Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

Az utóbbi 1 évben átalakult, lelassult a használt lakáspiac, lényegesen kevesebb lett az ingatlan adásvétel, kevesebb a vevő és több az eladó ingatlan.
Láthatóan egyre több a beragadt ingatlan, amit már hónapok, esetleg évek óta nem tud eladni a tulajdonosa.

Beragadt a lakásod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

Megváltozott az ingatlanpiac az utóbbi időben, kevesebb az ingatlan adásvételek száma, mint az ezt megelőző időkben, a 2023 negyedév ingatlanpiaca a 2013 negyedév szintjének a szintjére esett vissza legalábbis az ingatlan adásvételi tranzakciókat nézve.

Amennyiben árulod már hónapok, esetleg évek óta a lakásodat és nem tudtad eladni, akkor már problémás a helyzet..

Itt már elvesztetted azt az előnyödet, hogy a vevőknek mindig a „friss húsra fáj a foguk”.
Tapasztalatom szerint az első lakáshirdetésre jönnek a legtöbben lakásnézésre, ha már erre sem, akkor ha tényleg el akarod adni a lakásodat, akkor érdemes lehet már rövid időn belül felülvizsgálnod, hogy mi a vevők érdeklődésének az elmaradásának az oka.

Ugyanis én azt tapasztalatom, hogy ezt követően már kevesebben fognak érdeklődni az ingatlanod iránt és mindig meg kell várnod a vevők újratermelődését, akiknek éppen akkor a jövőben lesz aktuális a lakás vásárlás.
Akkor van szerencséd, ha vannak olyanok, akik addig nem is nézték a lakáshirdetéseket és nem látták az ingatlanodat, ugyanis ha régóta látták, akkor szép áralkura számíthatsz.
Aztán lesznek olyanok is, akik éppen a beragadt lakáshirdetésekre utaznak, azokat figyelik és egy adott pillanatban árcsökkentéskor bemondják a nagy áralkut.

Ebben az a szép, hogy az sincs kizárva, hogy kevesebbért adod el a végén a lakásodat, mintha az elején jó áron dobtad volna a piacra, hacsak nem változik meg közben gyökeresen az ingatlanpiac.

Felkészülés a lakás eladásra

A lakás eladásra érdemes előre alaposan felkészülni, főként, ha az ingatlanodat jó áron akarod eladni. Mit jelent a lakás eladásra való felkészülés?
Mint esztétikailag, műszakilag, mind jogilag el kell készítened a lakáseladást, hogy lehetőleg ne legyen semmilyen probléma a vevők megjelenését követően, vagy esetleg minimális probléma lehessen, de ezt megelőzően már az ingatlan hirdetésben eljusson a vevőjelölt a lakáshirdetésedig, lássa azt és egyáltalán felkeltse az érdeklődését, mert ha el sem jut a személyes érdekelődésig, akkor nincs is miről tovább beszélni.

Most csak részben ismertetem veled, hogy mit tehetsz, ha beragadt az ingatlanod, nem tudod eladni, a teljesebb anyagot, praktikákat majd egy következő blog cikkben írom meg.

Amennyiben beragadt a lakásod, akkor két dolgot tehetsz

Az egyik, ha nem sürgős és ráérsz kivárni a vevődet, illetve van időd és türelmed kivárni azt a vevőt, aki az általad elképzelt vételárat hajlandó megadni.
Ennek az a kockázata, hogy nem lehet tudni, hogy mikor jön el ez a pillanat, akár évek is eltelhetnek. 
Tehát kiülöd, illetve kivárod a számodra megfelelő pillanatot és addig hasznosítod, kiadod albérletbe a lakásodat, vagy sem, ha például bent laksz.

A másik lehetőség, hogy tevékenyen megpróbálsz elmozdulni az ingatlanod eladásának az irányába, amelyről itt alább olvashatsz. 

Hogyan keresnek a vevők az ingatlanpiacon?

Először is kezdjünk el gondolkodni a lakásvásárlók fejével

A vevők több helyen kereshetnek például ismerősök útján, szórólapon ( bár az a tapasztalatom, hogy a szórólapozó vevők száma elenyésző, inkább ingatlanosok használják a szórólapokat hirdetésre, lakás keresésre)

A vevők használják még a nyomtatott sajtót is lakás keresésre, bár ez egyre visszaszorulóban van tapasztalatom szerint, hol van már az expressz újság ideje..

Vannak vevők, akik kimennek terepre gyalog, vagy járművel és nézegetik az ingatlanokat, hirdető táblákat, esetleg kérdezősködnek az emberektől, hogy nem tudnak-e eladó ingatlanokat.

Nézhetnek különféle utcai hirdető oszlopokat is, ahol lakáshirdetéseket látnak.

Lakás keresők az online térben, ingatlan hirdető oldalak böngészése

Tapasztalatom szerint manapság már a lakás keresők többsége felmegy az online térbe, elkezd keresni az ingatlanhirdető oldalakon. Aki túl idős, vagy nem használja az internetet, az marad az előbbiekben felsorolt módszereknél, vagy segítenek az ismerősök, családtagok.

Listába rendezik az ingatlanokat egy olyan árkategóriába, amelyben úgy gondolják, hogy meg tudják fizetni.

Itt meg kell jegyeznem azt is, hogy vannak olyan ingatlanosok, akik akár 8 szor ismétlik el ugyanazt a lakáshirdetést ugyanazon ingatlan hirdető oldalon egymás alatt, ez bezavarhatja a keresőt, mert mit gondolhat..hogy csak nincs valami baj az ingatlannal, ha ennyire el akarják adni?
Ha én eladó volnék biztos, hogy nem örülnék neki, ha ilyent látnék, hogy így hirdetik az ingatlanomat..

Nem mellékesen jegyzem meg, hogy aztán a keresés végén nem mindig sikerül a lakás vásárlás, mert nem jól, vagy nem mérték fel a lakás keresést megelőzően a hitelképességüket és, amikor élesbe fordul a keresés, illetve megtalálják a megfelelő ingatlant, akkor derül ki, hogy végül is nem kapnak, vagy nem annyi lakáshitelt kapnak és el kell állni a lakásvásárlástól.

Éppen ezért érdemes előre már felmérni a hitelképességedet, amennyiben vevő lennél, fordulj hozzám nyugodtan!

Visszatérve a lakás keresésre az ingatlan hirdető oldalakon, árba rendezik a vevők az ingatlanokat, majd át böngészik a hirdetéseket. Én, ha lakást értékelek a legdrágábbakat és a legolcsóbbakat már ki is szoktam szedni a listából, illetve megnézem tüzetesen, hogy miért olyan drága, vagy miért olyan olcsó az eladó ingatlan, mit tud pluszban a túl drága, amit a többi nem, mi lehet az esetlegesen hozzáadott érték, vagy esetleg nagyon jó a lokáció és, ha nagyon olcsó mi lehet a probléma vele.
Ezek a kérdések főleg akkor érdekesek, ha nagy az árban a különbség a lista alján, illetve tetején lévő ingatlanok és a sorban következő ingatlanok között.

