Miért adhatod el drágábban az ingatlanodat alacsonyabb irányárral?
Alacsonyabb irányár, magasabb vételár? Így működhet a tudatos ingatlan-licit stratégia.
Mikor működik a vevői verseny, és miért veszélyes a túlárazás?
Az alacsonyabb irányár nem mindig jelent alacsonyabb végső vételárat. Bizonyos, keresett ingatlanoknál éppen egy jól megválasztott, vonzó induló ár hozhat több komoly érdeklődőt, akik ajánlataikkal egymás fölé kerülhetnek.
De fontos pontosan fogalmazni: ez nem általános recept, nem ingatlanpiaci trükk, és nem minden lakásnál vagy családi háznál, ingatlannál működik. Az értékesítési stratégiát minden esetben az ingatlan adottságai, a helyi kereslet, a konkurens kínálat és az eladó céljai alapján kell kiválasztani.
Én ezért nem azt mondom, hogy minden ingatlant a piaci ár alatt kell meghirdetni. Azt mondom, hogy nem mindig a lehető legmagasabb kezdőár szolgálja az eladó érdekét.
A magasabb irányár nem jelent automatikusan magasabb ingatlan vételárat!
A legtöbb ingatlantulajdonos természetes módon szeretné a lehető legmagasabb áron eladni az ingatlanát. Ez teljesen érthető. Sok eladó azonban úgy gondolkodik, hogy érdemes magas árral kezdeni, mert később még mindig lehet engedni.
A gond az, hogy a túl magas ár nem mindig erősebb tárgyalási pozíciót teremt. Gyakran éppen ellenkezőleg: kevesebb érdeklődőt, hosszabb, elhúzódó értékesítési időt és később nagyobb árengedményt eredményez, azért is, mivel a legtöbb ingatlan tulajdonos, ahogy megy előre az idő egyre jobban veszíti el a türelmét.
Az ingatlan értékét nem az határozza meg, hogy:
• mennyit költöttél rá;
• mennyi pénzre van szükséged;
• mennyit szeretnél kapni érte;
• mennyibe került néhány évvel korábban;
• a szomszéd mennyiért hirdeti a saját házát, lakását, ingatlanát.
Az ingatlanpiac azt mutatja meg, hogy az adott időpontban, az adott környéken, az adott állapotú ingatlanért mennyit hajlandó fizetni egy megfelelő vevő.
Ez a legtöbb esetben kellemetlen felismerés és számos eladó nem is hajlandó ezt elfogadni, legalábbis egy ideig és vannak olyanok, akik soha nem fogják elfogadni legfeljebb majd a folyamat végén, amikor eladja az ingatlant, akkor be kell ismernie, de az már késő. De jobb az elején szembenézni vele, mint hónapokkal később, több sikertelen megtekintés és árcsökkentés után.
Hogyan dolgozik az eladó ellen az ingatlan túlárazás?
A túlárazott ingatlan gyakran már az első lépésnél kiesik a vevők látóteréből. Ha valaki például egy meghatározott keretben keres lakást, a túl magas ár miatt meg sem jelenik nála a hirdetés.
A vevő nem feltétlenül telefonál, hogy elmondja: szerinte túl drága az ingatlan. Egyszerűen továbblép egy másik hirdetésre, nem fog konfrontálódni az eladóval még telefonon sem.
A bátrabbak elmennek személyesen és ott mondják az eladó szemébe, aki vagy elfogadja, vagy sem. Az ingatlanközvetítőkre ilyen szempontból sok a panasz, mert, ha egy ingatlanos bemondja egy eladónak, hogy túl magas az ár sok esetben azt mondja később másnak az eladó, hogy az ingatlanos leszólta a portékáját, pedig nem feltétlenül igaz ez és nem feltétlenül leszólás volt, csak az igazságot akarta elmondani, vagy a vélt igazságát.
Ha a hirdetési ár jelentősen meghaladja a hasonló ingatlanok árát, több dolog történhet:
1. kevesebb érdeklődő látja meg a hirdetést;
2. kevesebb megtekintésre kerül sor;
3. nem alakul ki valódi ajánlati helyzet;
4. a hirdetés hosszabb ideig marad az ingatlanpiacon;
5. a vevők elkezdik keresni, mi lehet az oka annak, hogy nem kel el;
6. az eladó később árcsökkentésre kényszerül;
7. a vevők már az engedmény után is további alkura számíthatnak.
