🏠 Miért nem lehet összehasonlítani garázst a lakással, zártkertet a családi házzal? – Az eladók legnagyobb tévedései..
🚫 Felháborító, vagy jogos? – Az ingatlan eladók szemszögéből
Te is hallottad már ezt az érvelést? „Nem adom egy garázs árán a zártkertemet, hiszen ott lakható, komfortos épület van!” Vagy: „Nem igaz, hogy egy 30 nm-es panel lakás többet ér, mint az én 80 nm-es zártkerti házam!”, „vagy nem engedek a lakásom, családi házam árából, jó hogy nem egy garázs árán akarják megvenni a vevők”..”
„Nem engedek az ingatlanom árából, nézze meg milyen drágák a garázsok, inkább rohadjon oda, boruljon össze, vagy felgyújtom, meg különben is nem kenyérre kell” és ilyenkor már 200 közelében megy az eladó pulzusa”..
Érthető a felháborodásod, de sajnos tévedsz. Az ingatlanpiac nem a négyzetméter alapján működik, hanem sokkal bonyolultabb szabályok szerint.
Az ingatlanpiac valódi működése..
Ez a gondolkodás érthető, de sajnos nem megalapozott. Az ingatlanpiacon nem csak az érzelmek, hanem ingatlan típus, a jogi státusz, a funkció, a hitelképesség és a kereslet határozza meg az értéket stb..stb..stb…
Egy garázs nem lakás. Egy zártkerti épület nem belterületi lakóház és így tovább..
És egy panel lakás nem ér feltétlenül kevesebbet, mint egy külterületi, komfortos kis ház.
💬 „De az én zártkertem lakható, miért érne kevesebbet, mint egy lakás, hiszen itt telek is van?”
Ez az egyik leggyakoribb eladói méltatlankodás. És érthető is – hiszen sok zártkerti épület valóban komfortos, szépen felújított, és lakhatásra is alkalmas. De az ingatlanpiacon nem csak az számít, hogy „jó benne lakni”, hanem az is, hogy jogilag mi az ingatlan besorolása, milyen közművek vannak, milyen a megközelíthetőség, és legfőképp: mire lehet hitelt felvenni rá.
💡 A vevő nem csak az ingatlant veszi meg, hanem a lehetőséget is, hogy hitelt kapjon rá, biztosítást kössön, értékesíteni tudja később. Ha ezek nem adottak, vagy nem olyan mértékben, mint más ingatlan esetében, az ingatlan értéke csökken.
💸 Miért számít a hitelképesség az ingatlan árképzésnél?
Az ingatlan vásárlók nagy része hitelből vásárol. Ha egy ingatlanra nem lehet hitelt felvenni, vagy rossz kondíciókkal, magas kamatokkal, nagy önerővel, akár 40-50%-kal, az automatikusan szűkíti a potenciális vevők körét. Ez pedig csökkenti a keresletet – és ezzel együtt az ingatlan árat is.
🏘️ Miért nem lehet egy kalap alá venni a különböző ingatlanokat?
Mert más a funkciójuk, más a jogi státuszuk, más a célközönségük, és más a finanszírozási lehetőségük és nem is lehet a garázst a lakással, házzal és így tovább összehasonlítani. Nézzük meg részletesen miért nem?
🏘️ A Nagy összehasonlítás: Miért nem lehet egy kalap alá venni a garázst, a panelt, a családi házat és a zártkertet?
Garázs vs. Garzon: Két teljesen más világ
Sok eladó a garázsok magas árára hivatkozik, amikor a saját ingatlanát túlárazza, de ezzel valójában egy teljesen más piacot hoz fel érvként.
Egy garázs értéke a piaci és a hozamelvű ingatlan értékelésen alapszik, ami a minimális fenntartási költségek és a magas bérleti díjak miatt vonzó befektetéssé teszi. A garázsok drágasága a lokális parkolási problémáknak köszönhető. A nagyvárosokban, különösen a belvárosban, egyre több az autó, de kevés a parkolóhely, ami felhajtja a keresletet és a garázs árakat.
