Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése
Ingatlanközvetítőként gyakran találkozom olyan eladókkal, akik az ingatlanjukat túl magas áron kínálják és meg vannak győződve arról, hogy jó úton járnak az általuk házilag megállapított ingatlan árral, holott tulajdonképpen vakvágányon, vagy vakvágány közelében vannak.
Olyanok is előfordulhatnak, amikor az eladó többért is eladhatta volna az ingatlanát, de túlzottan pesszimistán gondolkodott, vagy éppen indokolatlanul kapkodott az eladáskor, vagy éppen nyomulós ingatlanosok tévesztették meg.
Ebben a blog cikkemben összegyűjtöttem a leggyakoribb ingatlan árazási hibákat, és tippeket adok, hogyan kerülheted el őket.
Miért árazzák gyakran felül az ingatlan eladók a lakás árat, vagy éppen alul?
Ennek számos oka is lehet, de a leggyakoribb, hogy az eladók nem ismerik az ingatlanpiac aktuális helyzetét, vagy nem veszik figyelembe azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét, de olyan szituval is találkoztam már jó párszor, amikor rosszhiszemű ingatlanosok dumálták rá az eladókat, hogy túl magas áron hirdesse az ingatlanát, vagy túl alacsony áron. Az eladók pedig várnak a vevőkre, akik majd nagy alkukkal bombázzák őket, akik lehet, hogy soha nem érkeznek meg, vagy esetleg a következő ingatlanpiaci hullámmal jönnek, ha jönnek:
• A túlzott optimista, vagy túlzott pesszimista gondolkodás az ingatlanpiacon:
Egyik sem jó, inkább kiegyensúlyozottan kell a hallottakat, látottakat, ingatlan értéknövelő és értékcsökkentő dolgokat figyelembe venni. Nem optimistán és nem is pesszimistán kell gondolkodni, hanem lehetőleg realistán. Engem például mindig a becsületességem és a jó indulatom vezet az ingatlan ár megállapítása során és a rutin is nagy mértékben segítségemre van, meg ismerem az ingatlantípusok forgási sebességét.
Első körben vedd figyelembe a saját élethelyzetedet, hogy neked mennyire sürgős és mennyire nem sürgős az ingatlanod eladása és mi lesz, ha x ideig nem sikerül eladnod az ingatlanodat, akkor fejvesztés lesz, vagy éppen nem történik semmi. Ne ragadjanak el az érzelmeid és illúzióid egy pozitív, vagy negatív újság cikk, vagy ingatlanpiaci hír hallatán, mert tudod a média kifejezetten az érzelmeidre akar hajtani, különösen a klikkélesre felhívó címsorokkal, amikor is sokszor nem is arról szól a cikk végül is, mint a cím, de arra csábítanak, hogy kattints gyorsan és te lehet, hogy nem is kattintasz, de végül is a címsorból állapítasz meg dolgokat a lakáspiaci cikk elolvasása nélkül.
• Jó magas ingatlan árat mondok, majd úgyis alkud a vevő a lakásom árából:
Ez az ingatlan ár megállapítási módszer szokott a leggyakoribb hiba lenni tapasztalatom szerint, úgyhogy ez kerül ide az első helyek egyikére.
Amikor engem hívnak, mint ingatlanközvetítő megkérdezem az eladótól, hogy mennyit szeretne kapni az ingatlanjáért és miből alakította ki az elképzelt árat.
Általában ezt szokták mondani, hogy megnéztem az ingatlan hirdetéseket, adott esetben ingatlan turistáskodott is, tehát személyesen is elment több helyre lakást nézni vételi akarat nélkül, meg különben is itt adtak el a szomszédban ilyen ingatlant ennyiért.
A nagy alkura várva módszerrel az a legnagyobb hiba, hogy sokszor bebetonozzák a lakáspiacra az ingatlanjukat az eladók a jó magas árral, mert egyszerűen fel sem hívják a vevők, nemhogy alkudnának. Ilyenkor, ha nekem sem sikerül megmagyaráznom az eladónak, hogy olcsóbban kellene árulni a lakást, akkor szerencsére azért segítség lehet például, hogy ingatlanközvetítőként lehetnek előzőleg már bejelentkezett vevőjelöltjeim, akik hasonló ingatlanokat néztek, és én például ajánlom az ingatlant ezeknek a korábbi vevőjelölteknek, akkor is, ha érdeklődő sincs az ingatlanra a hirdetésékre, tehát adott esetben különösebb hirdetés nélkül is elkelhet az ingatlan, persze, akkor sem irreális áron.
• Az eladók nem ismerik pontosan az ingatlanpiac aktuális helyzetét, nem ismerik pontosan az ingatlanok forgási sebességét:
Az ingatlanpiac folyamatosan változik, egyszer fent és egyszer lent és közben rengeteg minden befolyásolja a lakáspiacot, ezért fontos, hogy az eladók ismerjék az aktuális helyzetet, hogy a lehető legreálisabb árat állapítsák meg.
• Az ingatlan adottságainak és a lokáció nem megfelelő figyelembevétele:
Az eladók nem tudják pontosan az adott ingatlan keresettségének nagyságát és az adott hely keresettségét. Az ingatlan árát, az ingatlan értékét 3 dolog határozza meg főleg.
A hely, hely és a hely. Tehát hely és hely között óriási különbségek lehetnek. De ezen belül egy adott út, de akár egy utca elején, közepén és végén is mások lehetnek az árak, sőt, ha van egy hülye szomszéd, vagy egy zajos, büdös tevékenység az eladó ingatlan mellett, akkor is más lehet az ár, mint az úton, utcában máshol.
Akármilyen furcsa, de például egy társasházon belül is lehetnek lakások között óriási különbségek, amiket ilyen és hasonló tulajdonságok befolyásolnak: fekvés, benapozottság, emelet, zaj, erkély, állapot, felújítottsági szint, vagy éppen retró és így tovább..
Az sem mindegy, hogy az eladásra váró ingatlant mennyire keresik az ingatlanpiacon, vagy éppen alig keresik.
Adott esetben összeadódhat az, hogy nem keresett helyen árulnak nem keresett ingatlantípust, de az a dolog jobb oldala, ha keresett helyen van keresett ingatlanod.
• A szeretet érték, az érzelmek beárazása az ingatlan árába:
Ki ne tartaná az önmaga lakását, házát, ingatlanát magasra, ki értékelné le a saját magáét a mások ingatlanja alá, hiszen saját maga küzdött meg a vételáráét, építéséért, vagy a szülei, vagy akár a nagyszülei. Az teljesen természetes is, ha egy ingatlan eladót az érzelmei befolyásolnak az ingatlana értékesítésekor, hiszen a vevők is érzelmeket akarnak szítani, hogy majdcsak megunja az eladó az alkudozókat, és megunja az átjáróházat, meg majdcsak sürgőssé válik neki az ingatlana eladása, meg hát elfárad, belefárad az egészbe. Ez mind oké, de azért reálisan kell látni az ingatlanpiacot.
Sokszor találkozok olyan fáradt ember benyomását mutató ingatlan eladókkal, amikor megkeresnek, hogy segítsek már eladni az ingatlanukat. Nos véleményem szerint már a kezdetkor kellene sokszor szólni, nem pedig akkor, amikor már minden vevő megismerte az ingatlant az ingatlanpiacon és tudják, hogy elfáradt a lakás hirdetés és a tulajdonosa is.
• A szomszéd is annyiért árulja, nem adom el a lakásomat olcsóbban, mint az övé:
Gondolom az előbbieket elolvastad, tehát nem kell különösebben ezt megindokolnom, de térjünk rá vissza egy kicsit..Mint írtam, egy társasházban is lehetnek különbségek, még ez is lehet, hogy a szomszéd árulja pont túl drágán, te pedig még drágábban árulhatnád, mert a szomszéd lakásának rosszabbak az adottságai.
Az utca elején van a lakásod, házad, ahol egy zajos üzem van, az utca végén pedig csendes zöldövezet, vagy éppen fordítva.
• Nem veszi figyelembe az ingatlan eladó, hogy ahányfajta ingatlan annyi fajta ár, annyi féle motiváció:
Visszatérve a szomszéd ingatlanra, meg az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokra sokszor hivatkoznak arra az ingatlan eladó tulajdonosok, hogy nem adom olcsóbban, sőt az enyém többet ér, mert a szomszédban, szomszéd házban is ennyiért és ennyiért adtak el ingatlant, meg különben is nézd meg, hogy mennyiért hirdetnek ilyen ingatlanokat, mint az enyém. Oké, de nem mindegy, hogy konjunktúra, vagy éppen recesszió volt az ingatlanpiacon és azon a bizonyos lejtőn lefelé voltunk, vagy éppen felfelé, vagy a lejtő alján, vagy a tetején, amikor eladták az ingatlant. Az sem mindegy, hogy a másik ingatlan hirdetőnek mi a motivációja, ráér mondjuk 10 év múlva is eladnia az ingatlanát, vagy 1 hete van a lakás eladásra. Ez mind mind ismeretlen tényező.. Na látod már mennyi kérdés és ez csak a kérdéseknek csak kis része.
• Az eladó egyszerűen, csak ingatlan négyzetméterárral számol:
Megint csak visszatérve a szomszédhoz, meg a lakás hirdetési árakhoz nagyon könnyű dolgunk van látszólag az eladó ingatlanunk ár megállapításával kapcsolatban, hiszen kapunk, illetve látunk egy árat, amit elosztva a négyzetméterrel megkapunk egy négyzetméter árat és nem kell mást tennünk látszólag, mint a kapott négyzetméterárat beszoroznunk a saját eladó lakásunk négyzetméterével és kapunk egy hirdetési irányárat. Ez oké is lenne, ha ezt a négyzetméter árat minden ingatlantípusra, mindenféle nagyságú ingatlanra és még ezer millió féle tulajdonságú ingatlanra rá lehetne húzni.
De nem így van.
Más a négyzetméter ára egy belvárosi garzon lakásnak és egy külvárosi nagy méretű korszerűtlen lakásnak, sőt akármilyen furcsa még a forgási sebessége is más ennek a két ingatlan típusnak, de még akkor is más a két ingatlan forgási sebessége, ha ugyanabban a házban vannak. ( A forgási sebesség az ingatlan eladás gyorsasága, vagy éppen lassúsága)
Akkor gondolom mondanom sem kell, hogy más a lakás és más a családi házak négyzetméter ára és más a telek négyzetméterár és más a nyaralók, hétvégi házak négyzetméter ára és minden ingatlan tulajdonosnak más és más a motivációja, hogy mikor, miért és mennyiért akarja eladni az ingatlanát, ezért is beszélgetek el hosszan az ingatlan eladóimmal én speciel, hogy minél tű pontosabban tudjam be lőni végül is a reális ingatlan árat, a lehető legtöbb minden tényező figyelembevételével.
• Különben is a hirdetésekben is óriási árak vannak, miért adnám olcsóbban az én lakásomat:
Ez az ingatlan eladói gondolkodás azt is mondhatnám, hogy természetes is.
Az átlag magyar ember általában csak 1-2 lakást ad el egész életében, ugyanis kicsi Magyarországon a lakás mobilitás, ezért miért pont azzal az egy lakással járjon rosszul, más meg, egy vevő pedig jól.
Ezt a helyzetet még az is bonyolítja, ha az eladó a kapott ingatlan vételárból akar másik lakást vásárolni, lakáscserét akar, akkor meg tényleg nem adhatja olcsóbban, pláne, ha ki van centizve a pénze, mert eladja a lakását, ki kell költöznie és közben adott esetben nem tud másik lakást vásárolni, mert olyan olcsón adta el a lakását, pláne, ha esetleg közben felmennek a lakás árak.
Ez és egyéb eladói gondolkodások, meg hozzáadódnak az ingatlan befektetők és azok, akiknek abszolút nem sürgős és a szerencsejátékosok, aztán gerjesztődik az felfelé az ingatlan ár spirál.
Természetesen szakmaiatlan lennék, ha mindent az ingatlan eladók nyakába varrnék, hiszen az ingatlan árakat nemcsak a lakás hirdetések határozzák meg nagymértékben, hanem egy ország gazdaságának az állapota, infláció, munkanélküliség nagysága, fizetések nagysága, de még a születések és a halálozások száma is, meg még sok minden, mint például a kamat szintek, nem is kis mértékben.
• Az ingatlan eladó visszafelé számol:
Ennyi pénzre van szükségem, tehát ennyiért mindenképpen el kell adni az ingatlanomat a továbblépéshez.
Meg különben is másik ingatlant akarok venni az ingatlanom vételárából és a hirdetett ingatlanok sem olcsók, sőt nagyon drágák, úgyhogy nekem is jó drágán kell eladnom az ingatlanomat, meg még kell jócskán maradnia pénzemnek az egyéb költségekre, ingatlan eladási költségekre és ingatlanvásárlási költségekre.
Az a probléma, hogy az ingatlanpiac nem így működik, akármennyire is megérthető és logikus ez a gondolkodás.
Az senkit nem érdekel, hogy mennyi pénzre van szükséged, a vevőt meg pláne nem érdekli, legfeljebb elfogadja, ha kell neki a lakásod.
• Az ingatlan jogi helyzete:
A jogi helyzet is nagy befolyással lehet az ingatlan értékére, eladhatóságára, vagy éppen eladhatatlanságára.
Azt szoktam mondani, hogy ha lehetséges az ingatlan meghirdetése előtt tedd tisztába az ingatlan jogi helyzetét, ha tisztába lehet tenni, mert ha a vevőnek lesz vele problémája, akkor már a kezdetekkor meg lesz az alku alapja, nem is kicsi, de az sincs kicsukva, hogy sokkal nehezebben tudod eladni az ingatlanodat, vagy el sem tudod adni az ingatlant.
• Az ingatlan értékcsökkentő tényezők figyelmen kívül hagyása:
Direkt hagytam ki az ingatlan értéknövelő tényezőket, ugyanis abból nincs ám hiány egy ingatlan eladó szemében. Múltkorában beszéltem egy ingatlan eladóval telefonon, aki több mint 1 órán keresztül zúdította rám, hogy az ő ingatlana mennyit ér, milyen értékes, csak úgy sorolta az értéknövelő tényezőket. Amikor óvatosan próbálkoztam még idegesebben sorolta az értéknövelő tényezőket, amik között több, mint 1 óra alatt egy értékcsökkentő tényező sem volt. Csak úgy megjegyzem a párom közben súgta nekem, hogy az utolsó busz délután 5 órakor elmegy onnan. Na tessék, ezt már hogyan is mertem volna mondani az eladónak..
Minden ingatlannak vannak értéknövelő és értékcsökkentő tulajdonságai, ezeket figyelembe kell venned, különben könnyen alá, vagy fölé árazhatod az ingatlanodat.
Az ingatlan eladók hajlamosak, mint feljebb írtam az ingatlan értéknövelő tulajdonságokkal számolni az érzelmeik miatt is és az értékcsökkentő tényezőket nem figyelembe venni, vagy nem annyira súlyozni őket, mint amennyire húznak lefelé az ingatlan árából.
