Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk
A napokban néztem egy ingatlant, amelynek több tulajdonosa van.
Az egyik tulajdonos az ottlétem alatt egyfolytában türelmetlenül kérdezte az ingatlanra és az eladókra irányuló kérdéseimet követően, hogy András ez miért kell az ingatlanunk árának a megállapításához?
Ezen kívül némileg ködösíteni próbált.
Azt vettem észre az idők folyamán, hogy a legtöbb ingatlan eladó megbízik bennem és elmondja őszintén, hogy miért akarja eladni az ingatlant, ennek az eladásnak mi a pontos oka és mennyi ideje van az ingatlan eladásra.
Azonban mindig vannak olyan ingatlan eladók, akik akkor sem akarják elmondani, hogy miért akarják eladni az ingatlant és mennyi idejük van rá, ha éppen már meg is bíztak az ingatlanuk értékesítésével. Azok az eladók, akik meg sem bíznak a lakás eladással, azok között nyilván több ilyen eset van, de ott én is hibás lehetek, mert valamit biztosan elrontottam, mert nem bíznak meg valahogy bennem. Visszatérve azokhoz az eladókhoz, akik végül is megbíznak az ingatlanuk eladásával és, akik megőrzik a titkukat, sajnos ők ezzel hátráltatják az értékesítést és adott esetben kárt is okozhatnak saját maguknak, mert például már az árazásnál nem mindegy az eladás oka és a maximum időtartam, ami el mehet rá.
Olyan érzésem van néha, mintha attól félne az ingatlan eladó az ingatlanközvetítőtől, hogy az visszaélne a kapott információkkal, holott, ha akarna, akkor sem tudna, mivel végül is az eladó fog rábolintani az eladási árra, az eladó nélkül nem tudja eladni az ingatlant az ingatlanközvetítő, az más kérdés, hogy sok ingatlanügynök ingatlanletétet vesz át, de az megint más kérdés…
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Miért kérdezek tőled, mint ingatlan eladótól?
A legrövidebben erre a kérdésre válaszolva azért, mert meg kell ismernem az ingatlan eladóját, hogy minél jobban ki tudjam szolgálni, valamint tudnom kell, hogy az én szolgáltatásom a legjobb megoldás-e számára a problémája megoldására.
Azért, mert egy korrekt ingatlan ár megállapítás az nem hasra ütésszerűen működik, ha tényleg korrekt árat akarsz..
Az ingatlan ár megállapításhoz információk kellenek, nem is kevés, még olyanok is, amiket nem láthatok a tulajdoni lapon.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Az elődöm ingatlanügynök nem is kérdezte ezeket az infókat..
A találkozásunk előtt szűnt meg egy hosszú szerződés egy korábbi ingatlan ügynökkel, mert nem sikerült eladnia az ingatlant.
Lehet, hogy nem véletlenül, mert esetleg kiderülhettek olyan tények az ingatlannal, eladókkal kapcsolatban, ami meghiúsította a vételt, vagy megnehezítette és inkább lemondtak a vevők róla?
Ekkor is kérdeztem és máskor is szoktam kérdezni az elődeim ingatlan ügynökökről, hogy kérdezték egyáltalán ezeket az információkat?
Hidd, el sokszor kapom csodálkozva azokat a válaszokat, hogy nem..
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Az egyik tanulság az ingatlan ügynökökkel kapcsolatban
Ha az ingatlanügynök nem kérdez tőled semmit, vagy alig kérdez, nem kezd el veled némileg vitatkozni a te általad megállapított áron, netán talán még ígérget is, akkor azonnal gondolkozz el azon, hogy biztos ő a te ingatlanosod?
Hogyan állapítottad meg az ingatlanod árát?
Ebbe a hibába ne essél bele, hogy a következők szerint állapítod meg az eladó ingatlanod hirdetési árát.
A szomszéd is ennyiért árulja, de az enyém sokkal szebb és jobb, mint a szomszédé.
Meg különben is rengeteg munkám van ebben a házban és egyébkén jó nagyot akarnak majd alkudni a vevők, ezért rászámolok az általam megállapított árra még 5 milliót.
Ezen kívül kell még pénz az ingatlanos jutalékára, az ügyvédre, ez legalább 5 millába kerül pluszban, ezt is rá kell számolni a hirdetési árra.
