Eurostat: 290%-kal szálltak el a lakásárak Magyarországon 10 év alatt – kinek maradt ma esélye ingatlant venni?
Az Eurostat adatai szerint hazánk az EU-s ingatlanár-robbanás abszolút bajnoka 2015 és 2025 között. De mit jelent ez a hétköznapi embernek? És mi lenne a kiút?
Valószínűleg te is érzed, hogy a magyar ingatlanpiac az elmúlt évtizedben valami egészen elképesztő fordulatot vett. Ha tíz éve vettél volna egy lakást, ma körülbelül négyszer annyi pénzt kérhetnél érte, mint amit akkor fizettél.
Ez nem túlzás – ezt az Eurostat, az Európai Unió statisztikai hivatala mondja.
Ez nem egy félreérthető statisztika, hanem nagyon is kézzelfogható valóság. Ha visszagondolsz, 2015 környékén egy átlagos lakást 20 millió forint körül meg lehetett vásárolni. Ugyanez az ingatlan ma már könnyedén 75–80 millió forintot ér. Vagyis nem arról van szó, hogy kicsit drágább lett minden, hanem arról, hogy az ingatlanárak gyakorlatilag brutálisan elszálltak.
Nézzük meg részletesen, mit jelent ez a számokban, ki vásárol egyáltalán lakást ilyen körülmények között, és mit lehetne tenni az egész helyzet kezelésére.
Magyarország az EU ingatlanár-robbanásának éllovasa – Mit mutat az Eurostat?
Az Eurostat legfrissebb lakásár-indexe (House Price Index, HPI) alapján 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legmeredekebben az ingatlanárak az egész Európai Unióban. A növekedés mértéke meghaladja a 275-290 százalékot – attól függően, melyik negyedévet vizsgáljuk –, ami azt jelenti, hogy a 2015-ös szinthez képest a lakások ára közel megnégyszereződött.
A táblázatot a lakásárak emelkedéséről itt láthatod: https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source
Egyszerű példán keresztül levezetve a helyzetet: Ha 2015-ben vettél egy lakást 20 millió forintért, ugyanaz az ingatlan 2025-re átlagosan közel 80 millió forintot ér. Ilyen tempót sehol máshol az EU-ban nem láttak.
Hány évi fizetés kellett egy lakásra 2015-ben – és mennyi kell ma?
Ez a kérdés az, ami igazán megmutatja, mennyit romlott a helyzet. Nem elég ugyanis azt nézni, hogy mennyibe kerül egy lakás, hanem azt is, hogy mennyit keresnek az emberek mellette.
2015-ben a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 160–170 ezer forint körül mozgott havonta. Egy átlagos, mondjuk 50 négyzetméteres, vidéki lakás ára ekkor nagyjából 10–15 millió forint, Budapesten 20–25 millió forint volt.
Ha a vidéki átlagot vesszük (12 millió forint), akkor 2015-ben körülbelül 6–7 évi nettó átlagbér kellett egyetlen lakás megvételéhez. Ez már akkor sem volt könnyű, de elviselhető.
Most 2025-el számoljunk, mert a cikk arról szól a nettó átlagkereset Magyarországon kb. 475–550 ezer forint havonta a KSH adatai szerint (az éves átlag körülbelül 500 ezer forint körül alakul). Ugyanakkor egy vidéki átlagos lakás 35–50 millió forint, Budapesten 60–100 millió forint felett jár.
Azt is még kalkuláld bele, hogy azóta is emelkedtek az ingatlanárak, ma 2026 április van, tehát nagy eséllyel rosszabbak a lakásvásárlási esélyek ma.
Egy 45 milliós vidéki lakás az évi kb. 6 millió forintos nettó átlagkeresethez képest 7,5 évi fizetés – de ez csak akkor igaz, ha az ember minden forintját félreteszi és semmire mást nem költ. Budapesten egy 80 milliós lakásnál ez már 13+év. A helyzet tehát romlott, de a legnagyobb probléma az, hogy a bérnövekedés (bár erős volt) egyszerűen nem tudott lépést tartani az ingatlanár-emelkedéssel.
Fontos megjegyezni, hogy a mediánkereset – ami valósabban mutatja a tipikus magyar fizetést – nettóban körülbelül 397–430 ezer forint körül járt 2025-ben. Ha ezt veszed alapul, az arányok még kedvezőtlenebbek.
Ki vásárol mégis lakást ebben a drágaságban?
