Nagy házból két kis lakás? Ritkán jön ki a matek
Amikor a családi ház árából két lakást terveznél: mit mutatnak a számok, és mit látok harminc év tapasztalattal az ingatlanpiacon?
RÖVIDEN, HA CSAK ENNYIRE VAN IDŐD
• Ritkán jön ki. A kisebb, korszerű lakás négyzetméterára legtöbbször magasabb, mint a nagy, régi házé. A KSH szerint Budapesten 2026 első negyedévében a családi házak átlagosan 0,9, a társasházi lakások 1,3 millió forintos négyzetméteráron keltek el. Nyugat-Dunántúlon 2025-ben a használt többlakásos épületek négyzetméterára nagyjából kétszerese volt a családi házakénak, de nyilván ezeket a számokat úgy kell nézni, hogy nincs egységes ingatlanpiac, tehát a saját magad ingatlanpiacát nézd meg mielőtt bármit lépsz.
• A vevő az állapotot és a helyet fizeti meg, nem csak a négyzetmétert. A régi gépészetet, a nyílászárókat stb. fejben azonnal levonja az árból, egy családi háznál ez akár jóval többet is jelenthet.
• Két lakás, két vásárlás. Két költségsor, köztük a vevőt terhelő vagyonszerzési illeték és egyebek. A számításnál a kedvezményekkel és az egyéb költségekkel is számolni kell.
• A helyes sorrend: előbb a házad reális ingatlanpiaci értéke, utána az eladás és a költözés költsége, és csak azután a kínálat. Fordítva ritkán működik.
MIÉRT GONDOLKODIK SOK EMBER A KISEBB LAKÁSBA KÖLTÖZÉSEN?
Van egy harminc, negyven éves, 200 négyzetméteres családi házad. A gyerekek elköltöztek, a rezsi az egekben, a kertet karban kell tartani. Jön a gondolat: eladom ezt a nagy házat, és a pénzéből veszek két kis csinos lakást. Az egyikbe beköltözünk, a másikat odaadjuk a gyereknek, vagy kiadjuk, hogy legyen egy kis fix pénz a nyugdíjas évekre. Ráadásul a lépcsőzés is egyre nehezebb, vagy hamarosan az lesz, és jó volna lépni, amíg még nem sürgős.
Ezt hívják downsizingnak, magyarul kisebbre költözésnek. Jó ötlet lehet. De a mai ingatlanpiacon ez a fejben elvégzett számolás az egyik legdrágább illúzió, amibe egy család belefuthat.
Miért? Mert a két lakás árát általában úgy képzeljük el, hogy a ház négyzetmétereit megszorozzuk valamennyivel.
A lakáspiac viszont más nyelven beszél.
Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon. Ingatlanforgalmazóként kezdtem, majd ingatlanközvetítő lettem, ma pedig hivatalos értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok. Ezt a helyzetet nem egyszer láttam végigmenni, jól is, rosszul is. Leírom, mit érdemes előre kiszámolnod.
MIÉRT NEM ÉR KÉTSZER ANNYIT A 200 NÉGYZETMÉTERES HÁZ, MINT A 100 NÉGYZETMÉTERES LAKÁS?
A vevő ugyanis nem csak négyzetmétert vásárol. Használható, modern, energiatakarékos, élhető otthont keres. A 200 négyzetméter egy része sokszor olyan tér, amit senki nem használ: egy 70 négyzetméteres pinceszint, amiben évek óta csak a doboz áll, hosszú folyosók, óriási fűtetlen előszoba. Ilyenek a régi, többszintes sorházak és családi házak fűtetlen közlekedői is, vagy a régi polgári lakások hatalmas belmagassága. Ezek a vevőnek nem luxust jelentenek, hanem állandó kiadást. Fűteni kell, karbantartani kell, és ez sosem áll le. Sőt, a lépcsőket is meg kell mászni, ha másért nem, hát takarításkor, hacsak nincs bejárónőd.
Sok eladó abba a hibába esik, hogy a teljes bekerülési költséget vagy a fizikai méretet akarja megfizettetni a vevővel. A piac viszont kíméletlenül szűri a hasznos négyzetmétereket. A nagyobb alapterület nem garantálja a magasabb négyzetméterárat. Sőt, a fenntartási nehézségek és a drága felújítás miatt el is riaszthatja a vevőt.
