Ingatlanos nélkül is el tudom adni a lakásom? Amit a hirdetés feladása előtt tudnod kell
„Hirdetni én is tudok. Minek bízzak meg ingatlanost, aki úgyis csak felrakja a netre a lakásom hirdetését, amit én is meg tudok csinálni – és azért fizessek neki a nagy semmiért, mert úgysem csinál semmit..”
Ez a gondolat teljesen jogos. Nem blődség, nem naivitás – egyszerűen logikus kérdés attól, aki még sosem adott el ingatlant, és azt látja, hogy a szomszéd is simán feltette a hirdetését egy-két ingatlan hirdető oldalra és el is adta.., vagy nem..
És igaza is van: a lakás hirdetés feltöltése tényleg nem ördöngösség. Fotó, pár mondat, ár, közzététel – ennyi az egész, technikailag. Sokszor látom magánszemélyeket, hogy hosszú, hosszú véget nem érő szövegeket is felraknak, amit előzőleg ingatlanosoktól másoltak át..Ilyenkor első körben mindig azt hiszem a lakáshirdetés láttán, hogy már megint egy magánszemélyként hirdetett ingatlanos.
Csak megjegyzem, hogy mások is azt hiszik ám nagy eséllyel, kedves ingatlan hirdető magánszemély, a komoly vevők is..
Csakhogy itt kezdődik a félreértés. Az ingatlaneladás nem a hirdetésnél kezdődik, és főleg nem ott ér véget.
Mit takar valójában az ingatlanos munkája? Mit csinál az ingatlanközvetítő?
A legtöbb eladó úgy gondolja, az ingatlanos annyit tesz, hogy lefotózza a lakást, és feltölti egy oldalra. Ha tényleg csak ennyi lenne, igazuk lenne abban, hogy erre nem kell fizetni.
Amit a lakáshirdetés feltöltése előtt és után egy tapasztalt szakember csinál, az jellemzően nem látszik kívülről – pont ezért gondolja sok eladó, hogy „semmit se csinál”. Pedig az induló ár meghatározása, a célzott vevőkör kijelölése, szegmentálása, a valódi érdeklődők kiszűrése és a tárgyalás levezetése mind olyan munka, amit egy hirdetés önmagában nem old meg.
Amerikában is ugyanez a kérdés az ingatlanpiacon – és van rá szám!
Nem csak magyar jelenség, hogy az eladók megkérdőjelezik, kell-e ingatlanos. Az Egyesült Államokban ezt a kérdést évtizedek óta mérik is: a NAR (National Association of Realtors) 2025-ös felmérése szerint az önerőből, ingatlanos nélkül eladott (FSBO) ingatlanok mediánára az elmúlt évben 360 000 dollár volt, míg az ingatlanközvetítő közreműködésével eladottaké 425 000 dollár – közel 18 százalékos különbség az ingatlanos által kísért eladások javára.
Ez a különbség természetesen részben abból is fakad, hogy más típusú ingatlanok kelnek el magánúton, mint közvetítővel – de a tendencia évek óta stabil, és a lakáspiac is egyre kevésbé bízik a saját kezűleg végigvitt eladásban: tavaly az amerikai eladók rekordmagas, 91 százaléka dolgozott ingatlanossal, miközben a magánúton eladók aránya 5 százalékra süllyedt – ez a legalacsonyabb érték, amióta a NAR 1981-ben elkezdte mérni.
Egy másik, 2025-ös amerikai felmérés (Clever Real Estate) szerint pedig a magánúton ingatlan eladók 64 százaléka nem érte el a kívánt eladási árat, míg a közvetítővel dolgozóknál ez az arány mindössze 31 százalék volt. Vagyis a saját kezű eladóknak több mint kétszer akkora eséllyel kellett engedniük az árból, mint azoknak, akik ingatlan szakemberrel dolgoztak.
És mi a helyzet idehaza a magyar ingatlanpiacon?
Magyarországon a helyzet fordítottja az amerikai lakáspiacnak. Miközben az USA-ban a piac 91 százaléka ingatlanossal zajlik, itthon az ingatlaneladók jelentős többsége – több mint 70 százaléka – dönt úgy, hogy egyedül próbálja értékesíteni otthonát, és az adásvételeknek kevesebb, mint 30 százaléka zajlik ingatlanközvetítő közreműködésével. (Ez az arány egy ingatlanpiaci szereplő becslése, pontos, országos statisztika erről nem áll rendelkezésre – a szám csak tájékoztató jellegű.)
Ami viszont tényadat: az ingatlancom-on 2024-ben több mint 145 ezer magánszemély hirdetett, szemben a közel 9000 ingatlanközvetítővel – vagyis a hirdetési felületen a magánhirdetők vannak túlnyomó többségben.
Mennyi legyen az induló ingatlan irányár? – az első és legdrágább döntés
Ez az a pont, ahol a legtöbb ingatlan magánhirdető elcsúszik. Két irányba lehet tévedni, és mindkettő pénzbe kerül:
• Túl magasra teszed a lakás irányárát → a hirdetésed hetekig, hónapokig porosodik, a vevők pedig gyanakodni kezdenek: mi lehet a baj vele, ha ilyen sokáig senki sem viszi?
