A lakásárak 25 év óta nem drágultak ennyit az MNB szerint – de a vevők eltűntek. Hogyan adj el 2026-ban?
25 éves rekord dőlt meg a lakáspiacon
Mi történt 2025-ben a lakáspiacon?
2025-ben reálértéken 19 százalékkal drágultak a magyar lakások – ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál áremelkedése. A nominális növekedés 23,5 százalék volt. Az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulása keresleti sokkot generált, az eladók azonnal reagáltak: megemelték az árakat. Az MNB adatai szerint 2025 végére a lakásárak országosan már 22,5 százalékkal haladták meg azt a szintet, amelyet a gazdasági fundamentumok indokolnának.
Ha eladnád a lakásodat, de valami nem stimmel – olvasd el ezt
Sokan úgy állnak hozzá az ingatlan eladáshoz, mint valami egyszerű dologhoz: felrakják a hirdetést, meghatároznak egy árat – nagyjából amit a szomszéd kért – és várnak. Aztán várnak. Aztán még tovább várnak. Közben azt sem értik, mi a baj.
baj sok esetben az, hogy 2025-ben egy rendkívüli piaci helyzet alakult ki, ami egyszerre teremtett irreális várakozásokat az eladók fejében és egyre szűkülő mozgásteret a vevők számára. Aki ezt nem érti, az könnyen beleragad egy eladhatatlan lakás hirdetésbe – hónapokra, akár évekre.
30 éve vagyok a lakáspiacon. Megmondom őszintén, amit mások nem szoktak: most különösen veszélyes egyedül navigálni ezen a piacon – akár eladóként, akár vevőként.
Az Otthon Start Program: miért szálltak el az árak 2025-ben?
2025 szeptemberében elindult az Otthon Start Program (OSP), amely 3 százalékos kamatú lakáshitelt kínált az arra jogosultaknak. Az eredmény azonnali és drasztikus volt: a kereslet egyik napról a másikra megugrott. A vevők attól féltek, hogy elszállnak az árak – és igazuk lett, mert az eladók pontosan ezt csinálták: azonnal emeltek.
Néhány adat, amit érdemes ismerni:
• Budapesten az első lakást vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt (MNB, 2026. május).
• A lakáshitel-szerződések volumene 2025 negyedik negyedévében éves alapon 130 százalékkal emelkedett.
• A támogatott hitelek aránya 23 százalékról 81 százalékra ugrott 2026 első negyedévére.
• Az Otthon Start keretében 2026. márciusig mintegy 33 200 szerződést kötöttek, közel 1161 milliárd forint értékben.
• Az átlagos OSP-hitel összege 35 millió forint volt – és az igénylések 90 százaléka használt lakásra vonatkozott.
Ez a keresleti sokk tökéletes táptalajt adott az eladói áremelésekhez. Az MNB szerint 2025 végére a lakásárak már 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Más szóval: a lakások egy jelentős részét túlértékelten árulták és árulják a mai napig.
Miért nem megy el a lakásod? – Az ingatlan forgalomcsökkenés magyarázata
2026 első negyedévében a tranzakciók száma 18 százalékkal esett vissza az előző év azonos időszakához képest. Ez egyértelmű jelzés: a vevők eltűnőben vannak. Nem azért, mert nem akarnak lakást venni, hanem azért, mert egyre kevesebben engedhetik meg maguknak az elszabadult árak melletti vásárlást – még hitellel sem.
Valójában ez egy tipikus ár-kereslet csapda: az eladók a 2025-ös eufória alapján áraznak, de a piac 2026 elején már gyorsan le hűlt. Aki most árulja az ingatlanát, de nem tudja ezt, az hirdet – és hirdet – és semmi sem történik.
Az ingatlan befektetők is visszahúzódtak. Az alacsony bérbeadási hozamok és a növekvő túlértékeltség miatt óvatosabbá váltak, sőt, már inkább az eladói oldalon jelennek meg – tehát a kínálat nő, miközben a fizetőképes kereslet csökken.
