Ne csak az árat nézd! Amit egy ingatlan adásvételnél a vételáron kívül tisztázni kell
Amikor egyszerre több vevő is szeretné megvenni az ingatlanod, ott áll előtted a döntés: kinek add oda a kulcsot? Az első ösztön szinte mindenkinél ugyanaz – azé legyen, aki a legtöbbet ígéri. Emberi, érthető reakció. Csakhogy ez pontosan az a pont, ahol a legtöbb eladó a legdrágább hibát követi el egész élete legnagyobb pénzügyi tranzakciója során.
30 éve vagyok az ingatlanpiacon, ingatlanforgalmazóként, ezt követően ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként Zalaegerszegen, Nagykanizsán és a Balaton nyugati partján.
Ez alatt annyi ajánlatot, alkut és lezárt ingatlan üzletet láttam, hogy nyugodt szívvel kimondhatom: a szám az ajánlaton csak a kezdet. Ami utána jön, az dönti el, hogy stresszmentesen, időben és biztonságban zárul-e a lakás eladásod, vagy hónapokig húzódó, idegőrlő procedúra lesz belőle.
A legjobb vevő a lakásra nem mindig az, aki a legtöbbet ígéri
Sok eladóban ösztönösen az a gondolat fogalmazódik meg, hogy a legmagasabb ajánlatot kell elfogadni. Ez teljesen logikusnak tűnik – a valóság viszont ennél jóval árnyaltabb. Egy ingatlan vételi ajánlat mögött ugyanis nem csak egy szám áll, hanem egy teljes pénzügyi és emberi háttér, amit érdemes alaposan megvizsgálni, mielőtt igent mondasz.
Négy kérdést rögtön felteszek magamban – és neked is érdemes –, amikor egy ingatlan ajánlatot mérlegelsz:
• Biztosított-e ténylegesen a vevő lakás finanszírozása, vagy még csak reménykedik benne? Volt már bankban, hitelközvetítőnél, vagy csak a neten nézegette a banki ajánlatokat? Van-e pl. a banktól ígérvénye? Hajlandó, akár előzetes banki értékbecslést is kérni az ingatlanra?
• Mennyi idő alatt tudja ténylegesen kifizetni az ingatlan vételárát, tud vállalni pontos határidőket a kifizetésekre, vagy még neki sem tiszt mikor fog pénzhez jutni?
• Hitelből vásárol, vagy készpénzből – és ha hitelből, mekkora az önereje? Csak 10%, vagy 20%, vagy akár több is? Egyes ingatlanpiacokon, akár 40-50% önerőt is kérhet a bank, illetve jóval kevesebb hitelt adhat, mint máshol más ingatlanokra.
• Mekkora kockázatot hordoz magában az egész ingatlan ügylet, a szerződéskötéstől a birtokba adásig és mik a kockázatok? Ilyenkor fogj egy papírt és ceruzát és szépen írd fel az előnyöket és kockázatokat.
Ha több ajánlat is van az ingatlanodra, akkor hasonlítsd őket össze.
Egy elsőre alacsonyabbnak tűnő ingatlan vételi ajánlat sok esetben nagyobb biztonságot, gyorsabb és sokkal kiszámíthatóbb adásvételt jelent, mint egy magas, de bizonytalan lábakon álló vételi szándék. Éppen ezért minden beérkező ajánlatot nemcsak az összeg, hanem a teljes tartalma alapján kell értékelni – ez az, amit egy rutinos ingatlanközvetítő automatikusan megtesz helyetted, egy magánúton értékesítő tulajdonos viszont könnyen lehet, hogy csak utólag, a saját kárán tanul meg.
Az ingatlanár csak egy szelet a tortából – mit kell még tisztázni?
Egy ingatlan adásvételi szerződésben a vételáron kívül rengeteg jogi, pénzügyi és technikai kérdést kell pontosan rögzíteni ahhoz, hogy utólag ne legyen belőle vita. De, egyébként azt javaslom, hogy a feltételeket ne csak az adásvételi szerződéskor tisztázzátok, hanem már szigorúan a vételi ajánlatban, illetve a foglalós szerződésben is és akkor nem lesz olyan, hogy én így ő meg úgy emlékszik a feltételekre. Ezenkívül, ha például adsz pénzt az ingatlanosnak letétet, meg mit tudod én micsodát, többféle elnevezése is lehet, akkor is írjatok le minden feltételt, mert ilyenkor jellemzően lehet, hogy nincsenek beírva a feltételek részletesen..