Ez az a kérdés, amit sokan feltesznek, és amit nap mint nap látok az ingatlanos munkám során. Ha az átlagember egyedül nem tudja megvásárolni a lakást, akkor ki veszi meg az ingatlanokat, amelyek mégis gazdát cserélnek?
Tapasztalatom szerint jellemzően négy csoportba sorolhatók ezek az emberek:
1. Örökölnek. Sokan azért tudnak lakást venni, mert örökségből, szülői ingatlan eladásából tudnak tőkét bevonni. Ez a generációs vagyonáramlás egyre fontosabb tényező, és egyúttal egyre mélyebb szakadékot teremt azok között, akiknek van mit örökölniük, és akiknek nincs.
2. Szülői segítséggel. Különösen a fiatalok körében nagyon elterjedt, hogy a szülők – ha tudnak – anyagilag besegítenek. Ajándékoznak, résztulajdonossá válnak, vagy kezesként segítenek hitelhez jutni. Ez sem mindenki számára adott lehetőség.
3. Átlag feletti fizetés és hitel. A magasabb keresetűek – IT-sek, menedzserek, pénzügyi szektorban dolgozók – hitelre meg tudják venni a lakást. Ők az Otthon Start program nélkül is ki tudnák fizetni a hitelt, a 3%-os kamatláb számukra plusz kedvezmény, nem feltétlenül életmentő szalmaszál.
4. Befektetési céllal vásárlók. Vállalkozók, megtakarított tőkével rendelkező emberek, akik az ingatlant nem lakni, hanem befektetni veszik – bérbe adni vagy tovább eladni. Ez szintén szűkíti a tényleges vevők körét.
Az igazság az, hogy az Otthon Start program – a 3%-os hitel – valójában azoknak a legnagyobb segítség, akiknek amúgy is megvan a stabil jövedelmük és az önrészük. Aki igazán rászorulna, az a legtöbb esetben nem tud megfelelni a hitelbírálati feltételeknek, mert nincs elég önrésze, vagy a jövedelme nem elég stabil. Ez nem kritika – a programnak van értelme –, de ne legyünk naivak: a lakáspiaci válságot önmagában nem oldja meg.
Ami igazán hiányzik, az egy olyan rendszer, amely azoknak is reális lakhatási lehetőséget ad, akik sem örökséggel, sem magas fizetéssel, sem szülői segítséggel nem rendelkeznek. Ők ma szinte teljesen kiszorultak a lakáspiacról.
Miért nem tud sok átlagember lakást venni? – A durva számok
A lakásvásárláshoz alapvetően kell: önrész (általában a vételár 20–30%-a, ritkán 10%-a), stabil jövedelem a hitelhez, és türelem. De nézzük meg, hogyan néz ki ez a valóságban egy átlagkeresetű embernél.
Tegyük fel, hogy valakit valaki 450 ezer forintos nettó fizetéssel dolgozik (ez körülbelül a mediánbér közelében van). Havonta – ha nagyon spórol – talán 80–100 ezer forintot tud félretenni. Egy 40 milliós lakáshoz 20%-os önrész esetén 8 millió forintra van szüksége. Ennyit összegyűjteni ebben a tempóban 7–8 évig tart – és közben a lakásárak tovább emelkednek.
Miközben spórol, lakást kell bérelnie, ami ma már egy kisebb városban is 120–180 ezer forint havonta, Budapesten 200–350 ezer forint. Ebből következik, hogy sok embernek fizikailag lehetetlen összegyűjteni az önrészt, miközben lakhatási költségei is vannak.
Mit jelent ez, ha most szeretnél ingatlant eladni?
Ez az egész nem csak statisztika. Nagyon is gyakorlati következményei vannak.
A vevők köre szűkebb lett, és sokkal tudatosabban választanak. Egy túlárazott ingatlan könnyen bent ragadhat a piacon és pillanatok alatt megérheted a Listing Fatigue-ot, miközben a reálisan árazott lakások gyorsabban gazdára találnak.
Ezért ma már nem csak az a kérdés, hogy mennyiért szeretnéd eladni a lakásodat, hanem az, hogy ki az, aki ezt ténylegesen ki is tudja fizetni.
Mennyi új lakás épülne ahhoz, hogy megújuljon a magyar lakásállomány?
