Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Mitől ér többet egy lakás egy másik lakásnál? – A lakásárak rejtelmei
Biztos te is találkoztál már azzal, hogy két szinte teljesen egyforma lakás között akár milliós különbség is lehet az árban. És persze mindenkinek van véleménye arról, hogy mitől drága, vagy olcsó egy ingatlan. De tényleg tudod, mi határozza meg, hogy mennyit ér a lakásod? Érdekes kérdés, nem igaz?
Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők elmélete, amely gyakran a hedonikus árazási modellekkel és a városi közgazdaságtannal kapcsolódik, azt vizsgálja, hogy az ingatlanok értéke hogyan áll össze a különböző jellemzőik és külső hatások révén, ahelyett hogy pusztán a kereslet és kínálat alapján alakulna ki. E megközelítés szerint a vevők és bérlők nem egy egységes termékért, hanem egy komplex tulajdonságcsomagért fizetnek, amelyek mindegyikének megvan a maga implicit értéke.
Miért nem olyan egyszerű megmondani, mennyit ér egy lakás?
Egy lakás nem tőzsdei részvény, amit naponta adnak-vesznek. Ritkán cserél gazdát, és minden ingatlan egyedi. Nem lehet úgy összehasonlítani őket, mint a tej árát a boltban. Az érték akkor derül ki igazán, amikor valaki hajlandó fizetni érte, alkuszik, licitál és végül is kifizeti – és ez sokszor meglepetést okoz.
A 2025-ös magyar lakáspiacon óriási mozgás van, 2025 első negyedévében már 15,0 százalékkal emelkedtek országosan általánosságban, ami azt jelenti, hogy most különösen fontos érteni, mi is határozza meg egy lakás árát.
A helyzet az, hogy egy lakás árának meghatározása nem olyan egyszerű, mint mondjuk egy csomag tejet venni a boltban. A tejnél ott van az ár a polcon, kész. De egy lakással? Az teljesen más tészta.
Képzeld el: egy lakás tulajdonost lehet évtizedekig nem változtat a lakáson, nem is biztos, hogy gondol rá, hogy mennyit érhet, mivel nem ingatlan befektetésként tekint rá, hanem otthonként. Nem is érdekli, hogy mennyit érhet pont ezért. Csak akkor derül ki igazán, mennyit ér az ingatlan, amikor valaki ajánlatot tesz rá és ki is fizeti a vételárat.
És ez nem olyan, mint a részvényeknél, ahol minden nap látod, mennyit ér – ott az ár folyamatosan változik, mert folyamatosan kereskednek velük. Egy lakásnál viszont nincs ilyen „napi árfolyam”.
Aztán ott van az a kis csavar, hogy minden lakás egyedi. Igen, lehet, hogy két lakás ugyanabban a házban van, ugyanakkora, de az egyikből nyugodt park, a másikból meg zajos főút látszik. Az egyikhez van erkély, a másikhoz nincs. Az egyik lakás mellett trafóház, szemetesek vannak, a másiknál nincsenek és így tovább, lehetne folytatni a példákat a végtelenségig. És máris más az áruk az ingatlanoknak. Itt bukik el sok házi értékbecslő, amikor a szomszéd lakás ára szerint becsli fel a sajátját és nem súlyozza a különbségeket. Az ingatlan értékbecslők és vagyonértékelők például keményen súlyoznak az értékbecslésekben.
Hogyan számolják ki az ingatlan szakértők egy lakás értékét az értékbecslésben?
Nálunk Magyarországon szerencsére elég részletes szabályozás van erre – főleg azért, mert a bankok jelzáloghitelekhez pontosan akarják tudni, mennyit ér egy ingatlan. De azért érdemes tudni, hogy az ingatlan szakemberek, értékbecslők, vagyonértékelők alapvetően három különböző módon tudják megbecsülni egy lakás értékét.
1. A költségalapú értékbecslő módszer – Mennyibe kerülne most felépíteni az ingatlant?
Ez a módszer azt nézi, hogy most, jelenleg mennyibe kerülne pontosan ugyanezt a lakást megépíteni.
Egyszerűen hangzik, de a közgazdászok nem nagyon rajonganak érte. Miért? Mert attól, hogy valamit drága megépíteni, még nem biztos, hogy használható is. Az meg a másik, hogy, ha megépítik egyáltalán nem biztos, sőt biztos, hogy nem annyit ér az egyik helyen, mint másik helyen.