Hogyan és mikor fizeti ki a lakás vételárát a vevő?
A foglaló mértéke jellemzően a vételár 10 százaléka körül mozog, ennyit szoktak adni általában, de a gyakorlatban max. 20% is adható, van, amikor többet is adhatnak kisebb értékű ingatlan esetén, de azt tudni kell, hogy a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti, ha netán talán bíróságra kerülne az ügy, mert pl. összevesztek..
Ha a vevő visszalép, elveszíti a foglalót, ha az eladó lép vissza, kétszeresen köteles visszafizetni – ezt a szabályt a Polgári Törvénykönyv rögzíti.
A fennmaradó vételárrészletek pontos ütemezését, a fizetési határidőket és a finanszírozás módját (készpénz, banki hitel, lakástakarék, babaváró támogatás, Otthon Start Program) mind írásban kell rögzíteni, banki hitel esetén pedig a bank saját elvárásait – például a tehermentesítés sorrendjét – is bele kell építeni a szerződés szövegébe.
Valóban tiszta jogilag az ingatlan?
Ha az eladó ingatlanán jelzálog, végrehajtási jog vagy haszonélvezeti jog van bejegyezve, ennek törlési folyamatát pontosan ütemezni kell.
Mikor kapja meg a vevő a lakás kulcsot?
A birtokba adás pontos naptári napját mindig írásban kell rögzíteni. Ha az eladó késik a kiköltözéssel, kötbér terhelheti, legalábbis érdemes kötbért kikötni, hogy noszogassa az eladót. Ehhez tartozik a közüzemi mérőórák közös leolvasása és az átírás menete is.
Mi marad a lakásban, és mi megy?
A vételárban benne lévő beépített bútorok, gépek és az eladó által elszállítandó ingóságok köre gyakori vitaforrás – pedig pár mondat a szerződésben, vagy egy fotókkal kiegészített leltár, mindkét felet megvédi.
Ki miért fizet? Ki fizeti az ügyvédet például?
Az ügyvédi munkadíjat a gyakorlatban rendszerint a vevő állja, bár ebben a felek szabadon megállapodhatnak. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése jogszabály szerint az eladó kötelezettsége és költsége, a földhivatali eljárási díjakat szintén tisztázni kell előre.
Mi történik, ha rejtett hiba derül ki?
A szerződésben rögzíteni kell, hogy a vevő megtekintett, ismert állapotban veszi át az ingatlant, és külön fel kell sorolni azokat a hibákat, amikről az eladó előre tájékoztatta. A szerződéskötéskor meglévő, de nem látható hibákért az eladó szavatossággal tartozik.
Hogyan alakulhat ki ingatlan licit helyzet több vevőnél?
Ha egyetlen érdeklődő van az ingatlanra, nincs mit mérlegelni – vele kell a lehető legjobb feltételeket kitárgyalni. De ha egyszerre több komoly jelentkező is van, ott már számít, hogyan kezeled a helyzetet.
A jó árazás és a tudatosan felépített marketingkampány önmagában is elindíthatja azt a folyamatot, amiben a vevők egymásra licitálnak.
Ezt hívjuk angol licitnek: az ingatlant a reális piaci ár közelében hirdetjük meg, ezzel sok érdeklődőt vonzunk be, majd konkrét határidőt szabunk az ajánlattételre. A verseny felpörgeti a vevők döntési hajlandóságát, és sokszor az eredetileg elképzelt ár fölött zárul az üzlet.
Van egy másik módszer is, a holland licit: ha egy ingatlan ára nem reális, és ezt idővel az eladó is felismeri, fokozatosan lejjebb viszi az árat egészen addig, amíg megjelenik az első komoly vevő – vagy egyszerre több is.