A garázsokkal lakásokhoz képest alig van karbantartási, vagy amortizációs költségük a tulajdonosoknak. Ez egy teljesen más üzleti logika, mint a lakhatási célú ingatlanoké. Egy garázs értékét nem a lakhatási funkciója határozza meg, hanem az, hogy mennyi pénzt termel a tulajdonosának. Emiatt az a tévhit, hogy a garázsok magas ára alátámasztja egy lakás túlárazását, teljesen alaptalan.
Zártkerti ingatlan vs. Belterületi lakóház: A jog és a bank döntése a fontos!
A zártkerti ingatlanokkal kapcsolatos frusztráció abból fakad, hogy az eladó érzelmi alapon „lakhatóként” tekint a házára, ami sok esetben lakható is, míg a jogi és pénzügyi világ másként ítéli meg. A zártkert egy olyan kategória, amely a rendszerváltás óta külterületté minősült, és eredetileg mezőgazdasági művelésre szolgált. Annak ellenére, hogy sok ilyen területen épült már lakható ház, palota, a jogi státuszuk továbbra is külterület.
Ez a státusz ingatlan értékcsökkentő tényező lehet, mivel a beépíthetőségük korlátozott (gyakran mindössze 3%, 5%, esetleg 10% általában).
A legnagyobb probléma azonban a finanszírozás hiánya. Mivel a zártkerti ingatlanok nem minősülnek belterületi lakóháznak, a bankok nem nyújtanak rájuk államilag támogatott lakáshitelt, mint például az Otthon Startot. Ennek oka nem az, hogy a bankok „rossz fejek”, hanem az, hogy a jogszabályok kizárják ezeket az ingatlantípusokat a programból. A tulajdoni lapon lévő megjegyzés, hogy az ingatlan „mezőgazdasági épület”, „gazdasági épület”,vagy „hétvégi ház”, elegendő ahhoz, hogy a bank elutasítsa a hitelkérelmet, vagy csak korlátozottan és drágán finanszírozza ( esetleg 1-2 bank), magas önerővel.
Ráadásul, ha a zártkert nincs kivonva a művelési ág alól, az adásvételi folyamat is bonyolultabb és hosszadalmasabb (ún. „kifüggesztés”), ami tovább csökkenti az értékét, mivel a vevők egy része elállhat a vételtől a jogi kockázatok miatt, bár most az önkormányzatoknak van lehetőségük lépni ez ügyben.
Mindezek a tényezők együttesen magyarázzák, miért nem kaphat egy zártkert tulajdonos az ingatlanjáért ugyanannyi pénzt, mint egy belterületi családi házra. Nyilván ebben is azért vannak kivételek, mert egyre több szuper zártkerti ingatlan van, amit hihetetlen helyen és hihetetlen pénzekért is megvesznek, de ahhoz általában készpénzes vevő szükségeltetik.
Panel vs. Családi ház: Más súlycsoport, más szabályok
A családi házak és a panellakások összehasonlítása is logikai hiba, mert az értékbecslési szempontok jelentősen eltérnek.
A panellakások értékét főként a ház állapota, az emelet, a lift, az erély és az általános állapot határozza meg stb..Egy családi ház esetében azonban sokkal összetettebb a kép. A telek mérete, alakja, formája, beépíthetősége, az épület kora, az egyedi műszaki állapot, a fűtési rendszer, a garázs és egyéb extrák mind-mind befolyásolják az ingatlan árat, és a költségalapú vagy a piaci összehasonlító értékelés kombinációját is alkalmazhatják az értékbecslők az ingatlan értékmeghatározásában.
