Veszélyben az ingatlanod értéke? A dezinvesztíció és Urban Decay: a „láthatatlan gyilkos”, ami tönkreteszi a környékedet!
A dezinvesztíció és az „urban” decay” (városi hanyatlás) ingatlanpiaci hatásai: Amikor elfogy a pénz és megáll az élet..
De mi történik akkor, ha a folyamat pont az ellenkezőjére fordul?
Ma a dezinvesztíció és az „urban decay” (városi hanyatlás) jelenségét járjuk körbe. Ez az a folyamat, amit ingatlanosként és tulajdonosként is jobb elkerülni, de ha már benne vagy, tudnod kell, mire számíts. Nézzük meg, miért veszélyes, ha elapad a tőke, és hogyan eszi meg ez a folyamat lassan a lakásod értékét!
1. Dzsentrifikáció vs. Dezinvesztíció : Mi a különbség Becsületes Ingatlanos szemmel?
Kérdezitek, hogy ez egyszerűen csak a dzsentrifikáció „fordítottja-e”. A válasz: alapvetően igen, de az ingatlanpiaci dinamikája teljesen más.
Míg a dzsentrifikáció egy pörgős, látványos folyamat – dől a tőke, sorra nyílnak az új helyek, a szórakozóhelyek, üzletek, és a lakáspiaci árak szinte hetek alatt ugranak hatalmasat –, addig a dezinvesztíció egy alattomos és lassú ingatlanpiaci „gyilkos”.
A tőke hiánya vs. aktív tőkebeáramlás a környékre és a lakáspiacra
A legnagyobb különbség a pénz mozgásában van:
• A dzsentrifikáció során új érték jön létre. Az ingatlan befektetők azért teszik bele a pénzt, mert profitot várnak. Ez pezsgő, dinamikus lakáspiacot szül.
• A dezinvesztíció során a tőke egyszerűen elszivárog. A tulajdonosok már nem költik el azt a pénzt a házra, lakásra, ingatlanra, amit kellene (tetőjavítás, festés, korszerűsítés), mert úgy érzik, sosem kapnák vissza az eladásnál, mert lassan, de biztosan elapad, elértéktelenedik az ingatlanok értéke.
Értékteremtés helyett lassú felélés a helységben, az ingatlanpiacon
Ingatlanpiaci szempontból a hanyatlás nem egy hirtelen összeomlás, hanem a meglévő értékek fokozatos felélése. Itt nem látunk izgalmas átrendeződést, csak stabilan alacsony lakásárakat vagy folyamatos reálérték-csökkenést. Ez a lakáspiac nem mozgatja meg a fantáziát: a lakások nem cserélnek gazdát rekordidő alatt, szinte soha sincs licit, sőt, gyakran hosszú hónapokra vagy évekre „beragadnak” a kínálatba, mire találnak egy vevőt, aki hajlandó kockáztatni.
És nézzük meg azt is, hogy mi az Urban decay (városi hanyatlás) pontos jelentése?
Az Urban decay egy szociológiai folyamat, amely során egy korábban működőképes városrész leépül, elnéptelenedik és leromlik. Jellemzői a munkanélküliség, a bűnözés, a lepukkant épületek és az infrastruktúra romlása. Ahol a gazdasági hanyatlás, a népességcsökkenés és a beruházások hiánya miatt bizonyos városi területek fizikai és szociális állapota jelentősen megromlik.
Mi a helyzet itthon Magyarországon, létezik Urban decay?
Magyarországon (egyelőre) ez a típusú, nyugati értelemben vett urban decay kevésbé jellemző, nálunk inkább a mélyszegénységből fakadó szegregáció okoz hasonló jelenségeket bizonyos vidéki városrészekben vagy budapesti peremkerületekben. A hatás ugyanaz: elvándorlás, romló közbiztonság, elértéktelenedő házak.
Véleményem:
A migráció és a bűnözés felerősítheti az urban decay folyamatát, de általában a tőkehiány és a rossz városvezetés ágyaz meg nekik és azt mondhatom, hogy a migráció inkább következmény, mint oka az urban decaynek, de magyarországon egyenlőre nincs is számottevő migráció.