A Zillow amerikai adatok alapján végzett elemzése szerint a becsült piaci értékhez képest legalább 12 százalékkal magasabbra árazott ingatlanok közel 50 százalékkal kisebb eséllyel keltek el 60 napon belül, mint a becsült értékhez közelebb árazott ingatlanok. Ez nem magyarországi adat, és nem szabad automatikusan a hazai piacra alkalmazni, de jól mutatja a túlárazás egyik kockázatát.
A lakás hirdetés is „kiéghet”
Egy ingatlanhirdetésnek van egy kezdeti időszaka, amikor még új és érdekes a vevők számára ez kb. az első 2 hetet jelenti. Az első napokban sokan megnézik, összehasonlítják más ingatlanokkal, és eldöntik, hogy szeretnének-e személyesen is találkozni vele.
Ha azonban a hirdetés hetekig vagy hónapokig változatlanul jelen van, miközben nem érkezik megfelelő ajánlat, a vevők egy része már más szemmel néz rá.
Azt gondolhatják a lakásvásárlók:
• biztosan van valamilyen rejtett hibája;
• túl magas az ára;
• mások már megnézték, de nem kellett nekik;
• az eladó talán kényszerhelyzetben van;
• további árcsökkentés várható.
Ezért mondom azt, hogy a hirdetés idővel kiéghet. Nem szó szerint, hanem a vevők fejében.
A Zillow egy másik elemzése szerint a magasabb ár a becsült piaci értékhez képest lassabb értékesítéssel járt, míg a piaci érték körül vagy bizonyos esetekben az alatt meghirdetett ingatlanok gyorsabban keltek el. A kutatás amerikai piacot vizsgált, ezért az eredményeket nem lehet magyarországi statisztikaként kezelni, bár én is hasonló tendenciákat látok a saját ingatlanpiacomon.
Mit mutat a Zillow a hosszabb ideig hirdetett ingatlanokról?
A Zillow egyik elemzése azt vizsgálta, hogy a piacon töltött idő hogyan függ össze a végső eladási árral.
A vizsgált amerikai adatok szerint:
• a körülbelül hét nap alatt értékesített ingatlanok jellemzően a hirdetési ár közelében keltek el;
• a nagyjából 56 napja piacon lévő ingatlanok ára átlagosan körülbelül 5 százalékkal maradt el a hirdetési ártól;
• a körülbelül 324 napig hirdetett ingatlanok esetében ez az eltérés átlagosan mintegy 12 százalék volt.
Ez nem jelenti azt, hogy Magyarországon, minden településen vagy minden ingatlantípusnál ugyanez történik. Más a piac, mások a finanszírozási lehetőségek és mások a helyi keresleti viszonyok is.
A tanulság mégis fontos: a hosszú piacon tartás nem feltétlenül növeli az eladó erejét. Ha az ingatlan hosszú ideig nem kel el, a vevők sokszor nem azt látják, hogy az eladó magabiztos, hanem azt, hogy az ingatlan valamiért nem talál gazdára.
Mikor lehet jó stratégia az alacsonyabb induló lakásár?
Az alacsonyabb irányárról indított értékesítés akkor lehet indokolt, ha valódi esély van arra, hogy több komoly vevő is rövid időn belül érdeklődik.
Ez jellemzően akkor állhat fenn, ha:
• az ingatlan keresett környéken található;
• jó az ár-érték aránya;
• az állapota megfelelő;
• a hirdetés minőségi fényképekkel és pontos információkkal készül;
• a tulajdoni, jogi és műszaki helyzete tiszta;
• a vevők számára valós értéket képvisel;
• több olyan érdeklődő lehet az ingatlanpiacon, aki képes és hajlandó is megvásárolni;
• az eladó felkészült arra, hogy az ajánlatokat ne az első telefonáló alapján bírálja el.
Az alacsonyabb irányárnak ilyenkor nem az a célja, hogy az ingatlant érték alatt add el. Az a célja, hogy megmozdítsa a keresletet.