Amennyiben és főként ez a túl drága lakásokra igaz, akkor meg is lehet az egyik probléma forrása.
A túl olcsó lakás problémája lehet például az is, hogy fél, negyed tulajdonjogot akarnak eladni, illetve haszonélvezettel terhelt lakást akarnak neked eladni, de folytathatnám a sort, vagy nagyon rossz helyen van a lakás, vagy nagyon rossz adottságú, vagy extrém állapotba felújításra szoruló.

Miért lehet akkora ár különbség kettő szinte ugyanolyan lakás között?

Vannak a túl drága ingatlanok, amelyeknek a tulajdonosai egyszerűen nem veszik tudomásul a megváltozott ingatlanpiaci körülményeket, vagy szerencsevadászok, vagy egyszerűen ráérnek várni hátha utoléri őket a lakáspiac, kifogynak az előttük lévő ingatlanok és csak majd sorra kerül az övéké.

Az is lehet, hogy egyes ingatlanügynökök hitegetik őket, hogy az ingatlanukat majd ők drágábban is el tudják adni, hogy ők kapják az ingatlan eladási megbízást az eladótól.

Az a tendencia, hogy majd elfogynak a hirdetett lakások igaz is volt eddig, mivel nagyon gyors áremelkedés ment végbe az ingatlanpiacon a 2014-es évet követően, viszont most lelassultak az események, kevesebb az ingatlan adásvétel, tehát most ez már nem feltétlenül lehet igaz, illetve az sincs kizárva, hogy éveket kell várni arra, hogy a listában lévő ingatlanokat eladják a túl drága ingatlanok előtt és, ha ez az ingatlanpiaci tendencia tovább folytatódik, akkor az sem kizárható, hogy újabb eladó, olcsóbb ingatlanok „furakodnak be” a túl drága ingatlanok elé és azokat is el kell még adni, mielőtt a drága ingatlan sorra kerül, tehát a hirdetés megkezdése és az eladás között, akár évek is elmehetnek.

Túl drága az ingatlanod

Ez szokott a legfőbb probléma lenni tapasztalatom szerint, hogy rosszul lett megállapítva az ingatlannak a hirdetési ára és ez vezethet a leggyorsabb eredményre, ha árat csökkentesz, ha sürgőssé vált a lakásod eladása, vagy ha már türelmedet vesztetted.

Amennyiben az ingatlanos beszélt rá a magas árra és, ha el kellene adnod végre az ingatlant, akkor keress másik ingatlanost, aki nem fog hitegetni és megfelelően, szakszerűen becsli meg az ingatlanod reális hirdetési árát.

A helyes aktuális hirdetési ár eredményt hozhat, mert az sincs kizárva, hogy azok is jelentkezhetnek, akik már régóta figyelemmel kísérték az ingatlanodat, de nem léptek a magas ár miatt, de az új ingatlan piacra lépők közül is lehet esélyed a lakás eladásra.

Újragondolod a hirdetésed szövegezését

Eredetileg a hirdetés megjelenésekor nem szegmentáltad a lakáshirdetésed szövegét? Lehet mindenkihez beszélni, de nem minden ingatlannál érdemes, mert lehetnek célcsoportok egy adott ingatlannál, amelyik célcsoportot meg lehet célozni.
Példának okáért egy legfelsőbb szinti, lift nélküli lakást nagy eséllyel nem idősek, hanem fiatalok fognak megvenni, hacsak nem lakáskiadásra, vagy ingatlan befektetésre veszik meg, ezért meg lehet célozni konkrétan a fiatal, illetve az első lakásvásárlókat.

Fizetési könnyítés, részletfizetés, azonnali költözés lehetősége hirdetése a lakáshirdetésben

Amennyiben „nagyon szorít a cipő” és hirtelen nagyon gyorsan el kellene adni a lakást, akkor fizetési könnyítést, azonnali költözést, vagy akár részletfizetést is fel lehet ajánlani, természetesen, hangsúlyozom megfelelő szerződéses garanciákkal.
Adott esetben ez segítség lehet a vevőnek, mert éppen nincs meg a teljes vételára, de folyamatban van az ingatlana eladása, vagy nincs meg a teljes összeg, de folyamatosan nagy pénz összegeket tud keresni ( ilyen esetben én megszoktam vizsgálni a vevő ingatlanának az eladásának az esélyét is és úgy teszek javaslatot az eladónak, hogy érdemes, vagy nem érdemes az üggyel foglalkoznia, illetve én foglalkozok a vevő ingatlan eladásával is, hogy egy, biztonságos kézben legyen a teljes adásvétel folyamata).

Megjegyzem én is vettem úgy ingatlant 1999-ben, hogy csak egy része volt meg a lakás vételárának tehát nem a levegőbe beszélek, a többit kölcsönkértem a szüleimtől, amit később visszaadtam és közben a munkámból befolyt pénzekből fizettem a részleteket az eladóknak, akiknek így tökéletes volt az eladás, mert ők meg egy falúban vettek egy családi házat, ahová beköltözhettek, szintén részletekben fizettek és az én vételár részleteimből újították folyamatosan a családi házat.

Amennyiben én nem tudom megvenni akkor az ingatlant, akkor elárverezték volna, úgyhogy láthatóan nagyon örültek nekem.
Akkoriban sok eladó ingatlan volt, nyomott áron és ez pedig nem a legelőnyösebb ingatlan volt és nem tudták eladni évekig.
Az eladók akkori elmondása szerint volt egy híres vállalkozó, aki 3-szor is megnézte a lakást, de pont akkor kezdtek a vállalkozásában problémák lenni, amely aztán tönkre is ment sajnos, és ezért nem tudott vásárló lenni, pedig nagyon tetszett neki a lakás.

Egyébként a részletfizetés, illetve fizetési könnyítés hirdetése, biztosítása nagy divat volt kb. a 2000-res évek elejéig.
Ma már nem divat, elenyésző ezek száma, legalábbis az én ingatlanközvetítői tevékenységi körömben, gondolom a keményebb világ, a nagyobb bizalmatlanság miatt.

Az eladó ingatlan teljes újrafotózása, új fotók a lakáshirdetésben, fotók cserélgetése

A régi fotókat cserélgetheted, mindig más fotót tehetsz az első helyre.
Arra figyelj, hogy a fő kép figyelemkeltő legyen.
Azt is megteheted, hogy teljesen újra fotózod az egész ingatlant, új helyzetekből, ügyelve a napfényre, világosságra és leveszed az ingatlan hirdető oldalakról a régieket és felteszed az újakat.

Lakás hirdetés kiemelés

Kiemelheted az ingatlanodat különféle kiemelésekkel, kreditekkel, de ez lehet felesleges kemény pénzégetés is, ha túl magas az ingatlan ára és esetleg más egyéb bajok is vannak.

A lakásfelújítása. Részfelújítás, vagy teljes felújítás a jobb eladhatóságért? 