Az ingatlanügynök is azt mondta, hogy túl olcsón hirdetem a lakásomat, ő el tudja majd adni drágábban is, ezért nem tollas a hátam, hogy valakinek oda ajándékozzam az ingatlanomat..
Tehát ennyi pénzre szükségem van a tovább lépésre, egy másik ingatlan vételére, ennyi lesz az irányár, majd úgyis alkudni akarnak a vevők és különben sem fogom elkótyavetyélni az ingatlanomat, inkább felgyújtom..
Fel kell készülnöd az eladásra!
Amikor eldöntöd az ingatlanod eladását, akkor fel kell készülnöd a vevők kérdésére, tisztában kell lenned az ingatlan értékesítés folyamatával.
Amennyiben nem akarsz ezzel foglalkozni, vagy nem értesz hozzá, akkor érdemesebb lehet ingatlan szakemberhez fordulnod.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Lássunk végre tisztán! Miért kérdezek az ingatlan eladótól?
Az első órák anyaga kellene lennie az ingatlanos tanfolyamokon, hogy kérdezzenek, kérdezzenek és kérdezzenek az ingatlanosok az ügyfelektől.
A kérdezés alapvetően fontos ahhoz, hogy megfelelően szolgálják ki az ingatlanosok az ingatlan eladókat, de egyébként a vevőket, ingatlan bérbeadókat és bérlőket is, de most az eladókkal foglalkozunk.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Miért kérdezek és kérdezek én tőled, ha eladnád az ingatlanodat?
Azért, mert én valóban, tevékenyen, sikeresen és hasznodra akarom támogatni az ingatlanod eladását.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Az ingatlan piaci pozíciód felmérése
Erős, vagy gyenge az ingatlan piaci pozíciód?
Az ingatlan ár megállapításához meg kell ismernem az eladó ingatlanod előnyeit, hátrányait, tulajdonságait, beleértve a környezetét és akár milyen furcsa téged is meg kell, hogy ismerjelek.
Találkoztál már biztosítási ügynökkel? Ő is kérdezett tőled? A biztosítási ügynöknek teljesen fel kell téged térképeznie ahhoz, hogy a megfelelő biztosítási terméket tudja számodra ajánlani, amit nem fogsz 2 hónap múlva felmondani, mert hosszú távon szükséged lesz rá.
Hasonló a mi együttműködésünk is.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Előzetes munka, az ingatlan pozíciójának a felmérése, az ingatlan helyszíni bejárásának a fontossága
Természetesen mielőtt elmegyek hozzád megtekinteni az ingatlant, előtte én már felkészülök, és általában ismerem az ingatlanpiacot, az ingatlanárakat, de más kívülről felkészülni az ingatlanodról, mint belülről is látni és ismerni az ingatlanpiaci pozíciódat.
Nem véletlenül mennek el a banki értékbecslők is a helyszínre és az adóhivatal munkatársai is, ha gyanús egy ingatlan eladás a pontosabb illetékkiszabás miatt.
Magyarul a közelebbi információkat, a körülményeket, csak a helyszínen lehet megállapítani, tehát látni kell az ingatlant és az eladót is.
Biztos láttál már különböző ingatlan hirdető portálokon ingatlan ár kalkulátorokat, ahol meg kell adni egy várost, egy négyzetmétert aztán kapsz egy árat.
Szerinted ez mennyire pontos lakásár megállapítás, te komolyan veszed az ilyesmit?
Nyugodt szívvel eladnád holnap ilyen infókra alapozva egy vevőnek az ingatlanodat?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Az idő múlásával felejthetnek az ingatlan eladók, vagy lehetnek, amit nem is tudtak az ingatlanról
Jó párszor lehet ezt hallani eladóktól, hogy teljesen mindegy ez, mivel már 40 éve így van ez, így használjuk „jól van az úgy”.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Hát bizony nincs az jól kedves ingatlan eladó!
Miért nincs az jól?
Azért nincs jól, mert, ha probléma van az ingatlannal, akkor ezt nagy eséllyel a vevő is észreveszi és amennyiben a problémát a nyakába veszi, akkor szerinted nem fogja azt lealkudni, ha egyáltalán nem lép vissza a vételtől?
Ha meg később jön rá a problémára, a vérmérsékletétől, vagy a hiba nagyságától függően, akár egy jó kis pernek is elébe nézhetsz adott esetben.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Tehát, még hálás is lehetsz egy tapasztalt ingatlanosnak, aki az infókra rákérdez, hogy rádöbbentett az esetleges hiányosságokra, illetve adott esetben elmondhatja, hogyan tudod ezeket mielőbb javítani.