Persze vannak helyzetek, amikor mégis hasznos ez a költségalapú módszer – például különleges, egyedi ingatlanoknál, ahol nincs hozzá hasonló, amihez mérni lehetne. Példaként lehetne mondani a Parlamentet, vagy éppen a Halászbástyát, ha fel kellene értékelni. Hasonló ingatlan nincs a piacon, amivel össze lehetne hasonlítani őket, tehát, csak költségalapú módszerrel lehetne felértékelni, de folytathatnám a sort.
2. A hozamalapú értékbecslés, megközelítés – Mennyit lehet vele keresni? Mennyit hoz?
Ez a módszer úgy tekint a lakásra, mint egy ingatlan befektetésre.
A kérdés az, hogy mennyit hoz a konyhára havonta, évente, ha bérbe adod. Érdekes módon 2024 őszén Budapesten már csak kb. 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli bérleti hozam volt elérhető, ami csökkenést jelent a korábbi évekhez képest, mivel az ingatlanárak száguldanak felfelé a kormányzati támogatásoknak is köszönhetően és ezt a piaci ingatlan bérleti díjak nem tudják követni, így az ingatlan befektetés veszített a népszerűségéből. Ehhez még több minden is hozzájárul, mint pl. az AIRBN szigorítása.
Ha például egy lakás havonta 150-200 ezer forint bérleti díjat hoz, a már nem rossz. Persze itt is figyelembe kell venni a kiadásokat – rezsi, közös költség, esetleges javítások. A lényeg, hogy ez a módszer azt nézi: megéri-e befektetésként az ingatlan, ez a hozamalapú értékbecslés? Ezeket a hozamokat gyakran úgy számolják, hogy kiszámolják az összes hozamot, majd kivonják a költségeket, ezzel megkapják a nettó bevételt és ezt osztják el a tőkésítési rátával, ami az elvárt hozamnak felel meg és megkapják az ingatlan értékét.
3. A Piaci összehasonlító értékbecslés, módszer – Mennyiért adják a hasonló lakásokat?
Ez a leggyakrabban használt módszer lakásoknál, ingatlanoknál és őszintén szólva ez a leglogikusabb is és a legreálisabb.
A lényege egyszerű: megnézik, hogy hasonló lakásokat mennyiért adnak el a környéken.
Persze itt jön a macera: mivel minden lakás egyedi, ezért kiigazításokat kell csinálni. Van lift? Szuper, az plusz. Zajos útra néz? Az meg mínusz. Új a fűtés? Plusz. Rozoga az épület? Mínusz. És így tovább. Plusz és mínusz játéka. A végén kijön egy eredmény és azzal, vagy csökkenteni, vagy növelni kell az ingatlan fajlagos értékét.
Az ingatlan értékbecslők, vagyonértékelők ezeket a különbségeket próbálják számszerűsíteni, és így jutnak el egy reális lakásárig.
A vásárlók körében egyébként a fűtési típus kiemelt szempont, míg ez mellett az energetikai besorolás és az építés éve sokat nyom a latba.
Mi mozgatja ténylegesen a lakásárakat?
Magyarországon elsősorban a kereslet húzza felfelé az árakat és persze az állami támogatások.
Ez így működik: amikor jól megy a gazdaság, az emberek magabiztosabbak, több pénzük van, és inkább vállalkoznak lakásvásárlásra. A nemzetgazdasági foglalkoztatottság szintje továbbra is historikusan magas szinten alakul, a versenyszférában erős bérezési alapfolyamat és a reálbérek folytatódó emelkedése figyelhető meg. Amikor többen akarnak lakást venni, felmennek az árak.
A baj csak az, hogy az építőipar nem tud egyik pillanatról a másikra reagálni. Nem lehet egyik napról a másikra felépíteni ezer új lakást. Ezért amikor megnő a kereslet, az árak szárnyalnak, és csak később, lassan kezd növekedni a kínálat is.