📊 Mit mondanak az ingatlanszakértők? – Az értékbecslés, vagyonértékelés valósága
Az ingatlanok összehasonlításának az alapszabálya
Az ingatlan értékbecslők, vagyonértékelők szakmai munkájának alapelve egyszerű: „Egy adott típusú ingatlant, csak ugyanolyan típusúval lehet összehasonlítani.
Ez mit jelent a gyakorlatban az ingatlan értékbecslésben, vagyonértékelésben?
• Garázsokat csak garázsokkal lehet összehasonlítani
• Lakásokat csak lakásokkal lehet összehasonlítani
• Házat pedig házzal
• Viszont adott esetben zártkerti épületet össze lehet hasonlítani belterületi épülettel, de súlyozni kell keményen..
A piaci összehasonlítás ingatlan becslési módszere
A nemzetközi szakirodalom szerint „amikor egy ingatlannak egyedi tulajdonságai vannak, mint például egy túlméretezett műhely, akkor nagyon kevés helyi eladási adat áll rendelkezésre az összehasonlításhoz.” Ez pontosan a te problémád is, ha egy nagy műhelyed van! Ha nem találsz hozzá hasonló összehasonlítandó műhelyt, akkor még számíthatsz hozam számítással, mennyit hozna az ingatlan, vagy költségelvű számítással, mennyiben kerülne most felépíteni, amiből le kell vonni az amortizációt, de garázzsal, családi házzal, zártkerti épülettel nem hasonlíthatod össze, csak műhellyel..
🏘️ Miért nem hasonlítható össze a garázs és a lakás? A belterületi családi ház és a külterületi gazdasági épület?
Eltérő funkciójú ingatlanok és rendeltetésük:
Garázs:
• Elsődleges funkció: jármű tárolása, parkolás
• Jogállás: nem lakóingatlan
• Lakhatásra nem alkalmas, hacsak ki nem dob az asszony és valahol kell aludnod..Vannak ott alvásra alkalmas garázsok főleg a házközponti és távfűtéses házak alatt, amely garázsok fűtöttek, ha más nem azért, mert bent vannak fűtés csövek..
• Korlátozott infrastruktúra
• Korlátozott érték, ha közös osztatlan, a külön helyrajzi számú drágább és keresettebb
• Hitel: önmagában nem, csak speciális esetben, kiegészítő, külön fedezetként
• Kereslet: városi környezetben magas, főleg a belvárosokban a kevés parkoló miatt
Garzon lakás
• Funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: fiatalok, egyedülállók, esetleg gyermektelen párok, vagy párok egy gyerekkel, ingatlan befektetők. A legkeresettebb kategória, mivel kicsi a rezsi, és olcsóbb, mint a nagyobbak általában
• Korlátozott összehasonlíthatás, a garzon lakás nem hasonlítható össze a több szobás, pl. 3 szobás lakással és így tovább..
Lakás:
• Elsődleges funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Teljes infrastruktúrával rendelkezik
• Lakhatási célra engedélyezett
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: fiatalok, idősek, ingatlan befektetők. Több mindentől függ a keresettsége. A legjobban az első és második emeletieket keresik, a földszintit, magasföldszintit főleg idősek, vagy üzleti célra, esetleg még a 3.emeletieket, ugyanez van a 10 emeletesekben is. Lift nélkül a 4. emelet már csak fiataloknak jöhet szóba, esetleg befektetésnek kiadásra, de várhatóan olcsóbban lehet kiadni, mint lejebb
Belterületi családi ház
• Funkció: lakhatás
• Jogállás: lakóingatlan
• Hitel: teljes mértékben elérhető
• Kereslet: családok, ingatlan befektetők, támogatásra jogosultak, elszeparálhatóság esetén több generáció is, bár már nem igazán divat
Zártkerti, gazdasági épület, hétvégi ház
• Funkció: nyaralás, gazdálkodás, esetleg lakhatás, egyre több hivatalosan gazdasági épületben laknak és egyre többen fognak, ahogy mennek fel az ingatlan árak..