A pontos információk fontossága az ingatlan ügyletek során
A kérdésekkel információkhoz jutok, ami információk nélkül nem tudok tiszta képet kapni ingatlan eladás esetén az ingatlanról, legfeljebb, csak nyomozással, és az eladók igényeiről, életkörülményeiről, de szükséges még az eladó pénzügyi helyzetét is némileg tudni.
Az sincs kizárva, mondjuk, ilyennel ritkán találkozok, hogy nem is a lakás eladás a megoldás végül a problémádra.
Az is lehetséges, hogy nem én vagyok a megoldás, hanem mást ajánlok magam helyett.
Ez nem vájkálás mások magánéletében, de ha alapvető, szükséges infókat nem tudok, akkor nem is érdemes hirdetni az ingatlant, mert az értékesítés folyamata során is bármi közbejöhet az elhallgatott információkból kifolyólag, ami adott esetben megnehezítheti, meghosszabbíthatja vagy meghiúsíthatja az ingatlan értékesítését.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Szükséges információk ingatlan eladáskor
Minden ingatlan, amit látok az mind saját tulajdon, vagy közös tulajdon?
Amennyiben közös, vagy valamelyik közös tulajdon, akkor készítettek-e a tulajdonosok már használati megállapodást és, amióta készítettek nem volt-e tulajdonos változás a hirdetett ingatlanban, vagy a másik ingatlanokban?
A közös tulajdoni épületek, épületrészek például sorházakban gyakoriak lehetnek, de közös udvari lakásokban is.
Társasházban a lakáson kívüli helyiségek saját, vagy közös tulajdonban vannak és melyik a saját és melyik a közös tulajdon?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Minden ingatlan létezik és akkora, amit látsz a papíron?
Most egy kicsit a vevő szemszögéből is nézzük az ingatlan eladást!
Láthatjuk, hogy a vevőnek is oda kell figyelnie!
Előfordulhat, hogy látod a lakást és a garázst, de a garázs nem létezik hivatalosan egy sorháznál, de családi háznál stb.., legalábbis engedély nélkül húzták fel, de ugyanígy lehetnek egyéb épületek is.
A társasházi lakást garázzsal együtt hirdetik, de a garázs osztatlan közös tulajdon, amit ha meg akarsz venni, lehet, hogy még 100 rész tulajdonossal közölnöd kell és lehet, hogy megveszi valaki előled és, így nem lesz garázs a lakáshoz.
Így is megvetted volna a lakást?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Családi háznál a térképmásolathoz képest van eltérés?
Pontosan akkora és ott van a ház, mint, ahogy a dokumentumokon, térképmásolaton látod?
Azt is mondhatnánk, hogy ház, ami nincs, legalábbis papíron nincs..
Láttam már olyan 2 szintes, hatalmas családi házat, ami valójában létezett, de papíron, csak egy üres beépítetlen telek volt, mert annak idején elfelejtettek engedélyt kérni..
Olyan is lehetséges, hogy bővítették időközben az épületet, hozzáépítettek, teraszt építettek, külön építettek másik épületet a telekre, ami nincs a dokumentumokon, de te mégis látod..
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Amikor nincs, ami van, amit látsz, vagy vannak eltérések, akkor lehetnek még megoldások, ha a jog is engedi, fordulj ügyvédhez, ha ragaszkodsz az ingatlanhoz, mint vevő.
Mi a probléma az eltérésekkel? Erősen ingatlan árcsökkentő tényező is lehet!
Megtetszik a vevőnek az ingatlanod.
A fenti dolgok nem lettek vele közölve, de az sincs kizárva, hogy te és az ingatlan ügynököd sincs vele tisztában..
Mi történik, mondjuk, ha letétet ad a vevő az ingatlanra, vannak franchise és egyéb ingatlanirodák, akik így müködnek, (Az ingatlanközvetítői letét intézménye) és te elfogadod a vételi ajánlatot, vagy foglalót adott?
Az történik, hogy lehet, hogy a vevő nem kap hitelt, vagy nem kapja meg a szükséges mértékű hitelt az ingatlanodra, így nem tudja megvásárolni.
Az is lehet, hogy nem kap rá támogatásokat például CSOK-ot..