A méret tehát nem egyenlő az értékkel. A vevőt a korszerűség, az energiatakarékosság és a fenntarthatóság érdekli, nem a négyzetméterek száma.
Egy érdekesség a KSH-tól: Budapesten 2026 első negyedévében az eladott lakások méretének csökkenése miatt az átlagos lakásárak emelkedése elmaradt a négyzetméterárakétól. Vagyis az eladott lakások mérete csökkent.
MENNYIT ALKUSZIK LE A VEVŐ, HA A HÁZ MŰSZAKILAG ELAVULT?
Röviden: sokat, és azonnal. A vevő a vételár mellé már a beköltözés előtti milliós, sok milliós kiadásokkal is kalkulál.
Amikor a vevő bejön a házba, és meglátja a harminc éves nyílt égésterű gázkazánt, a fali babát vagy a régi gerébtokos ablakokat, a fejében azonnal pörögni kezd a számláló. A szigeteletlen homlokzat, a régi gépészet, az elavult belső elrendezés, a rossz energetikai besorolás, a cserélendő tető stb. mind csökkenti a fizetőképes keresletet.
Biztosan láttál már régi, szigeteletlen ingatlant nagy, fűtetlen közlekedőkkel. Gondolj az 1950 és 1990 között épült, annak idején divatos sokszintes sorházakra, házakra, a háború előtti polgári lakásokra hatalmas belmagassággal, a leamortizálódott Kádár-kockákra, vagy azokra a házakra, amiket utcafrontra egy ablakkal építettek. Ma már egy 50–60 éves ház is leamortizálódott, ha nem tartották folyamatosan karban. Az akkori építőanyagok és gépészet a fiataloknak már retro látványosság.
És nem is kell nagynak lennie egy háznak ahhoz, hogy sokba kerüljön a mai szintre hozása.
Van, hogy egy felújítatlan háznál nem elég a falakig visszabontani, mert jobban megéri az egészet lebontani és újat építeni, mint az A-tól Z-ig tartó felújítás: falakig visszabontás, utólagos alapozás, szigetelés és így tovább. Ehhez viszont nem mindenkinek van kerete, kedve, energiája, és főleg ideje, ezért sokan inkább apránként, élethosszig foltozgatják az ingatlant. Előfordulhat, hogy egy régi ház mai szintre hozása műszakilag és energetikailag annyiba kerül, mint amennyiért megveszed, sőt, jóval többe is, ha még hitelt is fel kell hozzá venned.
Állami támogatásra sem számíthat biztosan minden vevő. A konstrukcióknak korlátai és feltételei vannak, amiknek nem mindenki felel meg.
A lakáspiac nem a múltbeli költségeket fizeti meg. Az aktuális állapotot árazza be, és azt a felújítási kényszert, ami az új tulajdonosra vár.
MIÉRT DRÁGÁBB NÉGYZETMÉTERENKÉNT A KISEBB, KORSZERŰ LAKÁS?
Röviden: mert így árazza a lakáspiac. A kis, jól használható, modern lakás iránt az én tapasztalatom szerint stabilan nagy a kereslet. A lepusztult kis lakásokat már kevésbé keresik, mert ott is drága a felújítás. A nagy, régi sorházat vagy házat szintén szűkebb vevőkör keresi, és a vevő levonja belőle a felújítást meg a fenntartást. Ugyanez igaz a hatalmas, elavult lakásokra, pláne ha többszintesek, a második emeletnél magasabban vannak, és nincs az épületben lift.
Az egyik rokonom körülbelül tizenöt, húsz éve árulja a kétszintes, harmadik emeleti, hatalmas, korszerűtlen társasházi lakását egy olyan házban, ahol nincs lift. Igaz, ez a saját hibája, mert aranyáron árulja. Nem szól nekem, én meg nem erőltetem. A mondás szerint nincs eladhatatlan ingatlan, csak magas ár. Ő a közel húsz év alatt nem jött rá, vagy nem akart rájönni, hogy még mindig aranyáron kínálja a lakását. Én nem fogok neki erősködni, ha nem kérdezi..