Igazából ezt a lépést már a lakás meghirdetése előtt meg kellene tenned, de ha nem tetted, akkor talán még most sem késő.
Ezt az utat is választhatod, ha van rá időd, energiád és pénzed.
Részfelújításokat is végezhetsz, attól függően, hogy milyen állapotú a lakás és hogy részfelújítással mutatósabb lesz-e, vagy sem. 
Egy teljesen lelakott lakásnál is, ahol például „csicsás” nem hétköznapi színekkel vannak festve a falak már szinte csodát érhetsz el egy pasztel színekkel való falátfestéssel és kisebb hibajavításokkal például ne lógjanak a fogantyúk, kilincsek, záródjon rendesen az ablak, ajtó és működjenek a gépészeti berendezések.
A fürdőkádat is újra lehet festeni és akár a csempét, munkalapokat, konyhabútort is, de itt nagyon fontos a szép munka, mert ha nem lesz szép, akkor lehet, hogy nagyobb kárt csinálsz, mint hasznot.
Ezzel a részfelújítós módszerrel, ha nem is tudod adott esetben többért, sokkal többért eladni a lakásodat, akkor is több esélyed lesz a gyorsabb eladásra a felújítás mértékétől és módjától függően.

Amennyiben teljesen lepusztult, teljesen felújítandó a lakás és nem csinálsz vele semmit, akkor is legalább takarítsd ki, mert ha tele van lommal, meg még lepusztult is, akkor nagy eséllyel sokba fog neked ez kerülni az ingatlan alku során.

Érdemes lehet teljeskörűen felújítani az ingatlant?

Tapasztalatom szerint az újszerű állapotú, mutatós ingatlanokat könnyebb és jobb áron lehet eladni, na persze ez az ártól és több mindentől függ még, de nyilván egy szép lakás, ahová bemegy a vevő és látja az értékteremtést, érzi az új szagokat és nem kell neki foglalkozni a felújítással, „csak költözni kell” kapósabb lehet.
Érdemes azért elötte átnézni az ingatlanpiacot, az ingatlanárakat, hogy mennyi pénz fér bele a felújításba, hogy nehogy túl sokat kelljen a lakásra költeni, ami miatt megintcsak nehezen értékesíthető lesz.
Home stégerek szokták mondani, hogy ők inkább nem az árcsökkentésben hisznek, hanem a lakás színpadra állításában, felújításában.

Az eladó lakás szinpadra állítása

Amennyiben nem teljesen lepusztult a lakás, szépek a falak, vagy egy kisebb felújítást végzel, ha meg teljesen felújítottad, akkor meg pláne, ezzel együtt érdemes lehet a lakást színpadra állítani, magyarul kívánatossá tenni. Gondolj csak bele, hogy az autódat hogyan készíted elő eladásra, ha meg akarod hirdetni, vagy ha társat kellene most keresned, akkor milyen fényképet raknál fel magadról a netre, meg milyen állapotban mennél el a randira? A színpadra állításhoz kiegészítők, bútorok kellenek ez a Home Staging része.

Nincs egységes magyar ingatlanpiac

Nincs homogén magyar ingatlanpiac, tehát van ahol kínálati piac van, de az sincs kizárva, hogy van, ahol még keresleti piac is lehet, mivel minden ingatlanpiaci szegmens más és más lehet, tehát ha el akarod adni az ingatlanodat, akkor egyedileg kell megvizsgálni a helyi lakáspiacot, az ingatlanodat..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

14 ingatlan értékcsökkentő tényező

Az elmúlt években, amikor szárnyaltak az ingatlanárak az egekbe és szinte mindegy mit vettél, csak várnod kellett, hogy növekedjen az ingatlan ára, könnyű volt az ingatlanpiacon.
Eladóként szintén könnyű volt a helyzet, mert szinte bármit megvettek egy kis túlzással bármennyiért, ha energia hatékony volt, ha energiapazarló.

Most 2023 év elejét írunk és a média szerint megakadt az „ingatlan lemezén a tű”, vagy legalábbis akadozik.
Én is ezt tapasztalom.

Hatások özöne ömlik az ingatlanpiacra, többek között az orosz-ukrán háború, lakossági hitelek drágulása, rezsi csökkentés csökkentése, az elszabaduló infláció, ezzel együtt rengetegbe kerülnek az élelmiszerek, üzemanyag stb,..

Vevőként manapság jobban meg kell nézned, hogy milyen ingatlant vásárolsz, hogy ne járj rosszul és hosszú távon is jó ingatlanbefektetésed legyen. 
Eladóként pedig, ha nem csak próbálkozol, hanem tényleg el akarod adni az ingatlanodat, akkor jó ha tisztába vagy az ingatlanod esetleges hiányosságaival, hogy reális szemmel nézz rá, amikor megállapítod a hirdetés előtti árát, nehogy hozzá számold az ingatlanárhoz az un. szeretetértéket..

Most ebben segítek neked, hogy milyen erősen ingatlan érték csökkentő tényezők lehetnek többek között.

Éppen ezért blog cikkemet nemcsak vevőknek, hanem eladóknak is ajánlom.

Totál, teljes igazságok az ingatlanoknál sincsenek

Az egyik vevőnek, ami értékcsökkentő, az a másik vevőnek nem biztos, hogy az

Láttam már nem egy olyan ingatlant eladni, illetve megvenni, amiért én egy fabatkát sem adtam volna, meg addig mások sem akartak, de igazából idővel megjött rá a vevő.

Erre szokták mondani, hogy minden ingatlannak megvan a vevője, csak az a kérdés, hogy mikor és mennyiért.

Azt is szokták mondani, hogy nincs eladhatatlan ingatlan, csak magas ár.

Ez az utóbbi két mondatomban viszont két örök igazságot írtam le az ingatlanokkal kapcsolatban.

Ingatlan értékcsökkentő tényezők

Hol van az ingatlan

A hely, a hely és a hely, vagy a lokáció és a szűkebb környezet.
Ez a legfontosabb egy ingatlannál, hogy hol van.

Két szinte ugyanolyan ingatlan közül sokszorosát érheti az egyik, amelyik jó helyen van.

Van olyan, hogy métereken múlik az ingatlanár többszöröse.

Láttam már olyan beépítetlen, közművek nélküli telket, amely pont az utolsó belterületi telek után volt közvetlenül és a belterületire gyönyörű lakóházat is lehetett építeni, akár állami támogatásokkal és a legjobb hiteleket igénybe venni, az adott, következő telekre, ha lesz rajta közmű, talán gazdasági épületet, kedvezményes hitelek és állami támogatások nélkül.

Rossz megközelíthetőség, rossz odavezető út az ingatlanhoz

Nyilván nem mindegy, hogy az ingatlan közelében autópálya, fő út van, amelyet végig aszfaltos úton meg lehet közelíteni és ezt követően egy kis túlzással bárhová a világba el lehet autózni.
Persze, annyira ne legyen közel a fő út, autópálya az ingatlanhoz, hogy zajforrással járjon, mert az már értékcsökkentő.

Olyan utakon is szoktam menni az eladókkal az ingatlanhoz, amikor aszfaltos úton megyünk, majd kövesen, majd föld úton és csak megyünk, megyünk és megyünk és ekkor elkezdek gondolkozni, hogy kinek fogom eladni ezt az ingatlant, vagy el tudom-e adni valaha, na persze az lehet egy csúcs ingatlan is, volt már ilyen..

Rossz infrastruktúra

Nagyjából az útból is következik a rossz infrastruktúra. Ha az előbb leírtak szerinti rossz úton megyünk, akkor ott jobb esetben, csak villany és víz lesz, vagy víz is csak kútból, vagy ciszternából.