• Jogállás: nem lakóingatlan
• Hitel: nem elérhető, vagy csak korlátozottan, egy-két bankban
• Állami támogatás nem elérhető pl. Otthon Start Program esetén, csak a belterületi lakás és lakóház játszik, ezért is korlátozott csak az értéke és nem tud felmenni annyira az ára, mint a belterületi ingatlanoké..
• A teljes ingatlan árat saját erőből, vagy esetleg kisebb hitelből kell finanszírozni pl. szabad felhasználású, ami sokkal drágább, vagy esetleg 1-2 bank adhat hitelt a zártkerti épületre is, de jóval kedvezőtlenebb feltétellel..
• Kereslet: szűkebb, emiatt alacsonyabb a fizetőképes kereslet, főleg készpénzes vevők, és az ingatlan ára sem tud úgy emelkedni
💸 Az Otthon Start hitel és egyéb állami támogatások hatása az ingatlan árakra
Miért drágábbak a támogatható ingatlanok?
Az állami támogatás jelentősen befolyásolja az árakat:
Egy példa:
• Otthon Start Program esetében 50 millió forintos lakás esetén, ha az ingatlan értékbecslés is optimális és 10% önerőre jogosult a vevő, akkor 5 millió forint önerő szükséges csak, 45 millió forint a 3%-os államilag támogatott hitel
• Ez azt jelenti, hogy gyakorlatilag 5 millióért veheted meg a belterületi lakást, házat. Igaz, hogy 25 éves hitel, 50 millió forint hitel esetén a futamidő alatt kifizetsz majd még kb. 21 milliói forintot az 50 millió forint mellé, de akkor is, csak 5 millió forint önerő kellett az ingatlan vásárláskor..
• Ezért is emelkednek fel az ingatlan árak, mert az eladók is belekalkulálják a támogatást..csak az a baj, hogy sokszor fél infókra hagyatkozva, a hitel részleteit nem ismerve a nem jogosult ingatlanok árába is bele kalkulálják a támogatásokat, pl. zártkertiekbe stb..
🔍 Mi számít az ingatlanpiaci értékben?
Az ingatlan értékét nem csak a falak, a négyzetméterek és a burkolatok adják. Hanem:
• A jogi státusz (lakóingatlan, vagy nem)
• A közműellátottság
• A megközelíthetőség
• A hitelképesség, állami támogatás lehetséges, vagy nem
• A finanszírozási lehetőségek
• A jövőbeni értékesíthetősége
• A kereslet és kínálat
• A hely, a hely és a hely, ez a legfontosabb
és még van jó pár tényező..
🚫 A valóság néha fáj: A vevők végítélete számít, nem a tiéd!
Az egyik legnagyobb tévhit, hogy az ingatlan ára a tulajdonos elképzeléseitől függ. A valóság az, hogy az ingatlan a piacra kerülés pillanatától „termékké” válik, és a lakáspiac árazza be, nem te. Az ingatlan végső ára a helyi kereslet és kínálat dinamikája alapján alakul ki.
A „szomszéd tévhit” is ebből fakad. Attól, hogy a szomszéd eladta a lakását egy bizonyos áron, nem jelenti azt, hogy a tiéd is annyit ér. Az ő lakása lehet, hogy nagyobb volt, felújított, vagy egy alacsonyabb emeleten volt, ami indokolja a magasabb árat, vagy éppen jobb és keresettebb ingatlanpiaci környezetben kelt el.
Továbbá az újságok és hírportálok országos átlagárai sem relevánsak a te konkrét ingatlanodra, mivel a helyi lakáspiaci viszonyok és a friss ingatlan tranzakciók a mérvadóak.
