Otthon Start Program és a kereslet–kínálat törvénye: ezért szállnak el az ingatlanárak Magyarországon..
Kereslet–kínálat elmélete az ingatlanpiacon
A kereslet–kínálat (Supply & Demand) az egyik legalapvetőbb közgazdasági elv: az ingatlanár az a pont, ahol a vevők által kínált mennyiség (kereslet) és az eladók által kínált mennyiség (kínálat) egyensúlyba kerül. Ha a kereslet nő, de a kínálat nem követi, a lakásárak emelkednek; ha kínálat nő, de kereslet nem nő vele, az árak csökkenhetnek, vagy mérséklődnek az árnövekedés üteme.
Az ingatlanpiac különleges abban, hogy:
• kínálat késéssel reagál (építkezés hosszú idő, engedély, költségek, földhasználat, szabályozás). Az új lakás építés átfutási ideje általában 2-3 év,
• lakás keresletet sok tényező befolyásolja (jövedelem, hitelfelvétel lehetőségei, demográfia, állami támogatások, lakhatási preferenciák, élethelyzetek alakulása),
• az ingatlan nem „áru” abban az értelemben, hogy nem mozog, nem lehet gyorsan áthelyezni, és sok költséggel jár a fenntartása – ezért sokkal merevebb a kínálat rugalmassága.
Hogyan hat a lakások áraira a kereslet növekedése?
Amikor a lakások iránti kereslet növekszik – például növekvő népesség, bevándorlás, gyárak, üzemek betelepítése, urbanizáció, magas jövedelem, kedvezményes hitelek, vagy állami támogatások következtében – a következők történnek:
1. Többen akarnak lakást venni, vagy bérelni – ez megnöveli a vevők számát, akik versenyeznek egymással a meglévő készlettel.
2. Előnyben vannak azok az ingatlanok, amelyek jó lokációval, jó állapotban, szolgáltatások közelében vannak – ezek ára gyorsabban emelkedik.
3. Spekuláció és befektetői szerep – ha a lakáspiac növekedést mutat, sokan ingatlant vesznek „értéknövekedési céllal”, befektetésnek, ami tovább fűti a keresletet.
4. Hitelezési feltételek – amikor alacsonyak a kamatok, kedvezőek a hitelfeltételek, az emberek nagyobb hajlandóságot mutatnak lakásvásárlásra, így a kereslet tovább nő.
Hogyan hat a lakások áraira a kínálat szűkössége?
Ha nincs elég lakás az adott piacon, vagy bizonyos típusú lakásokból kevés, akkor:
1. Az árverseny fokozódik – kevesebb versenytárgyalási lehetőség, gyakran több érdeklődő egy ingatlanra → eladók felé tolódik az erő.
2. Az árak gyorsan nőnek – nemcsak a csúcskategória, hanem akár középszintű lakások ára is felfelé kényszerül, mert azok is elérhetetlenebbé válnak.
3. A kínálat merevsége tovább rontja a helyzetet, ha építési költségek, engedélyezés, telekárak, szabályozási akadályok miatt nehéz gyorsan lakásokat építeni.
4. Várakozási idő növekszik – akinek van idő, kivár, de a kereslet nagy része nem tud vagy akar várni, ezért alkalmazkodik: magasabb lakásárat kínál, megkezdődik a licitálás, vagy olyan ingatlant vesz, ami nem ideális, csak azért, hogy felüljön az ingatlanpiac hullámvasútjára, bent legyen a körbe, aztán majd lesz valahogy a továbbiakban, az a lényeg, hogy meglegyen az ingatlan.
Külföldi példák és kutatások az ingatlanpiaci keresletre és kínálatra
• How regulation slows housing supply: Egy izraeli kutatásban kimutatták, hogy ahol erős szabályozás van (zónázás, építési előírások, engedélyezési idő), ott jelentős „regulatory tax” van a lakások árában, azaz a szabályok önmaguk is növelik az árakat, mert lassítják a kínálat bővülését.
• Európai országokban: sok helyen hasonló jelenség van – alacsony építési aktivitás + magas kereslet + ingázás + városiasodás = magas árak. Az EU-ban 2025-ben ingatlanár-növekedés átlagosan ~5–6%/év, de Magyarország közel kétszeresével haladja meg az EU-s átlagot.
