Tényleg esnek a lakásárak, vagy csak a kínálati árak? Amit a statisztikák elhallgatnak
Röviden: nem omlott össze a lakáspiac 2026 nyarán. Ami valójában történik: a korábban túlárazva meghirdetett ingatlanok tulajdonosai lassan közelítenek a reális piaci árhoz, már akik, mert most is tele van a piac túlárazott és erősen torzító ingatlanárakkal.. A KSH és az MNB adatai szerint néhány százalékos korrekció zajlik csupán – ez messze nem ugyanaz, mint amit a kattintásvadász, clickbaitos cikk címek sugallnak.
A mostani lakáspiac legnehezebb szakasza: amikor sem a régi, sem az új árak nem működnek
Fontos hozzátenni: ez a helyzet még nem dőlt el véglegesen, ezt majd csak utólag, hónapok múlva látjuk igazán tisztán. Most egy átmeneti állapotban vagyunk – és az ilyen átmeneti időszakok szinte mindig a legnehezebbek. Az eladók és a vevők egyaránt valamiféle csodára várnak: a nagy, szemtelen alkuk még nem működnek, de a korábbi, felfelé száguldó árszint már szintén nem tartható. Mindenki csak vár.
Az elmúlt két hétben sorozatban tapasztaltam ugyanazt a mintát az eladóknál: azt az ingatlanközvetítőt választották, aki a legnagyobbat ígérte, a legmagasabb árat mondta be. Az egyik eladó másodszor is elkövette ezt a hibát. Először egy franchise ingatlan hálózat munkatársának adott megbízást, szerintem eleve eladhatatlan áron – egy évig próbálkoztak vele, sikertelenül. Most egy másik közvetítőnek adott megbízást, megint egy szerintem eladhatatlan áron. Kíváncsi leszek, egy év múlva vajon harmadszorra is ugyanezt teszi-e, ha újra nem kel el az ingatlan.
Ez a kínálati ingatlanpiac csapdája. Kereslet-vezérelt piacon egy túlárazott ingatlan előbb-utóbb beérik, mert a kereslet felzárkózik az árhoz. Kínálati piacon viszont ez nem történik meg. Az eladó vár a nagy vevőre, aki drágán, gyorsan lecsap – de az a vevő nem jön. Aztán farag egy kicsit az árból. Megint vár. Megint farag egy keveset. A vevő így sem jön, mert amennyit közben enged az árból, azt az idő és az elmaradt kereslet és infláció szinte azonnal fel is emészti. Ennyire egyszerű a mechanizmus – és pontosan ezért nem érdemes ilyenkor azt az ügynököt választani, aki a legnagyobbat ígéri, hanem azt, aki reális árat mond, még ha az kevésbé hízelgő is…
Miért tűnik úgy, mintha zuhanna a lakáspiac?
Alig telik el hét, hogy ne fusson be egy újabb cikk arról, hogy vége a magyar ingatlanpiacnak, és zuhannak a lakásárak. Engem ez a fajta riasztgatás egyre jobban zavar, mert a legtöbb ilyen írás egyetlen országos számot ragad ki, azt dramatizálja, és közben elfelejti elmondani, mit is takar valójában az a szám.
Az igazság ennél sokkal szürkébb. Ha egy ingatlan ára nem emelkedik, csak stagnál, akkor az inflációhoz képest reálértékben már veszít – de ez pár százalékos csúszás, nem árzuhanás. Igaz, ha ez megy tovább és nem történik valami változás, akkor éves szinten már érezhető lehet..
És a magyar ingatlanpiac amúgy sem egységes: van, ahol tényleg gyengül az árszint, van, ahol stagnál, és van, ahol továbbra is emelkedik. Egyetlen országos átlagból nem lehet mindenre érvényes következtetést levonni.
Itt az ideje, hogy külön válasszuk a tényeket a következtetésektől az ingatlanpiacon!
Ingatlan kínálati ár és tranzakciós ár – nem ugyanaz a kettő
Ennek a cikkemnek is a lényege, és ezt kevesen mondják ki világosan: a lakás hirdetésekben szereplő ár és a ténylegesen kifizetett vételár két különböző dolog.
A Magyar Nemzeti Bank is felhívta erre a figyelmet: félrevezető a lakásárak alakulásáról a hirdetési, azaz kínálati árak alapján ítéletet mondani, mert azok nem az adásvételek során ténylegesen kialakuló árat mutatják, csupán az eladók előzetes elképzelését arról, mennyit szeretnének kapni az ingatlanukért.