Bár lehet olyan vevő, akinek ez a vonzó. Láttam már az erdő mélyén földúton megközelíthető tömés fullos parasztházat is eladni, ahol semmilyen közmű, még villany sem volt, de nyilván itt az egyediség döntött a vétel mellett. A vevő mindenesetre nem egy félős típus..

Ipari üzem, vendéglátó egység, zajos vállalkozás közelsége, zajos szomszédok

Kiszeretné egy ipari üzem szagát, egy vendéglátó, vagy más zajos vállalkozás zaját egész nap, meg még este is hallgatni, vagy ki szeretne a gyárkémény füstjében gyönyörködni a felkelő nap és a naplemente helyett?
Árultam már pont nagy ipari üzem, gyár mellett ingatlanokat, hát nem minden vevő a füstölgő kéményt szúrta ki és nem pont akkor kalapáltak egyfolytában, amikor jöttek a vevők?
A vendéglátóhelyen meg nem pont akkor fújták a füstöt, mint a gyárkémény, meg nem pont akkor kezdtek el ordibálni egymással, amikor jöttek a vevők?
Azért csak sikerült ezeket az ingatlanokat is eladnom, de hát nem annyiért, mint olyanokat, ahol ezek a hatások nincsenek.

Még egy a vendéglátó helyekkel kapcsolatban. Laktam pont nagyforgalmú presszó mellett. Ez már régen, az 1990-es évek elején volt. Egész éjjel ment a daj, daj.
A feleségemnek kellett egyszer visszafognia, hogy ne menjek le, amikor az éjjel közepén egy fickó neki állt motorozni tanítani egy nőt és berúgták vagy tízszer a motort, ami tízszer lefulladt és csak nem hagyták abba továbbra sem.
Gondolom már mások a szabályozások, hogy meddig lehet nyitva egy vendéglátóhely, ha ott akarsz venni ingatlant, akkor nézz utána a szabályozásnak.

Akkumulátor gyár a házad közelében

Mostanában sokat beszélnek az Akkumulátor gyárakról, főleg Iváncsáról és Debrecenről hallani, sokan tiltakoznak is ellene.
Hát véleményem szerint se egy előny, ha főleg a házad mellett, vagy nagyon a közelében épül egy ilyen gyár, hacsak nem akarsz majd a munkásoknak szobákat kiadni, lakáskiadással, esetleg vendéglátással foglalkozni a házad egy külön részében, vagy teljes egészében.

Zajos út, vasút az eladó ingatlan mellett

Belvárosban, vagy központ részeken még elmegy nagyjából a zaj, hiszen, aki belvárosba akar költözni az számol a zajjal, bár van, aki belvárosban keres csendes lakást.
Olyan lakások is léteznek, amelyeknek a beosztása révén a zajos és a nem zajos oldalra is néznek ablakok. Hát, ahol csak a zajos oldalra néznek ablakok az már bajosabb lehet.

Vannak lakásirodák is, amelyeknek jó a belváros a megközelíthetőség miatt, ezek esetében nem számít a zaj, vagy olyan lakások, ingatlanok esetében sem igazán, amelyeket lakáskiadás céljából vesznek, de most nem az üzleti, hanem a lakás, otthon céljára vett ingatlanokkal foglalkozunk.

Természetesen nemcsak belvárosban vannak zajos utak és ott is vannak út menti ingatlanok.
Az sem mindegy, hogy az ablakod mennyire van közel az úthoz, annyira, hogy majdnem beesnek az autók, buszok, vagy egy modern ablakkal nagyjából ki tudod küszöbölni a hang és porhatásokat.

Egyszer árultam pont a vasút mellett egy házat. Megérkeztek a vevők, elkezdtünk beszélgetni az udvaron, erre nem pont akkor indítottak el mellettünk egy mozdonyt 20 méterre kb?
A hangunkat sem hallottuk. Remegett alattunk a talaj.
Mondanom sem kell pucoltak a vevők, olyan gyorsan tűntek el, ahogy megjelentek..

Egyszer az egyik ismerősömnél voltam, akinek a háza előtt sín van és időnként mennek előtte a vonatok, kérdeztem, hogy nem zavaró ez?
Erre azt mondta, hogy nem zavarja, megszokta már, mivel tudja, hogy mikor jönnek, ezért kiszámítható és különben is jobb, mintha egy zajos út mellett laknának.
Mint korábban írtam, nincsenek teljes igazságok az ingatlanpiacon sem.

Természetesen minden annak a függvénye, hogy milyen messze van az ingatlantól a zajos út, sín.

Magasfeszültségű távvezetékek, trafóházak, szeméttároló, nyilvános WC, pad az ingatlan mellett

Ezek sem éppen ingatlan értéknövelő tényezők..
Szoktam látni gyönyörű, modern házakat magasfeszültségű vezetékek alatt, ekkor mindig arra gondolok, hogy nem volt máshol telek, vagy utólag rakták oda a vezetékeket?
Van, akit ez nem zavar, főként akkor, ha beleszeret az ingatlanba, engem zavarna, meg a búgó hangú trafóház is, ha az ingatlan közvetlen közelében van.

A büdös szeméttároló is zavarna, főleg szellőztetési időszakban, meg az is zavarna, amikor csapkodják a szemetesek tetejét, amennyiben túl közel lett elhelyezve a lakóingatlanokhoz.
Ezzel még az lehet a gond, ha odavonz olyan embereket, akik szétszórják a szemetet, ha nincs lezárva.

Az sem előny, ha közel vannak a szelektív szemétgyűjtők a lakáshoz.

A magas házakban lévő lakásoknál is érdemes oda figyelni lakásvásárláskor arra, hogy hol van a szemétledobó, közvetlenül, vagy nem közvetlenül a lakás mellett és ugyenez vonatkozik a liftre is. 

Egy ismerősöm nyaralója elé meg évekkel ezelőtt nyilvános WC-ét építettek a Balatonon pont a nyaraló és a Balaton közé.
Nyilván látja a Balatont, de látja azért a WC-ét is. Ha majd jönnek a vevők egyszer, nem tudom hogy fog nekik tetszeni.

Lehet, hogy most már azt gondolod, hogy micsoda egy hiperérzékeny, kiállhatatlan fickó vagyok, akit minden és mindenki zavar..
Még, ami zavar többek között.. Amennyiben pad van az ablakom mellett, alatt.
Laktam ilyen helyen, egész éjjel ment a szerelmeskedés, de ha csendben lettek volna, akkor semmi gond nem lett volna..
Gyakran a hajléktalanok is ott fogyasztották el a kaját, amit kivettek a szemetesből és természetesen a maradék ott maradt.

Baj van a parkolással, nehéz parkolni

Egyszer egy késő délután Keszthelyre mentem családi házat felvenni.
Előtte is felvettem több ingatlant és még volt időm a megbeszélt időhöz képest.
Leparkoltam a ház előtt, jól megnéztem kívülről a házat, amikor is kiszúrtam, hogy a családi ház udvarába nem lehet bemenni és egyébként a környék nem is volt olyan jó, a parkolás meg pocsék.

