20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Eladó, aki kétszer is ugyanazt a hibát követte el az ingatlan árazásakor két ingatlanánál, és hatalmas vesztesége lett… Hogyan képezd az ingatlan hirdetési árat, és hogyan kezeld a túlárazás csapdáját?
Hallottál már olyan ingatlan eladóról, aki kétszer is ugyanabba a hibába esett, miközben egy rakás pénzt bukott?
Pedig valós sztori, és sajnos sokan esnek bele ebbe a csapdába.
Egyszer, mert azt hiszik, hogy milyen könnyű az ingatlanközvetítő szakma és könnyű leutánozni, másszor makacsul ragaszkodnak az áraikhoz érzelemdúsan.
Most elmesélem egy eladó ügyfelem történetét, és megmutatom, miért életbe vágóan fontos, hogy reálisan árazd be az ingatlanodat, és ne hagyd magad befolyásolni a túlárazott lakás hirdetésektől.
A tévedés, ami sok milliót érhet: az ingatlan eladó, aki nem tanult a hibáiból
Képzeld el, hogy van egy eladód, aki el akarja adni a lakását. Nézegeti a netes hirdetéseket, és azt látja, hogy a hozzá hasonló, vagy rosszabb állapotú ingatlanokat is irreálisan magas áron hirdetik. Elhiszi, hogy az ő lakása is ennyit ér, sőt, talán még többet is.
Ez az első és legnagyobb hiba: egyedül árazni, kizárólag a túlárazott lakás hirdetések alapján.
Az én eladó ügyfelem pontosan ezt tette. Ráadásul nem egyszer, hanem kétszer! Az első ingatlanát 20 millióval a lakáspiaci ár fölé lőtte be. Először maga hirdette egy ideig, aztán felhívott egy feltörekvő franchise ingatlanügynököt, aki sajnos megerősítette a téves hitét. Azt mondta neki, eladható ennyiért, és ezzel elment majdnem egy teljes éve.
Az ingatlan végül egy másik franchise ügynökhöz került, aki szintén nem sokkal kevesebbért árulta fél évig, természetesen sikertelenül.
A baj az, hogy mindkét ingatlanügynök partnere volt a tévedésnek, és inkább elhitték az eladónak és elhitették az eladóval az ingatlan eladhatóságát, mint hogy szembesítették volna a valósággal. Mindez egy olyan ingatlannal történt, ami egyébként is korszerűtlen volt, nehezen eladható kategória.
Tipikus hibák az ingatlan árazásban – és hogyan kerüld el őket?
• Érzelmi túlárazás (“ez nekem többet ér”, szebb, jobb, mint másé”)
• Az ingatlanpiac figyelmen kívül hagyása (ha nincs érdeklődés, az baj)
• Korábbi értékesítési adatok elhanyagolása
De még folytathatnám a sort holnap reggelig..
A pszichológia ami az ingatlan eladás mögött van
A vevők nem hülyék. Látják, ha egy ingatlan régóta a piacon van. Tudják, hogy alkudni lehet. És ha túl magas az ár, egyszerűen továbbgörgetnek, gondolják, hogy majd úgyis engedsz, meg nem is akarnak a tollashátú madaraid lenni.
Az ingatlan a Becsületes Ingatlanoshoz került..
Amikor hozzám került a megbízás, egyből a lényegre tértem és nem handabandáztam, nem hazudoztam összevissza.
Elmondtam az eladónak, hogy ezen az áron nem fogjuk tudni eladni, és mivel az ingatlan nem a legkeresettebb típus, nem lesz gyors az eladás sem, készüljön fel erre, szerencsére megértette, partner volt benne.
Végül is igazam lett. Hónapokba telt, de általam alkalmazott Holland licit segítségével végül sikerült eladnunk reális áron az ingatlant egy ingatlanközvetítő partnerem segítségével, ami helyzetnek a pikantériája, hogy Franchise ingatlan ügynök és fifti fifti megosztottuk az ingatlanközvetítői jutalékot.
Érdekesség, hogy pont ugyanebben az időben egy hasonló ingatlan is elkelt a környéken, szinte pont ennyiért. Ez is megerősített abban, hogy az ingatlanpiaci érték sajnos több mint 20 millióval kevesebb volt, mint amit az eladó eredetileg elképzelt.
Az eladó második hibája, második 20 milliós túlárazása a második ingatlanjával..
És itt jön a sztori poénja: ahelyett, hogy tanult volna a hibájából, ugyanez az eladó elkezdte árulni a második ingatlanát is. Na vajon hogyan? Igen, megint egyedül, és megint nagyjából 20 millióval felülárazva. Kíváncsi leszek, mi sül ki belőle, de egy dolgot már most tudok: ha egyből hozzám jött volna, most valószínűleg már előbbre járna és nem hitegetné saját magát és elkerülné a veszteségeket.