Ha megfelelő számú érdeklődő jelenik meg, akkor nem neked kell könyörögnöd a vevőnek, hogy vásárolja meg az ingatlant. A vevők kerülhetnek olyan helyzetbe, hogy nekik kell eldönteniük, mennyit hajlandók ajánlani azért, hogy ne maradjanak le róla.
Ez nem minden ingatlannál működik
Ezt a módszert nem lehet minden ingatlanra ráhúzni.
Nem javasolnék automatikusan alacsonyabb induló árat olyan ingatlannál, amely:
• nehezen megközelíthető vagy kevéssé keresett helyen van;
• erősen felújítandó; legfeljebb akkor, ha sok más viszont hívogató
• műszaki hibákat rejt;
• rendezetlen jogi helyzetű;
• hiányos dokumentációval rendelkezik;
• szűk vevői kör számára érdekes;
• a hasonló ingatlanokhoz képest sem árban, sem állapotban nem versenyképes;
• olyan magas felújítási árat igényelne, amelyet a piac valószínűleg nem támogat.
Ha nincs valódi kereslet az ingatlanra, nem lesz valódi ingatlan árverseny sem.
Ilyenkor az alacsonyabb induló ár nem feltétlenül licitet eredményez, hanem egyszerűen alacsonyabb ajánlatokat. Ezért kell ezt a stratégiát minden esetben egyedileg megvizsgálni és ehhez ingatlan, ingatlanpiaci és egyéb ismeretek kellenek.
Mi a különbség az alul árazás és a tudatos ingatlan árpozicionálás között?
Az alul árazás sokak fejében azt jelenti, hogy valaki kétségbeesésében jóval olcsóbban hirdeti meg az ingatlanát.
A tudatos ingatlan árpozicionálás ennél egészen más.
Ilyenkor:
• előzetesen felmérjük az ingatlan piaci helyzetét;
• megnézzük a hasonló kínálatot;
• figyelembe vesszük az állapotot és az egyedi értékeket;
• meghatározzuk, milyen vevőket szeretnénk elérni;
• kialakítjuk az ajánlati folyamat szabályait;
• az eladó előre tudja, milyen szempontok alapján fog dönteni.
A cél nem az, hogy találomra alacsony árat írjunk a hirdetésbe. A cél az, hogy az ingatlan megfelelő pozícióból induljon, és legyen esély a komoly vevők egymás mellett történő megjelenésére.
Hogyan néz ki egy korrekt ingatlanpiaci licit?
A licit nem kaotikus alkudozás. Nem az történik, hogy minden érdeklődőnek összevissza más összeget mondunk, vagy egymás ellen hergeljük a vevőket.
Egy korrekt ajánlati folyamat előre meghatározott és átlátható:
1. Az ingatlan felkészítése
A rendrakás, takarítás, kisebb javítások és a jó minőségű bemutatás alapvető fontosságú. A vevő nemcsak a négyzetmétert nézi, hanem azt is, hogy el tudja-e képzelni az életét az ingatlanban.
A dokumentumokat is célszerű időben áttekinteni. Ilyen lehet például:
• a tulajdoni lap; törzslap
• társasházi ingatlannál az alapító okirat; közös költség mértéke és összetétele
• a szervezeti és működési szabályzat;
• használati megállapodás;
• korábbi építési vagy bővítési dokumentáció;
• az elővásárlási joggal kapcsolatos információk.
Ezeket nem minden esetben az ingatlanközvetítő feladata jogilag minősíteni. Ha problémás kérdés merül fel, ügyvéd vagy megfelelő műszaki szakember bevonására lehet szükség.
2. Az ingatlan piaci ár és a minimumár meghatározása
Az irányár és a tulajdonos által elfogadható legalacsonyabb ár nem ugyanaz.
Az irányár az a pozíció, ahonnan az értékesítés elindul. A minimumár pedig az a belső döntési határ, amely alatt az eladó nem szeretné elfogadni az ajánlatot.
Ezt a két összeget még a hirdetés előtt érdemes egymástól különválasztani. Ha ez nem történik meg, akkor az eladó könnyen érzelmi alapon dönthet, amikor tényleges ajánlat érkezik.