Magyarországon jelenleg nagyjából 4,6 millió lakás van a KSH legutóbbi adatai szerint. Ebből körülbelül 4 millió az állandóan lakott. Az épített környezet megújulásához általában azt szokták mondani, hogy a teljes állomány legfeljebb 1%-át kellene évente cserélni – ez azt jelenti, hogy évi 40–46 ezer új lakást kellene építeni ahhoz, hogy 100 éven belül teljesen kicserélődjön a jelenlegi lakásállomány.
Ha elfogadjuk, hogy 50 éven belül kellene a megújulásnak megtörténnie (ami egy reálisabb, de még mindig optimista cél), akkor évi 90–92 ezer lakás átadása lenne szükséges – ez közel tízszerese a jelenlegi tempónak, mivel jelenleg évente kb. 10-15 ezer új lakás.
A KSH adatai szerint 2025-ben mindössze 12 062 új lakás készült el az országban – ez 9,3%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ez a szám még a 100 éves megújuláshoz szükséges minimum negyedét sem éri el. Az építési engedélyek száma (28 ezer felett) bizakodásra ad okot, de a tervek és a valóság között komoly rés tátong.
✍️ Szerkesztői vélemény a Becsületes Ingatlanostól
Amikor azt hallod, hogy kevés az új lakás, ez nem elvont statisztika. Ez azt jelenti, hogy a meglévő, részben elavult, energiapazarló lakásállomány árait az alacsony kínálat mesterségesen magasan tartja. Amíg nem épül legalább 3-4-szer annyi újlakás, mint most, addig az ingatlanárak tartósan magasak maradnak, és sok átlagembernek esélye sem lesz saját otthonra – legalábbis nem hitel nélkül.
Miért nem épül elég új lakás Magyarországon?
Ez egy összetett kérdés. Az építőipari költségek emelkedése, a munkaerőhiány, a kiszámíthatatlan gazdasági környezet mind hozzájárulnak ahhoz, hogy kevesebb projekt indul.
De közben az is látszik, hogy nincs hosszú távú, következetes lakáspolitika, ami stabilan ösztönözné az építéseket. A jelenlegi kormányzó erő bele bele nyulkál össze vissza a lakáspiacba, és gyakorlatilag már a hírre ugranak felfelé a lakásárak..
Bérlakás program: a hiányzó láncszem a magyar ingatlanpiacon
Van egy másik megoldás is, amiről Magyarországon meglepően keveset beszélünk: a bérlakásépítés.
Nyugat-Európában ez teljesen bevett gyakorlat. Például Bécs esetében a lakások jelentős része bérlakás, ami stabilizálja az ingatlanárakat és kiszámíthatóbbá teszi a lakhatást.
Ezzel szemben nálunk a rendszerváltás óta gyakorlatilag nem épült ki egy működő bérlakás rendszer. Ez pedig tovább növeli a nyomást a vásárlási piacon.
Őszinte, becsületes véleményem: merre tart a magyar ingatlanpiac?
A helyzet nem egyszerű, és nem is lehet egyetlen tényezőre visszavezetni. Az ingatlanárak emelkedését egyszerre hajtja a lakáshiány, az infláció, az ingatlan befektetői kereslet és az örökös állami beavatkozások hatása.
A jelenlegi rendszer sok átlagos jövedelmű ember számára nem kínál valós megoldást a lakáshoz jutásra és a kormány is többször elismerte, hogy lakhatási válság van Magyarországon.
Összefoglalás: mi történik valójában az ingatlanpiacon?
Az elmúlt 10 évben Magyarországon drasztikusan emelkedtek az ingatlanárak, miközben a fizetések nem tudták ezt a tempót követni. Egy lakás ma több év munkájába kerül, mint korábban, és egyre kevesebben képesek önerőből vásárolni.
A lakáspiacot jelenleg főként azok mozgatják, akik örökséggel, családi segítséggel vagy átlag feletti jövedelemmel rendelkeznek. A valódi megoldás nem a még több hitel, hanem a lakáskínálat bővítése és a bérlakás rendszer fejlesztése lenne.
Ha ezt nem sikerül megoldani, akkor az ingatlanpiac tovább távolodik az átlagos vásárlók lehetőségeitől.
A lakáspiac nem fog önmagától rendeződni. Ha nem épül elég lakás és nem jön létre egy működő bérleti rendszer, a lakás drágulás folytatódni fog – és az átlagember egyre kevésbé lesz szereplője sajnos ennek az ingatlanpiacnak, csak nézője.
Források:
https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20260407-1?utm_source
https://www.ksh.hu/lakas
https://www.ksh.hu/gyorstajekoztatok/ker/ker2512.html
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