Ez a különbség egyáltalán nem elméleti. Példának okáért, ha egy eladó egy 100 millió forintot valóban érő lakást 110 millióért hirdet meg, majd vevő híján fokozatosan 100 millió környékére engedi az árat, majd, ahogy fokozatosan ég ki az ingatlan a piacon, még lejjebb, a statisztika komoly kínálatiár-csökkenést mutat. Csakhogy az az ingatlan soha nem ért 110 milliót – nem az érték csökkent, hanem az eladó árelvárása közeledett a valósághoz, és mint ahogy mondtam, ahogy ég ki a piacon és devalválódik a vevők szemében, egyre lejjebb engedi, araszolgat lefelé és a végén az sincs kizárva, hogy 90 millióért fogja eladni..Nesze neked ingatlan ár statisztika!.
Mit mond valójában a KSH és az MNB 2026 nyarán az ingatlanpiacról?
Nézzük a tényleges, ellenőrizhető számokat, nem a közösségi médiában terjedő félmondatokat és clickbait című cikkeket.
A KSH lakásárindexe szerint 2026 első negyedévében 2,2 százalékkal csökkentek az ingatlanárak az előző negyedévhez képest – ez már nem kínálati, hanem tranzakciós alapú adat, tehát a ténylegesen megkötött adásvételeket tükrözi. A második negyedévben az MNB adatai alapján 1,1 százalékos negyedéves visszaesést mért, ami éves szinten még mindig 12,3 százalékos áremelkedést jelent. Vagyis: lassul a drágulás, de egyelőre nem beszélhetünk tartós, nagy volumenű árcsökkenésről – inkább arról, hogy a 2025 őszén, az Otthon Start Program berobbanásakor tapasztalt extrém tempó normalizálódik.
Az alkupozíció is sokat elárul. Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése szerint a ténylegesen kialkudott vételár és az utolsó hirdetési ár mediánban Budapesten 1,5, vidéken 3,7 százalékkal tért el egymástól 2025 harmadik negyedévében. Ez egy olyan alku, amit egy jól árazott ingatlannál a vevő ki tud harcolni – ez pedig egyáltalán nem drámai mérték, sokkal inkább egy egészséges, kiegyensúlyozott lakáspiac jele.
Nem egységes a magyar ingatlanpiac
A Telex júniusi összesítése remekül mutatja, mennyire kettészakadt az ország: az ország középső és nyugati felében stagnálnak vagy csökkennek az árak – Nyugat-Dunántúlon például 1,7 százalékkal estek havi szinten –, miközben a drágulás súlypontja Kelet-Magyarországra tolódott, ahol egy hónap alatt is 1,5–3,2 százalékos emelkedést mértek.
Ez pontosan azt támasztja alá, amit a napi munkám során magam is tapasztalok: nincs egyetlen „magyar ingatlanpiac”. Van, ahol valóban korrekció zajlik, van, ahol semmi érdemi elmozdulás nincs, és van, ahol a kereslet miatt továbbra is felfelé mennek az árak.
Mit látok a napi munkámban Zala megyében és a Nyugat-Balatonon?
Én elsősorban Zala megyében és a Nyugat-Balaton térségében – Keszthelyen, Hévízen, Gyenesdiáson, Vonyarcvashegyen, Balatongyörökön és a környező településeken – dolgozom, 30 éve vagyok az ingatlanpiacon. A friss lakáspiaci adatok szerint a Zala megyei balatoni térség átlagos négyzetméterára jelenleg 900 ezer forint körül alakul, ami jóval alacsonyabb, mint például a Siófoki, balatonfüredi, Tihanyi ingatlanpiacé. Ez a különbség önmagában is jól mutatja, mennyire félrevezető egyetlen országos átlaggal dolgozni: a mi térségünk teljesen más árszinten és más dinamikával mozog, mint más piacok.
A reálisan árazott ingatlanoknál nálam jelenleg nem látok érdemi árszint-csökkenést a fél évvel ezelőtti állapothoz képest. Amit viszont annál inkább látok, az egy káros fordított tendencia: sok eladó egymásra licitál a hirdetési árban, próbálkoznak a legmagasabb vételárat elérni és azt hiszik, hogy ez az úton az egyre magasabb hirdetési árakkal van kikövezve, miközben a valóságban – tehát nem a hirdetett, hanem a ténylegesen kialkudott áron – ezek az ingatlanok sokszor jóval alacsonyabb összegért kelnek csak el. Ez a fajta túlárazási verseny lassítja a lakáspiacot, mert a vevők, akiknek nem sürgős, inkább kivárnak. A jól árazott, szép állapotú ingatlan, ill. Egyáltalán a jó árazott és megfelelően a piacra dobott ingatlan viszont ma is napok, hetek alatt gazdát cserél.
A különbség ma inkább az értékesítés módjában érhető tetten, nem az árszintben. Amikor pörgött a piac, egy átlagos, jól árazott ingatlant gyakran irányáron vagy licit útján vittek el. Ma ugyanarra az ingatlanra a vevő inkább alkuszik, akár 5-10 százalékot is – ez nem a világvége, és semmiképp sem 20-30 százalékos áresés, csak egy kiegyensúlyozottabb helyzet, ahol a vevőnek ismét van választása, az eladónak pedig reálisabban kell árat meghatároznia.