3. Az ingatlan hirdetés elkészítése
A cél nem az, hogy mindenki telefonáljon. A cél az, hogy a lehető legtöbb megfelelő érdeklődő értesüljön az ingatlanról.
Ehhez szükség van:
• valósághű fotókra;
• pontos alaprajzra;
• érthető leírásra;
• az előnyök és hátrányok korrekt bemutatására;
• a fontos műszaki és jogi információk tisztázására;
• megfelelő hirdetési felületekre.
A túlzó hirdetési szöveg rövid távon több kattintást hozhat, de hosszabb távon bizalomvesztést okozhat. Én inkább azt tartom jó iránynak, ha a hirdetés felkelti az érdeklődést, de nem ígér olyat, amit az ingatlan a valóságban nem tud.
4. Az érdeklődők szűrése
Nem minden érdeklődőből lesz vevő. Van, aki csak nézelődik, van, aki még nem tudja, hogyan finanszírozná a vásárlást, és van, aki valóban rövid időn belül dönteni tud.
A megtekintések során nemcsak azt kell nézni, hogy ki szimpatikus, hanem azt is, hogy ki tudja és akarja végigvinni a lakás vásárlást.
5. Az ajánlati folyamat előzetes ismertetése
A komoly érdeklődőknek korrekt módon el lehet mondani, hogy több jelentkező is van, és az eladó licitet kíván szervezni.
A vevőknek tudniuk kell:
• meddig lehet ajánlatot tenni;
• milyen adatokat kell megadni;
• milyen szempontok alapján dönt az eladó;
• mikor várható döntés;
• milyen feltételekkel tekinthető teljesnek az ajánlat.
6. Az ajánlatok bekérése
Az ajánlat ne csak egy szám legyen.
Fontos lehet:
• a teljes vételár;
• a foglaló összege;
• a fizetési ütemezés;
• a saját erő és a hitel aránya;
• a hitelintézeti finanszírozás szükségessége;
• a szerződéskötés időpontja;
• a birtokba adás időpontja;
• az esetleges feltételek vagy bizonytalanságok.
7. Az ajánlatok értékelése
Nem mindig a legmagasabb szám a legjobb ajánlat.
Lehet, hogy egy vevő néhány millió forinttal többet ígér, de csak hosszabb idő alatt tud fizetni, hitelre vár, vagy bizonytalan a saját ingatlanának eladásában.
Egy másik vevő valamivel alacsonyabb összeget ajánlhat, de magas önerővel rendelkezik, gyorsan tud szerződni, és az eladó számára megfelelő időpontban venné birtokba az ingatlant.
8. A folyamat lezárása
A döntés után a többi érdeklődőt is tájékoztatni kell.
Ez nemcsak udvariasság. A korrekt kommunikáció a vevőben is azt az érzést kelti, hogy szabályos és tisztességes folyamatban vett részt, még akkor is, ha végül nem az ő ajánlatát fogadták el.
Miért nem alkalmazza ezt minden ingatlanos?
Azért, mert ehhez nem elég feladni egy hirdetést és kinyitni az ajtót a megtekintéshez.
Előre fel kell mérni:
• van-e elegendő kereslet;
• milyen gyorsan érkezhetnek komoly érdeklődők;
• mennyire összehasonlítható az ingatlan a kínálat többi elemével;
• hogyan kell kommunikálni az ajánlati folyamatot;
• milyen szempontok alapján döntsön az eladó;
• hogyan lehet elkerülni a káoszt és a félreértéseket és a konfrontációkat.
Az ingatlanpiaci tapasztalat itt különösen fontos. Ha az ingatlanár túl magas, nem lesz elegendő érdeklődő. Ha túl alacsony, az eladó indokolatlanul nagy kockázatot vállalhat. A megfelelő induló ár megtalálása nem egyszerűen egy százalékos számítás kérdése.
A „bólogató János” ingatlanos nem mindig segít, sőt..
Nem azt mondom, hogy minden olyan ingatlanos tisztességtelen, aki magasabb értéket mond. Lehet, hogy másként látja az ingatlanpiacot, vagy más adatokat használ.