Ennél már csak az lesz mondjuk a szebb, ha ismét megkeres egy Franchise ingatlan ügynököt, aki ismét elhiteti vele, hogy azon a jó magas szürrealista ingatlan áron eladható az ingatlana..
A licitálás ereje: angol vs. holland licit az ingatlanpiacon
Az irreálisan magas ingatlan árral az a probléma, hogy a vevők nem fognak elmenni megnézni, és az ingatlan „beragad” a lakáspiacra. Ez idővel elértékteleníti a hirdetést, és az eladó is egyre fásultabb lesz és a végén rendszerint kevesebbért odaadja ingatlanát, amikor már az egészbe belefásult az első telefonálónak, mintha az elején normális ár mellett döntött volna.
Sokszor sokkal jobban jársz egy reális, akár a lakáspiacra robbantó, kicsit alacsonyabb ingatlanárral.
Én általában az angol licit módszerét alkalmazom. Ekkor egy viszonylag alacsonyabb, de még elfogadható ingatlanárat határozunk meg, amivel becsalogatjuk a komoly érdeklődőket. A versenyszellem felébresztésével a vevők egymásra licitálhatnak, és a végén könnyen lehet, hogy többet kap az eladó, mintha eleve egy irreálisan magas, álomáron kínálta volna az ingatlant. Ez a pszichológia. Egy alacsonyabb ár generálja a vevői rohamot, ami sokszor az ingatlanárat is feljebb tornázza.
A Holland licit (amit az első eladásnál használtam) ennek pont az ellentéte: egy magasabb árral indítunk, majd fokozatosan csökkentjük, amíg valaki lecsap rá. Mindkét módszernek megvan a maga helye, a lényeg, hogy profi kézben legyen az ingatlan eladási folyamat.
Miért veszélyes az ingatlan túlárazás, és mit tehetsz ellene?
A túlárazás nemcsak idő- és pénzveszteség, de valójában komoly károkat okoz az ingatlan eladás folyamatában:
• A potenciális ingatlan vásárlók elkerülik a hirdetést: Azok a vevők, akik reális áron keresgélnek, egyszerűen nem fognak rákattintani a te hirdetésedre és nem fognak felhívni, ezért meg sem nézik, ezzel büntetnek a túlárazásodért.
Akkor van hatalmas gáz, ha már az ingatlanosok sem hívnak, mert reménytelennek látják az egészet..
• Az ingatlan „megég” a lakáspiacon: Ha egy ingatlan túl sokáig van az ingatlanpiacon, a vevők gyanakodni kezdenek. Azt hiszik, valami gond van vele, és ez a bizalmatlanság még a valós ingatlanpiaci érték alatt is megnehezíti az eladást.
• A licitálás esélye elvész: A magas ingatlanár miatt nem jönnek létre a versenyt teremtő helyzetek, amik feljebb nyomnák az árat.
A legnagyobb buktatója az irreálisan magas ingatlan árnak: Amikor a banki értékbecslés és az eladási ár nagyon eltérnek egymástól
A túlárazás egyik legnagyobb problémája, hogy akadályt gördíthet a vevő elé a hitelfelvétel során. Ha valaki lakáshitelre vásárolná meg az ingatlanodat, a banki értékbecslő az első lépések egyikeként alaposan megvizsgálja a házat és annak papírjait. Ilyenkor a szakember megállapítja a valós piaci értéket, ami egy túlárazott ingatlannál könnyen a hirdetési ár alatt lehet.
Ez pedig komoly gondot okozhat a potenciális vevőnek, mivel a bank nem fog több hitelt adni, mint amennyit az ingatlan valójában ér. Hiába a vevő szándéka, ha nem kapja meg a szükséges összeget, a tranzakció meghiúsulhat. Persze ekkor még dönthetsz úgy, hogy csökkented az árat, de a hosszúra nyúló, sikertelen folyamat miatt addigra valószínűleg már elfáradsz az eladásban, és elmegy a kedved az egésztől.
Éppen ezért a legjobb, ha már a legelején egy olyan árat határozol meg, ami illeszkedik a jelenlegi piaci viszonyokhoz. Ehhez folyamatosan tájékozódnod kell a piaci árakról, hiszen azok szinte havonta változnak.
Az új Otthon Start Program esetében pedig szabály az, hogyha a te árad és a banki megállapított ár 20%-kal eltér egymástól, akkor a bank nem ad hitelt. Ebből nagyon nagy baj lehet, főleg, ha már megvolt az ingatlan adásvételi szerződés az ügyvédnél és netán még foglaló is volt, vagy letét az ingatlanosnál..