Egy egyszerű számtani példa
Egy példa az elemi számtanból, amiből látod, miért nem lehet egy lapon említeni egy ház négyzetméter árát és két kisebb lakást. Vegyünk egy 100 négyzetméteres átlagos Kádár-kocka házat és két 50 négyzetméteres lakást, kerekített, hozzávetőleges zalaegerszegi használt ingatlanárakkal, átlagos helyen:
• 100 m² ház × 500 000 Ft/m² ≈ 50 millió Ft
• 2 × 50 m² lakás × 700 000 Ft/m² ≈ 70 millió Ft
És a te házad nem az átlag, hanem vagy jobb, vagy rosszabb annál. Ezt csak helyszíni értékbecslés mondja meg. Ha rosszabb állapotú a 100 négyzetméteres ház, akkor lehet, hogy csak 40 millió forintot adnak érte, vagy adott esetben annyit sem. Persze, ha jobb, akkor többet, de most a rossz állapotú, leamortizálódott házakról beszélünk.
Egyébként a lakásoknál is átlagárral számoltam. Ha új építésű vagy újszerű lakásról van szó, az megközelítheti a 900 ezer–1 millió forintos négyzetméterárat is, és akkor még inkább nem jön ki a matek, hiába jobb állapotú a ház.
Ha a házad kétszer, háromszor ekkora, nagy eséllyel akkor sem fognak érte kétszer, háromszor annyit fizetni, hacsak pont nem jön meg a madarad, arra meg várhatsz ilyen esetben, akár ítéletnapig…
MI A HELYES SORREND: ELŐBB A HÁZAD ÁRA, VAGY AZ ÚJ LAKÁSOK ÁRA?
Röviden: előbb a házad reális piaci értéke. Nem az a kérdés, mennyibe kerül két lakás, hanem az, hogy mennyit ér valójában a házad.
A legtöbb tulajdonos abból indul ki, hogy annyiért kell eladnia a házát, amennyibe a két kis lakás kerül. Ez a megközelítés figyelmen kívül hagyja a keresletet, és nagy eséllyel hónapokra beragasztja az ingatlant a hirdetési portálokon. Ha a vágyaidhoz szabod az árat, a piac megbünteti, és a hirdetésed idővel kiég a piacon. Senkit nem fog érdekelni, a vevők is látják, hogy még mindig fenn van, és nem tudod eladni.
1. Reális ingatlanpiaci érték. Kérj ingatlan-értékbecslést, vagy legalább nézd meg, mi kelt el tényleg a környéken, és mennyiért. Ne a hirdetési árat nézd, hanem az eladásit.
2. Vond le az eladás és a költözés költségeit. Közvetítői és ügyvédi díj, költözés. Ha a házat nem régen szerezted, adózni is kell: a nyereség után 15% személyi jövedelemadó jár, az eltelt évektől függően csökkenő arányban. A megszerzést követő ötödik naptári évtől az eladás adómentes.
3. Nézd meg a valós kínálatot. Mit kapsz ténylegesen a kisebb lakásokért ugyanazon a környéken, olyan állapotban, amiben laknál is? Ha fel kell újítani, számold ki, mennyit kell ráköltened, és hagyj ráhagyást.
4. Számolj a vevői oldal költségeivel. Az új ingatlannál te leszel a vevő: illeték, ügyvéd, esetleg felújítás. Lakáseladás és lakásvásárlás esetén létezik illetékkedvezmény, nézz utána a feltételeknek. Az időablak és a feltételek időnként változnak, ezért mindenképp egyeztess ügyvéddel vagy a NAV-val.
5. Döntsd el, egy vagy két ingatlant veszel, és kell-e hozzá hitel. Ezt érdemes előre kiszámolni, nem a vásárlásnál.
6. Csak ezután indítsd el az értékesítést.
Ha megfordítod a sorrendet, ott ér a legnagyobb meglepetés, ahol a legkevésbé számítasz rá. Gyakran látom, hogy az eladókból lett vevők megdöbbennek az újszerű garzonok és kislakások árán.
Ha pedig nem újszerű garzont vagy felújított kislakást keresel, hanem belvárosi, első emeleti, kényelmes, végleges otthont udvari garázzsal, amilyet általában az idősebb korosztály keres, akkor azzal számolhatsz, hogy a legtöbb vevő ezt a típust keresi. Ilyenből vagy nem találsz egyet sem, vagy nagy eséllyel aranyáron kínálják, mert ezt a típust mindig keresik. Ilyenkor általában komoly kompromisszumot kell kötni.
Ne érts félre: a házak iránti kereslet nem tűnt el, sőt, nagyon is keresik a házakat. Vannak időszakok, amikor több házat mutatok, mint lakást. A gond nem a ház műfajával van, hanem az elavult állapottal és a nem reális árral.
