Miért nem kell a kutyának sem a lakásod? – Mi a Listing Fatigue, amiről senki nem beszél?
Amikor nem tudod eladni a lakásodat – és nem érted, miért
Szia! Teljesen átérzem a helyzetet. Nincs annál frusztrálóbb, mint amikor takarítasz, fotózol, hirdetsz, várod a csodát, várod a hívások özönét, várod a vevőket… és semmi. Csak a csend. Ráadásul minél tovább áll a lakáshirdetés, annál inkább azt érzed, hogy valami baj van az ingatlannal (vagy veled).
Ülsz a kanapén, nézed a telefonszámokat a hirdetési portál statisztikájában, és azt látod: a megtekintések száma zuhan, hívás pedig napok óta egy szál se. Ismerős?
Ilyenkor jön a bizonytalanság, a düh, majd a teljes fásultság. Ezt hívjuk a szakmában Listing Fatigue-nek, és hidd el, nem vagy egyedül.
Ez a Listing Fatigue, vagyis a „hirdetési kifáradás”, ami egy kőkemény pszichológiai és ingatlanpiaci jelenség.
Mi az a Listing Fatigue, és hogyan teszi tönkre az ingatlan eladásodat?
Sok lakás eladóval beszélek, akik ugyanazzal a problémával jönnek:
👉 „Fent van a lakás hónapok óta… és semmi.”
👉 „Volt pár érdeklődő, de eltűntek.”
👉 „Nem értem, mi a baj… hiszen jó a lakásom!”
És ilyenkor nagyon gyakran ugyanabba futunk bele: listing fatigue, vagyis „hirdetési kifáradás”.
Ez az egyik legveszélyesebb dolog az ingatlanpiacon – mert alattomos. Nem látod, csak az eredményét: nincs érdeklődő.
Ebben a cikkben elmagyarázom egyszerűen, mit jelent ez, miért alakul ki, és mit tudsz tenni ellene.
Mutatok A BLOG CIKKEMBEN egy konkrét AMERIKAI INGATLANOS TANULMÁNYT a ZILLOWTÓL, hogy nem is kicsit veszíthetsz végül is, ha az elején túlárazod az ingatlanodat..
Mi az a Listing Fatigue (hirdetési kifáradás, vagy kiégés, lejáratódás)? A listing fatigue azt jelenti, hogy a lakásod „elfárad” a lakáspiacon
Ez nem fizikai dolog, hanem egy pszichológiai és ingatlanpiaci jelenség:
👉 túl sokáig van fent a lakáshirdetés
👉 túl sokszor látják ugyanazt az érdeklődők
👉 és egyszerűen elveszti az értékérzetét
Külföldi ingatlanos anyagok szerint ez gyakran abból fakad, hogy túl sok platformon, rosszul célozva vagy rossz stratégiával hirdetnek, és nincs mögötte mérhető marketing plusz túl van árazva az ingatlan.
Magyarul:
nem az a baj, hogy hirdeted…
hanem az, hogyan hirdeted.
Mi az a Listing Fatigue, és miért „égeti ki” a hirdetésedet?
A lakáshirdetési kifáradás kétirányú utca.
Egyrészt ott van az ingatlanpiaci kifáradás: a vevők, akik folyamatosan bújják az ingatlanos oldalakat, már kívülről fújják már a lakásod fotóit. „Á, ez még mindig fent van?
Biztos valami stikli van vele” – gondolják, és görgetnek is tovább.
Másrészt ott van a tulajdonosi kifáradás. Az első két hétben még lelkes voltál, minden hívásra ugrottál, csillogott-villogott a lakás. Két hónap után viszont már elmegy a kedved az egésztől.
Nem akarsz már rendet rakni a mutatáshoz, ingerült vagy az érdeklődőkkel, és legszívesebben az egészet a fenébe hagynád.
Számtalanszor látom a no verbális jeleket az eladókon, aki már egy ideje nem tudják eladni az ingatlanukat, hogy rettenetesen belefáradnak az egészbe. Sokszor ilyenkor hirtelen leengedik az árat, vagy éppen az első véletlenül betoppanó vevőnek eladják a lakást, annyiért, amennyit az ajánl, csak már menjen el..Aztán olyan eladók is vannak, akik ilyenkor ingatlanosokat bíznak meg, de nem engednek egy fikarcnyit sem az árból átadva a felelősséget az ingatlanosnak, meg az idegességet is. Az előrelátóbban gondolkodó eladók viszont ekkor már hallgatnak az ingatlanosra, illetve együtt megbeszélik, hogy hogyan és miként lesz innét.. Ezt szoktam én is csinálni az eladóimmal.
A legnagyobb hiba: amikor „megég” az ingatlan
Talán hallottad már ezt a kifejezést:
👉 „Megégett a lakás a piacon”
Ez pontosan a listing fatigue következménye.