Arra gondoltam, hogy nem is érdemes bemennem, felvennem, hirdetnem ezt az ingatlant, mert kinek fogom eladni?
Mindegy, ha már megbeszéltük bementem.

Nagyon aranyos válófélben lévő házaspár fogadott, tulajdonképpen el akartak válni azért akarták eladni a házat.
Megetettek, megitattak, sokat, sötétedésig beszélgettünk, elmesélték az életüket, felvettem a házat és elkezdtem hirdetni.

Pár nap múlva hívott egy hölgy az ország másik végéből, hogy annyira tetszik neki ez a családi ház megvenné.

Meg is vette készpénzért, nem érdekelte a parkolás, mert busszal és vonattal járt, nem volt autója.
Ezenkívül saját célra vette, nem akart az ingatlannal üzletelni – nem ingatlanbefektetésnek vette, hanem otthonnak – lehet, hogy ott lakik élete végéig.

Látod létezik ilyen is, de nem ez az általános.
Bizony az értékcsökkentő tényező, ha parkolási problémák vannak.

Annyit még, hogy szerencsére a végén mégsem váltak el az eladók és vettek egy lakást közösen a családi ház árából. Nagyon örültem, amikor elmondták, valószínűleg nekem is volt részem a pozitív fejleménybe.

A társasház állapota és a lakóközösség összetétele is meghatározza a lakás értékét

Nagy eséllyel hiába gyönyörű szépen felújított a lakásod, ha egy elavult, rossz állapotú, omladozó társasházban található, amelynek koszos, gondozatlan a környezete, lépcsőháza és netán talán még a szomszédaid is rosszak, vagy a társasház állapotáról olyan következtetéseket vonnak le, hogy olyan összetételűek a lakók, akikkel nem szeretne a vevő egy közösségben lenni.

Hol helyezkedik el a lakás a házon belül, rossz fekvés

Sokszor hallom az eladóktól, hogy egy fikarcnyit sem engednek a lakásuk árából, mert a szomszéd is annyiért adta el, vagy nem fogják olcsóbban hirdetni.

Nos, kedves eladó, megvizsgáltad, hogy a szomszéd lakásának az ablakai és a te lakásod ablakai hová néznek, milyen tájolásúak, de folytathatnám a sort.

Az már más kérdés, azt most nem vizsgáljuk, hogy mikor adta el, amikor ment, vagy amikor nem az ingatlanpiac?

Két szinte ugyanolyan lakásnak, ugyanabban a társasházban más lehet az ára, az egyik lakás milliókkal is többet érhet, mint a másik lakás.

Különösen ma a rezsi csökkentés, csökkentését követően még fontosabbá vált, hogy napos, a nap által fűtött legyen egy lakás, ingatlan.

Az északi tájolás, akkor most teljesen rossz az ingatlan esetében?

Ez sem biztos, mert például, ha a lakásnak más tájolású ablakai is vannak észak-déli mondjuk a lakás, akkor a kettő nagyjából kiegyenlíti egymást a beosztástól függően.
Attól is függhet, hogy melyik helyiség ablaka néz északra, a családi házaknál például rendszerint a WC-ék ezek.

A házon belüli megközelíthetőség

Neked lenne kedved naponta, akár többször is felbattyogni az 5.emeletre, hogy onnét még föl mássz a lakáson belül a 6.emeletre, mindezt lift nélküli házban?
Lenne kedved nagy bevásárlás után felcipelni a cuccokat többször fordulva?
Ugye nem igazán? Na akkor ez mindent el is mond a felső emeleti lift nélküli lakások értékéről az alsóbb emeletiekhez viszonyítva.

1996-óta tartó ingatlan eladói pályafutásom óta 2 vevővel találkoztam, aki a legfelsőbb szinthez ragaszkodott lift nélküli házban, hogy ne zavarják a felette lakók.
Persze lehetnek gyönyörű tetőtéri lakások, amihez ragaszkodhatnak a fiatal vevők.

Erre azt is mondhatod, hogy hiszen legfelül ugyanannyian laknak, mint alul.

Többnyire, de az alsóbb lakásokat drágábban és gyorsabban el lehet általában adni, mint a legfelsőket, persze, ha gyönyörű a legfelső és beleszeretnek..Ilyen is lehetséges.

Egy ingatlanközvetítő haverom mesélte, hogy beszálltak a vevővel a liftbe, vevő előtte kikötötte, hogy 3-dik emeltnél nem megy feljebb lakást venni, majd felmentek a 10.dikre, meglátta a lakást és első látásra beleszeretett, meg is vette, ráadásul készpénzért, alig alkudott a lakás árából.

Sokszor mondjátok, hogy nem kell ingatlanos, meg az ingatlanos nem csinál semmit.. Na ugye, ide kellett ingatlanos. Ingatlanközvetítő nélkül ez a lakás eladás nehezen ment volna, meg még jó áron is..

Magas költséggel tartható fenn az ingatlan

Szigeteletlen falak, padozat, födém, régi szigeteletlen nyílászárók, amennyiben meg még nem is szigetelheted a falat, meg még kisem cserélheted az ablakokat, vagy csak esetleg különféle feltételekkel például műemlék, műemlék jellegű az ingatlan. Főleg ebben a rezsi érzékeny világban, amikor igyekeznek az emberek, ingatlantulajdonosok spórolni a fűtéssel..
Persze van olyan vevő biztosan, akinek pont ez kell, pont az ilyen ingatlan, lehet, hogy erre is vadászik.

Elavult kialakítású ingatlan

Az előbb leírtak jellemzőek a nagyon régi ingatlanokra, hacsak közben nem estek át egy teljes felújításon, korszerűsítésen, modernizáláson.
Nem régen jártam egy hatalmas polgári, nagy belmagasságú, galériázható több, mint 100 éve épült lakásban. Az egész hatalmas, polgári lakás körbejárható, egybenyíló nagy zsákszobákkal, a fürdőszoba is az egyik szobából nyílik.
Igaz, hogy tátottam a számat, annyira tetszett – én nagyon szeretem a régi dolgokat, épületeket – még lichthof is volt, de a fűtés számlát nem szívesen fizetném, persze, mint az előbbi pontban írtam, lehet, hogy valaki pont ilyen ingatlant keres.
Az is kérdéses, hogy adott esetben milyen falakat lehet kivenni, hogyan lehet az ingatlan beosztását modernizálni, ha igény lenne rá, mivel manapság nagy nappali és kis szobák, nappali és amerikai konyha a divatos.

Lepusztult műszaki állapotú ingatlan

Vannak vevők, akik pont teljes felújításra szoruló ingatlanokat keresnek, nálam is volt pár hete olyan ingatlan befektető, vevő, akinek komplett brigádja van az építőipari cégében és egy kettőre fel tud újítani bármilyen ingatlant, ne persze, nehogy azt hidd, hogy éppen ezért túl drágán keres ingatlanokat vételre.
Pont, azért keres teljes felújításra szoruló lakásokat, családi házakat, sorházakat, hogy olcsón megvegye őket, felújítsa, átalakítsa, értéket teremtsen és kiadja, vagy eladja őket.

