Miért az első két hét számít igazán egy ingatlanhirdetésnél?
Amit a nemzetközi piaci kutatások, a hazai adatok és 30 év ingatlanpiaci tapasztalatom egyaránt megerősít
„Előbb megpróbálom magam eladni az ingatlanomat, aztán ha nem megy, hívok egy ingatlanost, ha kell, mert minek fizessek az ingatlanosnak is, ha magam is el tudom adni az ingatlanomat.” Ismerős gondolat, ugye? Szinte minden eladó fejében megfordul ez a lehetőség, mielőtt piacra tenné a lakását vagy a házát.
Van benne logika: miért fizetnél jutalékot, ha esetleg magadtól is sikerülhet az ingatlanértékesítés? Létezik azonban egy kulcstényező, amit ez a gondolatmenet gyakran figyelmen kívül hagy, pedig a legtöbb pénzébe kerülhet az eladónak: az első lakáspiaci megjelenést csak egyszer lehet jól megcsinálni.
Ez nem csupán egy hangzatos szlogen, hanem konkrét adatokon alapuló valóság – amerikai és magyar lakáspiaci kutatások egyaránt ugyanarra a következtetésre jutnak. Nézzük végig, mit jelent ez a gyakorlatban, és mit tehetsz akkor, ha esetleg már túl vagy egy nem teljesen sikerült első próbálkozáson!
Mit mutatnak az adatok: tényleg csak az első hetek számítanak az ingatlanhirdetésnél?
A Zillow – az Egyesült Államok egyik legnagyobb ingatlanportálja – átfogó elemzésben vizsgálta meg, hogy a hirdetés élete elején mért érdeklődés hogyan függ össze a végső eladási árral és a gyorsasággal. Az eredmények magukért beszélnek:
• A tipikus hirdetés 15 nap alatt jut el az előszerződéses/foglalási (pending) állapotig, és a kiinduló ár átlagosan 98%-áért kel el.
• Napi 250 megtekintés felett a hirdetések jellemzően egy héten belül előszerződéses fázisba kerülnek – és ezek 75%-a két héten belül el is kel. Nem kell tehát megijedni, ha már az első napokban befut a komoly vevő!
• Napi 500 megtekintés felett a hirdetések gyakran a kiinduló ár felett találnak gazdára.
Noha ezek amerikai adatok, kiváló viszonyítási pontot adnak arra, amit sok ingatlanközvetítő a saját bőrén tapasztal: a hirdetés sorsa az első 1–2 hétben dől el. Ha ott nem elég erős az érdeklődés, utána lényegesen nehezebb felkelteni a piac figyelmét.
És mi a helyzet a magyar lakáspiacon?
A Duna House adatai alapján a reális piaci áron meghirdetett budapesti lakások átlagosan 44 nap alatt keltek el, és az induló árhoz képest mindössze 2–3%-os engedményt kellett adni. Azoknál a lakásoknál viszont, ahol menet közben kellett árat csökkenteni, az átlagos értékesítési idő 125 napra nőtt, a végső árengedmény pedig elérte a 11%-ot.
Az ingatlanpiaci elemzők szerint egy frissen meghirdetett ingatlan az első hetekben kapja a legnagyobb figyelmet. Ha ez az időszak a túlárazás miatt kihasználatlanul telik el, a hirdetés lassan „beragad”, majd „kiég”. A későbbi árcsökkentések pedig azt az üzenetet hordozhatják a vevők felé, hogy az eladó szorult helyzetben van, ami tovább növeli az alkudozási kedvet.
Az ingatlancom elemzése szerint országosan 84 napról 95 napra nőtt az átlagos értékesítési idő, Budapesten pedig 45-ről 75 napra emelkedett. Ez azt mutatja, hogy jelenleg minden korábbinál nagyobb a tétje az átgondolt kezdésnek.
A „friss hirdetés” hatás – miért fárad el egy ingatlan a vevők szemében?
A gyakorló ingatlanosok jól ismerik a jelenséget: a vevők döntő többsége a friss ingatlan ajánlatokat böngészi. Olyanok a lakásvásárlók, mint a társkeresők. Mindig a friss hús kell nekik, arra vadásznak minden nap…A megfáradt hús már nem kell nekik, vagy csak kemény alkukkal és esetleges kompromisszumokkal.