Ha egy ingatlan:
• túl sokáig van fent a hirdetés, hónapokig, vagy évekig fent van
• nem változik a hirdetés, vagy a másik fele, hogy túl sokszor módosítod a szöveget vagy a képeket,
• túl sokszor csökkented az árat,
• nincs mozgás
• vagy egyszerűen rosszul indultál neki az egésznek.
akkor a vevők ezt gondolják:
👉 „Biztos valami baj van vele.”
👉 „Ha jó lenne, már eladták volna.”
👉 „Majd visszatérek később, ha olcsóbb lesz.”
👉„Biztos alkuképes, adjunk rá egy pofátlan ajánlatot.”
👉„Ha eddig nem kellett senkinek, nekem miért kéne?”
És itt indul el a lejtő.
Szakmai megfigyelés szerint a túl hosszú ideig piacon lévő ingatlanok végül rosszabb áron kelnek el
Ez akkor történik, amikor:
• túl sokáig van fent a hirdetés,
• túl sokszor csökkented az árat,
• túl sokszor módosítod a szöveget vagy a képeket,
• vagy egyszerűen rosszul indultál neki az egésznek.
És itt jön a lényeg: A hirdetésed megítélése romlik, miközben a lakásod értéke nem változott.
Ez a legnagyobb veszteség.
Miért alakul ki a Listing Fatigue az ingatlanoddal kapcsolatban?
1. Rossz ingatlan árazás – a leggyakoribb ok
Ez a klasszikus.
👉 „Kezdjük magasabban, majd engedünk.”
A valóság:
• az első 2–3 hét a legértékesebb időszak
• ha akkor nincs érdeklődés, már baj van
Az is a baj jele?
• Jönnek érdeklődők, de csak szállingóznak, alig vannak, ugyanis megvannak a kb. számok, hogy hány érdeklődőnek kellene lennie hetente
A túlárazott ingatlan:
• sokáig áll
• kevesen kattintanak rá
• végül olcsóbban megy el
Ez nem vélemény – ez ingatlanpiaci működés
2. Gyenge hirdetés (fotók + szöveg)
Ez az, amit sokan alábecsülnek.
Egy rossz hirdetés:
• nem kelti fel az érdeklődést
• nem mutatja meg az előnyöket
• nem szól senkihez
Pedig a vevő először online dönt.
Ha ott nem nyersz, már vége is.
3. Nincs stratégia – csak „felrakom és várok”
Ez az egyik legnagyobb probléma.
Sokan azt hiszik:
👉 „Felteszem ingatlan.com-ra, és jönnek a vevők.”
Nem.
Ma már ez marketing.
• célzás
• kiemelés
• időzítés
• újrapozicionálás
Ha ez nincs, jön a kifáradás.
4. Érzelmi kötődés
Ez egy kemény téma, de fontos.
Az eladó gyakran:
• túlértékeli az ingatlant
• nem látja objektíven
• ragaszkodik az árhoz
Pedig a piac nem érzelmi alapon működik
5. Nem megfelelő felkészítés (home staging hiánya)
Egy felkészített lakás:
• gyorsabban eladható
• jobb áron megy el
Ez nem marketing szöveg – hanem gyakorlat
Honnan tudod, hogy a te lakásod már „elfáradt”?
Őszintén:
👉 30–60 nap után már érdemes elgondolkodni
Figyelmeztető jelek:
• alig van érdeklődő
• sok a „csak nézelődő”
• nincs ajánlat
• folyamatosan csak alkudni akarnak
Ez már nem véletlen.
Ez már jel.
Miért nem csörög a telefon a lakás hirdetésre? A 3 leggyakoribb hiba
Ha a lakáshirdetésed több mint 3-4 hónapja kint van eredmény nélkül, akkor valamelyik (vagy mindegyik) pont sántít:
1. A „szent és sérthetetlen” lakásár
A legtöbb eladó abba a hibába esik, hogy a szomszéd (szintén túlárazott) hirdetéséhez viszonyít. De a kínálati ár nem azonos az eladási árral! Ha fél éve nem hívnak, a piac üzeni: ez túl drága.
2. A „majd a vevő beleképzeli” mentalitás
A sötét, rumlis, személyes tárgyakkal teli fotók megölik az üzletet. A vevő nem a te életedet akarja megvenni, hanem a saját jövőjét. Ha a fotók nem hívogatóak, a Listing Fatigue borítékolható.
3. A lakáshirdetés „megsavanyodása”
Ha ugyanazokkal a képekkel és szöveggel hirdetsz hónapok óta, a portálok algoritmusa is hátrébb sorol. A frissesség fél egészség az ingatlanpiacon is.
Mit lehet tenni az ingatlan Listing Fatigue esetén?