Ha egy városban, városrészben nincs gazdasági jövőkép, ott bárki is lakjon, a hanyatlás be fog következni.
2. Hogyan indul el a lejtőn egy környék és a lakáspiac? A dezinvesztíció fázisai
A folyamat általában nem egyik napról a másikra történik. Régi, sokat látott ingatlanközvetítőként én észrevenném a jeleket, amikre neked is érdemes figyelned:
1. A bizalomvesztés fázisa: A befektetők és a bankok elkezdenek „fázni” a környéktől. Nehezebb hitelt kapni a házakra, vagy magasabb az önerő elvárás.
2. A karbantartás elmaradása: Ez a klasszikus dezinvesztíció. A tulajdonos úgy dönt: „Nem festetem le a lépcsőházat, úgyis csak rontanak rajta a lakók.” Ekkor kezdődik az épület fizikai romlása.
3. A szolgáltatások kivonulása: Amikor a bankfiók helyén kínai diszkont nyílik, a minőségi pékség helyett pedig egy újabb kocsma, tudhatod, hogy a vásárlóerő (és a tőke) elhagyta a terepet, vagy kezdi elhagyni és a helyiek kezdenek lecsúszni anyagilag.
4. A „gettósodás” vége: Az ingatlanok ára olyan alacsony lesz, hogy már csak a legszegényebb, gyakran problémás rétegek költöznek be, ami tovább rontja a környék hírnevét.
3. A dezinvesztíció negatív hatásai az ingatlanpiacra
Nincs szépítés: ha egy város, negyed dezinvesztíciós spirálba kerül, ott mindenki veszít, aki ingatlan tulajdonnal rendelkezik.
• Likviditási csapda: Hiába hirdeted meg a lakást „ingatlanpiaci áron”, nem jön rá vevő. Az ingatlanod eladhatatlanná válik, vagy csak mélyen áron alul tudsz megszabadulni tőle.
• Állagromlás mint láncreakció: Ha a szomszéd nem újítja fel a beázott tetőt pl. egy sorházban, ikerházban, a te lakásod is vizesedni fog. A tőkehiány fertőző: az egyik romos ház lehúzza a szomszédos, még jó állapotú épület értékét is, a beköltöző rossz szomszédok meg pláne.
• Adóbevételek kiesése: Az önkormányzatnak kevesebb pénze marad a parkokra, az utakra és a közbiztonságra, ami tovább gyorsítja a hanyatlást.
4. Van-e a hanyatlásnak bármilyen pozitívuma?
Bár az ingatlanpiac számára ez alapvetően negatív folyamat, társadalmi és ingatlan befektetési szempontból (ironikus módon) akadnak „előnyei”:
• Olcsó belépési küszöb: Azok a fiatalok vagy családok, akik kiszorultak a drága környékekről pl. nagyobb város esetén a belvárosból, itt még találnak tetőt a fejük fölé.
• Művészeti és kreatív terek: Az elhagyott gyárak, olcsó üzlethelyiségek gyakran adnak otthont műhelyeknek, próbatermeknek, amik később egy újabb dzsentrifikációs hullám magjai lehetnek.
• Ingatlan befektetés a távoli jövőbe: Aki bírja idegekkel és tőkével, az a dezinvesztíció legmélyebb pontján vehet hatalmas ingatlanokat „aprópénzért”, bízva abban, hogy a városvezetés 10-20 év múlva rehabilitációs programot indít.
5. Véleményem és tanácsom: Mire figyelj ingatlan vásárláskor?
Szerintem a dezinvesztíció a legnagyobb kockázat egy ingatlanvásárlásnál. A dzsentrifikációt könnyebb meglovagolni, de a hanyatlást nehéz túlélni.
Tanácsom: Mielőtt megveszel egy gyanúsan olcsó lakást, ne csak a falakat nézd! Nézd meg a szemközti házat és szomszédokat, jobbról, balról, elölről, hátulról és a környéken lakókat is, nézd meg az üzletek kínálatát az utcában és környéken, és kérdezz rá a közös képviselőnél a ház tartozásaira társasház esetén. Ha azt látod, hogy a tőke már megindult kifelé (dezinvesztíció), akkor tudd: te egyedül nem fogod tudni megmenteni a környéket.