Ingatlan árképzés okosan: a teendők listája
Az ingatlan árképzés nem a véletlen műve, és nem is a hirdetések böngészéséről szól. Így csináld okosan:
1. Ingatlanpiaci elemzés, elemzés, elemzés – Piaci elemzés mindkét irányból:
– Aktív kínálati árak – de ez csak vágyott ár, nem megerősített eladási adat.
Nézz utána, milyen hasonló ingatlanok vannak a piacon, de ne csak a hirdetési árat, hanem a valódi eladási árakat is vedd figyelembe. A hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral! Ne feledd, azok az ingatlanok, amiket látsz a neten, még nincsenek eladva, azok az eladók vágyálmai, és nem ismered az eladók motivációit, milyen gyorsan szeretnék eladni az ingatlant stb.. amikből, akár 10-20%-ot is alkudhatnak adott esetben!
– Már megvalósult eladások – ezek mutatják, mennyiért kelt el ténylegesen az ingatlan.
2. Hasonlítsd össze a saját ingatlanodat hasonló paraméterűekkel – ne a legszebb, legdrágább példát válaszd kiindulásnak.
3. Ingatlan konkrét állapota – Korszerűtlenség, funkcionális hiányosság, elavultság csökkenti az ingatlan értéket.
4. Kérj profi ingatlanszakértői véleményt: Fordulj tapasztalt ingatlanszakemberhez.
A KSH statisztikái is segíthetnek, bár ezek fél év 1 év késéssel jelenek meg, ami a mai lakáspiacon nevetséges, vagy siralmas, de az adott területen dolgozó ingatlanszakértő tudja a legjobban, mi a reális érték. Kérj tőle véleményt, de ne fogadj el olyan ajánlatot, ami túlságosan felülírja a lakáspiacot. A becsületes Ingatlanközvetítő nem abban segít, hogy elhiggyél valamit, hanem abban, hogy a valóság talaján maradj.
5. Figyeld az ingatlanpiac és a vevők reakcióit – ha nincs érdeklődés, ne ragaszkodj makacsul az árhoz, hanem optimalizálj!
Légy rugalmas: Mennyi érdeklődő jön? Mennyi idő telik el? Milyen visszajelzéseket kapsz?
Ha valós érdeklődés hiányzik, ne habozz változtatni az ingatlan áron. Ne hagyd, hogy az ingatlanod fél évig porosodjon a hirdetési oldalakon! Az idő a legdrágább dolog, amit elveszíthetsz és ezzel együtt pénzt is
6. Rugalmas ingatlan ároptimalizálás – Ha nincs, vagy kevés a reakció, lassan csökkentsd és újra pozicionáld az árat, ne hagyd még jobban kiégni az ingatlant a piacon!
7. Használd az ingatlan licitálás erejét: Egy jól megválasztott, realisztikus árponton indított licit (legyen az angol, vagy holland) a legjobb esélyed a gyors és sikeres ingatlan eladásra. A pszichológiai hatása felbecsülhetetlen.
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján! – Záró gondolat
Baromira fáj, amikor valaki kétszer is ugyanabban a hibában ragad. Az ingatlan túlárazás nem bátorság, hanem hátrány, mert az idő nem a te oldaladon áll, a vevők pedig türelmetlenek. Az angol licit bevezetése nem trükk, hanem gondosan megválasztott stratégia, amivel a piaci dinamika a te oldaladra billenhet.
Ha velem indulsz – kezdjük alacsony, de elfogadott ingatlanpiaci árral. Aztán hagyjuk dolgozni a licitet: több érdeklődő jön, ajánlatok lepik el az ingatlant, a végén meg jobban fogsz kijönni, mint egy normális árazást nélkülöző, idő vesztes tesztstratégia végén.
Ha eladóként egyedül próbálod meghatározni az ingatlanod árát, az olyan, mintha orvosi diagnózist próbálnál felállítani Google alapján. Lehet, hogy bejön – de nagyobb eséllyel buksz.
Ha nem akarsz milliókat veszíteni, ne a hirdetések alapján árazd az ingatlanod. Kérj segítséget, használj stratégiát, és bízz meg olyan ingatlanszakértőt, aki nem csak bólogat, mint más Bólogató Jánosok, hanem őszintén, becsületesen elmondja, mi a valóság.
👉 Ha szeretnél olyan ingatlan árazási stratégiát, ami valóban működik, és nem csak reménykedni akarsz, keress meg. A Becsületes ingatlanos nem csak hirdet, hanem meg is oldja az ingatlanproblémádat, ha partner vagy.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan!
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