1. Állj meg és gondold újra
Nem az a megoldás, hogy:
👉 „Még egy hónapig fent hagyom…”
Hanem:
👉 stratégia váltás kell
2. Újrapozicionálás
Ez a kulcs.
• új ár, a bűvös 5-10%-os szabály: Ha csökkented az árat, tedd azt látványosan. Egy 1-2 milliós csökkentés gyakran több új érdeklődőt hoz be, mint amennyit „buksz” rajta, mert újra a lista elejére kerülsz. Tehát ne apránként engedj 100 ezrenként sokszor, hanem egyszerre vágjál az áron egy nagyobbat..
• új fotók, új fotók, új évszak: Ha a téli havas képekkel hirdetsz júliusban, az ordít a sikertelenségről. Csinálj (vagy csináltass) profi, napfényes, tavaszi/nyári fotókat!
• új szöveg, változtass a címen: A „2 szobás lakás eladó” unalmas. Használj hívószavakat: „Napfényes oázis a belvárosban”, „Csendes kertkapcsolat, ahol madárcsicsergésre ébredsz”.
• új célcsoport
Magyarul: új lakáshirdetés, nem toldozás
3. Időzített újraindítás
Sokszor az a legjobb:
👉 leveszed a hirdetést
👉 majd újraindítod „frissként”
Ez visszahozza az érdeklődést.
4. Profi segítség
Nem kötelező, de őszintén:
👉 egy tapasztalt ingatlanos pontosan tudja, hol csúszik el a lakáshirdetés
És nem hónapok múlva…
hanem az elején, azonnal.
Saját Becsületes Ingatlanos véleményem – amit sok eladó nem akar hallani
Őszinte leszek, mint mindig.
A legtöbb „nem tudom eladni” helyzet mögött nem rejtély van.
Hanem:
👉 rossz indulás
És ez a legnagyobb probléma.
Mert:
• ha rosszul indítasz
• az ingatlanpiac „megjegyez”
• és utána már sokkal nehezebb javítani
Az igazság:
👉 nem az számít, mennyiért szeretnéd eladni
👉 hanem az, hogy a lakáspiac mit hajlandó fizetni
És ezt nem hónapok alatt kell kideríteni, hanem az elején.
A pszichológiai teher: Hogyan hat rád, ha nem jön a vevő a lakásra?
Az ingatlaneladás nem csak matek, hanem érzelem is. Amikor nem jön az eredmény, az ember hajlamos magára venni a kudarcot.
• Önbizalomvesztés: Elkezded megkérdőjelezni az ingatlanod értékét (vagy a saját döntéseidet).
• Stagnálás az életedben: Ha az eladás egy új kezdethez (költözés, válás, örökség) kellene, akkor úgy érzed, megállt az életed.
• Döntési képtelenség: Ilyenkor jönnek a rossz reflexek: „Akkor is ennyiért adom el, ha belepusztulok!” vagy a másik véglet: „Áron alul odaadom az első jöttmentnek, csak tűnjön el.”
Becsületes Ingatlanközvetítő tipp: Ne hagyd, hogy a hirdetésed kora határozza meg a hangulatodat! A piac nem téged utasít el, csak a jelenlegi „csomagodat” (ár + tálalás + marketing).
A fentieket nem én találtam ki, de a közel eddigi 30 éves ingatlanközvetítői pályafutásom alatt jó sokszor tapasztaltam plusz az ingatlanosok is mondják, írják különféle platformokon körülöttem.
A Zillow az egyik legnagyobb Amerikai ingatlan hirdetési oldal kutatása is azt mondja ki : a túlárazott ingatlanok végül akár 5–12%-kal olcsóbban kelnek el, mert túl sokáig maradnak a piacon.”
Zillow Amerikai ingatlan kutatás: a túlárazás végül olcsóbb eladáshoz vezethet
👉 „A Zillow-ot miért vedd komolyan? Zillow az egyik legnagyobb amerikai vezető ingatlanos oldal, ahol több millió ingatlanhirdetés és piaci adat alapján elemzik, hogyan viselkedik a piac.”
Egyszerűen mondva:
👉 olyan, mint nálunk a legnagyobb ingatlanportál – csak sokkal nagyobb és komplexebb
A Zillow egy online ingatlanpiactér, ahol:
• eladó és kiadó ingatlanokat hirdetnek
• vevők keresnek lakásokat
• ingatlanosok, Real Estate Agentek dolgoznak
• és rengeteg lakáspiaci adatot gyűjtenek
Miért fontos neked?
Azért, mert:
👉 óriási mennyiségű adatuk van az ingatlanpiacról
És ebből készítenek piaci elemzéseket, például:
• mennyi idő alatt kel el egy lakás
• mi történik túlárazásnál
• hogyan viselkednek a vevők
Ezért amikor a Zillow mond valamit, az általában:
👉 nem vélemény, hanem konkrét statisztika, tehát mondanom sem kell, hogy nem a levegőbe dumálnak..