Amikor egy ingatlan először jelenik meg a piacon, az ingatlanportálok általában értesítést küldenek róla azoknak, akik hasonlót keresnek, illetve a komoly ingatlan keresők szinte minden megtalálható honlapot átböngésznek, valamint a komoly ingatlanosok is jelzik a potenciális vevőknek az új ingatlan érkezését.
Ez az egyetlen pillanat, amikor garantáltan a figyelem középpontjába kerül.
A folytatás azon múlik, mennyire volt reális a kezdőár, és mennyire profi a bemutatás (fotók, leírás, videó stb..). Ha a kezdés elcsúszik, a hirdetés fokozatosan hátrébb sorolódik a találati listákon, kevesebben kattintanak rá, az aktív keresők pedig tovább lépnek és elfelejtik.
A közösségi médiában (például ingatlanos Facebook-csoportokban) is megfigyelhető, hogy a potenciális lakásvásárlók sokszor kifejezetten jelzik: a régóta piacon lévő, „megégett” hirdetések már nem keltik fel az érdeklődésüket, mert azt feltételezik, hogy a hosszas várakozás mögött árazási vagy műszaki probléma áll.
„Az ingatlanos is csak a hirdetéseket nézi” – valóban így lenne?
Gyakori vélekedés a vevők részéről, hasonlóan, mint sok eladótól, hogy kizárják az ingatlanközvetítők megkeresését. Ez azonban a legtöbbször téves feltételezésen alapul és csacsiságnak is tartom ezt a szegmenset kizárni.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő ugyanis nem kizárólag a nyilvánosan elérhető hirdetési adatbázisokból dolgozik. Széles körű kapcsolati tőkével rendelkezik:
• Tud olyan ingatlanokról, amelyek értékesítése még előkészítés alatt áll (off-market lehetőségek).
• Kapcsolatban áll olyan tulajdonosokkal, akik korábban szüneteltették az eladást, vagy átmenetileg bérbe adták az ingatlant, de megfelelő ajánlat esetén nyitottak az értékesítésre.
Saját tapasztalat az ingatlanközvetítői praxisomból a közelmúltból:
Egy jó és figyelmes, piacon állandóan jelenlévő és emberekkel folyamatosan kommunikáló ingatlanosnak mindig lehet olyan információja ingatlanokról, amiket még nem is hirdettek és még most lesz aktuális, vagy rákérdezhet régi olyan ingatlanokra, amiket már régen hirdettek, most pedig nem, mondjuk nem tudták eladni, aztán kiadták.
A múlt évben is volt ilyen eladásom, hogy eladtam az eladómnak a házát, és hónapokig keresgetett saját maga de nem talált lakást, de én felhívtam egy olyan eladót, aki annak idején nem adta el mégsem, mert ő is túl sokat akart érte, de a piac nem fizette meg, hanem kiadta. Éppen akkor előtte ment el a bérlő és ráállt a dologra, eladta az én vevőmnek. Ha a vevő is ezt hirdette volna, hogy ingatlanosok ne keressenek, vagy elzárkózott volna attól, hogy ne segíthessek neki a lakáskeresésben, lehet, hogy albérletben lakna most ő is.
De, mesélhetnék még több hasonló eladásomról, lakáskeresésemről a közelmúltból, amik sikerrel jártak és ezekről az ingatlanokról nem tudtak a vevők.
Ez az egyik legnagyobb különbség egy hirdetést böngésző vevő és egy ingatlanossal dolgozó vevő között: az utóbbinak sokkal szélesebb a keresési tere, mint amit a nyilvános portálok mutatnak.
Mi a teendő, ha úgy érzed, elszaladt az első jó pillanat a lakáspiacon?
Ha hetek vagy hónapok óta hirdeted az ingatlanodat, csökkent az érdeklődők száma, és a hirdetés fásulttá vált, ez nem jelenti azt, hogy az ingatlan eladhatatlan.
Ez csupán azt jelzi, hogy az induló stratégia – az ár, a prezentáció vagy a célzás – korrekcióra szorul. A lakáspiac visszajelzést adott, amiből tanulni lehet. Megfelelő szakmai háttérrel és újragondolt megközelítéssel a folyamat eredményesen helyreállítható és még licit helyzet is összehozható a végére adott esetben.