De ha valaki úgy szeretné megszerezni az eladási megbízásodat, hogy:
• nem mutat hasonló, ténylegesen eladott ingatlanokat;
• nem beszél a túlárazás kockázatairól;
• minden általad kimondott árra és feltételedre azonnal rábólint;
• nem mondja el, mi történik, ha nem jönnek vevők;
• csak egy szerződést szeretne eléd tenni és gyorsan aláíratni, érezhetően a szerződés aláírása számára a legfontosabb;
akkor érdemes további kérdéseket feltenned.
Kérdezd meg:
• Milyen adatok alapján javasolja ezt az ingatlan árát?
• Milyen hasonló ingatlanokkal hasonlította össze?
• Mennyi idő alatt értékesíthető reálisan?
• Mi történik, ha 30 nap alatt nincs komoly érdeklődő?
• Mikor javasol ármódosítást?
• Milyen marketinget végez?
• Pontosan mit tartalmaz a nem kizárólagos és kizárólagos megbízás?
• Milyen feltételekkel szüntethető meg az ingatlan eladási szerződés?
A jó ingatlanos nem azt mondja, amit hallani szeretnél. Éppen azzal segít, hogy őszintén elmondja: az általad elképzelt ár mellett nagy valószínűséggel nem lesz sikeres az értékesítés.
Lehetséges, hogy a licit hevében lelépnek az ingatlan vásárlók?
Olyant még nem láttam, hogy az összes vevő lelépett volna, mert valakinek mindig nagyon kellett az ingatlan és ő kitartott és hálás volt végül. Azonban mindig vannak és lesznek lemorzsolódók, mert vagy nem akarnak többet adni az ingatlanért, vagy utálják a licitet. Az sincs kizárva, hogy az összes vevő eltűnik..Az sem vezet arra, hogy elvegye a kedvünket és megyünk tovább,legalább tudjuk, hogy kb. mennyit adnának az ingatlanért.
Mit jelent a kizárólagos ingatlan eladási megbízás?
A kizárólagos megbízás önmagában nem feltétlenül rossz. Ha korrekt feltételekkel, világos marketingtervvel és megfelelő kommunikációval párosul, hatékony együttműködés lehet.
A probléma az, ha úgy írsz alá hosszú időre szóló szerződést, hogy nem érted pontosan:
• meddig tart;
• mikor mondható fel;
• van-e felmondási idő;
• mikor jár a közvetítői díj;
• milyen esetben számíthatnak fel kötbért;
• mi történik, ha te találsz vevőt;
• milyen konkrét munkát vállal az ingatlanközvetítő;
• milyen költségek merülhetnek fel sikertelen értékesítés, illetve felmondás esetén.
Ha az ingatlan eladási szerződést nem érted, kérj magyarázatot, és szükség esetén jogi tanácsot is. Egy ingatlan értékesítése nagy értékű ügylet, nem érdemes néhány perc alatt, kérdések nélkül aláírni.
Az ingatlan eladása nem csak hirdetésfeladás
Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlanközvetítő munkája abból áll, hogy elkészít néhány fotót, feladja a hirdetést, majd megmutatja a lakást.
A hirdetés és a megtekintés természetesen fontos, de az értékesítés ennél összetettebb.
Az ingatlan szakember abban is segíthet, hogy:
• pontosabb képet kapj az ingatlanpiaci értékről;
• ne keverd össze a kínálati árat a tényleges eladási árral;
• időben felismerd a műszaki vagy jogi kérdéseket;
• megfelelő vevőket érj el;
• ne maradj egyedül az alkufolyamatban;
• tudd értékelni a különböző ajánlatokat;
• felismerd a hitelfinanszírozásból eredő kockázatokat;
• ne vállalj elhamarkodottan olyan szerződést, amely később korlátoz.
Egy ingatlanközvetítő nem helyettesíti az ügyvédet, a statikust vagy más műszaki szakembert. Abban viszont sokat segíthet, hogy a problémás kérdésekre még az ingatlan adásvétel előtt fény derüljön és lehet, hogy megspórol neked egy későbbi esetleges kellékszavatossági pert.
Mit kockáztatsz, ha nem tudod pontosan, mit, milyen adottságú ingatlant árulsz?