Hazai, magyar ingatlanpiaci helyzet – adatok és sajátosságok
Néhány fontos elem Magyarországról, amelyek alátámasztják, hogy valóban a kereslet–kínálat viszonya az egyik fő hajtóereje az áremelkedésnek:
• KSH adatok: 2025 első félévében kb. 5,129 új lakás készült el, ami 15%-kal kevesebb, mint egy évvel korábban. Ugyanakkor 12,830 lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 43%-kal több mint az előző év azonos időszakában. Ez azt jelenti, hogy sok engedély van, de késik a lakás építés.
• Kínálati hiányosságok: Az ingatlan.com adatai szerint a fővárosban az új építésű lakások iránti kereslet erősen nőtt (év/év ~73%-kal nőtt az érdeklődések száma új lakások iránt), míg a használt lakások iránti érdeklődés csak ~3%-kal emelkedett. Ez azt jelzi, hogy az új lakások kínálata – vagy legalább az elérhetősége és versenyképessége – nem tart lépést a kereslettel.
• Árak: Budapesten az új lakások négyzetméterára átlagosan meghaladja az 1,5 millió forintot, míg egyes prémium kerületekben (pl. I., II., XII.) átlépte a 2,6 millió Ft/négyzetmétert. Regionális nagyvárosokban is egyre több helyen 1 millió Ft/nm körüli vagy fölötti árakkal találkozunk.
• Bérleti piac: A bérleti díjak is nőnek: országosan ~6,9%, Budapesten ~6,6% volt az éves növekedés 2025 júliusában az előző évhez képest.
• Társadalmi és piaci pszichológiai tényezők: Az ingatlan sok magyar számára nem csak lakhatási szükséglet, hanem befektetési eszköz, infláció elleni „védőbástya”. Ez tovább növeli a keresletet, különösen stabil, vagy ingadozó makrogazdasági/pénzügyi helyzetben. GKI elemzései szerint egyre több új lakás vásárlása történik nem lakhatási célból, hanem jövőbeni értéknövekedés reményében.
Miért drágulnak az ingatlanok, ha nincs elég eladó lakás?
Most, hogy tudjuk, mit jelent kereslet és kínálat az ingatlanpiacon, össze tudjuk rakni, hogy miért drágulnak az ingatlanok, ha az eladó lakások száma kevés.
1. Ingatlan kínálat merevsége
Az építés nem megy egyik napról a másikra: telek beszerzése, tervezés, engedélyezés, finanszírozási kérdések mind lassítják. Különösen városokban, ahol sok az előírás, magasan terhelt a telekár, sok az infrastruktúra-költség.
2. Késleltetett eladás (“lock-in effect”)
Sokan nem adják el az ingatlanukat még akkor sem, ha áremelkedés van, mert vagy nem találnak megfelelő helyet tovább, vagy nem akarják viselni a költözés költségeit. Ez csökkenti az aktív kínálatot. (E külső forrásokból is ismert jelenség.) – bár Magyarországon erről pontos adat kevés, de a bejelentett támogatások és árak mellett logikus feltételezés.
3. Növekvő kereslet
◦ Demográfia: városba költözés, fiatal háztartások száma.
◦ Állami támogatások (CSOK, kedvezményes hitel, Babaváró, stb.) → nő a vásárlók „fizetési képessége”.
◦ Befektetési kereslet: mint ahogy GKI is írja, sok lakásvásárló nem csak lakni akar, hanem értéknövekedést remél.
4. Beépített költségnövekedés
Az építési anyagárak, munkaerő költségek, szabályozási és engedélyezési költségek növekedése mind hozzájárul ahhoz, hogy egy új lakás előállításának költsége magas legyen – ez a magas árakat is magyarázza. Hazánkban az építési költségek emelkedése is szerepet játszik.
5. Elvárások (expectations)
Külföldi összehasonlítások – más országok lakáspiaci tapasztalatai
• Egyesült Államok: sok nagyvárosban a lakások hiánya (szűk kínálat, telekár, zónázási szabályok) és a kereslet egyaránt magas. Az ún. „lock-in effect” sokszor fellép, mert az emberek megtartják jó hitelű lakásaikat, még ha más területre költöznének is – így nem szabadulnak föl lakások a piacon.
• Európai városok: Londonban, Berlinben, Amszterdamban, Párizsban a szabályozási akadályok, a zónázás, az infrastruktúra-korlátok (közlekedés, közművek) sok helyen megnehezítik az új lakások gyors építését. Ezért az árak ott is évről évre nőnek, különösen jó elhelyezkedésű részeken.