Ezt a folyamatot nem érdemes egyedül levezényelni. Egy rutinos ingatlanközvetítő pontosan tudja, mikor, kinek, hogyan kommunikáljon, és hogyan zárja le a folyamatot úgy, hogy ne csak a legmagasabb, hanem a legbiztosabb ajánlat győzzön.
Mennyibe kerülhet, ha egyedül vágsz bele az ingatlan értékesítésbe?
A magánúton történő értékesítés csábító: nincs közvetítői jutalék, szabadon alkudozhatsz. A számok viszont árnyaltabb képet festenek.
Az amerikai ingatlanpiacon, ahol ez a legalaposabban dokumentált jelenség, a National Association of Realtors 2025-ös felmérése szerint a tulajdonos által, közvetítő nélkül eladott ingatlanok mediánára 380 000 dollár volt, míg a közvetítővel eladottaké 435 000 dollár – közel 13 százalékos különbség.
Ez amerikai piaci adat, a magyar viszonyok nem feleltethetők meg neki egy az egyben, az arány mögötti logika viszont nálunk is érvényes: a téves árazás, a szűkebb vevői elérés és a hiányzó tárgyalási rutin pénzbe kerül.
Ugyanez a felmérés azt is mutatja, hogy a magánúton értékesítők aránya történelmi mélyponton van: az amerikai eladók 91 százaléka dolgozik ingatlanközvetítővel.
Magyar ingatlan szakértői tapasztalatok szerint a magánúton történő értékesítés fő kockázata nem is feltétlenül a végső ár, hanem a rosszul becsült kiindulási ár és az elvesző idő: aki nem ismeri alaposan a helyi lakáspiacot, könnyen túlárazza az ingatlanát, vagy éppen alul árazza, és pontosan annyival ad rajta túl olcsóbban, amennyit „megspórolt” a jutalékon.
A vevő oldaláról nézve is van kockázat
Sok vevő maga sem tudja pontosan, milyen ingatlant szeretne, mennyit ér reálisan, és milyen kockázatok bújhatnak meg egy adásvétel mögött. Ez az eladónak is a hátrányára válhat: egy tájékozatlan vevő könnyebben visszalép az utolsó pillanatban, könnyebben esik pánikba egy hitelbírálati bonyodalom miatt.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő hozzájárul ahhoz is, hogy a vevő reális képet kapjon arról, mit vásárol – ez paradox módon az eladónak is jó.
Ingatlan szakértői ellenőrzőlista: mit tisztázz az ingatlan adásvételnél a vételáron kívül?
Az ingatlan adásvételi szerződésben – de már az előzetes írásos megállapodásokban is – a vételáron kívül számos jogi, pénzügyi és technikai feltételt kell pontosan szabályozni, hogy a zárás után ne legyen belőle vita. Figyelem! Nem teljes a lista.
1. Fizetési ütemezés és konstrukció
• Foglaló mértéke: jellemzően a vételár 10%-a, amely szerződésszegés esetén elvész, vagy duplán jár vissza.
• Vételárrészletek: a fennmaradó összeg kifizetésének pontos határidői és feltételei.
• Finanszírozás módja: készpénz, bankhitel, lakástakarék (LTP), babaváró támogatás vagy CSOK, Otthon Start Program.
• Banki feltételek: hitel esetén a bank elvárásai (pl. a tehermentesítés sorrendje) a szerződés szövegezésében.
2. Tehermentesítés és jogi státusz
• Meglévő terhek: az eladó jelenlegi jelzáloghitelének, végrehajtási jogának vagy haszonélvezetének törlési folyamata.
• Törlési engedély: ki, mikor és hogyan kéri ki a banki törlési nyilatkozatokat.
3. Elővásárlási jog fennállása
• Bejegyzett vagy törvényes jog: van-e az ingatlanon önkormányzati, tulajdonostársi, védett területi vagy szerződéses elővásárlási jog.
• Hivatalos felajánlás: megtörtént-e a jogosult felé az ajánlat írásos közlése, és letelt-e a nyilatkozattételi határidő.
4. Birtokba adás és kiköltözés
• Végső határidő: a kulcsátadás és a fizikai birtokbavétel pontos naptári napja.
• Kiköltözési szankciók: kötbér fizetése az eladó részéről, ha késik a kiköltözéssel.
