorolhatnám is fontos lehet és az utóbbiakat lehet, hogy pont egy felújítandó lakásban találod meg.

Összegzés

Amennyiben nem sürgős az eladás, akkor várhatsz, kísérletezhetsz, hogy megjön-e a vevő, de nyilván ez is kockázattal jár, mint az is, ha nem kísérletezel és oda adod az első vevőnek az ingatlanodat.

Amennyiben mégsem jön meg a vevő, aki drágán megveszik a lakásodat, akkor még az sincs kizárva, hogy a végén még kevesebbet kapsz, mint, amennyit az elején egy jó ingatlanérték megállapítással kaphattál volna. Itt olvashatsz erről bővebben a túlárazott ingatlanár lehetséges következményei cimsor alatt..

Vevőként szintén nem feltétlenül veszed meg az első lakást, ami megtetszik, de ez is kockázatos, mert lehet, hogy annyiért és olyant már nem találsz később.

Idővel tőled független tényezők is bejöhetnek közbe, az esetleges ingatlanpiaci változások, infláció, gazdasági ciklikusságok, változások, amik hatnak az ingatlanpiacra, amik rizikó faktorok lehetnek..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon