Kiemelt beruházások Újbudán: túl sok új lakás építés, túl kevés infrastruktúra – betelt a pohár
“Elég volt a kiemelt beruházásokból, új lakás építésekből!” – Mitől robbant ki a vita Újbudán?
Újbudán egyre gyakrabban látni és hallani azokat a véleményeket, hogy elfogytak a türelmi határok a kormányzat által kiemelten kezelt beruházásokkal kapcsolatban. A helyi képviselő-testület szerint ugyanis az elmúlt években induló több tucatnyi kiemelt újlakóingatlan-építési projekt – amelyek összesen majdnem 10 ezer új lakást jelentenek – olyan mértékben növelik a kerület lakosságát és terhelik a környezetet, amit a jelenlegi infrastruktúra nem tud követni.
A hivatalos közlemény szerint ezek a fejlesztések több tízezer új lakost hoznak Újbudára, miközben nincs arányosan bővülő bölcsőde, iskola, orvosi rendelő, parkolóhely vagy utca- és közösségi közlekedési kapacitás. Ez a helyzet a helyiek szerint hosszú távon rosszabb életminőséget, zsúfoltságot és közlekedési káoszt eredményez majd.
Ezért döntött úgy a képviselő-testület, hogy jogi eszközökkel is próbálják megfékezni a folyamatot, az új lakás építéseket, ideértve azt is, hogy az Alkotmánybírósághoz fordulnak panasszal a kiemelt beruházások törvényi alapjának felülvizsgálatát kérve.
Mit jelent a „kiemelt beruházás” jogilag Magyarországon?
A „kiemelt beruházás” kifejezés nem csupán marketing-szólam – egy jogi kifejezés a magyar építésügyi és beruházási rendszerben.
A kiemelt beruházás státuszt olyan projektek kapják meg, amelyeket a kormány nemzetgazdasági szempontból fontosnak ítél, és ezért:
• gyorsított engedélyezési eljárásban részesülnek,
• kevésbé kötelező betartani a helyi településrendezési terveket,
• csökkentik a helyi önkormányzatok döntési jogkörét,
• és külön szabályok vonatkoznak az engedélyezésre és építésre.
Ez azt jelenti, hogy még ha a helyiek vagy az önkormányzat nem támogat egy projektet, Új lakások építését, a törvény erejénél fogva a kormány mégis áthidalhatja a helyi ellenállást, ha kiemelt beruházássá nyilvánítja azt. Ez a helyzet okozza azt, hogy sokan – így Újbuda vezetése is – azt érzik: a helyi vélemények és érdekek nem kapnak megfelelő súlyt a döntéshozatalban.
Miért épül ennyi új lakás? – A kormányzati célok háttere
Az elmúlt években a magyar kormány számos intézkedést hozott, amelyek célja, hogy gyorsabban és több új lakás épüljön, különösen olyanok, amelyek megfelelnek az Otthon Start hitelprogram feltételeinek. A kormány célja ezzel az, hogy
• növelje a lakásállományt,
• segítse az első lakást vásárló fiatalokat,
• élénkítse az építőipart és
• csökkentse a lakáshiányt.
Ennek egyik konkrét lépése volt, hogy a kormányrendeletekben az Otthon Start programhoz kapcsolódó új lakás építési beruházásokat a kiemelt beruházások körébe sorolták, és így ezekre gyorsabb engedélyezést és különleges jogi státuszt biztosítottak.
Otthon Start Program 2026-tól: még több új lakóingatlan épülhet
2026. január 1-től egy jelentős változás lép életbe: a kedvezményes, fix 3 százalékos Otthon Start hitel már nemcsak belterületi lakóingatlanokra vehető igénybe, hanem külterületi lakóingatlanokra is. Ez különösen vidéki fejlesztéseknél fontos, mivel a külterületi lakóházak eddig kimaradtak a támogatásból.
Ez a változás azt a hatást válthatja ki, hogy
• több tízezer külterületi ingatlan válik elérhetővé a programban,
• gyorsabb lesz a parcellázás és építkezés ezekben a területekben,
• és vélhetően még több új családi ház és új lakóingatlan épül majd.
Ez az intézkedés a kormány szempontjából azt jelenti, hogy még szélesebb körben tudja ösztönözni az építkezést és a hitelfelvevő fiatalok saját lakáshoz jutását.
Otthon Start lakáshitel és az új lakásdömping
A friss rendeletmódosítás még vonzóbbá teszi az új építésű ingatlanok finanszírozását, ami további lökést adhat a fejlesztőknek, hogy új projekteket indítsanak, akár most még beépítetlen, félreeső területeken is.
Ingatlanos szemmel ez azt jelenti, hogy az ingatlan kínálat nőni fog, különösen az új építésű szegmensben, de kérdés, hogy az adott településrész – például Újbuda vagy a környező agglomerációs falvak, de akár más helyeken, vidéken is – képes‑e ezt infrastrukturálisan lekövetni.
Ha a lakás hitelezés felpörög, a ingatlanfejlesztők pedig élnek a kiemelt beruházás adta gyorsításokkal, nagyon könnyen kialakulhat az, amit ma már sokan „embertelen otthon startos beruházásnak” neveznek: sűrűn pakolt házak, egymás ablakán belátás, minimális zöld, utak nélkül, vagy gyenge utakkal.
Az infrastruktúra és a közösségi szolgáltatások hiányai kontra Új lakások építése nyakló nélkül – miért aggódnak az újbudaiak?
A legtöbb helyi lakos és az önkormányzat is hangsúlyozza, hogy nem az új lakások építésével van maga a probléma, hanem azzal, hogy a gyors lakásnövekedés nem jár együtt az infrastruktúra fejlesztésével. A hiányosságok több szinten is megjelennek:
• kevés az óvoda és bölcsődei férőhely,
• túl zsúfoltak az iskolák,
• nincs elegendő orvosi rendelő és szakellátás,
• a közlekedés és parkolási kapacitás nem bírja a növekedést.
Ez az oka annak, hogy az Újbuda vezetése azt kéri:
1. jogi alapú vizsgálatokat indítsanak a beruházások törvényességére,
2. kötelezzék a kormányt a pénzügyi források biztosítására, amelyekből az infrastruktúra fejleszthető,
3. és teremtsék meg a feltételeket a fenntartható lakóhelyi életminőséghez.
Vélemény – Mit jelent mindez a Budapesti és a Vidéki ingatlanpiacnak és a helyieknek?
Őszintén és egyszerűen szólva: Magyarországon jelenleg az ingatlanpiacot nagyrészt a központi döntések alakítják, amik célja a lakásépítés felgyorsítása. Ez technikailag érthető – több lakásra szüksége van sok embernek. Ugyanakkor az új lakás építési hullám nem lehet elszigetelt az infrastruktúra fejlesztésétől, különösen egy olyan sűrűn lakott városrészben, mint Újbuda.
A helyiek és az önkormányzat hangja éppen arra hívja fel a figyelmet, hogy a lakásépítés nem csak számokról szól, hanem arról is, hogyan élünk nap mint nap: milyen környezet vesz körül minket, mennyire bírja el a közlekedés a forgalmat, jut-e hely gyereknek az oviban, és milyen minőségűek az orvosi szolgáltatások.
Arról még nem is beszéltem, hogy egyes helységekben, ahol tömegével vettek lakást, házat az új lakók, akadozik az alapvető közű ellátás is..
Mint Becsületes ingatlanszakértő, azt látom, hogy a fejlesztéseknek kiegyensúlyozottnak kell lenniük: nem elég csak új lakást építeni, hanem az életminőséget biztosító feltételeket is meg kell teremteni. Ebben az ingatlanpiaci szereplők, a helyi közösség és a döntéshozók közös felelőssége van.
Lakáspiaci hatások: mit jelenthetnek számodra a Kiemelt beruházások?
Rövid távon az új lakások megjelenése bizonyos szegmensekben fékezheti az ingatlanárak elszállását, hiszen több lesz a kínálat a lakáspiacon és ha a vevők azt látják, hogy az új építésű lakás annyiba kerül, mint egy használt lakás nagy eséllyel az új lakást fogják megvenni, mivel egyes helyeken már új lakás árán adják a használt lakásokat.
Hosszabb távon viszont a túlzsúfoltság és a romló életminőség egy-egy környéket könnyen leértékelhet: ha folyamatos a dugó, nincs parkoló, zajos az építkezés, egyre többen keresnek majd nyugodtabb városrészt, ami átterelheti a keresletet máshová, tehát eshetnek a környéken keményen az ingatlanárak, ha egyszerűen rossz lesz ott élni.
Ingatlan befektetőként ezért nem elég azt nézni, hogy „új építésű lakás, szép a látványterv”, hanem érdemes végignézni:
• Van‑e a közelben iskola, óvoda, orvosi rendelő.
• Milyen a közlekedés: van‑e kötöttpályás kapcsolat, milyen a csúcsidős menetidő.
• Terveznek‑e plusz közlekedési, zöld vagy intézményi fejlesztéseket a beruházással párhuzamosan.
Ha ezek nincsenek a helyükön, akkor egy most drágán megvett új lakás néhány év múlva kellemetlen meglepetést okozhat értékben is, élhetőségben is, úgy mivel már irtam erről is egy korábbi blog cikkemben, hogy a nem megfelelő infrastruktúra erősen ingatlan értékcsökkentő tényező..
Összegzés – Mi várható a közeljövőben a kiemelt beruházások, az új lakás építések terén?
Újbuda és más településrészek, de vidéki településeken is igaz lehet, lakói számára a jövő az alábbi kihívásokat és változásokat tartogatja:
• tovább nő a kiemelt beruházások száma és új lakásszámuk,
• 2026-tól az Otthon Start hitel még több ingatlanra terjed ki,
• jelentős nyomás nehezedik az infrastruktúrára és közszolgáltatásokra,
• jogi és társadalmi viták várhatók a helyi döntések és a központi politika között.
Ha ingatlanpiaci vagy helyi közösségi szempontból vizsgáljuk, fontos, hogy ne csak a számokat lássuk, hanem azt is, hogyan érinti ez az emberek mindennapi életét – és milyen kompromisszumokra lehet szükség ahhoz, hogy az új lakások mellett jó életminőség is épüljön.
Az egész történet lényege nem az, hogy „ne épüljön több új lakás”, hanem az, hogy ne betonrengetegek épüljenek valódi város helyett. A lakáshiány valós probléma, kell az új lakás kínálat, viszont ha a döntéshozók figyelmen kívül hagyják az utak, a tömegközlekedés, a zöldfelületek és az intézmények, az Infrastruktúra fejlesztését, akkor a végeredmény nem otthon, hanem csak „négy fal” lesz.
Újbudán most pont ezért állt mellé a kerület: jelzik, hogy a jelenlegi pálya – 19 kiemelt beruházással, tízezrével érkező új lakóval – így, ebben a formában fenntarthatatlan. Ingatlanosként teljesen érthető a helyiek félelme: az ingatlan értéke nem csak a négyzetmétertől és az energetikai besorolástól függ, hanem attól is, hogy milyen életminőséget ad a környék – ezt pedig a kiemelt beruházások jelen formája sok helyen aláássa
A Becsületes Ingatlanközvetítő Véleménye: Merre tovább, Újbuda?
Azt mondom, hogy Újbuda felháborodása teljesen jogos, és igazi fordulópontot jelenthet az ingatlanpiac és a településfejlesztés viszonyában.
A kormányzati cél, a lakhatási válság enyhítése érthető. Szükség van új lakásokra, ez nem kérdés. Azonban az a módszer, hogy az építési jogszabályokat felülírva, egyedi rendeletekkel, felelőtlenül túlzsúfolt lakóparkokat húznak fel egy már most is túlterhelt kerületben, egyszerűen nem fenntartható.
A durva igazság: Egy ingatlan csak akkor ér annyit, amennyit kérnek érte, ha a környezete, a szolgáltatások és a közlekedés is megfelelő. Ha egy tízezer lakásos projekt elkészül, de a környéken nincs háziorvos és az anyukák nem tudnak bölcsődei helyet szerezni, ráadásul a forgalmi dugóban ülve telik el a reggel, munkából hazaérve nincs hol parkolni az autóval, akkor az a lakás elveszti az értékét. Életminőség nélkül az új lakás is csak egy négy falból álló doboz.
Én szurkolok az újbudaiaknak és minden más önkormányzatnak, aki kiáll a jogaiért. Meg kell érteni, hogy az új lakás építési beruházásoknak nemcsak a nemzetgazdasági érdekeket, hanem az itt élők jogát az egészséges környezethez is szolgálniuk kell.
Az Otthon Start lakás külterületre történő kiterjesztése jószándékú, de ismét figyelmeztetnünk kell mindenkit: egy rossz ingatlan befektetés a külterületen, infrastruktúra és közművek nélkül, súlyos pénzügyi buktató lehet. Ne csak a 3% fix kamatot nézd, hanem nézz szét a környéken is!
Remélem, Újbuda fellépése ráébreszti a döntéshozókat: nem a mennyiség számít, hanem a minőség, a tervezés és a lakókörnyezet élhetősége. A felelős ingatlanfejlesztés az, amikor az út, a bölcsőde a rendelő, a boltok és a parkolók előbb készül el, mint a lakótömb.
Te mit gondolsz erről? Ne hagyd, hogy csak a beton beszéljen! Tervezz okosan!
Források
Újbuda facebook oldala: https://www.facebook.com/photo?fbid=1326973956127645&set=a.615987480559633
Magyar Közlöny: MK_23_154
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