• Fejlődő piacok: Indiaként például nagyvárosokban hiány van olcsó és középkategóriás lakásokból, miközben a felsőbb kategóriában erősen nő a kereslet – ez azt eredményezi, hogy “median home” ára is drasztikusan emelkedik. (Legutóbbi elemzések szerint India 2025-ben ~6,3%-7,0%-os áremelkedést várnak az ingatlanárakban).
Korlátok, amit nem hagyhatunk figyelmen kívül
Nem elég csak azt mondani, hogy kereslet nagyobb, mint kínálat – több tényező befolyásolja, mennyire erős az ingatlan árnövekedés:
• Fizetőképes kereslet kell, nem csak potenciális vásárlók. Ha a jövedelem, finanszírozás nem támogatja az árakat, a piac visszafogott lesz.
• Hitelkamatszint fontos: ha kamatok nőnek, a hitelköltség magasabb lesz → sokan kiszállnak.
• Szabályozás: telekadók, építési előírások, kötelező parkolóhelyek, engedélyezési idők mind emelik a költséget és lassítják a kínálat bővülését.
• Kínálat minősége és elhelyezkedése: lehet, hogy van sok lakás, de nem ott, ahol a kereslet van; vagy nem abban az állapotban, ahogy a vevők szeretnék (felújításra szorul, infrastruktúra hiánya, messze van a munkahely).
• Makrogazdasági változások: infláció, kamatok, pénzügyi stabilitás befolyásolja a vásárlók bizalmát.
Következtetések – Miért drágul az ingatlan, ha kevés az eladó lakás?
Összességében elmondható, hogy az ingatlanárak drágulását sokszor nem egyetlen tényező okozza, hanem a kereslet és kínálat viszonya, ahol a következő elemek játszanak kritikus szerepet:
• ha sokan akarnak lakni (növekvő kereslet), de kevés az új lakás vagy az eladó lakások száma (szűk kínálat), az árak felfelé nyomódnak;
• ha a piaci szereplők – eladók, fejlesztők, befektetők – azt látják, hogy az árak nőnek, akkor többen lépnek be a piacra, de az új kínálat beérkezése hosszadalmas; addig az árak tovább emelkednek;
• ha eladók tudják, hogy kevés a versenytárgyalás, magasabb összeget kérnek, mert az ingatlan „értéke” (keresletessége) magas.
Akkor most lássuk a kis hazánk ingatlanpiacát..
Miért drágulnak az ingatlanok, ha nincs elég eladó lakás? – A kereslet–kínálat és az állami támogatások hatása a magyar lakáspiacra
Biztosan hallottad már a klasszikus magyarázatot: „az árakat a kereslet és kínálat mozgatja.” Ez igaz minden piacra, de különösen az ingatlanokra. Ha sokan akarnak vásárolni, de kevés a kínálat, az árak az egekbe szöknek. És mi a helyzet most, 2025-ben Magyarországon?
Az állami támogatások – mint az Otthon Start, CSOK vagy CSOK Plusz – úgy működnek, mint amikor olajat öntenek a tűzre: növelik a keresletet, miközben a kínálat csak lassan követi. Az eredmény: árrobbanás.
Miért hajtják fel a lakásárakat az állami támogatások?
Amikor egy család 10–20 millió forint, vagy akár több állami támogatáshoz, vagy kedvezményes hitelhez jut, azzal megnő a vásárlóereje. Ugyanazért a lakásért hirtelen többen is versenyezni kezdenek. Az eladók ezt látva feljebb viszik az ingatlanárat – teljesen logikusan, nem azért mert kapzsik az eladók, hanem így működik az ingatlanpiac.
Így fordul elő, hogy a támogatások nagy része nem a vevő zsebében marad, hanem beépül a lakásárakba. Végső soron a vevők többnyire ugyanannyit fizetnek, csak éppen több állami pénz áramlik az ingatlanpiacra.
Az Otthon Start program hatása a magyar lakáspiacra
2025. szeptember 1-én végén indult az Otthon Start program, amely lehetővé teszi, hogy akár mindössze 10% önerővel vásároljon valaki lakást. Elsőre csábító, hiszen így azok is piacra léphetnek, akik eddig nem tudtak elegendő saját megtakarítást felmutatni.
De gondolj bele:
• több vevő → nagyobb kereslet,
• nagyobb kereslet → magasabb árak.
Az ingatlanpiac nem kérdezi meg, hogy honnan van a pénz, mint a NAV, csak azt látja, hogy több vevő van, és ez felhajtja a lakásárakat.