• Ingatlan értékmódosító tényezők figyelmen kívül hagyása:
Már megint a szomszédokat vegzálom és az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokat. Például a szomszédban eladtak egy szinte ugyanilyen ingatlant, de más a fekvése, abban volt klíma, cirkó fűtéses, volt a lakáshoz garázs és stb..egy balatoni ingatlan esetében, például vegyünk egy ikerházat nem mindegy, hogy az ikerház melyik felét akarjuk eladni a vízpart mellett lévőt, vagy éppen a másikat.
Mik befolyásolják legjobban egy eladó ingatlan értékét?
Az ingatlan értékét számos tényező befolyásolja.
Elsősorban a hely, a hely és a hely, tehát hol van az ingatlan.
Utána jön a többi utcahosszal..
Most főként a lakó ingatlanokkal foglalkozunk, de egy kicsit térjünk rá az üzleti ingatlanokra.
Az üzleti ingatlanok esetében annyira meghatározó a hely, hogy pár méter is a különbséget jelentheti a halál és a forgalom között, pláne, ha egyik a fő úton van, a másikba meg be kell fordulni egy koszos kapualjba és onnét 5 méterre van az üzlet, hidd el láttam ilyeneket.
Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út, földes, murvás, köves, aszfaltos, egysávos, kétsávos, többsávos.
A település infrastruktúrája, közművek a telken, utcában.
Milyen messze van a legközelebbi főút, vagy netán talán az autópálya, vasút, buszközlekedés.
Az ingatlan piacképessége, a jogi helyzete, az esetleges terhelések, jogok, épület kora, falazata, felújítás mértéke, vagy éppen elavultság, energia igénye, vagy pazarlása, kivitelezés, építés módja, milyensége, az építőanyagok fajtái, minősége.
Az ingatlan mérete, helyiségek mérete, beosztása modern, vagy elavult.
Melléképületek, garázs, tároló megléte, vagy nem megléte.
Nem mindegy, hogy kőből, tömésből, téglából, kohósalakból épült az épület, vagy éppen könnyűszerkezetből.
A könnyűszerkezetesnél például nem mindegy, hogy van-e az épületnek ÉMI engedélye, mikor épült, milyen vastag a falazata, mennyire elavult, illetve tönkrement a szigetelés a falazatban.
Nem mindegy, hogy belvárosi, külvárosi, vidéki, agglomerációi az ingatlan, milyen távolságra van a legközelebbi várostól és a településen, vagy a közeli városban van munkahely, vagy nincs, milyen elmaradott a környék, vagy éppen prosperáló, és milyen az ott lakók összetétele, anyagi helyzete, csúszik le a környék, vagy ível fel a pálya.
Dehát itt még a születések és halálozások számát és a beköltözők, elköltözők számát is nézhetnénk, mert az is lehet, hogy nő a népesség, de az sincs kizárva, hogy lassan kihal a falu.
A panorámáról még nem is beszéltem és hogy milyen építészeti megoldásokat alkalmaztak, milyen esetleges egyedi megoldásokkal rendelkezik az ingatlan.
Az értékesítési feltételeket se hagyjuk ki a sorból, hogy az eladó egyáltalán milyen feltételekkel hajlandó az ingatlan eladására, vagy ezen feltételek elmaradása esetén egyáltalán hajlandó-e eladni az ingatlant, ez mind szűkíti a vevő körét természetesen és mondanom sem kell gondolom nem árnövelő tényezők.
Ugye a szomszédokról még nem is beszéltem, azt mondják, hogy rossz, hülye szomszéd török átok.
Lehet, hogy a szomszéd ingatlana dupla annyit ér most mint a tiéd, mert neki nincs hülye és, vagy rendezetlen szomszédja.
Arról nem is beszélve, ha a szomszédodban zavaró állatokat tartanak, amire jönnek a legyek stb..
Nos, maradjunk annyiban, hogy nem is sorolom tovább, mert szinte sohasem tudnám befejezni, te pedig elunnád az olvasást..
Inkább keress meg nyugodtan, ha eladó ingatlanod van, vagy lesz és egypár jó tanácsra, segítségre van szükséged!