Az eladó sokszor érzelmi szempontból is kötődik az ingatlanhoz. A vevő viszont azt nézi, hogy mit kap a pénzéért, mennyi lesz a fenntartás, milyen átalakításokra lesz szükség, és finanszírozható-e a vásárlás.
Kockázatot jelenthet például:
• nem megfelelően, vagy fel sem tüntetett építés, bővítés;
• rendezetlen tulajdoni viszony;
• hiányzó használati megállapodás;
• elővásárlási jog;
• szolgalmi jog;
• társasházi korlátozás;
• műszaki hiba;
• nedvesedés vagy szerkezeti probléma;
• hiányos dokumentáció;
• hitelfelvételt akadályozó körülmény.
A vevő oldalán is jelentős kockázat lehet, ha nem tudja pontosan, mit vásárol. Egy rosszul feltárt probléma később szerződéskötési akadályt, finanszírozási nehézséget, vitát vagy jelentős többletköltséget sőt kellékszavatossági pereket és jogi vitákat okozhat.
Éppen ezért nem az a cél, hogy a problémákat elrejtsük. Az a cél, hogy időben kiderüljenek, és a felek tiszta információk alapján döntsenek.
Gyorsan vagy jól szeretnéd eladni az ingatlanodat?
A gyors eladás önmagában nem mindig jó eladás.
Természetesen vannak olyan élethelyzetek, amikor az idő a legfontosabb. Költözés, öröklés, hiteltartozás, családi változás, másik ingatlan vásárlása, vagy más sürgős ok miatt az eladónak lehet szüksége gyors lezárásra.
De ha nincs kényszerhelyzet, nem feltétlenül az a valódi kérdés, hogy:
„Mikor lesz vevő?”
Hanem inkább ez:
Milyen áron és milyen feltételekkel tudom eladni az ingatlanomat?
Ha 24 órán belül több ember is azt mondja, hogy megadja az irányárat, az nem minden esetben azt jelenti, hogy tökéletesen áraztad be az ingatlant. Lehet, hogy azt jelzi: több lehetőség van benne.
Ilyenkor nem feltétlenül az első telefonálót kell visszahívni, és nem biztos, hogy a legszimpatikusabb érdeklődő lesz a legjobb vevő.
A tulajdonosnak időt kell adni arra, hogy összehasonlítsa az ajánlatokat, átgondolja a feltételeket, és ne csak attól érezze magát megkönnyebbülve, hogy végre valaki érdeklődik.
Miben tudok segíteni, illetve hogyan tudom támogatni az ingatlan eladásodat?
Több mint 30 éve foglalkozom ingatlanokkal. Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan-értékbecslőként és hitelközvetítőként nemcsak azt nézem, hogyan kerüljön fel az ingatlanod a hirdetési oldalakra.
Azt is megvizsgálom:
• milyen értéket képviselhet az ingatlan a piacon;
• milyen hasonló kínálattal kell versenyeznie;
• milyen vevői kör számára lehet érdekes;
• reális-e az alacsonyabb induló árral szervezett ajánlati folyamat;
• milyen dokumentumokat kell előzetesen ellenőrizni;
• milyen finanszírozási kérdések merülhetnek fel;
• milyen kockázatok miatt hiúsulhat meg később az adásvétel.
Nem ígérem meg látatlanban, hogy az ingatlanodat biztosan a lehető legmagasabb áron adom el. Azt viszont vállalom, hogy nem bólogatok automatikusan egy olyan árra, amelyet a piac nem támaszt alá, mint a Bólogató János ingatlanosok…
Megnézem, milyen stratégia illik az ingatlanodhoz. Lehet, hogy a hagyományos értékesítés lesz a helyes út. Lehet, hogy egy másik árpozíció működik jobban. És bizonyos esetekben az is lehet, hogy egy megfelelően előkészített, szabályozott ajánlati folyamat hozhat jobb eredményt.
Hol segítek, illetve támogatok az ingatlan eladásában?
Elsősorban Zala megyében, Vas megye déli részén, az Őrségben és a Nyugat-Balaton térségében segítek ingatlanok értékesítésében.