2024-ben alig épült új lakás, legalábbis sokkal kevesebb új ingatlan épült, mint amennyinek kellene épülnie egy év alatt, hogy bizonyos idő alatt meg tudjon újulni a lakás állomány. Az építési engedélyek száma is csökkent, Ez azt jelenti, hogy a kereslet sokkal gyorsabban nő, mint amennyit építenek – és hát tudod, mi történik ilyenkor az ingatlan árakkal. Ezek a problémák húzzák fel a használt ingatlanok árait is.
A lokáció, a lokáció és a lokáció az ingatlanok esetében!
Van egy mondás az ingatlanosok körében: „három dolog számít egy lakás értékénél – a hely a hely és a hely”. És ez tényleg így van! Mind a hazai, mind a nemzetközi kutatások egyértelműen azt mutatják, hogy az elhelyezkedés az elsődleges tényező a lakásárak alakulásában.
Konkrét példák itthonról. Nagyon nem mindegy hol van az ingatlan..
Vegyük például a Balatont. Itt óriási különbségek vannak aszerint, hogy milyen messze vagy a víztől. A part-menti településeken a négyzetméterárak akár kétszer akkorák is lehetnek, mint a tóval nem szomszédos települések lakásárai éppen ezért sokan, kisebb pénzű külföldiek is a Balatontól 10-30 km-re vesznek házakat Logikus, ugye? Ha ki tudsz lépni a lakásodból és 5 perc múlva már a vízben vagy, az nyilván többet ér, mintha előtte még 20 percet kell autóznod, majd vissza.
A közvetlen víz parti ingatlanok árairól ne is beszéljünk, azok más kategóriák.
Ugyanez igaz Hévízre is. Ott is minél közelebb vagy a tóhoz, annál többet ér a lakásod. Ha 20 percet kell gyalogolnod oda-vissza a fürdés előtt és után, az már teljesen más, mint ha 1-2 perc séta az egész. Ezért is olyan népszerűek azok a szállodák, ahol fürdőköpenyben közlekedhetsz, és egy fedett folyosón át már benn vagy a tóban, ki sem kell menni a szállodából, fürdőköpenyben mindent elérsz, fürdés, masszőrt stb..
A lokáción túl – Mi számít még, ami emelheti egy lakás árát?
Az energiahatékonyság egyre fontosabb
Régen senki nem igazán törődött azzal, mennyit fogyaszt egy lakás, hogy szigetelve vannak a falak, vagy sem. De ma? Ma ez meghatározó.
A panelprogram jól mutatja ezt. Ahol külső hőszigetelést kaptak az épületek, kicserélték a nyílászárókat, és egyéb energiatakarékos fejlesztéseket vezettek be, ott a lakások értéke jelentősen nőtt. És nem csak azért, mert szebb lett az épület – hanem mert hónapról hónapra kevesebb a rezsi.
Egy esetleges lakáspiaci válság idején is látszik a különbség: egy felújított panel értéke is csökkenhet, de sokkal kisebb mértékben, mint egy nem felújítotté. Ráadásul a felújított lakást sokkal könnyebb is eladni, mert az emberek számolnak: „Oké, ez drágább, de utána nem megyünk tönkre a rezsitől.” Ingatlan befektetők is nézik, hogy felújított egy társasház, vagy lepusztult. A lepusztultba nem éri meg nekik igazán lakást venni, mert az eladáskor lesznek problémáik, amikor a vevők majd húzzák a szájukat a ház állapotát látva.
Állapot, felújítás, műszaki korszerűsítés
Egy lakás lehet rossz helyen, de ha szuper állapotban van, sokan hajlandóak rá felárat fizetni – feltéve, ha igazolható (bizonyíthatók a költségek, minőségi a munka).
• Energetikai korszerűsítés: hőszigetelés, nyílászárócsere, modern fűtésrendszer – mind befolyásolja a rezsit és vonzóbbá teszi.
• Konyha, fürdő modernizálása – ezek a terek sokat nyomnak a latban. Ezeket nézik meg főleg a vevők, mert itt lehet nagyon sok pénzt elkölteni felújításra.
• Szerkezetileg stabil tető, vízszigetelés, elektromos hálózat – ha ezek rendben vannak, biztonságot ad a vevőnek.
Éppen ezért a panelprogramos épületeknél azok lakásai, amelyek már átmentek felújításon, sokkal kedvezőbb áron adhatók el, mint a lepusztultak. Az én tapasztalatom is az, hogy a felújított lakások ára kisebb mértékben csökken válság idején is – az “rossz állapotú” ingatlan gyorsabban veszít értékéből.