Nem csak nálunk van ez így az ingatlanpiacon
Ez nem magyar sajátosság. Az Egyesült Államokban 2025-ben a tipikus eladó mediánban közel 9 százalékkal, nagyjából 39 ezer dollárral kért többet a hirdetési árban, mint amennyit a vevők ténylegesen hajlandóak voltak fizetni – ez volt a legnagyobb eltérés 2020 óta. Az eladók sokszor a korábbi, magasabb árszinthez ragaszkodnak, miközben a piac már máshol tart. Ez világszerte ugyanaz a jelenség: az eladói árelvárás mindig lassabban alkalmazkodik, mint a tényleges piac.
Mit jelent ez neked, ha most adnál el ingatlant?
Ha eladóként ezt olvasod, a lényeg a következő: nem attól függ, mennyiért fog el kelni az ingatlanod, hogy mit írnak az országos statisztikákról, hanem attól, hogy a te településeden, a te utcádban, a te ingatlanod típusában és állapotában milyen ár a reális – és ezt csakis a friss, ténylegesen létrejött adásvételek mutatják meg, nem a kínálati árak.
Pontosan ezért van értelme annak, hogy valaki, aki egyszerre ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan-értékbecslő és hitelközvetítő is, segítsen eligazodni. Nem elég ismerni a piacot – tudni kell azt is, mennyit ér reálisan egy adott ingatlan a helyi összehasonlító és a megvalósult adatok alapján, és hogyan lehet a vevőt finanszírozás oldaláról is a célegyenesbe vinni. Ez a fajta, egy kézben lévő, háromszoros szaktudás pont azt a fajta bizonytalanságot oszlatja el, amit ezek a félrevezető statisztikai cikkek okoznak.
Ha nem hangzatos jóslatokból, hanem a tényleges, friss lakáspiaci adatokból szeretnéd megtudni, mennyit ér ma az ingatlanod, keress bizalommal.
Gyakori kérdések – Tényleg esnek a lakásárak, vagy csak a kínálati árak? Amit a statisztikák elhallgatnak
Tényleg esnek most a lakásárak Magyarországon?
Nem összeomlásról van szó. A KSH és az MNB adatai szerint 2026 elején néhány százalékos negyedéves korrekció történt a korábbi extrém gyors drágulás után, de éves szinten a lakásárak még mindig két számjegyű mértékben emelkedtek.
Mi a különbség a kínálati ingatlan ár és a tranzakciós ár között?
A kínálati ár az az összeg, amennyiért a tulajdonos meghirdeti az ingatlant. A tranzakciós ár az, amennyiért ténylegesen gazdát cserél. A kettő gyakran jelentősen eltér egymástól, és a piac valós irányát csak a tranzakciós árak mutatják meg megbízhatóan.
Miért csökkenhet a kínálati ár anélkül, hogy az ingatlan valódi értéke csökkenne?
Mert sok eladó eleve túlárazva hirdeti meg az ingatlanát, majd vevő híján fokozatosan enged az árból és a végén még az is benne van a pakliban, hogy mivel kiég az ingatlan a piacon jóval olcsóbban adja el, mint, amennyiért eladhatta volna az elején, ha normális áron kezdi el hirdetni. Ez a statisztikában árcsökkenésként jelenik meg, pedig valójában csak az eladó árelvárása közeledett a reális piaci értékhez.
Egységes a magyar ingatlanpiac?
Nem. Vannak régiók, ahol stagnálnak vagy csökkennek az árak, és vannak, ahol továbbra is emelkednek. Egyetlen országos átlagból nem lehet minden térségre és ingatlantípusra érvényes következtetést levonni.
Érdemes most eladni egy ingatlant?
Ez ingatlanonként és térségenként eltérő. A jól árazott, jó állapotú ingatlanok ma is gyorsan elkelnek, míg a túlárazottak egyre nehezebben. Egy helyi, friss összehasonlító adatokon alapuló értékbecslés sokkal pontosabb választ ad, mint bármilyen országos statisztika.
Honnan tudhatom, mennyit ér reálisan az ingatlanom?
Nem a hirdetési árakból vagy az országos átlagokból, hanem a közelben, hasonló típusú és állapotú ingatlanoknál nemrég ténylegesen létrejött adásvételekből és piaci összehasonlító adatokból, természetesen megfelelő súlyozásokkal. Ehhez érdemes helyi, tapasztalt ingatlan szakembert bevonni.
Források:
1. MNB Lakáspiaci jelentés, 2025. november (tranzakciós ár – hirdetési ár eltérése): https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2025-november
2. Telex – regionális kínálatiár-adatok, 2026 június: https://telex.hu/gazdasag/2026/07/14/ingatlanpiac-ingatlan-arak-junius
3. Redfin – US asking price vs. sale price gap, 2025: https://www.redfin.com/news/home-sale-price-vs-list-price-2025/
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