• Túl alacsonyra teszed a lakás irányárát → egyszerűen pénzt hagysz az asztalon, amit soha többé nem kapsz vissza. Ha rájössz majd egész életedben tüske marad benned és bánkódhatsz, mert ezekért a pénzekért nagyon sokat kell dolgozni a meló helyeden..
A reális induló lakásár nem érzés kérdése. Nem az dönti el, hogy a szomszéd mennyiért hirdeti a hasonló lakását – hiszen a hirdetési ár és a tényleges eladási ár között gyakran hatalmas a különbség. A valódi kép csak a ténylegesen megkötött adásvételek áraiból rajzolódik ki, ehhez viszont az átlagos eladónak nincs hozzáférése – ezek az adatok jellemzően csak az ingatlanpiaci szakemberek tapasztalatában és belső adatbázisaiban élnek, illetve a Nav-nál, de aki nem ismeri behatóbban az ingatlanpiacot nem ér vele el semmit olyan kevés adatot adnak egy csomó pénzért, az adatvédelem miatt..
Kinek szól valójában az ingatlanod?
Egy zalaegerszegi, vagy éppen egy nagykanizsai, keszthelyi, hévízi családi ház, vagy lakás más vevőt vonz, mint egy balatoni nyaraló vagy egy belvárosi befektetési célú lakás, vagy egy vasi, vagy egy zalai falusi családi ház. A hirdetés szövege, a hangsúlyok, sőt az is, hogy hol és mikor jelenik meg, mind attól függ, kinek szeretnéd eladni.
Aki csak feltölti a hirdetést, az egy mindenkinek szóló – és épp ezért valójában senkinek sem szóló – általános szöveget ír. Aki tudja, kit keres, az pontosan azokat a mondatokat írja le, amik a megfelelő vevőben megszólalnak.
Amerikában más az ingatlan hirdetés – nem véletlenül
Az amerikai piacon jól látszik, miben más egy ingatlanközvetítő hirdetése, mint egy magánszemélyé. Ott a közvetítők az MLS-nek (Multiple Listing Service) nevezett zárt adatbázisba töltik fel az ingatlanokat, amit csak komoly végzettségekkel rendelkező licencelt szakemberek érnek el, és amely a tényleges, lezárt tranzakciós adatokat is tartalmazza – nem csak a hirdetési árakat. Emellett a közvetítővel eladott ingatlanoknál professzionális fotózás, célzott hirdetéskezelés és szakértői ártárgyalás jár együtt a listázással, míg a magánhirdető ezekhez az eszközökhöz jellemzően nem fér hozzá.
Magyarországon nincs MLS-rendszer, és nyilvános tranzakciós adatbázis sincs az átlagpolgár számára – ez a különbség idehaza még inkább felértékeli azt, ha valaki ismeri a helyi ingatlanpiac tényleges, nem csak hirdetett árait.
A kíváncsiskodók és a lakásturisták kiszűrése
Ez az a pont, amit a legtöbb magánhirdető alábecsül. A hirdetés feladása után megindul a telefonhívások, üzenetek áradata – és jó részük nem is vevő, hanem kíváncsiskodó, alkudozó vagy egyszerűen csak tájékozódó szomszéd, „lakásturista” és stikában az árakra kíváncsi ingatlanos.
Minden egyes felesleges egyeztetés, időpont, telefonhívás időt és energiát visz el – és eközben a valódi vevők türelme is fogy, az eladóké meg pláne. Egy tapasztalt ingatlanközvetítő már az első telefon beszélgetésben ki tudja szűrni nagyjából, ki komoly érdeklődő és ki nem, na persze, ha a valódiságot mondják neki, nem pedig azt, ami jól hangzik…
Szerződés nélkül dolgozó „ingatlanosok” és egyéb buktatók
Van egy jellegzetes eladói hozzáállás: „nem akarok szerződést kötni, hozzon vevőt, majd akkor fizetek.” Ez elsőre logikusnak tűnik – miért kötnél egy ismeretlen valakivel szerződést, minek is írnál alá bármit annak, aki még nem bizonyított?
A gyakorlatban viszont ez sok esetben oda vezet, hogy több, egymással versengő, szerződés nélkül dolgozó „ingatlanos” hirdeti ugyanazt az ingatlant, egymásnak ellentmondó árakon és információkkal – ami zavart kelt a vevőkben, és rontja az ingatlan megítélését.
Egy komoly ingatlan szakember, aki valódi szerződéses felelősséget vállal, ezzel szemben végig tudja vinni a folyamatot, és ki tudja szűrni a kockázatos szereplőket is – beleértve azokat, akik nem valódi vásárlási szándékkal közelítenek egy ingatlanhoz.