Ekkor mit csinálsz?
Elment egy csomó időd, meg úgy néz ki, hogy még több el fog menni, ha nem lesz gyors megegyezés.
Lehet, hogy perfeljegyzés kerül az ingatlanodra, amit adott esetben évekig nem fogsz tudni eladni.
Láttad már a tulajdoni lapot, vagy van egy régebbi tulajdoni lapod az ingatlanról?
Azt bírom, amikor megkérdezem az eladótól, hogy hány négyzetméter a lakás, vagy hány négyzetméter a telek és azt mondja, hogy kb..,vagy nem tudja..tudom, tudom ingatlanosok is szokták ezt mondani, az már nagyobb ciki..
Múltkorában egy ingatlan hirdetést hívtam, az eladó saját maga próbálgatta eladni az ingatlant és megkérdeztem tőle, hogy mekkora az épület, mekkora a telek és a telekre lehet valamit építeni, vagy az épületet lehet bővíteni?
A válasz: Nem tudom, meg kell nézni..
Én meg azt nem tudom, hogy így hogyan gondolja azt az eladó, hogy el tudja adni az ingatlant saját maga is, ja persze, ha valakit nagyon érdekel, majd utána jár, de ha pont az első kis löket kellene neki az ingatlan vételhez, akkor mi a helyzet?
Van bejegyzés az ingatlan tulajdoni lapján?
Az ingatlan per, igény és tehermentes? Tiszta a tulajdoni lap?
Hány tulajdonosa van az ingatlannak? Több tulajdonosa van?
Lehet, hogy nem ugyanazok a tulajdoni hányadok, lesz tulajdonos, aki kevesebbet és lesz, aki többet kap majd az ingatlan vételárából.
Minden tulajdonos el akarja adni az ingatlant, és ha eladná, akkor mekkora összeget kérne, megegyeztetek?
Amennyiben haszonélvezet is van az ingatlanon, akkor a haszonélvező lemond a haszonélvezetről és mennyiért?
Kiskorú tulajdonos esetén egyeztettél a gyámhatósággal?
Gondnokolt tulajdonos esetén a gondnokkal?
Ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos
Bizony, bizony ingatlan nyilvántartáson kívüli tulajdonos is lehet.
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Társasházi lakás eladása
Megint csak nézzünk az eladó lakásra a vevő szemével, mert nagy eséllyel ezek az infók őt is érdekelni fogják.
Volt mostanában felújítva a társasház, ha igen mi volt felújítva és milyen felújítást terveznek?
Van félretett pénze a társasháznak, ha van, akkor mennyi? Ki a közös képviselő?
Milyen helyiségek tartoznak a lakáshoz? Melyek a közös helyiségek?
Mennyi a rezsi, mennyi a közös költség? Mekkora a villany és mekkora a gázszámla, ha gázfűtéses a lakás.
Fel lett újítva a kémény? A cirkó beköthető?
Mi van a Társasházi alapító okiratban és a Szervezeti és Működési szabályzatban?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Családi ház esetén meg órákig tarthatnak a vevők kérdései
Mikor épült a ház? Miből épült a ház? Milyen az alapja?
Milyen a padlóburkolata és mi van a padlóburkolat alatt?
Ez utóbbi kérdés sem mellékes, mert egy eladó és vevő közti ingatlanközvetítő nélküli vételt követően láttam már pereskedést abból, hogy a vevő nem számított arra, hogy a családi ház vétel után fel kellett szednie a hajópadlót az alatta lévő homokkal együtt, fel kellett ásnia alatta mélyen, majd újra kellett építenie az aljazatot..
Mondanom sem kell egy jó kis per kerekedett ebből igazságügyi szakértő bevonásával és mindez azért, mert sem az eladó, sem a vevő nem tudta ezt, hogy mivel jár és az egyik is, meg a másik is szakértő segítsége nélkül ált neki az ingatlan eladásnak, illetve vételnek.
Miből van a födém?
Beépíthető a telek és, ha igen mennyire beépíthető? Bővíthető az épület?
Milyen közművek vannak, a csatornára rákötöttek, vagy derítő van és a derítő milyen anyagú és egyébként hová folyik az anyag?
Sorolhatnám ezeket a kérdéseket, de itt van egy régebbi blog cikkem erről, hogy mire figyelj lakás nézéskor?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Mennyire sürgős a lakás eladás?
