Zártkert tulajdonosok figyelem! Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését!
Megérkezett, amire sokan vártunk a zártkertek esetében!
Ha van zártkerti ingatlanod, és eddig fejfájást okozott a jogi helyzete, akkor most figyelj! 2025. október 30-án végre megszületett a sokak által várt kormányrendelet, ami újra lehetővé teszi, hogy a zártkerteket kivond a művelési ág alól. Nincs több hónapos várva várakozás, nincs több bizonytalanság – az eljárás most már tényleg elindulhat!
De mi is ez az egész a művelés alatti zártkerti ingatlanok kivonásának a lehetősége?
Korábban volt már lehetőség a zártkerti ingatlanok kivonására
Ezt megelőzően a határidőt is hosszabbítva 2017. december 31-ig lehetett kérelmezni a zártkertek kivonását, de ezt sokan elmulasztották, mert, vagy nem is tulajdonítottak neki nagy jelentőséget, vagy nem is hallottak róla, vagy még nem volt aktuális az ingatlan értékesítése. Manapság egyre több az eladásra felkínált nem kivont zártkert, ahogy haladunk előre az időben, ezért is szuper, hogy most lett ez a lehetőség.
Mi is az a zártkert, és miért lehet gond, ha „művelés alatt áll”?
A zártkerti telkek azok a kis külterületi parcellák, amiket még a szocializmus idején hoztak létre. Eredetileg hobbikertek, gyümölcsösök, szőlők voltak, sokszor hétvégi házzal a közepén.
Nos, ezek közül jogilag külterületi, mezőgazdasági művelés alatt álló földek – legalábbis papíron, amiket 2017 végéig nem vontak ki.
És itt jön a probléma: bár ma már ezeken a telkeken gyakran nem folyik semmi gazdasági tevékenység (max a fű nő rendületlenül), a jogi státuszuk miatt olyan szigorú szabályok vonatkoznak rájuk, mint a termőföldekre.
Ez pedig azt jelenti:
• Nehezebb eladni őket, mert a Földforgalmi törvény szerint kell eljárni
• Hónapokig elhúzódhat az adásvétel, mert kifüggesztés, hatósági jóváhagyás kell
• Elővásárlási jog illeti meg a helyi gazdálkodókat és egyebeket
• Nem vehetsz fel rá lakáshitelt, vagy legalábbis nem tudok róla, hogy lehetséges lenne..
• Ha építkezni akarsz, földvédelmi járulékot kell fizetned (ami nem kis pénz!)
Mi változott 2025-ben, és miért örülj az új törvénynek?
A június végi áttörés
2025. június 26-tól a helyi önkormányzatok rendeletben engedélyezhetik, hogy a zártkerti ingatlanok tulajdonosai kérhessék telkeik művelési ág alóli kivonását. Ez önmagában fantasztikus hír volt, de volt egy kis gond: hiányzott a végrehajtási rendelet, ami pontosan megmondja, hogyan is kell mindezt a gyakorlatban csinálni.
És erre vártunk négy hónapig…Tudod kis hazánkban ezt már megszokhattuk..
Az október végi kormányrendelet a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonásáról
2025. október 30-án végre megjelent a Magyar Közlönyben a kormányrendelet, amely kiegészíti az ingatlan-nyilvántartási törvény végrehajtását a „Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása” alcímmel. Ez volt az utolsó puzzle darab! Most már tényleg minden feltétel adott ahhoz, hogy elindítsd az eljárást.
Mit jelent neked a gyakorlatban a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása?
Ha sikeresen kivonatod a telkedet a művelés alól, az ingatlanod „művelés alól kivett terület” státuszt kap. Ez azt jelenti:
Megszabadulsz a földforgalmi korlátoktól
A művelésből kivont zártkerti ingatlan már nem minősül termőföldnek, így kikerül a Földforgalmi törvény hatálya alól. Nincs több kifüggesztés, nincs több hónapos várakozás a jóváhagyásra, nincs elővásárlási jog és egyéb macera!
Nem kell földvédelmi járulékot fizetned
A zártkert művelés alóli kivonása nem minősül más célú hasznosításnak, így földvédelmi járulékot sem kell fizetni. Ez az egyik legnagyobb könnyítés, mert ez a díj sokszor több százezer forint is lehet!