A második ingatlanpiaci belépő lehetősége
Egy megfáradt, sőt egy kiégett lakáshirdetés is újraéleszthető.
Megfelelő stratégiával – megújult vizuális bemutatással, pontosított célzással és a reális ingatlanpiaci árhoz igazított pozicionálással – az ingatlan ismét felkeltheti a komoly vásárlók figyelmét, de valószínűleg már az elsőkét nem, hanem az utána jövőkét, bár minden lehetséges..és még adott esetben még licit helyzet is kialakulhat.
Miért éri meg már az első lépésnél ingatlanközvetítő szakembert bevonni?
30 éve dolgozom az ingatlanpiacon, és ez idő alatt rengetegszer láttam végig ugyanezt a forgatókönyvet: az eladó előbb egyedül próbálkozik, hónapokat veszít, és a végén mégis alacsonyabb áron adja el az ingatlant, mintha az elejétől kezdve jól felépített stratégiával indult volna.
Ez azért alakul így, mert a helyes árazás nem saját becslés és kitaláció, valamint egyéni vágyak és álmok kérdése, hanem szakmai módszertané. Hivatalos ingatlan értékbecslőként pontosan ezt csinálom: nem érzésre mondok árat, hanem piaci összehasonlító adatok és szakmai módszertan alapján határozom meg, mi az a reális sáv, amivel az első hetek erejét ki lehet használni.
Hitelközvetítőként azt is látom, mennyit tud egy vevő ténylegesen finanszírozni – ez segít elkerülni, hogy hetekig tárgyalj olyasvalakivel, aki végül nem kap hitelt az ingatlanodra.
Elektromos, építőipari szakmai múltam pedig abban segít, hogy egy megtekintésen olyan műszaki kérdésekre is rálátok, amik egy laikus eladónak fel sem tűnnek, de egy vevő szakértője azonnal szóvá tenné.
Gyakran Ismételt Kérdések (GYIK) – Miért az első két hét számít igazán egy ingatlanhirdetésnél?
Mennyi idő alatt kel el egy jól árazott ingatlan?
A hazai adatok alapján a reális áron meghirdetett budapesti lakások átlagosan 44 nap alatt találhatnak vevőre, minimális (2–3%-os) alkukedvezménnyel. Ezzel szemben a kezdetben túlárazott, majd utólag korrigált hirdetéseknél az értékesítési idő átlagosan 125 napra nyúlhat, az árengedmény pedig elérheti a 11%-ot.
Mit tehetek, ha már hónapok óta hirdetem az ingatlanomat eredménytelenül és nem tudom eladni?
Nem érdemes megvárni a teljes fásultságot. Egy megfáradt hirdetés megfelelő stratégiával – árazási korrekcióval, megújult tartalommal és fotókkal – újra elérhetővé tehető az aktív vevők számára.
Miért nem javasolt a felkészületlen egyéni próbálkozás a lakáspiacon?
Az első piaci megjelenés nyújtja a legnagyobb organikus elérést. Ha ez elszalasztásra kerül (pl. hibás árazás vagy hiányos bemutatás miatt), a későbbi érdeklődés megszerzése lényegesen több időt és pénzügyi engedményt igényelhet.
Hogyan határozható meg az ingatlan reális értéke?
A hivatalos értékbecslés a legfrissebb tranzakciós adatokra, a helyi piaci viszonyokra és strukturált szakmai módszertanra támaszkodik, elkerülve a szubjektív árazási hibákat.
Igaz, hogy egy jó ingatlanos olyan vevőt is találhat, aki nincs a nyilvános lakáspiacon?
Igen. Egy aktív ingatlanos gyakran ismer olyan tulajdonosokat, akik korábban próbáltak lakást eladni, nem sikerült nekik, és azóta bérbe adták az ingatlant, vagy csak pihentetik a hirdetést – ők megfelelő ajánlatra újra eladók lehetnek, még mielőtt bármi is megjelenne a nyilvános hirdetési oldalakon.
Felhasznált források
1. Zillow Research: The Impact of Zillow Views, Saves and Shares on the Price and Speed of Home Sales (Zillow Data Analysis).
2. Duna House Elemzés: Budapesti lakáspiaci tranzakciók és értékesítési idők elemzése.
3. ingatlancom Piaci Elemzés: Országos és budapesti átlagos értékesítési időváltozások.
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