Tudod mit figyeltem meg 1996-óta, amióta az ingatlanpiacon vagyok. Azt figyeltem meg, hogy a szép, felújított ingatlanokat gyorsan el tudtam adni, persze, ha nem túl magas áron árultam őket.

A rossz állapotú ingatlanokkal meg sokat szoktam „kínlódni”, bár ez megint ár kérdése, de a szupert, szépet, modernt könnyebb eladni, mert sokan nem akarnak a felújítással vesződni, mert a készt keresik.

Rendezetlen tulajdonviszonyok, ingatlanhoz kapcsolodó jogok

A rendezetlen tulajdoni viszonyok nemcsak meg nehezíthetik az ingatlan értékesítését, hanem adott esetben meg is hiúsíthatják például közös tulajdon esetén, ha az egyik tulajdonos semmiben nem partner.
Amennyiben ilyesmi, jogi probléma van az ingatlannal, akkor már előre a meghirdetés előtt próbáld megoldani, mert ha problémával akarod eladni, akkor, ha bele is megy a vevő a vételbe, akkor nagy eséllyel a probléma jellegétől és súlyosságától függően jó nagyot fog alkudni az ingatlan árából.

Az ingatlanhoz kapcsolódó jogok is lehetnek értékcsökkentő tényezők, lehet olyan is, hogy nem is zavaró, de értékcsökkentő tényező, mert lehetnek vevők, akik ez miatt visszaléphetnek. 

Még egy ingatlan értékcsökkentő tényező csak most és csak neked..

Hajléktalan szálló és temető a közelben

Bizony nem sokan szeretnék, ha a hajléktalanok a házuk mellett laknának

Kapcsolódó blog cikkeim:

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

3 hiba, amit ne kövess el Ingatlanárazáskor!

Az ingatlanárazás, avagy az ingatlan érték megállapítás több buktatót rejt magában, amiket ha elkövetsz, akkor nem kevés károd származhat belőlük.
Ismeretetek veled 3 tipikus ingatlan árazási hibát, amit el szoktak követni az eladók, de te ne kövess el.

Ingatlan alul árazás

Gondolom legtöbbször az ingatlan túlárazásról hallottál, mivel szinte minden cikk, írás erről szól a neten és erre figyelmeztet minden ingatlanos is, éppen ezért tapasztalatom szerint kevés szó esik az ingatlan alul árazásról, pedig ezen legalább akkorát bukhatsz, mint az ingatlan felül árazásán.

Mi az ingatlan alul árazása?

Amikor nem nézel utána az áraknak, nem is érdekel igazán az egész, már legyél túl az egész lakás eladás nyűgén.
Nincs elég összehasonlító, illetve megvalósult ingatlan eladási ár adatod, de az is lehet, hogy egy ingatlanügynök akar a csőbe húzni, hogy neki minél előbb legyen jutaléka, vagy egyszerűen nem ért hozzá, vagy nem nézett utána az áraknak, az ingatlanpiaci folyamatokat nem ismeri, mivel kezdő és tapasztalatlan.
A végén úgy néz ki, hogy mindenki nagyon jóhiszemű az ügylet során, csak nem lesz jó a vége, illetve csak a vevőnek lesz jó.

Éppen ezen a héten keresett meg egy ismerősöm azzal, hogy árulja a lakását és mennyiért lehetne eladni.
Kérdeztem, hogy hirdeted már és ha igen, akkor milyen áron? Sürgős az eladás?
Igen hirdeti, nem sürgős a lakás eladás és kb. 5 millió forinttal mondott kevesebbet, mint amennyit lehetne ott egy ilyen eladó lakásért kérni.

Rendben, tudom, hogy most mindenki válságról beszél és az ingatlanpiaci elemzések is sorra számolnak be a vevők érdeklődésének a drasztikus visszaeséséről és véleményem szerint sincs akkora érdeklődés az ingatlanokra, mint 1 éve, de hidd el figyelembe vettem ezeket is.
Az általa elmondott hirdetési ár kényszer értékesítés esetében is majdhogynem alacsony lenne, mivel a lakás keresett környéken található és ugye ezt már több korábbi blog cikkemben megbeszéltük, hogy a lokáció, a hely milyen fontos egy ingatlan esetében.

Ingatlan túlárazása

Itt is ugyanaz a szitu, mint az ingatlan alul árazásnál, nem akarom ismételni az előbbi fejezetben leírtakat.
Nem értesz hozzá, nincs elég ingatlanár adatod, nem ismered az ingatlanpiaci folyamatokat, hogy milyen ingatlanokat keresnek és főleg hol, melyik környékek a keresettebbek és melyik környékek a kevésbé keresettek az ingatlanpiaci szempontból.
A te környékeden most mennyire keresik az ingatlanokat és ami a legfontosabb, hogy mennyiért.
Mennyire igazak a hatásvadász cikkek, hogy nem megy, vagy megy az ingatlanpiac.

Jön egy ingatlanügynök, elkezd hitegetni, hogy sokkal többért is el lehet adni a lakásodat, meg különben is sokan vannak az ingatlanirodában, mennek a keresztértékesítések ( egymás ingatlanát adják el ), őket nem érinti különösebben a válság, mivel sok vevőjük van, meg különben is kössél legalább 1 év kizárólagos szerződést és megnyugodhatsz, mert ha eladod a lakásodat, akkor csak a felét kell kifízetned a jutalékuknak..

Egyébként nem is érdekel az egész, mert a szomszédasszony is árulja a hasonló lakását és te nem akarod elpocsékolni, miért adnád olcsóbban, mint ő.
Ezenkívül meg sokan árulják az ingatlanukat olyan négyzetméter áron, mint a szomszédasszony, úgyhogy te sem fogod olcsóbban adni, hisz nem kenyérre kell, meg nem is sürgős az ingatlanod eladása.

Nos, ez az árazás lehet, hogy még mindig működik egy pár helyen, mert lehetnek nagyon jó lokációk és nagyon értékes helyek, ahol nem igazán stagnálnak, vagy csökkennek az árak, mivel mint egységes ingatlanpiac olyan nincs, szegmensek vannak és ezek különböző mozgásúak lehetnek például Balaton, Buda, Pest és egyes kerületek stb..

Egypár éve is működött általánosságban az ingatlan túlárazás, amikor szárnyaltak az ingatlanárak mindig újabb és újabb árcsúcsok dőltek meg és ha valaki magas árat állapított meg, akkor előbb utóbb beérték az árak, de inkább előbb.

Azonban, ha egy lassuló ingatlanpiacon túl magas árat találsz ki, akkor könnyen hosszú évekbe telhet rossz esetben az eladás, vagy nem lesz eladás, vagy alacsonyabb áron lesz az eladás, még annál is alacsonyabb lehet, mint amennyiért eladhattad volna az elején.
Hogyan?

A túlárazott ingatlan ár lehetséges következményei

Nem hív és nem jön senki megnézni a lakásodat.
Jönnek az érdeklődők, de fikázzák erősen és azt mondják, hogy drága a lakás, de konkrét ajánlatot nem kapsz, esetleg nagyon alacsonyat, a te ár elképzeléseidhez akár nevetségesen alacsonyat.

