Vége van, kicsim? Miért más most az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz?
Amit minden eladónak tudnia kell 2026 őszén az irányárakról, a kormányváltásról és a túlárazás csapdájáról
Vége van, kicsim.
Ezt kellene kimondanod magadnak, ha idén szeretnél ingatlant eladni, és még mindig a tavalyi vagy a tavalyelőtti árban gondolkodsz. Nem azért mondom, mert le akarlak beszélni az eladásról. Pont fordítva: azért mondom ki most, kereken, mert 30 éve nézem ezt az ingatlanpiacot, közben hivatalos ingatlan-értékbecslőként, ingatlanközvetítőként és hitelközvetítőként is dolgozom, és pontosan tudom, mi történik azzal, aki ezt nem hallja meg időben.
Ránéz bármelyik ingatlan hirdető portálra, lát tíz hasonló ingatlant, ugyanoda vagy még feljebb árazza a sajátját, mert jobbnak találja a többinél – aztán csodálkozik, hogy hónapok óta nem csörög a telefon.
Egyszóval manapság nagyon fontos lehet, hogy egy jó ingatlan szakember, értékbecslő rá nézzen az eladó ingatlanodra és becsületesen megmondja a jelen ingatlanpiaci árát, amiért nem csak hirdetni fogod, hanem el is tudod adni..
Vége egy korszaknak – és ezt nem én mondom, hanem a lakáspiac
Tizenhat éven át volt egy megbízható reflex a magyar ingatlanpiacon. Ha megtorpant a lakáspiaci kereslet, vagy csak egy kicsit is lassult a drágulás, szinte biztos volt, hogy néhány hónapon belül jön egy új állami mentőöv. CSOK, Falusi CSOK, Babaváró, Otthonteremtési Program, az 5 százalékos lakásáfa be- majd visszavezetése, illetékmentesség, CSOK Plusz, végül az Otthon Start Program. Volt benne jó szándék – szeretett volna a kormány gyermekvállalást és lakásvásárlást is ösztönözni –, de a hatása oda vezetett, hogy aki csak várt egy kicsit, azt mindig megjutalmazta egy újabb hullám, és az árak tovább kúsztak felfelé.
2026. április 12-én ez a korszak politikailag lezárult. A Tisza Párt elsöprő győzelmet aratott, Magyar Péter alakított kormányt, véget vetve a Fidesz–KDNP tizenhat éves kormányzásának. Ez nem vélemény, hanem tény – és attól függetlenül fontos neked eladóként, hogy politikailag hogyan állsz hozzá.
Ami ennél is fontosabb a te szempontodból: az új kormány nyíltan úgy néz ki, hogy más irányt vesz a lakáspolitikában
Nyáron felfüggesztették az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt beruházások státuszát, több korábban kiemelt fejlesztést pedig véglegesen visszavontak – Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter szerint azért, mert a kiemelt projektek jelentős része kormányközeli fejlesztőkhöz került, érdemi kockázatvállalás nélkül.
Maga a 3 százalékos Otthon Start hitel egyelőre megvan, de a feltételek szigorítása bármikor jöhet, bár a politikában ki tudja pontosan, és a hangsúly egyre láthatóbban a bérlakáspiac felé tolódik: elindult a Wekerle Sándor Lakásépítési Program előkészítése, önálló lakáspolitikai államtitkárság is alakul, és uniós forrásokból bérlakás- és kollégiumfejlesztést terveznek – lengyel mintára.
Amíg a Fidesz-kormány elsősorban a tulajdonszerzést támogatta közvetlen, keresletélénkítő eszközökkel, addig a Tisza-kormány láthatóan a bérlés erősítését, illetve a meglévő, elavult ingatlanállomány energetikai korszerűsítését helyezi előtérbe. Ez alapjaiban más logika – és ha eddig arra számítottál, hogy megint jön egy hír, egy új támogatás, ami visszalöki felfelé az ingatlan árakat, jó, ha tudod: erre most kevesebb az esély, mint az elmúlt tizenhat évben bármikor.
Az ingatlanpiaci számok, amik nem hazudnak
Nem kell hinned nekem, elég megnézni az adatokat.
2026 augusztusában országosan 8077 lakóingatlan cserélt gazdát Magyarországon a Duna House becslése szerint – ez az idei év második leggyengébb hónapja, 13,1 százalékkal kevesebb, mint júliusban, és 29 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez utóbbi szám részben azzal magyarázható, hogy 2025 augusztusában a piac már az Otthon Start Program szeptemberi indulására hajtott, ami akkor mesterségesen felpörgette a tranzakciókat – de attól még jól mutatja, mennyivel nyugodtabb most a piac.