Méret, elosztás, helyiségek
Nem feltétlenül a négyzetméter a meghatározó, hanem lehet, hogy a beosztás:
• Hasznos alapterület (belmagasság, nem használt folyosók)
• Elrendezés: ha van gardrób, külön WC, egybe nyitható nappali + konyha
• Erkély, terasz, loggia
• Abszolút szobaszám, de közlekedők és közlekedési utak aránya is számít
Például egy 60 m²-es lakás, de rossz elrendezéssel, keskeny folyosókkal, rossz ablakokkal, sok vesztes területtel, kevesebbet érhet, mint egy 55 m²-es, de optimálisan elrendezett lakás.
Kilátás, napfény, zajvédettség
Egy ablak, amit reggel besüt a nap – sok embernek aranyat ér. Parkra néző, panorámás kilátás, nem forgalmas útsor – ezek mind nyomnak a latban. Zajos környék, forgalmas út, vasút, vagy zajos építkezés közelében viszont negatívak a tényezők.
Az értékbecslők, vagyonértékelők gyakran korrigálnak ezeken a pontokon. Egy rossz kilátás, egy zajos ablak akár 5–10 % levonást is jelenthet a becsült árhoz képest.
Jogviszonyok, tulajdoni viszonyok, papírok
Hiába minden szép belső, ha valami nincs rendben a tulajdoni lappal, osztatlan közös tulajdon, elővásárlási jog, haszonélvezeti jog, peres ügyek – ezek rendkívül sokat ronthatnak az ingatlan értéken.
Egy korrekt dokumentációval rendelkező lakás, ahol minden engedély, terv, energetikai dokumentum, felújítási számla rendben van, biztonságot ad – és sok vevő hajlandó prémiumot fizetni érte.
Közlekedés és infrastruktúra
A nemzetközi tapasztalatok szerint azok az ingatlanok, amelyek jó tömegközlekedési csomópontok, metró- vagy vasútállomások közelében vannak, jelentősen magasabb árat érnek el. Az emberek hajlandóak többet fizetni azért, hogy ne kelljen két órát ingázniuk naponta.
Ha közel vagy a bevásárlóközpontokhoz, iskolákhoz, orvosi rendelőkhöz – az mind-mind feldobja a lakásod értékét. Kutatások kimutatták, hogy a kertvárosi otthonok, amelyek egy mérföldön belül vannak kiskereskedelmi központoktól, vagy a városi otthonok, amelyek negyed mérföldön belül vannak, 6-8%-os értéknövekedést tapasztalhatnak.
Környezet és biztonság
A környék biztonsága és tisztasága nagy hatással van az ingatlanárakra. A bűnözési statisztikákon túl az emberek által érzékelt biztonság befolyásolja a vásárlókat. Ha olyan környéken van a lakásod, ahol biztonságban érzik magukat az emberek, nyugodtan sétálgatnak este is, az sokat számít.
Munkahelyek viszonya az ingatlanpiachoz
Nem elég, hogy a szolgáltatásokhoz, közlekedési hálózatokhoz közel legyél, hanem a munkahelyekhez való közelséged is fontos és, hogy egyáltalán legyen munkahely. Ugyanis, ha az sincs egy településen, vagy közelében, akkor előreláthatóan x időn belül el fog néptelenedni, vagy el fog öregedni az a település. Aztán a végén lehet, hogy azért járnak a csodájára, hogy pár 10-en laknak még ott..
Munkahelyek: a gazdasági vitalitás és a kereslet motorja
A munkahelyek száma és minősége kulcsfontosságú egy ingatlan értékének meghatározásában, és szorosan összefügg az elhelyezkedés fontosságával, amelyről korábban már szó volt. A virágzó, erős munkaerőpiaccal rendelkező területeken jellemzően magasabbak az ingatlanárak, míg a munkahelyek megszűnése árcsökkenéshez vezethet.
A munkahelyek hatása az ingatlan értékére a következőképpen érvényesül:
Növekvő kereslet: A munkahelyek számának növekedése egy régióban több ember beköltözéséhez vezet, ami megnöveli a lakóingatlanok iránti keresletet. Ez a megnövekedett kereslet felfelé hajtja az ingatlan árakat, különösen a népszerű területeken.