CSOK és CSOK Plusz és egyéb állami támogatások: az ingatlanpiaci kereslet motorjai
A CSOK és annak kibővített változata, a CSOK Plusz hosszú évek óta pörgeti a családos vásárlókat. Ezek a programok kifejezetten új lakások építését is ösztönözték, de a kereslet még mindig gyorsabban nőtt, mint a kínálat.
• A CSOK pénzt adott a vevőnek.
• A bankok kedvezményes hitelekkel támogatták a programot.
• Az építési költségek és az infláció közben szintén felmentek.
Az eredmény? Az ingatlanárak folyamatosan emelkedtek, és sok helyen a támogatás nem a vevő hasznát növelte, hanem az eladók árát.
Ingatlanpiaci kínálat: miért nem tud lépést tartani a kereslettel?
Az új lakások építése mindig évekkel le van maradva a kereslethez képest. Ehhez jönnek a magyar sajátosságok:
• magas építési költségek,
• munkaerőhiány az építőiparban,
• bürokratikus engedélyezési folyamatok,
• telekárak drágulása.
Ez azt jelenti, hogy amikor a kereslet hirtelen megugrik (támogatások, alacsony kamatok miatt), a kínálat nem tudja azonnal követni. Az eladók pedig azonnal lakásárat emelnek.
Mi a helyzet most, 2025-ben a kis hazánk ingatlanpiacán?
• A lakásárak újra száguldanak: 2024-ben 15%-kal nőttek országosan, Budapesten 19%-kal.
• Az ingatlan kereslet államilag fűtött: az Otthon Start, a CSOK Plusz és a kedvezőbb hitelek, támogatások, mint a Babaváró hitel, Munkáshitel és társaik egyszerre növelik a vásárlói oldalt.
• A lakás, ház, ingatlan kínálat viszont szűkös: kevés új építés indul, a régi lakások tulajdonosai pedig kivárnak.
• Az ingatlan tranzakciószám mégis csökkent: vagyis sokan keresnek, de az árak miatt sokan nem tudnak ténylegesen vásárolni.
Ez klasszikus példája annak, amikor a kereslet mesterségesen fel van turbózva, a kínálat viszont nem tud lépést tartani. Az eredmény: drágulás és csomó ember végleges kihullása az ingatlanpiacról…
Mit jelent ez neked, ha ingatlan adnál el?
Most jó helyzetben vagy, mert a támogatások miatt több vevő versenyezhet az ingatlanodért. Ezért:
• bátrabban hirdethetsz meg reális, de magasabb áron,
• nagyobb az esélyed a gyors eladásra és még a licitre is.
Mit jelent ez lakás vásárlóként?
Ha most vásárolsz, számolj azzal, hogy a lakás árak már magasan vannak és előreláthatólag, legalábbis a mai napi tudásom szerint egy darabig tovább emelkednek. Az állami támogatás rövid távon segíthet, de hosszú távon könnyen belerángathat egy túlárazott hitelbe. Ha lehet, inkább olyan ingatlant keress, ahol az érték még nincs felfújva eszetlen, nem reális módon.
Becsületes, őszinte véleményem – Sipos András Ingatlanközvetítő
Az ingatlan kereslet–kínálat elmélete önmagában logikus és tiszta. A gond az, hogy az állami beavatkozások ezt teljesen eltorzítják. Az Otthon Start, a CSOK és a CSOK Plusz és társai rövid távon valóban segíti a családokat, de közép és hosszú távon hozzájárul az ingatlan árak elszállásához.
Én azt látom, hogy ma Magyarországon az ingatlan árak jelentős részben nem a valódi fizetőképes keresletből, hanem a támogatásokból élnek. És ez veszélyes lehet, mert ha a támogatások kifutnak, vagy a kamatok emelkednek, könnyen jöhet egy lakásár korrekció.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Források:
https://gki.hu/language/en/2025/07/07/housing-boom-in-the-eu-hungary-among-the-frontrunner
https://arxiv.org/abs/2208.01969?
https://budapestpost.com/surge-in-housing-prices-challenges-government-plans-in-hungary
https://www.reuters.com/world/india/poll-india-home-prices-set-soar-pushing-millions-into-costly-rentals-2025-09-12
https://www.globalpropertyguide.com/europe/hungary/price-history
Ezek a blog cikkek is érdekelhetnek:
Miért drágulnak szörnyűséges mértékben a lakásárak? Ez a válasz sokkolni fog!
Meddig nőnek még az ingatlan árak szerinted? Az égig?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Meddig emelkednek még az ingatlan bérleti díjak? Hol a határ?
Az ingatlanpiaci időzítés titkai és buktatói
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