Akár hitel és családtámogatás igénybe vehető
A kivonás után akár lakáshitel, vagy családtámogatás is igényelhető az ingatlanra ( Már, amelyiket adják zártkerti ingatlanra).
Az értéke is nőhet a zártkerti ingatlanodnak
A művelés alól kivett zártkertek értéke meghaladhatja a mezőgazdasági művelés alatt állókét. Könnyebb eladni, vonzóbb a vevőknek, tisztább a jogi helyzete.
De figyelem: nem automatikus a zártkertek kivonása!
Most jön a kulcsfontosságú rész, amire nagyon figyelj! Két feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy te is kivonhasd a zártkerti telkedet:
1. Legyen meg a kormányrendelet ✅
Ez már megvan! Október 30-án kihirdették, és azonnal hatályba is lépett.
2. Az önkormányzat hozzon helyi rendeletet ✅
A tulajdonos csak akkor kérheti a földhivataltól a zártkerti ingatlan művelési ágának átvezetését, ha a telek fekvése szerinti települési önkormányzat erről rendeletet alkot, tehát nem mindenhol, csak ott, ahol megszavazza az Önkori.
És itt van a csavar: nem minden településen van még ilyen rendelet! Az önkormányzatok most dönthetnek arról, hogy ők engedélyezik-e ezt a lehetőséget a településükön, és ha igen, milyen területeken.
Hogyan tudod meg, hogy a te településeden lehet-e kérni a zártkertek kivonását?
Lépj kapcsolatba az önkormányzattal!
Érdemes megkeresni a helyi önkormányzatot, írni a polgármesternek, hogy tervezik-e rendeletben megkönnyíteni a zártkertek művelés alól kivett területként történő bejegyzését.
Ne félj, írj egy egyszerű emailt, vagy telefonálj! Mondd el, hogy zártkerti ingatlantulajdonos vagy, és érdeklődsz, hogy:
• Van-e már elfogadott rendelet a zártkerti kivonásról?
• Ha nincs, tervezik-e elkészíteni?
• Ha tervezik, mikor várható a döntés?
Mit tehetsz, ha még nincs rendelet a zártkertek kivonásáról?
Légy proaktív! A törvény lehetőséget ad arra, hogy te, mint ingatlan tulajdonos, felhívd az önkormányzat figyelmét a szabályozásra. Küldj be kérelmet, beszélj a képviselőkkel, esetleg szervezz össze más érintett tulajdonosokat is! Az önkormányzatnak látnia kell, hogy van igény erre a szolgáltatásra.
Hogyan néz ki a zártkerti ingatlan művelés alóli kivonás folyamata?
Ha az önkormányzat már elfogadta a rendeletet, akkor következik a földhivatali rész:
1. Kérelem benyújtása
A kérelemben kötelezően meg kell jelölni azt az önkormányzati rendeletet (számmal és címmel), amely lehetővé teszi a zártkerti ingatlan kivett területként való bejegyzését.
2. Egyszerűsített nyilvántartás
A bejegyzésnél nincs szükség a földrészlet alrészletekre bontására, ami csökkentheti a költséget és rövidítheti az átfutást. Ez nagy könnyítés a korábbi bonyolult eljáráshoz képest!
3. Megnevezés az ingatlan-nyilvántartásban
Ha a kérelem benyújtásakor nincs épület az ingatlanon, a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha van épület, akkor ugyanez a megnevezés, de fel lesz tüntetve az épület fő rendeltetése is (pl. lakóház, üdülő, gazdasági épület).
4. Részleges kivonás is lehetséges
Nemcsak a teljes ingatlant vonhatod ki, hanem – megfelelő telekmegosztás után – annak egy részét is. Ilyenkor viszont földmérői munkára és telekalakítási eljárásra lesz szükség.
Mire figyelj még a művelési ágból kivonási eljárás során?
Ellenőrizd az aktuális állapotot
Ellenőrizd a nyilvántartás aktuális állapotát, hogy szerepel-e épület a kérelem benyújtásának időpontjában. Ez azért fontos, mert ettől függ a pontos megnevezés.
Később épülő épületek
Ha a kivett telekre utólag épületfeltüntetési kérelem érkezik, a fő rendeltetést a nyilvántartásban hozzá kell rendelni.
Ez nem helyettesíti az építési engedélyeket!
Nagyon fontos: a kivonás önmagában nem mentesít az építmény feltüntetéséhez szükséges egyéb hatósági engedélyek beszerzése alól.