Az ingatlanárak oldalán is fordulat látszik. 2026 második negyedévében országosan nagyjából 1 százalékkal, Budapesten fél százalékkal mérséklődtek az irányárak – Észak-Magyarországon egyetlen negyedév alatt 10 százalékos volt a visszaesés. Közben, és ez a piac egyik legérdekesebb ellentmondása, a lakáshitelezés történelmi csúcson van: csak augusztusban 255 milliárd forintnyi lakáscélú jelzáloghitelt kötöttek. Vagyis nem az történik, hogy nincsenek vevők – hanem az, hogy kevesebben vásárolnak, miközben azok, akik igen, egyre nagyobb részét finanszírozzák hitelből, a kedvező, akár 3 százalékos kamat miatt.
Ez pontosan az a helyzet, amit egy lassan forduló hajóhoz szoktam hasonlítani. Az irány megváltozott, de a lendület még tartja magát egy darabig – és éppen ez a legveszélyesebb pillanat azoknak az eladóknak, akik még mindig a tavalyi lendületben hisznek.
Miért ragad benn a lakáspiacon annyi túlárazott ingatlan?
Van egy nagyon emberi reflex, amit szinte minden eladónál látok. Felcsapja az ingatlan hirdetési oldalakat, megnézi a saját utcájában, a saját házméretével mit hirdetnek mások – és pontosan ugyanoda, vagy egy kicsit még feljebb árazza a saját ingatlanát. Logikusnak tűnik: „ha ő ennyiért hirdeti, én miért adnám olcsóbban?”
A baj csak az, hogy ez a tíz „ugyanolyan” ingatlan is lehet, hogy hónapok óta ugyanígy áll, csak eddig ez nem derült ki, mert nem volt kire visszanézni. Kínálati oldalon rengeteg a túlárazott ingatlan – főleg olyan kategóriákban, amelyekben a legnagyobb volt az elszállás az elmúlt évek támogatási hullámaiban: kisebb, 1-2 szobás lakások, panelek, zajos vagy sötét, alsó vagy legfelső emeleti lakások, és bizonyos balatoni ingatlanok. Ezekben a szegmensekben már most jól mérhető az irányárak csökkenése, és látványosan nő az alkumérték is.
Ha most csak azt csinálod, amit mindenki más – ránézel a versenytársakra és odaárazod magad melléjük –, valójában nem árazol, csak csatlakozol egy olyan kínálathoz, ami már most sem kel el a jelenlegi áron. Ehhez most már tényleg kell egy komoly, friss piaci adatokra épülő ingatlan értékbecslés, nem egy megérzés.
Az első két hét törvénye – amiért a túlárazott ingatlan hirdetés kiég
Erről korábban is írtam már részletesen, de idén ősszel különösen fontos megismételni: az ingatlanpiac az első két hétben eldönti a sorsodat.
A nemzetközi ingatlanpiaci kutatások – köztük a Zillow saját elemzései – évek óta ugyanazt mutatják: azok a hirdetések, amelyek az első héten sok érdeklődést kapnak, jellemzően két héten belül, gyakran a listaárhoz közel vagy afölött kelnek el. Azok viszont, amelyek az első héten alig kapnak visszhangot, tipikusan egy hónapnál is tovább maradnak fenn – és a végén alacsonyabb áron kelnek el, mint amennyiért reálisan, jó indulással el lehetett volna adni őket.
A magyar lakáspiacon ugyanez a mechanizmus működik, csak nálunk ritkán beszél róla valaki nyíltan. Ha túlárazva indítasz, az első két hét lemegy anélkül, hogy bárki komolyan érdeklődne. Utána a hirdetésed elkezd „kiégni”: ugyanazok az érdeklődők, akik keresnek a kategóriádban, már látták, megjegyezték, hogy „ja, ez az, ami hetek óta fent van” – és egyre kevésbé veszik komolyan. Mire végre elkezded lejjebb venni az árat, már nem egy friss, vonzó hirdetést vinnél lejjebb, hanem egy fáradt, sokat látott hirdetést, amire jóval nagyobb alkut fognak kérni, mint amennyivel elsőre reálisan indulhattál volna.
Kinek jó ez a lakáspiaci helyzet, és kinek rossz?