Az eladók öt legnagyobb hibája – és hogyan véd meg ezektől egy ingatlan értékbecslő
1. Az eladó nem tudja, mennyit ér valójában az ingatlana
Az egyik leggyakoribb eset: az eladó megnéz pár hirdetést a környéken, kiátlagolja az árakat, és annyiért hirdeti a sajátját. A gond az, hogy a hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral. Sok ingatlan hónapok óta piacon van – pont azért, mert túlárazott. Ha te is ezekhez méred magad, te is az eladhatatlanok sorába lépsz.
Egy hivatalos ingatlan értékbecslés nem egyszerűen szám – hanem lakáspiaci valóság. Megmutatja, hogy a te ingatlanod konkrétan, az adott állapotában, az adott helyen és az adott piaci pillanatban mennyit ér. Nem amennyit te érzel, hanem amennyit egy informált vevő ténylegesen hajlandó fizetni érte.
2. Nem tudja, mit árul – mert az ingatlannak rejtett hibái vannak
Harmincéves pályám alatt rengeteg olyan eladóval találkoztam, aki őszintén azt hitte, hogy rendben van az ingatlana. Aztán kiderül: a térkép nem egyezik a valósággal, az építési engedély nem fedezi az összes bővítést, vagy épp terhelt az ingatlan valamilyen jogviszonnyal, amiről az eladó nem is tudott. Ezek a problémák az adásvétel pillanatában robbannak fel – és akkor mindenki ideges, a vevő visszalép, te pedig egy meghiúsult üzlettel maradsz. Ezért jó egy alapos és rutinos ingatlanos, aki már az elején feltárja a problémákat.
3. Dupla áron árulja az ingatlanát – és meg van győződve, hogy ez a reális ár
2025-ben az áremelkedés valódi volt, de nem egyenletes. Volt, ahol 30 százalékot ugrott az ár, máshol meg alig mozdult. Ha valaki most egy kisebb városban, rossz adottságú ingatlannal próbál fővárosi árakat kérni, csupán azért, mert „mindenki drágán árul”, az évekig ülhet a hirdetésén, hacsak nem valami zsáner ingatlanról van szó, szuper helyen, szuper minőségben.
4. Nem tudja kezelni a tárgyalási folyamatot, az ingatlan ár tárgyalást
Egy tapasztalt vevő – vagy a vevő ügynöke – pontosan tudja, hogyan kell alkudni. Ha az eladó nincs felkészülve, könnyen elveszíti azokat a forintokat, amiket az ingatlan értékbecslés és az ügyvéd megspórolásán próbált „megnyerni”. Az alkuban a pozíció az erő – és a pozíciót az informáltság adja.
5. Nem gondol arra, hogy ő is vevő lesz
A legtöbb eladó egyben vevő is. Eladja a régi lakást, és vesz egy újat. Ha az eladás elhúzódik – mert túlárazott volt, vagy mert jogi akadály merült fel –, az a következő vásárlást is boríthatja. A két ügylet összekapcsolt. Ha az egyik csúszik, a másik is veszélybe kerül.
Mit kockáztat a vevő, aki ingatlan szakértő nélkül vásárol?
A vevők sem járnak jobban többnyire, ha egyedül vágnak bele. A 2025-ös piacon az eufória sok vevőt is magával ragadott – sietve vásároltak, félve az áremelkedéstől, és nem néztek elég alaposan oda, mit is vesznek.
• Túlfizetnek egy fundamentálisan túlértékelt lakásért – ez az MNB által is mért 22,5 százalékos eltérés a valós értéktől.
• Nem vizsgálják meg az ingatlan jogi, műszaki és dokumentációs állapotát – a rejtett hibák a beköltözés után derülnek ki.
• Rosszul mérik fel a hitelképességüket – az Otthon Start átlagos 35 milliós hitelösszege mellett egy rosszul kalkulált törlesztő évekre megnyomoríthatja a háztartást.
• Nem számolnak a piac esetleges korrekciójával – aki most túl sokat fizet egy túlértékelt lakásért, az évekig a víz alatt lehet a hitelével.