MIT JELENT AZ INGATLAN ÉRZELMI ÁRA, ÉS MIÉRT NEM ÉRDEKLI SEM A VEVŐT, SEM A BANKOT, SEM AZ ÉRTÉKBECSLŐT?
Röviden: az emlékeidet sem a vevő, sem a bank nem fizeti meg az ingatlan értékbecslő meg nem veszi figyelembe.
Nehéz elengedni azt a helyet, ahol az életed utolsó harminc évét leélted, de az is lehet, hogy az első harmincat is. Ez természetes. Sőt, az is lehet, hogy a két kezeddel építetted, ami neked többletértéket jelent, a vevő szemében viszont sokszor bizonytalansági tényező, mert nem tudja, milyen munka van a falak mögött. Ezért értékcsökkentő lehet.
Amikor ezt a kettőt nem tudod szétválasztani, születnek az irreális hirdetési árak. Az ilyen ház aztán bekerül a megégett, sokáig hirdetett ingatlanok közé, és onnan nehéz kijönni, vagy legfeljebb csak nagy árvágással, illetve különböző ingatlanközvetítői technikákkal, amiket a rutinos ingatlanosok tudnak.
A banki ingatlan-értékbecslésben sem látszik az érzelmi érték. A gyakorlatban az értékbecslő általában összehasonlító adatokból dolgozik, esetleg hozamalapú számítással, ritkán költségalapon, és az ingatlan helyét, állapotát, tetőszerkezetét, fekvését veszi figyelembe. Minél hamarabb elfogadod ezt, annál gyorsabb és fájdalommentesebb lesz az eladás. A bank ráadásul hitelbiztosítéki értéken számol, ami óvatosabb a piaci értéknél, hogy ha nem tudnál fizetni, a kényszerértékesítésből is gyorsan visszakapja a pénzét.
A tanulság egyszerű: az érzelmeket hagyd a múltban, az ingatlan-adásvételt pedig racionális számok alapján vezényeld le.
KINEK JÓ MÉGIS A KISEBB LAKÁSBA KÖLTÖZÉS?
Nem azt mondom, hogy ne költözz kisebbre. Sokaknak ez a lehető legjobb lépés: kisebb rezsi, kevesebb karbantartás, lift, nyugodtabb mindennapok. A titok nem a vágyálmokban rejlik, hanem a pontos számokban.
Mellette szól: alacsonyabb rezsi és fenntartási költség, kevesebb karbantartási gond, akadálymentesség, lift, fix megtakarítás a nyugdíjas évekre, ha jól számolsz, tehermentesebb élet.
Ellene szól: négyzetméterenként drágább a kisebb ingatlan, két vásárlás, két költségsor, köztük az illeték, a felszabaduló tőke gyakran kisebb a vártnál, hitelre szorulhatsz, ha két élhető ingatlant akarsz, érzelmi teher, és a megégett hirdetés kockázata.
Hogyan érdemes nekiállni?
• Szerintem a legtöbb esetben egy jól megválasztott lakás jobb, mint kettő.
• Kérj értékbecslést, mielőtt bármit hirdetsz.
• Ha hitelre lehet szükséged, számoltasd ki előre, mennyit kaphatsz, ne a vásárlásnál derüljön ki.
• Ha nem sürgős, hagyj időt az eladás és a vásárlás összehangolására.
MIBEN TUDOK SEGÍTENI NEKED, mint Sipos András Ingatlanközvetítő és értékbecslő?
Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon. Egy asztalnál ülök az eladói, a vevői és a finanszírozási oldallal, mert ingatlanközvetítő, hivatalos értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok. Építőipari háttérrel jöttem az ingatlanpiacra, ezért tudom, mit kell nézni. A régi házak gépészetét, hálózatát és rejtett költségeit másként látom, mint aki csak a négyzetmétert nézi.
Ha nálad is felmerült, hogy eladnád a nagy házat és kisebbre költöznél, először a számokat nézzük át: mennyit ér most a házad, mennyi marad a költségek után, mit kapsz a piacon a pénzedért, és mibe kerül a következő otthon. Ha azt látom, hogy most nem érdemes eladnod, vagy nem úgy jön ki a matek, ahogy szeretnéd, azt is megmondom. Ez nekem fontosabb, mint az azonnali megbízás.