Magasabb jövedelmek: Az új, jobb minőségű munkahelyek (például a technológiai vagy magasan képzett munkavállalókat igénylő szektorokban) magasabb jövedelmeket is jelentenek. A magasabb jövedelmű háztartások megengedhetik maguknak az ingatlanvásárlást, vagy a lakás bérlést, ami szintén emeli a lakáspiaci árakat.
Fogyasztói bizalom és pénzügyi stabilitás: A stabil munkahelyek és az alacsony munkanélküliség növelik a fogyasztók bizalmát a gazdaságban és saját pénzügyi helyzetükben. Ez arra ösztönzi az embereket, hogy hosszú távú pénzügyi kötelezettségeket, például jelzálog hiteleket vállaljanak, ami élénkíti az ingatlanpiacot.
Albérletpiac: A megnövekedett munkalehetőségek az albérletek iránti keresletet is növelik, mivel az újonnan érkezőknek szállásra van szükségük.
Ellentétes hatás: Ugyanakkor az ellenkezője is igaz: egy gyengülő gazdaságban, ahol a munkahelyek száma csökken, a bizalom is meginog. A magas munkanélküliség csökkenti a vásárlóerőt, és növeli a jelzáloghitelek bedőlésének kockázatát. Ez eladhatatlanná, illetve nehezebben eladhatóvá teheti az ingatlanokat, ami lefelé nyomja a lakásárakat.
Demográfiai változások
A népesség összetételének változása, amely új lehetőségeket nyithat az ingatlanpiacon, vagy teljesen lerombolhatja azt.
A 2025 Júliusában megjelent rendelet a helyi Önazonossági törvény is próbálja szabályozni, hogy kik költözhetnek be egy településre, ugyanis nem mindegy a lakók összetétele.
Ha túlzottan lezüllik egy település lakóállománya, akkor a végén nem lehet a régebbi áron ingatlant eladni, szélsőséges esetben egyáltalán nem lehet eladni, vagy nevetségesen olcsón és nem is beköltözőnek, ugyanis lehet, hogy senki nem akar oda költözni, hanem a szomszédnak, vagy a pereputtyának. Ha kulturált, jó jövedelemmel rendelkező lakók költöznek be, illetve azok vannak többségben, az pedig az ellenkezőjét okozhatja a lakáspiacon.
Demográfiai változások hatása az ingatlanpiacra
A népesség összetételének változása tartósan befolyásolja az ingatlanpiacot.
A népesség növekedése, elöregedése: A népesség növekedése növeli a lakóingatlanok iránti keresletet, különösen a városokban. Az elöregedő társadalmakban pedig megnő az akadálymentesített vagy idősek számára kialakított lakások iránti igény.
Generációs preferenciák: A különböző generációknak eltérőek a lakhatási preferenciái. Míg a fiatalabb generációk (például a Z generáció) számára fontosabbak lehetnek a városi, kisebb lakások, addig az idősebb generációk más típusú ingatlanokat keresnek.
Jövedelmi viszonyok: A háztartások jövedelmi szintje és a hitelfelvételi lehetőségek alapvetően befolyásolják, hogy az emberek mekkora összeget tudnak ingatlanra költeni. A jövedelmek növekedése általában növeli az ingatlanárakat, különösen a keresett városi területeken.
Bűnözési ráta
Az alacsony bűnözési mutatókkal rendelkező környékek biztonságosabbnak érződnek, ami vonzóbbá teszi őket a potenciális vásárlók számára, és növeli az ingatlanok értékét.
Szomszédos ingatlanok állapota és a szomszédaid
A rendezett, jól karbantartott szomszédos ingatlanok pozitívan hatnak a környék egészének értékére, míg az elhanyagolt épületek ronthatják a környék megítélését. Ugyanígy a szomszédban lakó emberek is meghatározzák az ingatlanod értékét. A blog cikkeimben például arra buzdítom mindig az ingatlanvásárlókat, hogy ingatlan vásárlás előtt járják körbe az ingatlant, menjenek be a szomszédos utcákba is és jól nézzék meg kik laknak a szomszédos házakban és azoknak milyen az állapotuk és, ami még nagyon fontos, hogy végeznek-e zavaró tevékenységeket.