Ez egy alapvető információ az ingatlan eladótól, hogy mennyire sürgős az ingatlannak az eladása.
Az ingatlan ár megállapításra nagy hatással van a sürgősség.
Több féle érték létezik az eladás során. Amikor nagyon sürgős, pár hónapod van a lakás eladásra, vagy 1 éved, de akár több éved is van és várod a szuper vevőt az álom áron.
Tudnom kell az eladásod motivációját, mert ez alapján tudok árat mondani.
Miért fontos az, hogy mennyire sürgős eladni az ingatlant? Mire akarod költeni a pénzt? Ez magánügy?
Igen, valóban magánügy, ezt is mondhatod, de ha azt akarod, hogy egy ingatlanközvetítő szakember hatásosan támogassa a lakásod értékesítését, akkor az ingatlan beárazásakor jobb, ha tudja, hogy mire akarod költeni a pénzt, vagy éppen beakarod-e fektetni például ingatlanba.
Miért jó ezt tudni kérdezheted..
Azért jó tudni, mert a hirdetési ár megállapításakor ezt is érdemes lehet figyelembe venni, a motivációt.
Nem mindegy például, hogy állampapírba akarod be tenni a pénzedet és éppen az mennyit kamatozik, mert, ha magas a kamata, akkor ha magasra rakod a lakásod hirdetési árát és netán talán elmegy egy év, eközben rengeteg kamatot veszíthetsz és ha éppen nem emelkedik az ingatlan ára, sőt még netán talán csökken, akkor akár dupla veszteséged is lehet.
Amennyiben ingatlan akarsz venni, akkor azt is meg kell vizsgálni, hogy milyen ingatlant akarsz venni, hol és ott valószínűleg veszítesz, vagy nyerhetsz a várakozással.
Ezenkívül nem mindegy, hogy 2 napod van az eladásra, mert különben viszi a végrehajtó, vagy most ide bármit is írhatok, mondjuk, 2 éved is van, tehát nem sürgős az ingatlan eladása, „nem kenyérre kell” az ingatlan vételára. Van időd, mint a tenger és akár a következő ingatlanpiaci ciklust, a következő felfelé ívelő hullámot is ki tudod várni, amikor is remélhetőleg felfelé mennek a lakás árak, vagy minél gyorsabban el kell adnod, mert különben az egész életed rá mehet a várakozásra.
Az is lehet, hogy ráérsz kivárni a vevődet, akinek pont a te lakásod tetszik meg és még meg is fizeti az általad elgondolt vételárat..
Amennyiben rövid időd van a lakásod eladására, akkor mennyire rövid az idő, van esetleg időd próbálkozni, vagy arra sincs már időd?
Eladod a lakásod?
Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk – Nekem is egy nagy felelősség, mert rajtam is múlhatnak emberi sorsok azon, hogy várhatóan mikor tudom eladni az ingatlant és ezeket bele kell kalkulálnom, hogy egyáltalán vállalom az értékesítést, vagy sem.
Milyen feltételekkel adod el a lakásodat?
Vannak olyan eladók, akik, ha megkapják az általuk elgondolt vételárat, akkor akár azonnal is hajlandók kiköltözni a lakásból, mert van hova, vagy hajlandóak albérletbe is elmenni.
Azonban olyan eladók is vannak, akik ragaszkodnak, akár fél-1 év kiköltözéshez, vagy hosszabb idejűre is.
Miért fontos a lakásból való kiköltözés ideje?
Azért, mert akkor olyan vevőket kell keresni a lakásra, akiknek ezek a feltételek megfelelnek, vagy némileg tudnak idomulni.
Azt is kell tudnod, ha gyenge az ingatlan piaci pozíciód és még sürgős is az eladás, akkor engedned kell adott esetben, árban és akár egyéb feltételekben is például fizetési könnyítéssel, kiköltözésben stb..
Sok eladó azt hiszi, hogy olyan egyszerű egy ingatlan eladása, hogy pár soros hirdetést felrak egy ingatlan hirdető oldalra és simán fog menni az eladás.
Természetesen sokszor simán mehet, főleg, ha semmi gubanc nincs az eladóval, vevővel és az ingatlannal, de azért lehetnek problémák menet közben, amikből, mint látod, nem árt kimaradni..
Kapcsolódó blog cikkeim közül:
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1.
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2.
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3.
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