Önmagában az a tény, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett” megjelölésű lesz, még nem jelenti, hogy beépíthető is lesz – ahhoz az építési szabályoknak való megfelelést is körültekintően meg kell vizsgálni, tehát HÉSZ, OTÉK! OTÉK helyett most már TÉKA, OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) helyébe a TÉKA (Településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló kormányrendelet) lépett hatályba 2025. január 1-jétől,
Szóval ne örülj előre: a kivonás rendezi a jogi státuszt és a jobb ingatlanpiaci forgalomképességet, de ha építkezni akarsz, akkor azt továbbra is az építésügyi szabályok szerint kell megtenned.
Mi a helyzet az ingatlan értékkel és az ingatlanpiaccal?
Transzparensebb piac
A „kivett” státusz tisztább kommunikációja javíthatja az adásvételek átláthatóságát. A bankok, értékbecslők és ingatlanközvetítők számára is egyszerűbb lesz dolgozni ezekkel az ingatlanokkal.
Gyorsabb ügyintézés
Adminisztratív könnyítés és egységesítés jön, ami rövidebb ügyintézési időt és kevesebb hibalehetőséget hozhat.
De a beépíthetőség továbbra is helyi kérdés
A beépíthetőség és a tényleges használat továbbra is a helyi szabályoktól függ – ezek hiánya vagy szigora változatlanul érték- vagy kockázati tényező.
Megnövekedhet a kereslet a kivett zártkertek iránt
Várható, hogy megnövekedhet a kereslet az ilyen ingatlanok iránt, különösen ha azok nyaraló-üdülő övezetben fekszenek. Ha most kivonatod a telkedet, akkor amikor elhatározod magad az eladásra, sokkal jobb pozícióból indulhatsz!
Gyakorlati példák – így működik a valóságban a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása
1. Épület nélküli hobbitelek
Van egy kis kerted a város szélén, semmilyen épület nincs rajta. A kérelem és a helyi rendelet megjelölése után a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz. Ha később engedélyezett épületet építesz rá, akkor annak fő rendeltetése is be fog kerülni a nyilvántartásba.
2. Üdülővel ellátott telek
Ha zártkerti telked van már meglévő üdülővel, akkor a megnevezés „zártkerti művelés alól kivett terület” lesz, mellette pedig fel lesz tüntetve, hogy az épület fő rendeltetése „üdülő”.
3.Telekmegosztás esetén
Ha csak egy részét szeretnéd kivonni a telkednek, akkor előbb meg kell osztani az ingatlant. A megosztásnál előre döntsd el, melyik új telek legyen „kivett”. A megosztás a telekalakítási szabályok szerint történik.
Az én véleményem a zártkertek kivonásáról
Őszintén? Ez egy óriási lépés lehet előre! Évtizedek óta húzódik ez a zártkerti mizéria, és rengeteg embernek okozott fejfájást. Olyan telkekkel rendelkeznek az emberek, ahol a papírforma és a valóság elszakadt egymástól.
Ami tetszik:
• Végre van egy tiszta, érthető kereted az eljáráshoz
• Megszűnik a földvédelmi járulék fizetési kötelezettség
• Sokkal gyorsabb lesz az ingatlan adásvétel
• A banki finanszírozás is könyebbé válik
Ami még javításra szorul:
• Önkormányzati függőség: nem mindenhol lesz egyforma a hozzáférés
• Sok helyen még évekig húzódhat, míg a helyi rendelet megszületik, ha egyáltalán lesz helyi rendelet..
• Továbbra is külön kell foglalkozni az építésügyi kérdésekkel
A legfontosabb tanácsom: ha van zártkerti ingatlanod, telked, ne várd meg, hogy majd a jövő évben, aztán a következőben… Cselekedj most! Nehogy ismét lecsússz a kivonásról, mint 2017-ben..
Írd meg az önkormányzatnak, érdeklődj, készítsd elő a dokumentumokat. Minél hamarabb rendezed a zártkerted jogi helyzetét, annál könnyebb lesz a jövőben bármilyen tervet megvalósítani vele.
Kinek érdemes most cselekedni és kivonatni a zártkerti ingatlanát és kiknek lesz könnyebb a helyzetük?