Minél többet tölt az ingatlanod az ingatlanpiacon eladatlanul, annál nagyobb eséllyel devalválódik, lejáratódik a vevők szemében.

Gondolj csak bele, ha te lennél a vevő és látnád, hogy egy ingatlan már hónapok óta áll, nincs eladva, adott esetben variálnak az árral, ami ennél még rosszabb, ha egymás alatt többször, sokszor hirdetik az ingatlanosok, akkor te mint gondolnál?
Mi a probléma az ingatlannal? Jogi, vagy műszaki a probléma, vagy el sem akarják adni az ingatlant?

Amennyiben egyáltalán nem sürgős és adott esetben el sem kell adnod, akkor megy az idő és a végén az is lehet, hogy leveszed a lakás hirdetésedet az ingatlanpiacról azzal a gondolattal, hogy majd egy következő ingatlanpiaci hullámot megpróbálsz meglovagolni, ami ki tudja mikor lesz, addig meg ott fog állni az ingatlan, lehet, hogy kiadod, vagy nem.

Most jön a nagyobb probléma, ha sürgőssé válik az eladás és elkezdesz kapkodni.
Ilyenkor, ha megérzik a vérszagot a vevők és látják a riadt szemeidet – tudod, mint a katonaságnál, amikor kopaszként mentünk be a laktanyába az öreg katonák a riadt szemünket figyelték – amikor remeg a hangod és már alig vársz minden vevőjelöltet, ekkor jönnek majd a fikázó emberek, végeláthatatlanul sorolják az ingatlan hibáit, mondják a gazdasági híreket, hivatkoznak mindenféle válságra, áresésre, egyszóval veszik el a kedvedet.

Ebben a kritikus pillanatban, ha jön egy komolynak tűnő vevő, akkor az sincs kizárva, hogy kevesebbért adod el a lakásodat, mint amennyiért eladhattad volna az elején, ha jól állapítottad volna meg az ingatlan árát.

Egyszóval ingatlan túlárazás esetén kötél idegekre lesz szükséged és nagy türelemre, valamint időre, hogy ki tudd várni a megfelelő vevőt.

A jól megállapított lakás ár előnyei

A túlárazás és ebből kifolyólag az időhúzás, csak leszívja az erődet és az energiádat, a végén csökken a kedved és mint írtam lehet, hogy pénzt is vesztesz.
A jól megállapított ingatlan ár esetében jönnek a vevőjelöltek, mozgásban lesz az ingatlanügyed és tovább tudsz lépni.

Amennyiben jó árat állapítasz meg az ingatlanodra és ha jönnek az érdeklődő telefonok, van mozgás, jönnek a vevőjelöltek, akkor egy ügyes ingatlan értékesítő, akár még licitáltathat is felfelé több egyidejű komoly érdeklődő esetén.
Ezt hívják angol licitnek, a felfelé licitálást.

Az ingatlan eladási folyamatban lehetséges megoldás még a Holland licit, amelyről itt olvashatsz.
A holland licitet akkor alkalmazhatod, amikor nem reális az ingatlan ár, erre rájössz és korrigálod lefelé az árat, addig, amikor megjelennek az érdeklődők az ingatlanra és vagy az első vevőnek eladod, vagy több egyidejű komoly vevőjelölt esetében ilyenkor is licitáltathatsz, de jobb, ha ezt folyamatot egy ingatlanértékesítő viszi végig, aki tapasztalt ebben.

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Mennyit ér az ingatlanod? Mitől függ az ingatlan értéke?

Minden ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte tartja a mondás..
Most gondolhatod, hogy NESZE SEMMI FOGD MEG JÓL! 

Egy kicsit gondoljunk utána, hogy mennyit érhet az ingatlanod, illetve mitől függ az ingatlan értéke?

Sokan sokféleképpen próbálják megbecsülni az ingatlanuk értékét.

Ezek közül az egyik legfélrevezetőbb lehet, amikor azt mondod, hogy te sem adod olcsóbban a lakásodat, mint a szomszéd, mivel a másik házban is ennyiért hirdetik eladásra az ingatlant, vagy ennyiért adták el feltehetőleg.

Ezenkívül sokszor kérdezik tőlem az emberek jártamban, keltemben, hogy mennyit érhet az ingatlanuk.
Meg tudom szerinted pontosan állapítani, így az utcán az ingatlan pontos értékét?

A szomszéd is ennyiért adta el a lakását, én is ennyiért fogom eladni, nem fogom elkótyavetyélni!

Miért jó és miért is lehet rossz ez a megközelítés az ingatlan árát illetően?

Többféle ingatlanár megállapítási, ingatlan értékbecslési módszer létezik, az egyik ezek közül a piaci összehasonlító alapú értékelés.
Ez az értékelési módszer a már megvalósult tranzakciókból indul ki, illetve az értékesítésre felkinált ingatlanokat elemezzük, tehát, jó ha tudod, hogy a szomszéd mennyiért hirdeti, vagy mennyiért adta el az ingatlanát.

Tök jó gondolhatod, akkor már tudod is az ingatlanod árát, hiszen a szomszéd, szinte ugyanakkora lakást, mint a tiéd, ugyanannyiért árulja, vagy azt mondta, hogy ugyanannyiért adta el, hát akkor te miért is adnád olcsóbban..

Nem ilyen egyszerű az ingatlan értékének a megállapítása

Többek között, amennyiben társasházi lakásról van szó, akkor meg kell nézni, hogy a ház szigetelt, felújított, vagy sem, milyen értéknövelő munkálatok lettek időközben elvégezve, vagy adott esetben semmilyen sem lett elvégezve.

Mennyi a társasház félretett pénze és milyen munkálatokat készülnek elvégezni, van e hitele a háznak.
Tud a társasház hitelt felvenni, ha szükséges, vagy csak cél befízetésekkel tudja teljesíteni a kötelezettségeit, vagy felújításba fogni?
Esetlegesen áll-e perben a ház?
Hol helyezkedik el a lakás a társasházon belül, hányadik emeleti, erkély van és így tovább?

Lakást vásárolnál? Mire figyelj lakásvásárláskor, mit nézz meg? 

Mitől függ továbbá egy ingatlan értéke?

Egy ingatlan értéke függ továbbá a ingatlan típusától, lokációjától, megközelíthetőségétől, infrastrukturális ellátottságától, milyen közművek vannak, vagy nincsenek, fekvésétől, tájolásától, benapozottságától, az erkély, terasz meglététől, a telken lévő épületek állapotától és korszerűségétől, telek méretétől, a föld értékétől, mit tudsz termelni rajta, a lakás belső elrendezésétől, alakíthatóságától, de folytathatnám a tengernyi sort, függhet még a környéktől, szomszédoktól is és nem utolsósorban a szomszédok tevékenységétől..

Eladom az ingatlanom, mire figyeljek? Ingatlanár megállapítás

Mi határozza még meg egy ingatlan értékét?

Őszintén megmondva kezdő koromba én is belefutottam egypárszor a csőbe, de nem egy vevő mondta már, hogy ő is befutott a csőbe.
Én azt hittem, hogy már el is adtam az ingatlant, jó pár vevő pedig mesélte már, hogy azt hitte, hogy már meg is vette az ingatlant, az eladó pedig azt, hogy el is adta..