Környezeti feltételek
A természeti kockázatok, mint például az árvízi veszélyeztetettség, valamint a légszennyezés, zajszennyezés, vagy fényszennyezés, ipari üzemek, Akkumulátor gyárak csökkenthetik az ingatlanod értékét.
És persze a zöldterületek!
A zöldövezet is kiemelt fontosságú a magyar lakásvásárlók számára – és ez nem véletlen. Egy szép parkkal a közelben sokkal kellemesebb az élet, főleg ha gyerekesként oda tudod kivinni a kicsiket játszani. Ha meg a lakásod a parkra néz, vagy éppen a park mellett van, az egyenesen csúcs.
Extra dolgok, amik számítanak az ingatlanoknál
A vásárlók szerint az extrák tekintetében a terasz, vagy erkély, a garázs vagy kocsibeálló, a panoráma és az okosotthon-megoldások is fontosak
Gondolj bele: ha nyáron kint reggelizhetsz az erkélyen, miközben élvezed a kilátást – az tényleg pluszt jelent. Vagy ha nem kell minden télen rohangálnod havat eltakarítani az autóról, mert van garázsod.
A Koronavírus járvány meg egyenesen felértékelte az erkéllyel rendelkező lakásokat és a kis kerttel rendelkező otthonokat.
Az okosotthon-megoldások egyre népszerűbbek
Igen, most még nem számít olyan fontosnak, de ez a szám biztosan növekedni fog. Amikor távolról be tudod kapcsolni a fűtést, vagy okostelefonról nézheted, ki csengetett be – az egyszerűen kényelmes.
Lakáspiaci hangulat, kereslet-kínálat viszony
Végül, de nem utolsósorban: az árakat leginkább az ingatlanpiac határozza meg.
A piac viselkedése – hogy sokan akarják megvenni, kevés eladó van – felfelé hajtja az árakat. És ez olykor túlzásba is mehet, amikor bizonyos területeken a kínálat alig tud lépést tartani a kereslettel.
Az is jellemző, hogy amikor a kamatok nőnek, vagy gazdasági bizonytalanság jön, akkor a kereslet visszább esik, és a prémium jellemzően a “stabil, jó állapotú, jól dokumentált” lakásokon marad.
Véleményem és gyakorlati tanácsaim, ha eladnád az ingatlanod
Mit látok eladói oldalról? Mi az, amit érdemes megtenni, és hol nincsen értelme szenvedni?
1. Lokációban nem tudsz „ráépíteni” – ha rossz helyen van, ne akarj 20 %-os felárat kérni utólag. Az utca, a városrész, a közlekedés adott – inkább abban fókuszálj, amit javíthatsz (pl. állapot, belső elrendezés, dokumentumok).
2. Racionálisan beruházni érdemes – felújítás akkor hasznos, ha várhatóan visszahozza az árát, vagy legalább nem veszítesz rajta az eladáskor. Ne csinálj prémium luxusépítést, ha a környék lakásai nem tudják tolerálni azt az árat.
3. Dokumentáció legyen meg – számlák, engedélyek, energetikai igazolás, tulajdoni lap, közműegyeztetések. Ha minden papír rendben van, az vevőt megnyugtatja, és csökkenti az alkupozíciódat csupasz körülmények között.
4. A valós képet mutasd – ha vannak hiányosságok, korrigáld az árat reálisan, de ne titkold el semmit. A hosszú hirdetési idő gyakran azt jelzi, hogy az ár nincs összhangban a lakáspiaccal – ez nagyban gyengíti az eladó pozícióit.
5. Több ingatlan ár megállapító módszert használsz: ne dőlj be csak egynek – nézd meg az összehasonlító lakások árait, próbáld megnézni kiadhatóságot is.
6. Ha lehet, ingatlan szakértő bevonása – egy korrekt és jó ingatlanközvetítő, vagy és értékbecslő segít abban, hogy ne alul-, de ne is túlbecsüld az ingatlanodat.
Mi a helyzet 2025-ben a magyar lakáspiacon?
Az előrejelzések szerint 2025-ben a lakásárak országosan 14-17 százalékkal is emelkedhetnek. Ez elég durva növekedés, nem? És ennek több oka is van.