Zártkerti tulajdonosok
Ha neked van ilyen ingatlanod, akkor egyértelmű: most van itt a lehetőség! Gyorsabb és olcsóbb lehet a kivett státusz bejegyzése, tisztább megnevezéssel. Eladásnál, esetleges hitelfelvételnél ez rendezettebb papírokat jelent.
Zártkertet vásárlók, befektetők
A zártkerti piac transzparensebbé válhat, de a tényleges beépítési/használati lehetőségeket továbbra is a helyi szabályok és engedélyek korlátozzák. Ha vásárolni tervezel, ügyelj arra, hogy ne csak a művelési ág legyen rendben, hanem az építési lehetőségeket is nézd át alaposan!
Bankok és ingatlan értékbecslők
Egységes terminológia, egyértelműbb ingatlan-profil (épület fő rendeltetésével) – könnyebb kockázatértékelés.
Ingatlanközvetítők
Nekünk, ingatlan szakembereknek is egyszerűbb lesz a dolgunk a kivett zártkertekkel! Tisztább ügy, gyorsabb ügyintézés, kevesebb buktatók.
Végre nem kell magyarázkodni a vevőknek, hogy „igen, ez technikailag mezőgazdasági, művelés alatt álló föld, de igazából nem az, hiszen látja ott laknak, meg maga is ott tud lakni…”
Összefoglalva: a legfontosabb tudnivalók – Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését!
1. 2025. október 30-tól működik a teljes rendszer a zártkerti kivonásra
2. Önkormányzati rendelet szükséges – nézz utána, van-e már a településeden, vagy mikor várható!
3. Nincs földvédelmi járulék – megtakarítás!
4. Egyszerűsített eljárás
5. Részleges kivonás is lehet – ha csak egy részét szeretnéd
6. Nem helyettesíti az építési engedélyt – továbbra is szükséged lesz rá, ha építkezni akarsz
7. Növelheti az ingatlan értékét – valószínűleg könnyebben értékesíthető, külön macerák nélkül
Mit csinálj most, ha kivonatnád a zártkertedet?
1. Derítsd ki az önkormányzat álláspontját Írj egy emailt, vagy telefonálj a polgármesteri hivatalnak. Kérdezd meg, hogy:
• Van-e már rendelet?
• Ha nincs, mikor várható?
• Milyen területekre vonatkozik?
2. Készítsd össze a dokumentumokat
• Tulajdoni lap
• Térkép és egyéb doksik
3. Ha kell, szervezz össze más tulajdonosokat is Ha többen vagytok, sokkal nagyobb az esély, hogy az önkormányzat komolyan veszi az ügyet!
4. Kérj szakmai segítséget Földjogi ügyvéd, földmérő – ezek az emberek segítenek eligazodni a folyamatban. Ne félj kérdezni!
Záró gondolatok – Most akár te is kivonhatod a zártkertedet a művelési ágból és megkönnyítheted az értékesítését!
Ez a szabályváltozás nagy lehetőség a zártkerti ingatlantulajdonosok számára. Végre rendezhetik zártkerti telkeik jogi helyzetét, megszabadulhatnak a felesleges adminisztrációs terhektől és a földforgalmi korlátoktól.
A módosítás összességében jelentősen hozzájárul a zártkerti ingatlanok helyzetének rendezéséhez, egyértelmű és gyors adminisztratív kereteket teremtve, miközben fenntartja az épületekkel kapcsolatos hatósági kötelezettségeket.
Ne hagyd ki ezt a lehetőséget! Ha van zártkerti telked, most cselekedj! Írd meg az önkormányzatnak, érdeklődj, készülj fel! Ha pedig még nem döntötted el, hogy eladod-e vagy megtartod, ez a változás mindenképpen könnyebbé teszi mindkét utat.
Forrás: https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/19dc56bf86f1f20ee972ec884c76ab8857cbdf54/megtekintes
Bár a zártkerti ingatlanok vásárlása összetettebb, mint egy átlagos lakásé, vagy belterületi családi házé, megfelelő felkészültséggel és szakértő segítségével egy tökéletes otthont, vagy értékes ingatlan befektetést jelenthetnek számodra. Csak figyelj oda a részletekre, és ne hagyd, hogy bármi meglepetés érjen!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? A legtöbben itt rontják el – te ne kövesd el ezt a hibát!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Szerinted is túlárazottak az ingatlanok? Mondjam el becsületesen, vagy ne mondjam el az eladóknak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