Hogyan lehetséges az, hogy végül is nem lesz adásvétel és mitől függ?

Az ingatlan jogi és tulajdoni viszonyaitól, az eladó motivációjától, sürgősségtől, az eladás komolyságától.

Elfelejted megnézni a tulajdoni lapot, mielőtt még beleéled magadat a vételbe és egyszerűen olyan teher van az ingatlanon, amitől nehéz megszabadulni, vagy nem éri meg.

Amennyiben több tulajdonosa van az ingatlannak, akkor nekik elővásárlási joguk van, az is lehet, hogy megveszi az egyik elővásárlásra jogosult az orrod előtt az ingatlant, mert neki is megér annyit, mint neked.
Ez sorgarázsoknál például tipikus lehet.

Ugyanez lehetséges a művelési ágból még nem kivont ingatlannál, amikor is vársz mondjuk 4 hónapot és megveszi az ingatlant előled egy földműves..

Az sincs kizárva, hogy sokkal több teher, tartozás van az ingatlanon, amennyiért megérné megvenni.
Ez jellemző volt a 2008-as pénzügyi válság utáni időszakban és még mindig lehetnek ilyen ingatlanok.

Az sincs kizárva, hogy az egyik tulajdonostárs meggondolja magát az eladás előtt, hogy ő magasabb árat akar kapni, amit nem fizet meg a vevő, vagy nem hajlandó eladni az ingatlant.

Az eladó motivációjátol, az eladás komolyságától is függ, mert például rengeteg túlárazott lakást, családi házat, ingatlant látok jelenleg az ingatlanpiacon, amik torzítják a piacot és ezeknek a hirdetett ingatlanoknak a jó része lehet, hogy „meg is marad”, nem kerül végülis eladásra, mivel nem is fontos, hanem bocsi, de az eladók várják a „madarat”, aki ha nem jön, akkor várnak még ki tudja meddig, magyarul minden eladást, illetve eladói motivációt alaposan meg kell vizsgálni és az alapján alakul ki egy ár, nemcsak egy ingatlanra „ránézésre”.

A közelmúltban vettek tőlem például egy nappali+2 hálószobás lakást, de azért azt a lakást vették meg, mert már több ugyanakkora lakást meg akartak venni a környéken, de két eladó is meggondolta magát az adásvételi előtt és le is vették a hirdetésüket, a lakásokat azóta sem adták el, de addig csak csak torzították az ingatlanpiacot. 

Sokszor kérdezik tőlem, hogy mennyit ér most az ingatlanom, tegnap is kérdezte tőlem egy orvos vizsgálat közben..

Természetesen egy tapasztalt ingatlanközvetítő tisztában van az ingatlanárakkal, a legnagyobb hozzáadott értéke többek között abban van, hogy ismeri a piaci folyamatokat, a keresletet és a kínálatot, az ingatlanpiaci mozgás erősségét, vagy hiányát és azt hogy milyen ingatlanokat keresnek és mennyire.

A vásárlók jó része ingatlanbefektető, ők milyen ingatlanokat keresnek főleg, milyen áron?

Azonban, csak nagy vonalakban lehet megállapítani egy ingatlan értékét a személyes megtekintés és az értékcsökkentő, vagy értéknövelő tényezők figyelembe vétele és súlyozása nélkül.
Tehát a válasz egy ilyen kérdésre kb. olyan komoly lehet, mint a kérdés, illetve, csak nagy vonalakba lehet megállapítani így egy ingatlan értékét.

Visszatérve arra, hogy a szomszéd is annyiért adta el, te sem adod olcsóbban, inkább „megmarad”, vagy „felgyújtod”, de nem fogod elpocsékolni, elajándékozni, rengeteg ilyen mondandót hallok eladóktól..

Azt tudod, hogy mikor adta el pontosan a szomszéd és azóta mennyit változott az ingatlanpiac, mennyit változott azóta a kereslet és a kínálat, lejjebb, vagy feljebb mentek azóta az árak?
Természetesen mindig lehetnek kivételek, mivel nincs egységes ingatlanpiac, szegmensek vannak és a mozgások, árak eltérők lehetnek.

Visszatérve a szomszédra látod már adott esetben már nem is az igazi a megállapított ingatlan irányár, ha idén tavasszal adta el az ingatlanát, tehát a lakás nem feltétlenül annyit ér, amennyiért a szomszéd eladta a saját lakását és nem is biztos, hogy annyit, amennyit gondolsz érte..

Hogyan jössz rá, hogy nem jól állapítottad meg az ingatlanod értékét?

Intenzíven el kezded hirdetni, jó képekkel, jó hirdetéssel, figyelemfelkeltően és csak nincs rá érdeklődő, illetve csak az ingatlanosok hívnak, nem jönnek a magán érdeklődők 1-2 hét után,1-2 hónapon belül.
Akkor van a legnagyobb problematika, ha még az ingatlanosok sem hívnak..
Nagy az esély, hogy rosszul állapítottad meg az árat.

Magyarul, ha nem érdeklődik rá senki, akkor hogyan fog érte adni valaki valamennyit és hogyan tudod meg, hogy mennyit ér, mert ugye minden ingatlan annyit ér, amennyit adnak érte..

Jönnek a vevők, de fikázzák az ingatlanodat, jóval alacsonyabb árat mond mindenki, nemcsak az ingatlan befektetők, de igazából csak húzzák a szájukat, nem tesznek igazi ajánlatot.

Amennyiben nem érdeklődnek a vevők az ingatlanodra mit tehetsz?

Változtatsz a hirdetéseden, jobb képek, más szöveg, kiemelések stb..

Kivársz, mert „úgysem kenyérre kell”, ha jó az ingatlanpiac, mennek fel az árak, akkor majd csak beéred az árat, de közben a pénzed vásárlóereje veszít az értékéből az infláció miatt ki tudja mennyit..

Az már rosszabb, ha nem felfelé mennek az árak, hanem lefelé, akkor lehet, hogy évekig tart az eladás és ki tudja mi lesz a vége..

Árat is csökkenthetsz, vagy már eleve jól állapítod meg az ingatlan értékét egy tapasztalt ingatlanközvetítő támogatásával.. Te döntesz.

Mikor kezd jó lenni a lakásod ára?

Amikor legalább kb.1-2 vevő érdeklődik, megnézi személyesen is az ingatlanodat hetente, persze, ez függ az eladó lakás piacától, nagyságától, típusától is, ez az érték főleg városi lakásokra érvényes.
A vevők elkezdenek alkudozni, nemcsak fikáznak és látod a szemükben a csillogást, arcukon az ingatlan iránti vágyat, hangjukban az erős érdeklődést, figyelmet, akár még sürgetnek is, hogy mikor adhatnak foglalót, mikor mentek már ügyvédhez megkötni az adás-vételt. Ilyenkor már elméletileg jó úton jársz az árat illetően.
Emlékezz, csak arra, amikor megláttad az első szerelmedet, mit éreztél és hogyan éreztél és mindez hogy látszott rajtad..

Itt olvashatsz a holland licitről, mint egy lehetséges megoldásról, ami segíthet az ingatlan eladásban is..

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon