Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? A legtöbben itt rontják el – te ne kövesd el ezt a hibát!
Zártkerti ingatlant adnál el vagy vennél? Mire figyelj!
Egyre többen fedezik fel maguknak a zártkerti ingatlanokat, legyen szó első otthonról, ingatlan befektetésről, vagy egyszerűen egy megfizethető lehetőségről a lakhatásra, ahogy egyre drágábbak lesznek az ingatlanok.
De vajon tényleg olyan egyszerű ez az egész zártkerti ingatlan vásárlás, eladás?
Van néhány fontos dolog, amit ha nem tudsz, akár hónapokig húzódhat az ügyintézés, vagy simán mellényúlhatsz a vásárlásnál és nem azt veszed meg, amit szerettél volna.
Nézzük meg részletesen, mire érdemes odafigyelned a zártkerti ingatlanok értékesítésénél, illetve vételénél!
Mi is az a zártkert tulajdonképpen?
A zártkert kifejezés még a köznyelvben és sok tulajdoni lapon is megmaradt, pedig hivatalosan már nem is létezik ez a kategória.
Az 50-es években alakultak ki ezek a területek, amikor a nagyüzemi termelés mellett a gazdáknak kis parcellákat hagytak, hogy saját használatra termesztgessenek. Ezek voltak a háztáji gazdaságok, amik aztán szépen lassan hobbikertekké, majd hétvégi telkekké, a 70-es évektől pedig nyaralókká váltak.
1994-ben a hivatalos besorolás megváltozott, és azóta ezek a területek külterületnek számítanak. De mivel a köztudatban és a régi papírokon még ott van a „zártkert” megnevezés, ezért használjuk ma is, például én is ezt használom rendszeresen a „zártkerti” ingatlanok hirdetésénél.
Eladóként ezekre figyelj oda, ha zártkerti ingatlant adnál el – ez brutálisan fontos!
Nézd meg a tulajdoni lapot MIELŐTT hirdeted a zártkerti ingatlant!
Komolyan mondom, ez az első dolgod. Mielőtt egyáltalán bármit csinálnál, kérd ki a tulajdoni lapot és nézz meg két kulcsfontosságú dolgot:
1. Ki van-e vonva művelési ág alól a zártkerti ingatlanod?
Ez olyan, mint amikor két párhuzamos univerzumban élsz. Ha KI VAN VONVA a művelési ág alól, akkor relatíve simán megy az eladás, nagyjából úgy, mint egy átlagos ingatlan esetében. De ha NINCS KIVONVA, akkor készülj fel egy minimum 2-3 hónapos procedúrára, ami így néz ki:
• Aláírod az adásvételi szerződést. Az adásvételi szerződést egy másfajta papírra kell elkészítenie az ügyvédnek.
• Ki kell függeszteni az ingatlant a helyi önkormányzatnál (hogy aki elővásárlási joggal bír, az értesüljön róla), tehát még az sem biztos, hogy az a vevő veszi meg, akivel szerződtél, hanem egy elővásárlásra jogosult, mert ez a törvény..
• Utána kell a helyi földbizottság jóváhagyása
• Aztán a megyei földhivatal is rábólint (vagy nem)
• És csak ezután mehet a birtokba adás, de előtte a pénzezés
Szóval ha találsz egy vevőt, aki holnapra költözne, na az nem fog menni, hacsak be nem engeded birtokba a bizonytalanra.
És ez nem kis dolog – tájékoztasd előre a lehetséges vevőket! Írd bele az ingatlan hirdetésbe, mondd el telefonon, mert lehet, hogy aki sürgősen keres otthont, az egyből le is lép, és nem raboljátok feleslegesen egymás idejét.
2. Milyen megnevezésű a zártkerti ingatlan a tulajdoni lapon?
Ez a másik kritikus pont. Ha lakóházként van bejegyezve, az jobb. De ha gazdasági épületként szerepel, akkor baj van. Miért? Mert:
• Gazdasági épületre szinte egyetlen bank sem ad lakáshitelt, vagy talán 1, ha jól tudom
• CSOK-ot sem lehet rá igényelni
Tehát ha a zártkerti gazdasági épületet adnál el, akkor olyan vevőt keress, akinek VAN annyi készpénze, amennyi az ingatlan ára, mert úgyis könnyen zsákutcába juthat a folyamat, illetve alább olvashatsz az ilyen esetben esetleg lehetséges hitellehetőségekről, tehát nem teljesen reménytelen ilyenkor sem az ügy..
2025 júniusától jött az új szabályozás a zártkerti ingatlanok esetében!
2025. június 26-tól végre van egy jó hír: újra egyszerűbben lehet kivonni a zártkerti ingatlanokat művelési ág alól! Ez azt jelenti, hogy sokkal könnyebben lehet ezeket értékesíteni. DE! Van egy de: nem mindenhol működik ez automatikusan, csak azokban a településekben, ahol a közgyűlés ezt megszavazza.
Szóval itt is megéri érdeklődni a helyi önkormányzatnál, hogy nálatok hogy áll a dolog. Ha befutott a lehetőség, akkor érdemes lehet kivonatni az ingatlant még eladás előtt – így sokkal nagyobb vevőkört érhetsz el és drágábban is tudod eladni a zártkerti ingatlanodat.
Erről részletesen olvashatsz itt: Kivonnád a zártkerti ingatlanodat a művelés alól? 2025. június 26-tól itt az új törvény!
Vevőként mit nézz meg, mielőtt zártkerti ingatlant vásárolsz?
Nem lehet elégszer hangsúlyozni: mindig kérd ki a tulajdoni lapot! Ne bízz a szóbeli magyarázatokban, ne bízz abban, hogy „majd az eladó mondja”. Te nézd meg személyesen, hogy:
• Művelési ág alól kivont-e a telek? Ha nem, számolj azzal, hogy 2-4 hónap lesz az átírás.
• Milyen besorolású az épület? Lakóház, vagy gazdasági? Ez dönti el, hogy tudsz-e rá hitelt felvenni, illetve van-e rá egyáltalán esélyed.
• Van-e rajta teher, jelzálogjog, bejegyzett korlátozás?
• Rendezettek-e a tulajdonviszonyok? Stb..
Mi a helyzet a zártkerti ingatlan beépíthetőségével?
A külterületi ingatlanoknál szigorúbb szabályok vannak, de ezt csak általánosságban tudom mondani, mert mindenhol más és más lehet a szabályozás, de általában:
• Ha a telek legalább 720 négyzetméter, akkor maximum 3%-át építheted be
• Ha kisebb a telek, akkor maximum 30 négyzetméter lehet az épület. Valahol pedig, akár 10%-ban is beépíthető a telek.
Persze a valóságban sok helyen ennél nagyobb házakat látsz – ezeket régen építették, amikor még lazább volt a szabályozás, vagy egyszerűen nem tartották be a szabályt és engedély nélkül építkeztek. Ezért még fontos, hogy nézd meg az ingatlan térképmásolatát, hogy az van-e rajta, amit a szemeddel látsz, mert könnyen lehet, hogy semmi nem igaz abból, amit látsz.
Hitellehetőségek a zártkerti ingatlanok esetében – mire számíthatsz?
Ha lakóházról van szó és kivont művelési ág alól, akkor relatíve normális hitelfelvételi lehetőségeid lehetnek:
• Lakáshitel: adhatnak rá, bár néha szigorúbbak a feltételek
De ha gazdasági épületről beszélünk, akkor gyakorlatilag csak a készpénzes vásárlás marad. Esetleg személyi hitellel próbálkozhatsz, de az sokkal drágább lesz, illetve én jelenleg úgy tudom hallomásból, hogy 1 banknál lehet esély hitelt felvenni.
Maximum ezek a lehetőségeid lehetnek, ha hitel kell:
• Babaváró hitel: 11 millió forintig szabad felhasználású, és már egy gyermek után is kamatmentessé válik, Munkáshitel
• Személyi kölcsön: szabad felhasználású, bár magasabb kamattal jár
• Vagy más ingatlanra is vehetsz fel hitelt, ha van másik és, ha engedik megterheltetni
Érdeklődj mindig ilyen esetben még bármilyen pénz létevése előtt, ingatlanközvetítői pénzletét, vagy előleg, vagy foglaló, ingatlan adásvétel, a bankokban, illetve hitelközvetítő szakembernél, hogy milyen lehetőségeid vannak hitelre, vagy vannak-e egyáltalán.
Ez sokszor kihagyott lépés, pedig brutál fontos a zártkerti ingatlanoknál:
• Terveznek-e infrastrukturális fejlesztéseket? (út, víz, csatorna, gáz)
• Van-e terv a terület belterületbe vonására? Ha igen, akkor az ingatlanod értéke idővel akár a többszörösére is nőhet!
• Milyen építési előírások vannak?
• Vannak-e folyamatban lévő közösségi pályázatok a térségben?
Ezek az információk eldönthetik, hogy jó vétel, netán még jó ingatlan befektetés is az adott ingatlan, vagy inkább keress tovább.
További buktatók, amikre figyelj a zártkerti ingatlanoknál!
Műveletlen zártkerti terület = büntetés?
Ha olyan zártkerti ingatlant vásárolsz, ami NINCS kivonva művelési ág alól, akkor azt a telek művelési ágának megfelelően kell kezelned. Ez azt jelenti:
• Nem lehet tele gyomokkal
• Meg kell akadályoznod, hogy terjedjenek a káros növények
• Tájvédelmi előírásokat kell betartanod
Ha ezt elmulasztod, akár komoly bírságot is kaphatsz. Elég egy hülye szomszéd, vagy bárki, aki arra sétál. Szóval ne gondold, hogy megveszed, aztán hagyod, hogy benője a gaz a zártkerti ingatlanodat!
Tulajdonviszonyok rendezése zártkerti ingatlanok esetében
Sok zártkerti ingatlannál évtizedek óta rendezetlenek a tulajdonviszonyok. Előfordul, hogy:
• Öröklés nincs lezárva
• Többen vannak tulajdonosként bejegyezve
• Van olyan tulajdonos, akit nem lehet elérni
• Birtok viták, birtokperek sokszor pár centik miatt is
• Jogerős bírósági határozat nélkül nem lehet eladni
Ezeket mind tisztázni kell, mielőtt belevágsz a zártkerti ingatlan vásárlásba!
CSOK és egyéb támogatások a zártkerti ingatlanok esetében?
Ha jogosult vagy CSOK-ra, akkor csak lakóház megnevezésű ingatlanra lehet esélyed azt felvenni. Gazdasági épületre nem jár. Viszont ha a telek kivont művelési ág alól és lakóházként van nyilvántartva, akkor, akár pályázhatsz rá – de mind feljebb írtam bármilyen pénzletét, pénz fizetés előtt tájékozódj a bankban, vagy hitelközvetítőnél, hogy megy-e a CsOK, vagy hitel egyáltalán a kinézett ingatlanra!
Közművek helyzete a zártkerti ingatlanok esetében
Sok zártkerti területen nincs kiépített infrastruktúra:
• Nincs ivóvíz bekötés
• Nincs csatorna
• Nincs gáz
• Esetleg még áram sincs mindenhol
Ezek kiépítése nagyon drága tud lenni (fúrt kút, szennyvíztároló, gázpalack, stb.), úgyhogy ezt is kalkuláld be a költségekbe!
Miért lehet mégis jó vétel és jó üzlet egy zártkerti ingatlan?
Hiába a sok buktatókkal teli procedúra, sokan mégis ezt az utat választják. Miért?
Az ingatlan Ár.
Ez a legfőbb ok. Egy zártkerti ingatlan töredéke általában annak, amennyibe egy belterületi kertes ház kerülne, de legalábbis kevesebb kevés kivétellel. Ha nincs sok pénzed, de szeretnél saját ingatlant, ez lehet az egyetlen reális lehetőséged.
Ingatlan befektetési potenciál a zártkerti ingatlanba?
Ha a terület perspektivikus, és van esély arra, hogy idővel belterületbe vonják, akkor az ingatlanod értéke akár 3-5-szörösére is nőhet. Ez persze kockázat, de sokan jól jártak vele.
Zártkerti ingatlanok – Állami támogatási programok
Az állam revitalizációs programokat indított, ahol támogatják:
• A zártkerti utakat, feltáró utakat
• Villamosenergia hálózat kiépítését
• Egyéb közműfejlesztéseket
Ha olyan területen vásárolsz, ahol ilyen program fut, az nagyon sokat dobhat az ingatlan értékén és élhetőségén!
Csendes, természetközeli környezetben a zártkerti ingatlanok
Sokan pont azért választják a külterületi, zártkerti ingatlanokat, mert zöldövezeti, csendes helyen akarnak élni, távol a városi zajtól Állatokat akarnak tartani és kertészkedni akarnak. Elegük van a városi zsivajból.
A szakértő segítsége elengedhetetlen zártkerti ingatlanoknál!
Látod, hány buktatóról beszéltünk a zártkerti ingatlanvásárlással kapcsolatban? És ez még nem is teljes lista! Ezért nagyon fontos, hogy szakértővel dolgozz:
• Ingatlanközvetítő: aki jártas a zártkerti ingatlanok eladásában/vásárlásában
• Ingatlanjogász, Ügyvéd: aki átnézi a szerződéseket és a tulajdoni lapot
• Földhivatali ügyintéző: akitől információkat kérhetsz
• Hitelügyintéző, aki megnézi, hogy egyáltalán milyen hitelre lehetsz jogosult
Ne próbálj egyedül navigálni ebben a bonyolult rendszerben! Egy profi segítséggel rengeteg időt, pénzt és idegeket spórolhatsz meg.
Összefoglalás – Zártkerti ingatlant adnál el, vagy vennél? A legtöbben itt rontják el – te ne kövesd el ezt a hibát!
Ha zártkerti ingatlan ELADÓ vagy:
• Nézd meg előre a tulajdoni lapot (kivont-e művelési ág alól, milyen besorolású)
• Tájékoztasd a vevőket az átírás várható időtartamáról
• Ha gazdasági épület, szűrd ki a hitelt igénylőket
• Fontold meg az ingatlan kivonatását az új szabályozás szerint (2025. június 26-tól)
Ha zártkerti ingatlan VEVŐ vagy:
• Kérd ki te is a tulajdoni lapot
• Nézd meg, hitelképes-e az ingatlan
• Érdeklődj az önkormányzatnál jövőbeli tervekről
• Kalkuláld be a közművek kiépítésének költségét, ha nincs minden közmű, ami neked kellene
• Dolgozz szakértővel és jogásszal!
Mindkét oldalon:
• Ne siess, ez hosszabb folyamat lehet
• Ne bízz csak a szóbeli információkban
• Minden papírt, engedélyt, jogosultságot ellenőrizz!
További buktatók és problémák, Amikkel szembesülhetsz zártkerti ingatlanok eladásánál,vételénél
Az adásvétel folyamán a művelési ág mellett még számos olyan tényező van, ami megakaszthatja az üzletet, vagy később komoly problémákat okozhat.
1. Zártkerti ingatlanok közművek kérdése
A zártkertek eredetileg nem állandó lakhatásra lettek kitalálva, így gyakran hiányos a közműellátottság.
• Víz, Villany, Gáz, Csatorna: Milyen állapotban van a hálózat? Kiépített, vagy csak telekhatáron van? A szennyvízelvezetés megoldott, vagy van emésztő/derítő? A villamosenergia-ellátás kiépítése, vagy a meglévő bővítése lehet, hogy jelentős költségeket von maga után.
• Zártkerti Támogatási Programok: Az állam indított olyan revitalizációs programokat, amelyek támogatják az utak javítását, közműfejlesztéseket a zártkertek megközelíthetőségének és ellátottságának javítására. Érdemes az önkormányzatnál rákérdezni, hogy terveznek-e ilyen fejlesztéseket a területen.
2. Zártkerti ingatlanok beépíthetőségi szabályai
A külterületi besorolás miatt a zártkertekre szigorú beépíthetőségi szabályok vonatkoznak:
• Általánosan elmondható, hogy 720 négyzetméter feletti telkek esetén a beépíthetőség maximum 3% lehet.
• Ennél kisebb területen a felépítmény maximum 30 négyzetméteres lehet.
Fontos tudni, hogy a városok környékén rengeteg olyan, jóval nagyobb ház van, amit korábban a szabályok megszegésével húztak fel. Bár sok ilyen területet később, a beköltözők nyomására, sikerült lakóterületté nyilvánítani (főleg a budapesti agglomerációban), ne feltételezd, hogy nálad is így lesz! Mindig tájékozódj az önkormányzatnál a helyi építési szabályzatról (HÉSZ) és a telek besorolásáról.
3. Infrastruktúra és belterületbe vonás a zártkerti ingatlanok esetében
• Jövőbeni Fejlesztések: Kérdezz rá az önkormányzatnál, tervezik-e a terület belterületbe vonását. Ha igen, az az ingatlanod értékét a többszörösére is növelheti idővel!
• Megközelíthetőség: Milyen állapotban van az út, ami az ingatlanhoz vezet? Téli viszonyok között megközelíthető? Ez alapvető fontosságú lehet a mindennapi élethez!
Bár a zártkerti ingatlanok vásárlása összetettebb, mint egy átlagos lakásé, vagy belterületi családi házé, megfelelő felkészültséggel és szakértő segítségével egy tökéletes otthont, vagy értékes ingatlan befektetést jelenthetnek számodra. Csak figyelj oda a részletekre, és ne hagyd, hogy bármi meglepetés érjen!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Szerinted is túlárazottak az ingatlanok? Mondjam el becsületesen, vagy ne mondjam el az eladóknak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