Azért még kérem egy kicsit a türelmedet nézzünk egypár tulajdonságot bővebben, amik meghatározzák egy ingatlan értékét:
• Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út:
Többször jártam már úgy az ingatlan megtekintéskor, hogy az eladó ment előttem, én pedig utána kocsival és először aszfaltos úton mentünk, majd köves, majd murvás, majd göröngyökkel teli föld úton és közben elkezdtem gondolkodni, hogy majd kinek is fogom eladni ezt az ingatlant, meg különben is lassan vissza kellene fordulnom, mert többet soha sem akarok erre jönni, nem akarom tönkretenni az autómat..de, ha kedvesek velem engem kenyérre lehet kenni, úgyhogy nem akarok szemtelen lenni és megyek tovább..
Olyan is volt nem régen, nem viccelek egy faluban, hogy vége lett az útnak a házig egy sűrű, átláthatatlan dzsumbujon keresztül lehetett volna menni. Felhívtam az eladót, hogy hol van a ház, ő mondta, hogy úgy néz ki, hogy nem kaszáltak mostanában..Mondanom sem kell egyből egy kétbetűs, Frencsi ingatlan irodát ajánlottam magam helyett, hogy ők az ilyen ingatlanok, falusi házak szakértői, én nem értek hozzá sajnos..
Ennek a másik fele is előfordul, amikor egy híres zenész ügyfelem el akarta adni a jó helyen, fő út melletti családi házát, hogy az autópálya közelében vegyen házat, mert sokat jár külföldre és a fővárosban szerepelni és az autópálya közeli ház megkönnyítené az életét.
Világ életemben városi gyerek voltam, mindig lakásban laktam, a katonaságnál úgy hívtak bennünket városi gyerekeket, hogy strasszerek, de most a hegyen házban lakom.
Az út egysávos.
Én már megszoktam és élvezem, de azért gondolhatod, hogy sokszor fel megy a pumpám, mert van, aki normálisan megáll, hátra tolat, de olyan is van, aki egy centit sem hajlandó hátra, vagy félre menni a szűk úton.
Tapasztaltam már, hogy vannak vevők, akik például már kérdezik is, hogy milyen az út, fel kell menni a hegyre, vagy sem, mert vannak, akiket az ilyen ingatlan nem is érdekli, amelyiket így lehet megközelíteni, vannak, akiket meg nem zavar, persze ez pénztárca kérdése is.
Mondjuk ez mellett egyre népszerűbbek a hegyi, zártkerti ingatlanok lakni is, sokan keresnek nálam is ilyen hegyi ingatlanokat, úgyhogy, ha hegyi, külterületi ingatlanod van, meg különben is keress nyugodtan!
• Az ingatlan környékének infrastruktúrája:
A jó infrastruktúrával rendelkező környékeken található ingatlanok általában értékesebbek.
A közelmúltban írtam blog cikket az Akkumulátor gyárak közelében lévő ingatlanokról. Nos, ha települnek be egy adott településre a gyárak, üzemek és jönnek a külföldi vendégmunkások, akiket, akár migránsoknak is nevezhetnénk, akkor az jót tehet felfelé az ingatlan áraknak, sőt, akár ingatlan kereslet, hiány is kialakulhat.
Ennek az ellenkezője, ha minden tönkremegy, bezárják a gyárakat, akkor meg nem nagyon kell az ingatlan, legfeljebb annak, aki mindenképpen ott akar maradni.
A vevők első kérdése még a zártkerti – külterületi ingatlanok esetében is az ingatlan hirdetésére, hogy milyen közművek vannak, víz, villany, gáz, csatorna van?
A következő kérdésük pedig, milyen messze van a busz, orvosi rendelő, bolt stb..
Nyilván minél több van a közművekből a telken, házban, annál jobb, hacsak a vevő nem fával akar kimondottan fűteni, vagy éppen villannyal és a betonos, vagy éppen téglás derítőbe pipilni meg a nagy dolgát üríteni, illetve oda engedni a WC-ből, persze nem kell megijedni erre is van más megoldás, tartály..