Az adókedvezmények, állami támogatások, mint CSOk plusz, Falusi Csok, Munkáshitel, Babaváró és legfőképpen a 3%-os Otthon Start Program stb.., mind növelik az ingatlan keresletet. És pörög a hitelezés rendületlenül
Aggasztó jelek is vannak a magyar ingatlanpiacon
Becslések szerint országosan kb.14,3 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, sőt ez már, akár több is lehet – magyarul a lakások túlértékeltek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan árak gyorsabban nőttek, mint kellene a jövedelmek, bérleti díjak alapján.
Budapesten például 1 millió forint az átlagos ingatlan, míg a legtöbb kerületben 200 ezer forint felett vannak a bérleti díjak, ami tényleg sok.
Mit jelent ez neked, mint potenciális lakásvásárlónak, vagy lakás eladónak?
Ha most gondolkodsz lakásvásárláson, eladáson fontos tudnod, hogy:
1. A lokáció mindennél fontosabb – Ne spórolj ezen! Egy jó helyen lévő kisebb lakás többet ér hosszú távon, mint egy rossz helyen lévő nagyobb.
2. Nézd az energiahatékonyságot – Egy jól szigetelt, energiatakarékos lakás havonta tízezreket spórolhat meg neked.
3. Gondolj hosszú távban – Azokban a városokban és régiókban, ahol nagyobb beruházások valósulnak meg, a lakáspiaci kereslet jobban nőhet. Hol fejlődik a környék? Hol épülnek új irodák, gyárak?
4. Számold ki az összeset – Nem csak a vételár számít. A kutatások szerint a modern felszereltséggel rendelkező, jól elhelyezkedő ingatlanok magasabb bérleti árakat érnek el, míg a régebbi, rosszul karbantartott épületek alacsonyabb bérleti értékkel bírnak.
5. Infrastruktúra, infrastruktúra, infrastruktúra – A tömegközlekedés minősége 60%-ban számít a magyar vásárlóknak, és ez nem véletlen.
Egy lakás értékét rengeteg minden befolyásolja, de ha le kellene szűkíteni a legfontosabbakra:
Hely, hely és hely – Ez az alfa és az omega. Még a legjobb lakás is keveset ér rossz helyen, míg egy átlagos lakás sokat érhet jó helyen.
Energiahatékonyság – Ez ma már nem luxus, hanem szükség.
A rezsiköltségek hónapról hónapra érződnek a pénztárcádban, és közben pedig rezsicsökkentés van. Mi lenne, ha ez sem lenne..
Infrastruktúra és közlekedés – Mennyi időt töltesz naponta utazással? Ez döntő lehet az életminőségedben.
Környezet és hangulat – Biztonságos-e? Vannak zöldterületek? Jó közösség él ott?
Magyarországon az ingatlanok árát elsősorban a befektetési célú ingatlanvásárlás, az élethelyzet változások, továbbá az a vágy, hogy mindenki saját otthonra vágyik mozgatja – és ez egy fontos momentum. Amikor otthont veszel, nem csak egy befektetésről van szó. Ez az a hely, ahol élni fogsz, ahol a gyerekeid felnőnek, ahol emlékeket gyűjtesz.
Ezért bár a lakásárak fontosak, és persze senki sem akar túlfizetni, de azt se feledd: egy otthon értéke sokkal több annál a számnál, ami a szerződésben szerepel. Ez az a hely, ahol az életed zajlik.
2025-ben izgalmas, de kihívásokkal teli időszak van az ingatlanpiacon. A lakáspiac élénkülése elindult és folytatódni fog, ugyanakkor a korábban tíz éven keresztül tapasztalt aranykor nem biztos, hogy vissza tér – tehát okosan kell lépned, jól kell mérlegelned, de lehetőségek vannak.
Ha segítségre van szükséged lakás vásárlásban vagy eladásban, ne habozz szakemberhez fordulni! Mindig készséggel állok rendelkezésedre, hogy megtaláljuk számodra a tökéletes otthont, vagy segítsek eladni a jelenlegi ingatlanodat a legjobb áron és probléma mentesen.
Nincs két egyforma ingatlan
Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.
A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.
Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.
Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.
Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..
Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként
Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..
Kapcsolódó blog cikkeim:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is!
Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel.
Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban
Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként?
Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás
Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés?
Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?
14 ingatlan értékcsökkentő tényező
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