Hitelközvetítőként azt is látom, hogy az Otthon Start-hitelek igénylése körül rengeteg a félreértés. Sokan azt hiszik, automatikusan jogosultak rá – aztán kiderül, hogy nem, vagy épp a kiválasztott ingatlan nem felel meg a feltételeknek, vagy éppen az önerő nem elég, mert azt hitték, hogy beleférnek a 10%-ba, de aztán a 20%-ban sem férnek bele adott esetben. Egy hitelközvetítő ezt többnyire előre megmondja.
Miért keress meg – és mit kaphatsz tőlem Sipos András ingatlanközvetítőtől?
Nem az a típus vagyok, aki azt mondja: „bízd rám, majd elintézem.” Inkább megmutatom, mi van, és te döntöd el, mit szeretnél. 30 évnyi lakáspiaci jelenlét után pontosan tudom, hol vannak a buktatók – és azt is, hogyan lehet elkerülni őket.
• Hivatalos ingatlan értékbecslőként megmondom, mennyit ér valójában az ingatlanod – nem amennyit érzel, hanem amennyit a piac fizet.
• Ingatlanközvetítőként látom a teljes piacot: a valódi eladási árakat, nem csak a hirdetési csúcsokat.
• Hitelközvetítőként segítek eligazodni az Otthon Start és a piaci hitelek útvesztőjében – és előre megmondom, mire számíthatsz.
• Ha az eladásod és a vásárlásod össze van kötve, az egész folyamatot együtt kezeljük – nem csúszik ki semmi.
Új építésű lakások 2026-ban: több lesz a kínálat, de az árak sem állnak meg
2025-ben mindössze 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt – ez a 2016 óta legkevesebb. Ugyanakkor az építési engedélyek száma 37 százalékkal bővült, vagyis a kínálat néhány éven belül érezhetően meg fog nőni. Budapesten 2026 márciusára már 9490 szabad új lakást tartottak nyilván – ez historikus csúcs.
A gondot az jelenti, hogy a fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 2026 márciusára elérte az 1,85 millió forintot – és egyre kevesebb épület felel meg az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-plafonjának. Aki tehát OSP-vel vásárolna új lakást, egyre szűkebb kínálatból választhat.
Magyarország EU-s rekorder a lakásdrágulásban – mit jelent ez neked konkrétan?
A 2025-ös hazai rekord nem a semmiből jött. Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legmeredekebben a lakásárak az egész Európai Unióban – a növekedés meghaladja a 275–290 százalékot. Egyszerűbben: ami 2015-ben 20 millió forintba került, az 2025-re átlagosan közel 80 millió forint körül járt.
Ez EU-s összehasonlításban is kivételes – és nem a jó fajtából. Míg az unió egészében a lakásárak tíz év alatt átlagosan 50–60 százalékkal emelkedtek, nálunk ez többszöröse volt. Sőt: a tízéves magyar lakásár-növekedés még az amerikai S&P 500 részvényindexet is felülmúlta ugyanebben az időszakban.
Kinek maradt ma reális esélye lakást venni Magyarországon?
Egyre szűkebb rétegnek. Nem elég nézni, mennyibe kerül egy lakás – azt is kell nézni, hogy az emberek mennyit keresnek mellette. A bérek valóban emelkedtek, de a lakásárak sokkal gyorsabban szaladtak el. Aki nem rendelkezik jelentős önerővel, örökölt ingatlannal vagy szülői segítséggel, annak ma komoly akadályt jelent belépni a piacra – még az Otthon Start Program kedvezményes hitelével is.
A bérlakáspiacon sincs könnyebb helyzet: a bérleti díjak Magyarországon az elmúlt másfél évtizedben szintén az EU-s élmezőnyben emelkedtek, így a csak bérlek, amíg gyűjtök stratégia egyre kevésbé működik.
Mit jelent mindez az eladóknak?
Sokan azt gondolják: ha ilyen sokat drágult a lakásom, könnyű lesz eladni. Ez a logika csábító, de veszélyes. A négyszeresére drágult piac azt is jelenti, hogy a potenciális vevők fizetőképessége nem tartott lépést az áremelkedéssel. A lakáspiac szűkül. Aki ma irreálisan magas áron hirdeti az ingatlanját, arra nem tömeg vár – hanem csend.