Ezenkívül orvosi rendelő, bolt, iskola, óvoda stb..és nem utolsósorban tömegközlekedés, főleg vidéken, mert nem mindegy, hogy mikor megy haza a legutolsó busz, hogy megy-e busz és mondjuk a gyerekeid diszkóból hogyan fognak majd haza menni, amikor már nem szeretnék, hogy a papa menjen eléjük autóval..
• Az ingatlan helyszíne és a jövőbeli esetleges fejlesztések:
Azt is szokták mondani, hogy a lokáció, lokáció és lokáció.
A legértékesebb ingatlanok általában a belvárosban vagy a városközpont közelében találhatók, de természetesen vannak kedvelt külterületi – zártkerti helyek, valamint vidéki helyek, turisztikai, fürdő helyek.
Mostanában például a falusi CSOK sokat nyomhat a latba.
Figyelemmel kell lennie egy ingatlan eladónak és a vásárlónak is a környéken várható fejlesztésekkel, mert ezek is nagyban befolyásolhatják, ha nem is pont annyira a mostanit, de a jövőbeli értékét és eladhatóságát, ezáltal megint csak az értékét.
• A telek mérete, beépíthetősége:
Amennyiben eladó telekre, fejlesztési területről, családi házról van szó, akkor nagyon nem mindegy, hogy mennyire lehet beépíteni a telket, be lehet-e építeni egyáltalán, milyen magassági, nagysági korlátozások vannak és milyen ingatlantípust lehet a telekre építeni. Ezektől is függően sok ingatlanra lehet például állami támogatásokat és jó, kedvező lakáshiteleket felvenni, másokra nem, vagy éppen egyáltalán nem is hitelezhetőek.
• Az ingatlan jogi helyzete:
Ezt feljebb már említettem, ez abban is fontos és meghatározhatja az ingatlan értékét, ha valami nem szabályosan lett építve, vagy nincs feltüntetve a térképkivonaton, mert az sincs kizárva, hogy le kell bontani, illetve nem is lehet bejegyezni, feltüntetni a térképre soha, de az is lehetséges, hogy ez miatt hitelezhetetlen lesz az ingatlan.
Ez akkor különösen problémás, ha a vevő lefoglalózza az ingatlant és azt követően derül ki a hitelezhetetlenség, vagy a csökkentett mértékű hitelezhetőség, amikor is kimegy a banki értékbecslő az ingatlan szemléjére.
Ezért is ajánlatos már előre bármilyen megállapodás előtt banki értékbecslést kérni!
De az ingatlant terhelhetik különféle bejegyzések, végrehajtás, jogok, különféle eladást akadályozó, lassító tényezők is.
• Az ingatlan szerkezete, falazata:
Gondolom te is úgy gondolod, hogy nem mindegy, hogy egy ingatlan falazata fából, CK lapból, tömésből, vagy betonból, könnyűszerkezet, netán téglából van.
Az építéskor felhasznált anyagok minősége nagyban befolyásolják az ingatlan állékonyságát, időtállóságát, értékét.
Nem mindegy, hogy valamikor a két háború között, vagy éppen az 1950-es években éppen abból építkeztek, amiből tudtak, vagy éppen a bőséges építőanyagból válogathattak kedvükre és nem mindegy, hogy az építési kalákában volt-e igazi iparos, vagy mindenki csak műkedvelő volt.
• Az ingatlan kora, állapota:
A jó állapotú ingatlanok általában értékesebbek, mint a rossz állapotúak.
Már az őskorban az ingatlanközvetítő pályám elején megfigyeltem, hogy az újszerű, szinte új állapotú ingatlanok, lakások, házak sokkal könnyebben eladhatóak, mint a lepukkadt, teljes felújításra szorulók, persze ez is sok mindentől függ.
Az ingatlan felújítás, korszerűsítés mindig sokba került, drága volt, nemcsak most, hanem 30 évvel ezelőtt is, mindig kifogásuk volt a vevőknek, hogy túl sok munka, túl sok pénz.
Nagyon régen 1996-ban is mondta nekem egy német öregúr, soha nem felejtem el, amikor egy lepukkadt Zala megyei vidéki családi házat mutattam neki, hogy Andras, zu viel arbeit, zu viel geld! Még most is látom az arcát magam előtt és most is csengenek ezek a szavak a füleimben..
Persze léteznek gyönyörű, nagyon régi középkori házak, például nagyon szeretek Kőszegen, Veszprémben, Sopronban, Pesten, egy kicsit tágabb körben Salzburgban stb. sétálni és a középkori, valamint a barokk stb. házakat nézegetni, imádom őket, de azért nem szívesen állnék neki egyik épület felújításának sem..persze ezeknek az épületeknek is megvannak a vevőik, hiszen vevője válogatja szokták mondani..
Próbáljak meg, csak a Budai várnegyedben lakást venni..
• Az ingatlan építési, kivitelezési és közben kialakult hibái:
Akármilyen szuper helyen van az ingatlan és akármilyen közmű is van a telken lehetnek az ingatlannak olyan hibái, amiért nem lehet benne hosszútávban gondolkodni, mert éppen adott estben nem is biztonságos, illetve egyszerűbb és olcsóbb lebontani, mint felújítani.
Ez főleg akkor gondolandó meg igazából, ha olyan statikai és egyéb például vizesedési problémái vannak az ingatlannak, illetve mindent szét kell boncolni és csak a falak maradnának meg, ami falat még ez mellett alá is kellene szigetelni és új padozatot is kellene csinálni, tehát még szerkezeti állapotról sem igazán beszélhetünk.
• Az ingatlan mérete:
„A nagyobb ingatlanok általában értékesebbek, mint a kisebbek”.
Ez a közvélekedés, de nem feltétlenül igaz ez, sőt a az egyre drágább energia miatt már nem mindig igaz ez.
Egyébként is fajlagosan a kisebb ingatlanok négyzetméter ára jóval nagyobb lehet, mint egy nagyobbé, például lásd garzon, kis lakások, egyszobás, másfél szobás lakások kontra 1980-90-es években épült hatalmas, korszerűtlen, többszintes házak négyzetméter árai. Ilyenkor szoktam hallani, hiszen panel áron hirdetem az ingatlanomat és még sincs érdeklődő, de akkor sem fogom csökkenteni az árat!..
• Az ingatlan felszereltsége:
A modern felszereltséggel rendelkező ingatlanok általában értékesebbek, mint a hagyományosan felszereltek. Abban az esetben természetesen, ha a vevőnek is szüksége van rájuk. Szokták mondani az eladók, illetve szokták hirdetni az ingatlan hirdetők, hogy teljes berendezéssel eladó a lakás. Mint minden ez lehet negatívum és pozitívum is. Mindenesetre ne várd, hogy új áron lehet eladni a bútorokat, berendezéseket, sőt elég nyomott áron lehet eladni őket. Elsősorban azoknak lehet jók a bútorok, akik nem tudnak, illetve nem akarnak cuccolni, nincs már önerejük új bútorokat vásárolni, vagy éppen olyan ingatlan befektetők, akik lakás kiadás céljából vesznek ingatlant. Nekik jellemzően, akár a nagymama bútorok is jók lehetnek, főleg, ha a bérlő célcsoportjuk munkások, illetve külföldi vendégmunkások.
Az a lényeg, gondolom, hogy kitaláltad már, hogy nincs teljes igazság, okoskodhatunk itt oda-vissza..
Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése – Összegzés
Nincs két egyforma ingatlan.
Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.
A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.
Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.
Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.
Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..
Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként
Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..
Kapcsolódó blog cikkeim:
Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás
Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés?
Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?
14 ingatlan értékcsökkentő tényező
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