Ez nem egy egyértelműen jó vagy rossz ingatlanpiac – attól függ, te melyik oldalon állsz, és mi a célod.
Rossz hír azoknak,
• akik abban bíznak, hogy előbb-utóbb jön egy új támogatási hullám, egy ingatlanpiacba nyúlkálás és megint felpörgeti az árakat – erre most kevesebb az esély, mint bármikor az elmúlt tizenhat évben;
• akik makacsul ragaszkodnak a tavalyi vagy tavalyelőtti irányárukhoz, mert „annyit ér az ingatlanuk”;
• akik csak rövid távú spekulációs céllal, gyors nyereség reményében vásárolnának most ingatlan befektetési céllal.
Jó hír azoknak,
• akik reálisan áraznak, és most, az őszi szezonális kereslet-élénkülés idején lépnek – ilyenkor még van, aki keres, csak nem árat akar tesztelni, hanem tényleg vásárolna;
• akik ingatlanból ingatlanba mennek: ha te is olcsóbban adsz el, cserébe olcsóbban is veszel, a különbség pedig – ha figyelsz az időzítésre – nem hoz neked veszteséget;
• a kiszámítható jövedelmű, jól előkészített, hitelképes vevőknek, akik most alkupozícióban vannak, és ezt tudják is;
• azoknak a befektetőknek, akik nem 15-20, hanem inkább 1-2 éves ciklusokban gondolkodnak, és alacsony vételáras, felújítandó ingatlanokat keresnek jó lokációban.
Mit tegyél, ha most kell ingatlant eladnod?
Ha záros határidőn belül szeretnél túladni az ingatlanodon, a következő néhány hónap – amíg tart az őszi szezonális élénkülés – az utolsó igazán jó lehetőséged arra, hogy még a jelenlegi, legjobb elérhető áron adj túl rajta.
• Ne a tavalyi árból, és ne a szomszéd hirdetéséből indulj ki. Kérj friss, dokumentált piaci összehasonlításon alapuló értékbecslést.
• Az első két hét legyen tökéletesen előkészítve: jó minőségű fotók, pontos leírás, és egy olyan induló ár, amivel azonnal komoly érdeklődőket vonzol be.
• Ha jön egy komoly ajánlat, nem biztos, hogy érdemes jobbra várnod.
• Ha bizonytalan vagy az árazásban, kérj szakmai segítséget, mielőtt feladod a hirdetést – az első két hét nem ismételhető meg.
Gyakran ismételt kérdések – Vége van, kicsim? Más lett az ingatlanpiac, mint tavaly – és neked jó hír ez, vagy rossz?
Miért csökkennek most az ingatlanárak Magyarországon?
Mert megszűnt az a folyamatos, közvetlen állami keresletélénkítés, ami az elmúlt évtizedben minden megtorpanás után újra felhajtotta az árakat. A Tisza-kormány felfüggesztette az Otthon Start Program kiemelt beruházásait, és inkább a bérlakáspiac fejlesztésére helyezi a hangsúlyt, miközben a kereslet gyengült, a kínálat pedig nőtt.
Érdemes-e most eladni az ingatlanomat?
Ha zárt határidőn belül, vagy belátható időn belül mindenképpen el akarod adni, igen – minél tovább vársz egy csökkenő piacon, jellemzően annál rosszabb áron tudsz csak túladni rajta. Ha csak befektetési céllal ülnél bele most egy ingatlanba, azzal érdemesebb várni.
Mennyi idő alatt kel el most egy reálisan árazott ingatlan?
Ez erősen függ a településtől, a kategóriától és az állapottól, de a jól árazott, jól bemutatott ingatlanok az első két-három héten belül komoly érdeklődést kapnak – míg a túlárazottak hónapokig, sokszor fél évnél is tovább „ragadnak” a piacon.
Mi történik, ha túlárazva hirdetem az ingatlanomat?
Az első két hét elmegy komoly érdeklődő nélkül, a hirdetésed elkezd „kiégni” a visszatérő keresők szemében, és amikor végül csökkented az árat, jellemzően jóval nagyobb engedményt kell adnod, mint amennyivel egy realista induló árral indulhattál volna.
Kinek jó, kinek rossz a jelenlegi ingatlanpiaci helyzet?
Rossz azoknak, akik túlárazva, egy új támogatási hullámban bízva várakoznak. Jó azoknak, akik reálisan áraznak és időben lépnek, illetve azoknak, akik ingatlanból ingatlanba mennek, vagy éppen most vásárolnának alkupozícióban lévő vevőként.
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