A másik nagy kedvencem, amikor egy olyan sok dolgozóval rendelkező ingatlaniroda ügynökével, például egy franchise ingatlan hálózat ügynökével kötsz szerződést, ahol egyből a többiek is elkezdik hirdetni az ingatlanodat és ugyanoda fogsz jutni nagy eséllyel, mintha egyéb külön-külön dolgozó ingatlan ügynököt bíztál volna meg az eladással..
Mit ad hozzá mindehhez 30 év ingatlanpiaci tapasztalat?
Én magam három szakmai területen dolgozom: ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként – ez a hármas képesítés nem véletlen kombináció. Az értékbecslői háttér azt jelenti, hogy nem hasra ütésre mondok ingatlan árat, hanem szakmai módszertan alapján. A hitelközvetítői oldal pedig azt is látom, hogyan értékeli egy bank az adott ingatlant – ami sok esetben eltér attól, amit az eladó gondol róla.
30 év alatt megtanultam, hogy a legtöbb probléma nem az eladás pillanatában, hanem jóval korábban dől el: az ingatlan árazásnál, a célzásnál, vagy éppen egy rosszul megfogalmazott hirdetésszövegnél a rossz, homályos és sötét fotókról még nem is beszélve.
Szóval kell-e ingatlanos a lakásod eladásához?
Ha van időd, energiád és rutinod ahhoz, hogy mindezt átgondold és végigvidd – akkor igen, egyedül is el tudod adni az ingatlanod, az más kérdés hogyan és milyen eredménnyel, mennyi energiával. Ez tény, és nem is titkolom.
De ha azt szeretnéd, hogy ne a próbálkozás hónapjai, a hiábavaló egyeztetések és a végül lealkudott ár, vagy akár egy komoly átverés árán tanuld meg mindezt, hanem valaki, aki 30 éve ezzel foglalkozik, végigvigyen a folyamaton – akkor érdemes beszélni valakivel, aki nem csak felrakja a lakás hirdetést, hanem stratégiát épít mögé.
Ha szeretnéd tudni, hogyan lehet egy egyszerű hirdetésből tudatos értékesítési stratégia, keress bizalommal!
Gyakran ismételt kérdések – Ingatlanos nélkül is el tudom adni a lakásom? Amit a hirdetés feladása előtt tudnod kell
El tudom adni a lakásom ingatlanos nélkül?
Igen, technikailag bárki felteheti a hirdetését. A kérdés inkább az, hogy az induló ártól a szerződéskötésig terjedő teljes folyamatot – árazás, célzás, szűrés, tárgyalás – hatékonyan és a lehető legjobb áron végig tudod-e vinni egyedül. Az amerikai ingatlan piaci adatok szerint a magánúton eladók jelentős többsége alacsonyabb áron és nagyobb engedmények mellett ad túl az ingatlanán, mint az ingatlanossal dolgozók.
Miért fontos az induló ingatlanár?
A túlárazott ingatlan hosszabb ideig áll hirdetve és bizalmatlanságot kelt a vevőkben, míg a túl alacsony ár pénzt veszít az eladó számára. A reális induló ár piaci adatokon alapul, nem becslésen.
Miért érhet kevesebbet a magánúton eladott ingatlan?
Több tényező is közrejátszik: a téves árazás, a szűkebb vevőkör elérése, a kevésbé hatékony tárgyalási pozíció és az, hogy a magánhirdetők ritkábban jutnak hozzá a valós, tényleges tranzakciós árakhoz – csak a hirdetési, irányárakhoz.
Miért ne kössek szerződést, a „hozzon vevőt, majd fizetek” ajánlatot elfogadó ingatlan ügynökkel?
Mert ez gyakran oda vezet, hogy több, egymásnak ellentmondó feltételekkel dolgozó közvetítő hirdeti párhuzamosan ugyanazt az ingatlant, ami rontja a hirdetés hitelességét és megzavarja a vevőket.
Hogyan lehet kiszűrni a nem komoly és a komoly ingatlanra érdeklődőket?
Előzetes egyeztetéssel, célzott hirdetésszöveggel és a megkeresések strukturált kezelésével jelentősen csökkenthető a felesleges időpontok száma.
Mit csinál valójában egy ingatlanközvetítő a hirdetés feladásán túl?
Meghatározza a reális induló árat, célzottan pozicionálja az ingatlant a megfelelő vevőkör felé, kiszűri a nem komoly érdeklődőket, és végigviszi a tárgyalást egészen a szerződéskötésig.
Források:
• NAR — 2025 Profile of Home Buyers and Sellers: nar.realtor/magazine/real-estate-news/fsbos-reach-all-time-low-more-sellers-rely-on-agents
• Clever Real Estate 2025 FSBO felmérés (idézi: homesintriadnc.com): homesintriadnc.com/blog/fsbo-vs-listing-agent-nc-2026…
• Ingatlan.com Tudástár — Az ingatlaneladás folyamata: tudastar.ingatlan.com/tippek/az-ingatlaneladas-folyamata
Ne feledd: Az Ingatlan eladás és ingatlanvásárlás egy nagy döntés, de velem együtt nem kell egyedül meghoznod.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Ingatlanossal vagy nélküle?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