Zala megyében, Vas megye déli részén és a Balaton nyugati partján dolgozom: Zalaegerszegen, Keszthelyen, Hévízen, Gyenesdiáson, Vonyarcvashegyen, Balatongyörökön, és az Őrségben is.
GYAKORI KÉRDÉSEK – Nagy házból két kis lakás? Ritkán jön ki a matek
Megéri eladni a nagy családi házat, és kisebb lakásba költözni?
Megérheti, de csak akkor, ha előtte pontosan kiszámolod a részleteket és alaposan átgondolod a pontos lépéseket. A rezsi és a karbantartás csökkenhet, viszont a kisebb ingatlan négyzetméterára magasabb lehet, és az eladási és vásárlási költségek is levonódnak a felszabaduló pénzből. Először a házad reális értékét kell megnézni, nem a két lakás árát.
Kijön a nagy ház árából két kisebb lakás?
Ritkán, ha hasonló helyen és hasonló állapotban szeretnél venni. A KSH szerint Nyugat-Dunántúlon 2025-ben a használt többlakásos épületek négyzetméterára átlagosan 728 ezer, a családi házaké 366 ezer forint volt. Egy átlagárú 200 négyzetméteres ház árából így nagyjából két 50 négyzetméteres lakás jön ki, vagyis a ház alapterületének felét kapod vissza, és ebben még nincs benne az illeték, a költségek és a felújítás.
Miért drágább négyzetméterenként a kis lakás, mint a nagy ház?
Mert a kis, jól használható, modern ingatlan iránt nagy a kereslet, a nagy, régi házat pedig szűkebb vevőkör keresi, és a vevő levonja belőle a felújítás és a fenntartás költségét. A KSH 2026 első negyedéves adatai szerint Budapesten a családi házak négyzetméterára 0,9, a társasházi lakásoké 1,3 millió forint volt.
Mennyi illetéket kell fizetni lakásvásárláskor?
Az általános vagyonszerzési illeték a forgalmi érték 4%-a, amit a vevő fizet. Ha lakást adsz el és lakást veszel, létezik illetékkedvezmény (cserepótló vétel, amely 2026.január 1-én változott), de a feltételek és az időablak időnként változnak, ezért érdemes ügyvéddel vagy a NAV-val egyeztetni.
Kell-e adót fizetni a családi ház eladása után?
Ha a megszerzést követő ötödik naptári évtől adod el, az eladás adómentes. Ennél korábban a jövedelem, vagyis az eladási ár mínusz a szerzési érték és a költségek után 15% személyi jövedelemadó jár, az eltelt évek szerint csökkentett arányban. Veszteséges eladásnál nincs adófizetés.
Mennyibe kerül egy régi családi ház energetikai korszerűsítése?
Házanként nagyon eltér. Becslésem szerint egy 100 négyzetméteres családi háznál a homlokzati szigetelése kb. 3–5 millió forint körüli sávban szerepel, egy átlagos családi ház teljes nyílászárócseréje pedig kb. 2–4 millió forint körül.
Miben különbözik a banki ingatlan-értékbecslés a hirdetési ártól?
A hirdetési ár az eladó elképzelése. A banki értékbecslés összehasonlító adatokra, az ingatlan állapotára és fekvésére stb..épül. Az érzelmi értéket nem tartalmazza.
Előbb eladjam a házat, vagy előbb vegyek lakást?
Árazás szempontjából mindig a ház reális értékével kezdd. Az időzítésnek adó- és illetékszempontból is van hatása, ezért az eladás és a vásárlás sorrendjét ügyvéddel, ha pedig hitel kell, hitelközvetítővel előre tervezd meg.
Mit tegyek, ha hónapok óta hirdetem a házam, és nem kel el?
Először az árat és az állapotot nézd meg. Ha az ár a vágyaidra vagy a két lakás árára épült, a piac ezt nem fizeti meg. Egy ingatlan értékbecslés és az állapot szerinti reális ár általában jobban előbbre visz, mint az újabb és újabb hirdetés.
FORRÁSOK
1. KSH: Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2026. I. negyedév: https://www.ksh.hu/s/kiadvanyok/lakaspiaci-arak-lakasarindex-2026-i-negyedev/index.html
2. KSH STADAT 18.1.2.12.: https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0028.html
3. NAV, illetékmértékek: https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek
4. NAV, ingatlan-adásvétel: https://nav.gov.hu/ado/ingatlan-adasvetel
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