Ha eladó lakásod, családi házad, telked, nyaralód vagy más ingatlanod van, és nem tudod, milyen áron, milyen feltételekkel és milyen stratégiával érdemes piacra vinni, keress meg.
A közös munka első lépése nem az, hogy eléd teszek egy ingatlan eladási szerződést. Először meg kell értenem az ingatlant, a céljaidat és a lehetőségeket.
Csak ezek ismeretében lehet felelősen beszélni az árról és az értékesítési stratégiáról.
Gyakran ismételt kérdések – Miért adhatod el drágábban az ingatlanodat alacsonyabb irányárral?
El lehet adni drágábban egy ingatlant alacsonyabb irányárral?
Igen, bizonyos keresett ingatlanoknál ez lehetséges. Ehhez azonban több komoly érdeklődőre, megfelelő árpozicionálásra és korrekt módon vezetett ajánlati folyamatra van szükség. Az alacsonyabb irányár önmagában nem garantál magasabb vételárat.
Minden ingatlant érdemes alacsonyabb árról indítani?
Nem. Ezt mindig egyedileg kell mérlegelni és ehhez szükséges ingatlanpiaci rutin. A módszer főként olyan ingatlanoknál működhet, amelyek keresettek, megfelelően bemutathatók és több vevő számára is vonzóak.
Miért veszélyes a túlárazott ingatlan?
A túlárazott ingatlan kevesebb érdeklődőhöz juthat el, tovább maradhat a piacon, és később nagyobb árengedményre lehet szükség. A hosszú ideig hirdetett ingatlan a vevők szemében problémásabbnak tűnhet.
Mit jelent, hogy kiégett egy ingatlanhirdetés?
Azt jelenti, hogy a célzott vevők már találkoztak a hirdetéssel, többször is találkozhatnak vele, az ingatlan hirdető portálok adott esetben meg is jelölhetik azt, hogy már látta, de az ár miatt nem tettek ajánlatot. Ha a hirdetés hosszú ideig változatlanul jelenik meg, az újdonságereje csökken, és a vevők egy része már a sikertelen értékesítés jeleként tekint rá.
Az ingatlan licitnél mindig a legmagasabb ajánlat nyer?
Nem feltétlenül. A fizetési ütemezés, az önerő, a hitelfinanszírozás, a szerződéskötés és a birtokba adás időpontja is fontos lehet. Az eladó számára az a legjobb ajánlat, amely a legjobban illeszkedik a céljaihoz, és nagy eséllyel teljesíthető.
Milyen ingatlannál nem ajánlott a licitstratégia?
Nem feltétlenül alkalmas rá a nehezen értékesíthető, erősen felújítandó, jogilag vagy műszakilag rendezetlen, illetve nagyon szűk vevői körnek szóló ingatlan. Ha nincs elegendő kereslet, nem alakul ki valódi árverseny.
Mit kérdezzek meg az ingatlanostól a megbízási szerződés előtt?
Kérdezd meg, milyen adatok alapján határozta meg az árat, milyen marketinget vállal, meddig tart a szerződés, milyen feltételekkel mondható fel, mikor jár a közvetítői díj, és van-e kötbér vagy más fizetési kötelezettség.
A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés rossz?
Nem feltétlenül. Korrekt feltételekkel és valódi munkával hatékony együttműködés lehet. A problémát az okozhatja, ha a tulajdonos nem érti a szerződés tartalmát, vagy az ingatlanközvetítő nem vállal világos értékesítési tervet.
Mit csinál az ingatlanközvetítő a hirdetésfeladáson kívül?
Segít az árpozicionálásban, a hirdetés elkészítésében, az érdeklődők kezelésében, a megtekintések megszervezésében, az ajánlatok összehasonlításában és a folyamat koordinálásában. Emellett időben jelezheti, ha jogi, műszaki vagy finanszírozási kérdést más szakemberrel kell tisztázni.
Milyen területen vállalsz ingatlanközvetítést?
Elsősorban Zala megyében, Vas megye déli részén, az Őrségben és a Nyugat-Balaton térségében segítek eladóknak és támogatom őket. A pontos vállalhatóságot minden esetben az ingatlan és az értékesítési feladat megismerése után lehet megítélni.