Egy kis plusz érdekességa a Zillow-rol
A Zillow:
• 2006-ban indult
• több tízmillió látogatója van havonta
• saját becslést is ad ingatlanokra (ez a híres „Zestimate”)
A Zillow egyik ingatlanpiaci saját kutatása egyértelműen kimondja:
👉 minél tovább van a lakás a piacon, annál olcsóbban kel el
Konkrét számok a Zillow adatai alapján:
• Azonnal eladott ingatlanok: kb. -1% a hirdetési árhoz képest
• 2 hónapig piacon lévő ingatlanok: kb. -5%
• Hosszú ideig (átlag ~11 hónap): akár -12%
👉 Magyarul:
minél jobban túlárazod az ingatlanodat→ annál tovább áll → annál nagyobbat buksz nagy eséllyel.
Még erősebb állítás a Zillow-tól
Egy másik Zillow ingatlanszakmai anyag még direktebben fogalmaz:
👉 ha túlárazod az ingatlant,
👉 majd nem fogadsz el egy korai vételiajánlatot,
👉 akkor később még alacsonyabb áron fogod eladni, mint amennyit eredetileg kérhettél volna
És a Zillow ezt konkrét adatokkal támasztja alá a tanulmányában.
Így néz ki a túlárazási és ingatlan értékesítési folyamat (amit a Zillow is leír)
1. Túl magas áron indul a lakáshirdetés
2. Nincs érdeklődés
3. Hetek telnek el
4. Ár csökkentés
5. A vevők már bizalmatlanok
6. Alacsony ajánlatok érkeznek
7. 👉 Végül rosszabb áron adod el az ingatlant, mintha az elején normálisan áraztad volna
Ez a klasszikus listing fatigue spirál.
A Zillow ingatlan tanulmány ábrája
A tanulmányban konkrét grafikon is szerepel, ami ezt mutatja:
👉 Minél nagyobb az eltérés a listaár és az eladási ár között, annál több idő telik el az eladásig
Itt tudod megnézni az eredeti Zillow cikket, valamint egy ábrát:
👉 https://www.zillow.com/research/overpricing-impacts-time-market-12476/
Az ábra lényege röviden:
• X tengely: listaár vs eladási ár különbség
• Y tengely: piacon töltött idő
Eredmény:
👉 minél nagyobb a túlárazás → annál hosszabb idő → annál nagyobb árengedmény
Saját ingatlanszakmai véleményem
Ez az a pont, ahol nagyon sok ingatlan eladó elrontja a figyelmeztetések ellenére..
És amit a Zillow kimond számokkal, azt én nap mint nap látom a gyakorlatban:
👉 a rossz ingatlanár nem csak lassítja az eladást – hanem konkrétan pénzbe kerül
Sokan azt gondolják:
„Majd engedek belőle.”
A valóság az, hogy :
mire engedsz, már késő és plusz az sem lesz mindegy, hogy hogyan engedsz, sokszor kicsit, vagy egyszer egy nagyot.
Mert:
• a vevők látták hónapokig
• „megégett” a lakáshirdetés
• és már csak alkudni jönnek
Összefoglalás – ha nem akarod, hogy „elfáradjon” a lakásod
Ha egy dolgot viszel magaddal ebből a cikkből, ez legyen:
👉 Az első hetek döntik el az egész eladást.
Ha ott:
• rossz az ár
• rossz a hirdetés
• nincs stratégia
akkor szinte biztos:
👉 jön a listing fatigue
Zárás – egy gondolat, amit érdemes komolyan venni
Sok eladó azt hiszi:
👉 „Idővel úgyis elmegy.”
De a valóság inkább ez:
👉 „Idővel csak nehezebb lesz eladni.”
Ha most úgy érzed, hogy a lakásod „áll” az ingatlanpiacon, ne várj tovább.
Nézz rá kívülről.
Vagy kérj segítséget.
Mert nem biztos, hogy az ingatlanoddal van a baj.
Lehet, hogy csak a stratégia fáradt el.
Végső összegzés: A lakásod nem rossz. A hirdetésed fáradt el és lehet, hogy te is..
A Listing Fatigue nem arról szól, hogy a lakásod értéktelen. Arról szól, hogy rosszul indultál, és az ingatlanpiac ezt nem felejti el.
De a jó hír: vissza lehet hozni a sirból a sikeres és jó ingatlan eladást.
Újra lehet pozicionálni a lakás hirdetést. Újra lehet indítani. Újra lehet építeni a bizalmat, de ehhez már szakértelem és rutin kell, hogy hogyan lehet a sírból visszahozni a szinte már elbukott pénzedet…
És ha jól csinálod, még mindig eladhatod jó áron az ingatlanodat.
Akarod, hogy megmutassam hogyan? Keress bátran!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