A túlárazás komoly idő- és pénzveszteséget jelent. A vevők rendkívül árérzékenyek, hacsak nem egy részeg hülye, külföldi milliomost találsz magadnak, amire annyi esélyed van, mint a piros hóra, és ha egy ingatlan kiemelkedően drága a hasonló kínálathoz képest, egyszerűen átgörgetnek rajta. Az ingatlan „lejárt lemez” lesz, senki nem fogja komolyan venni, és végül az eladó kénytelen lesz többször is csökkenteni az árat, ami a piac szemében azt sugallja, hogy valami gond van az ingatlannal.
A „nem engedek az árból” hozzáállás csak a helyzet romlásához vezet, és meggátolja a sikeres, gyors eladást, ami a lehető legmagasabb vételár elvesztéséhez vezet.
💸 Mit tehetsz ingatlan eladóként? Maradj a földön és profitálj!
A sikeres eladáshoz az kell, hogy felhagysz az érzelmi alapú ingatlan árazással, és elfogadod a lakáspiaci realitásokat. Íme néhány konkrét lépés, amit megtehetsz:
• Készíttess profi értékbecslést! Keress fel egy független ingatlan szakembert, aki a fent részletezett módszerekkel, tárgyilagosan állapítja meg az ingatlanod valós forgalmi értékét. Ez a legjobb módja annak, hogy tiszta képet kapj, mentesen az érzelmektől és a tévhitektől.
• Készítsd fel az ingatlant az eladásra! Az ingatlanod a piacon már termék, és a jó terméknek jó marketingre van szüksége. A profi fotók és egy színpadra felkészített lakás felgyorsíthatja az eladást és jelentősen növeli az érdeklődést.
• Ne a szomszédra, hanem az ingatlanpiacra figyelj! Kövesd a helyi kínálati viszonyokat, és bízz a szakértői véleményekben, amelyek a friss tranzakciókra alapulnak.
• Dolgozz profikkal! Válassz egy olyan ingatlanközvetítőt, aki nem „bólogató Jánosként” megerősít a tévhiteidben, hanem őszintén tájékoztat a piaci realitásokról és egy reális ingatlan árazási stratégiát javasol. Egy profi ingatlanközvetítő abban érdekelt, hogy a lehető legjobb áron és a legrövidebb idő alatt add el az ingatlanodat, ehhez pedig együttműködik más ingatlan szakemberekkel és szélesíti a vevőkört.
🧠 Záró gondolatok: Tanulj a lakáspiacból, ne a szomszédtól!
Az ingatlanpiacon nem a te érzelmeid, hanem a tények, a jogi szabályozások és a vevők döntései számítanak.
A garázsok magas ára, a zártkertek jogi helyzete és a panellakások és családi házak értéke mind-mind egy teljesen más logikán alapul.
Az a legfontosabb tanulság, hogy ne vesztegesd az idődet egy irreális ingatlanár megtartására, ami csak a saját helyzetedet rontja.
A túlárazás stresszhez, lassú eladáshoz és a végső, kényszerű árcsökkenéshez vezet, amivel elveszíted a lehetőséget, hogy a lehető legmagasabb árat kapd az ingatlanodért.
Válassz egy profi, tapasztalt, sokat látott ingatlan szakembert, aki nem a fülednek, hanem a pénztárcádnak beszél.
Az ingatlanpiac nem érzelmi alapon működik. Ha eladóként nem veszed figyelembe, hogy a vevő milyen támogatást tud igénybe venni, milyen hitelt kap, és milyen jogi akadályok vannak, akkor könnyen lehet, hogy az irányárad irreálissá válik.
💬 A garázs ára nem indok arra, hogy a zártkerti ház, a garzon lakás és a családi ház értékmegállapításánál a garázs árából indulj ki.
👉 Ha szeretnél olyan ingatlan árazási stratégiát, ami valóban működik, és nem csak reménykedni akarsz, keress meg.
Becsületes ingatlanos nem csak hirdet, hanem meg is oldja az ingatlanproblémádat, ha partner vagy.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan!
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