• Közüzemi órák: a mérőórák (víz, gáz, áram) közös leolvasásának és átírásának menete.
• Tiszta állapot: kiürített, kitakarított állapotban, vagy bizonyos bútorokkal történik-e az átadás.
5. Berendezési tárgyak és ingóságok
• Ami marad: a vételárban benne lévő beépített bútorok, gépek (pl. konyhabútor, klíma, lámpatestek).
• Ami elvihető: az eladó által elszállítandó ingóságok köre.
• Leltár: vita esetén érdemes listát és fotómellékletet csatolni a szerződéshez.
6. Költségek megosztása
• Ügyvédi munkadíj: rendszerint a vevő fizeti, de a felek megállapodhatnak másként is.
• Energetikai tanúsítvány: ennek elkészíttetése és költsége törvény szerint az eladót terheli.
• Földhivatali díjak: a tulajdonjog-bejegyzés és a kapcsolódó eljárások díjai.
7. Szavatosság és rejtett hibák
• Megtekintett állapot: annak rögzítése, hogy a vevő megismerte az ingatlan aktuális műszaki állapotát.
• Ismert hibák: az eladó által előre jelzett, és a vételárban már kompenzált hibák listája.
• Szavatosság: az eladó felelőssége a szerződéskötéskor meglévő, de nem látható (rejtett) hibákért.
Van, aki ezt a listát soknak találja egy ingatlan eladásához vagy vételéhez. A tapasztalatom pont az ellenkezőjét mutatja: nem az okoz problémát, ha ezeket előre végigbeszéljük, hanem az, ha valamelyik pont csak a zárás napján, vagy – rosszabb esetben – csak utána derül ki.
Egyébként a felsorolás nem teljes, úgyhogy az ingatlan adás vételt jól át kell gondolnia a feleknek és az ingatlanközvetítőnek is át kell néznie mindent.
Miért van szükséged rutinos ingatlanszakértőre?
Lehet, hogy egy ingatlan adásvétel simán lezajlik minden komolyabb probléma nélkül. De az is lehet, hogy valaki meg akar vezetni – és ha nincs ott melletted egy dörzsölt és rutinos ingatlan szakember, aki ismeri a trükköket, könnyen pórul járhatsz.
30 éve vagyok jelen az ingatlanpiacon, ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként is.
Összegzés
A legmagasabb ajánlat csábító, de önmagában nem árul el semmit a biztonságról. A jó döntéshez ismerni kell a vevő finanszírozását, a szerződés minden apró pontját, és tudni kell, mikor érdemes több vevőt egymással versenyeztetni.
Gyakran ismételt kérdések – Ne csak az árat nézd! Amit egy ingatlan adásvételnél a vételáron kívül tisztázni kell
Mindig a legmagasabb ingatlan ajánlatot kell elfogadni?
Nem. A vételár mellett legalább ennyire számít a finanszírozás biztonsága, a fizetési határidő és az ügylet kockázata.
Milyen feltételeket kell megtárgyalni a vételáron kívül?
A foglaló sorsát, a fizetési ütemezést, a tehermentesítés menetét, a birtokbaadás időpontját, a berendezési tárgyak sorsát, a költségek megosztását és a rejtett hibákért vállalt szavatosságot.
Hogyan lehet elérni, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanomra?
Jó árazással és tudatos marketinggel több komoly érdeklődőt lehet bevonzani, majd angol vagy holland licitet lehet indítani közöttük — ehhez rutinos ingatlanközvetítő szükséges.
Megéri egyedül, ingatlanközvetítő nélkül eladni az ingatlant?
Rövid távon megspórolható a jutalék, hosszabb távon viszont a téves árazás és az elvesző idő gyakran ennél is többe kerül.
Mit véd meg egy tapasztalt ingatlanszakember az eladótól?
A téves árazástól, a bizonytalan finanszírozású vevőkkel elvesztegetett időtől, és a hiányos szerződéses feltételekből fakadó vitáktól.
Források:
Zillow Research: The Impact of Zillow Views, Saves and Shares on the Price and Speed of Home Sales (Zillow Data Analysis).
FSBO Statistics (NAR 2025 Profile) — HomeLight
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