A városfejlődés egy körforgás. A mai „urban decay” területek lesznek a jövő luxusnegyedei – a kérdés csak az, hogy van-e neked 30 éved, vagy akár több kivárni a fordulatot.
És végül híres amerikai példák a dezinvesztícióra és városi hanyatlásra (Urban Decay)
A dezinvesztíció és az urban decay nem új jelenség az Egyesült Államokban. Több város és városrész is ikonikus példává vált arra, hogyan omlik össze egy környék, ha a tőke kivonul, a lakosság elvándorol, és a gazdaság összeesik, az ingatlanok elértéktelenednek. Ezek a helyek mára tankönyvi példák lettek a városi hanyatlásra az Urban Decayre.
1. Detroit – A városi hanyatlás „fővárosa”
Detroit a világ egyik legismertebb példája a városi leépülésre. Mi történt?
• Az autóipar összeomlása után tömeges munkanélküliség alakult ki.
• A középosztály elköltözött a külvárosokba.
• Több tízezer ház vált elhagyatottá, a lakosság megfeleződött.
• Egész utcák néptelenedtek el, a bűnözés drasztikusan nőtt.
• 2013 nyarán a város csődöt jelentett.
Ingatlanpiaci hatás:
• A lakások ára egyes negyedekben állítólag 1 dollárra (!) esett, de az pontosabb inkább tudomásom szerint, hogy: „egyes önkormányzati programokban szimbolikus áron adtak el ingatlanokat.”
• Az ingatlan befektetők évtizedekig kerülték a várost.
• Csak az utóbbi 5–8 évben indult meg lassú újjáépülés.
2. Cleveland – East Cleveland teljes összeomlása
Cleveland több kerülete is súlyos urban decay áldozata lett, de East Cleveland a legdrámaibb példa.
Jellemzők:
• Tömeges lakosságcsökkenés.
• Elhagyott házak, üres telkek, romló infrastruktúra.
• Az önkormányzat csőd közeli állapotba került.
Ingatlanpiaci következmények:
• Az ingatlanok értéke összeomlott.
• A környék „befektethetetlen” kategóriába került.
• A bűnözés miatt a biztosítók is kivonultak.
3. Baltimore – „The Wire” valósága
Baltimore több negyede (pl. West Baltimore) a dezinvesztíció iskolapéldája.
Mi jellemzi?
• Üres sorházak százai.
• Drogkereskedelem és bandaháborúk.
• A középosztály teljes kivonulása.
Ingatlanpiaci hatás:
• A lakások értéke minimálisra csökkent.
• A befektetők csak nagy kockázattal mernek belépni.
• A város évtizedek óta küzd a rehabilitációval.
4. St. Louis – A North St. Louis összeomlása
St. Louis északi része az USA egyik legelhagyatottabb városrésze.
Jellemzők:
• Több ezer üres épület.
• A lakosság 60–70%-os csökkenése.
• Súlyos szegénység és bűnözés.
Ingatlanpiaci hatás:
• A házak értéke gyakorlatilag nulla.
• A környék „szellemváros” jellegű.
• A fejlesztések csak elszigetelten jelennek meg.
5. Gary, Indiana – A „rozsdaövezet” egyik legszomorúbb példája
Gary egykor virágzó acélipari város volt, ma az USA egyik legelhagyatottabb települése.
Jellemzők:
• Több mint 20.000 üres épület.
• A lakosság több mint fele elköltözött.
• A város bevételei összeomlottak.
Ingatlanpiaci hatás:
• A házak értéke extrém alacsony.
• A befektetők kerülik a területet.
• A város újjáépítése óriási kihívás.
Mit tanulhatunk ezekből az esetekből?
Ezek a példák jól mutatják, hogy a dezinvesztíció:
• összeomlasztja az ingatlanárakat,
• elriasztja a befektetőket,
• rombolja a közbiztonságot,
• és hosszú távú gazdasági károkat okoz.
Ugyanakkor néhány helyen (pl. Detroit) a mélypont után megindult a lassú újjáépülés – ami később akár dzsentrifikációba is átfordulhat.
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlanpiacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