Források:
• Zillow: The Price of Overpricing – How Listing Price Impacts Time on Market – az amerikai hirdetési idő és a hirdetési árhoz viszonyított végső ár kapcsolatáról.zillow
• Zillow: How Listing & Home Characteristics Impact Days on Market – az ár, a megtekintések, a képek és az értékesítési idő összefüggéseiről.zillow
• Zillow: Who Pays When a Home Is Overpriced? Sellers Do – a túlárazás és a hosszabb piacon tartás lehetséges következményeiről.zillow
• Becsületes Ingatlanos: Kellenek neked bólogató János ingatlanosok? – a tulajdonosok és az ingatlanközvetítők közötti őszinte kommunikációról.becsuletesingatlanos
• Becsületes Ingatlanos: Holland vagy angol licit? – az ajánlati és licitstratégia gyakorlati megközelítéséről.
„Übung macht Meister”
Ez a blog cikkem egy kis ízelítő csupán, egy gondolat ébresztő csak, hogy licit helyzetet is ki lehet alakítani az ingatlanod körül, illetve kialakulhat. Nemcsak az 5 pontban leírtakat kell elvégezned, hanem ehhez megfelelő kommunikáció és sok minden kell még, amit főként tanulni lehet és a hosszú évek gyakorlatával lehet elsajátítani..ismered gondolom azt a német mondást, hogy „Übung macht Meister”
Miért érdemes tapasztalt ingatlanközvetítővel dolgoznod?
Az ingatlan eladók számára gyakran problémát jelent az ingatlan irányárának meghatározása, úgy, hogy ne legyen túl árazva az ingatlan, de még pont eladható legyen és licitre hívogassa a vevőket. Ugyanígy problémát okoz gyakran a komoly vevői ajánlatok kezelése, amik súlyos anyagi veszteséget is okozhatnak.
Az ingatlanszakmai támogatás a licitálás és alkudozás során pedig több százezer forintot, de akár milliókat is eredményezhet az ingatlan eladás végén.
Nem mindenki születik ingatlanpiaci szakértőnek, sőt senki sem. Ha valaki csak néhány alkalommal adott el lakást, vagy annyiszor sem, nem biztos, hogy megvan a szükséges tapasztalata a nehezebb és nem sablonos helyzetek kezeléséhez.
Én 1996 óta dolgozom ezen a lakáspiacon, és számtalan sikeres lakás, családi ház, telek, nyaraló, hétvégi ház, zártkert és így tovább ingatlan eladásban vettem részt.
Ne aggódj, ha nem megy ez a licitálós helyzet megteremtése, nekem is kb. 10-20 évembe került, amíg rá éreztem igazán az ízére, meghát bátorság is kell hozzá, mert, aki nem fog nyerni az általában ha nem is haragszik meg, de nem fog szeretni többé, de az ingatlan üzlet nem is a szeretetről szól, ezt kell először is megérteni.
Németül is beszélek, így az ingatlanodat akár külföldi vevőknek is hatékonyan tudom hirdetni. Ráadásul ingatlanközvetítői, de még hitelközvetítői végzettségem is van, ami biztosítja, hogy jogilag és szakmailag is a legjobb tanácsokat kapod.
Miért éppen engem válassz Sipos András ingatlanközvetítőt?
Az ingatlanod eladása nem kell, hogy stresszes és nyögvenyelős folyamat legyen. Egy profi ingatlan és hitel közvetítővel az oldaladon gyorsabban, magasabb áron értékesítheted a lakásodat, de legalább nem a béka segge alatti áron, ha partnerem leszel mindenben és megfogadod a tanácsaimat.
Bízd rám az ingatlanod eladását, és garantálom, hogy mindent megteszek azért, hogy elégedett legyél az eredménnyel.
Ne vesztegesd az idődet, hisz mire vársz még, vedd fel velem a kapcsolatot még ma, és kezdjük el az ingatlanod sikeres értékesítését!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Eladnád a lakásodat? Holland, vagy angol licit a nyerő? Alul árazási stratégia?
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Több árárajánlat érkezett az eladó ingatlanodra? Licitáltass, vagy add oda az első vevőnek?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