A Becsületes Ingatlanos véleménye: mi következik ebből?
Az MNB adatai egyértelműek: a lakáspiac 2025-ben rekordot döntött, de a 2026-os kép már jóval árnyaltabb. A tranzakciószámok csökkennek, az ingatlan befektetők visszahúzódnak, a vevők óvatosabbak lesznek. Ez nem összeomlás – de komoly lassulás.
Ami engem aggaszt: a piac tele van olyan ingatlanokkal, amiket az eladók a 2025-ös euforikus csúcson áraztak be, és most értetlenül állnak, hogy miért nem megy el. Ugyanakkor a vevők egy része is kapkodva döntött – és most egy túlfizetett lakással és egy nagy hitellel a nyakán kezdi az életét.
Ez az a helyzet, amikor egy független, becsületes ingatlan szakember jelenléte a legtöbbet ér. Nem azért, hogy képviselje az érdekeidet – hanem azért, hogy megmondja az igazat.
Gyakori kérdések az ingatlan eladásról és vásárlásról 2026-ban
Miért nem kel el a lakásom, ha ilyen drága az ingatlanpiac?
Mert a magas átlagár nem jelenti azt, hogy minden ingatlan könnyen elkel. A drágulás 2025-ben nem volt egyenletes: más volt Budapesten, és más vidéken. Ha az ingatlanod túl van árazva a tényleges piaci kereslethez képest, akár hónapokig is ülhet eladatlanul – miközben te azt hiszed, hogy „most drága az ingatlan, tehát eladom”.
Megéri most ingatlant eladni, vagy várjak?
Ez teljesen az ingatlanodtól, a helyzetedtől és a céljaidtól függ. Nincs univerzális válasz. Amit elmondhat egy ingatlan értékbecslő: hogy az ingatlanod valós piaci értéke mennyivel van elrugaszkodva a hirdetési ártól, és milyen kockázatot vállalsz, ha kivársz. A kivárás sem ingyenes – hónapokig fizetett rezsiről és lekötött tőkéről van szó, ha egy továbbra is felívelő ingatlanpiaccal számolunk.
Igénybe vehetem az Otthon Start Programot, ha használt lakást veszek?
Igen, az OSP-hitelek nagy része éppen használt lakásra megy. De a jogosultság feltételei és a kiválasztott ingatlan is számítanak. Egy hitelközvetítő előre megmondja, mire számíthatsz – mielőtt bármit aláírsz.
Mennyibe kerül egy hivatalos ingatlan értékbecslés?
Az értékbecslés díja az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől függően változik. Keress meg, és pontosan megmondom, mire számíthatsz – nincs rejtett díj, nincs mellébeszélés.
Kérdésed van az ingatlanoddal kapcsolatban? Keress meg – megmondom az igazat
Ha eladnád a lakásodat és nem megy, ha veszel és nem vagy biztos benne, hogy jó áron vásárolsz – vagy csak egyszerűen tájékozódni szeretnél, mielőtt bármit döntesz: keress meg.
Nem fogom eladni neked a félelemérzetet. Nem mondom, hogy most azonnal döntened kell. Megmutatom, mi van, és melléteszem a véleményemet – becsületesen.
Sipos András – Becsületes Ingatlanos
Kérd a Becsületes Ingatlanos – Sipos András Ingatlanközvetítő segítségét!
Ha eladó vagy, és az ingatlanod valamilyen oknál fogva nem megy – vagy csak biztosra akarsz menni, mielőtt hirdetsz –, keress meg bizalommal!
Ha vevő vagy, és nem vagy biztos abban, hogy mindent tudsz az ingatlanról, amelyért komoly összeget fizetnél – szintén fordulj hozzám.
Az ingatlanközvetítői, értékbecslői és hitelközvetítői tudásomat nem a saját érdekeimnek megfelelően használom – hanem a tiédnek.
Ez az, amit a Becsületes Ingatlanos jelent.
Forrás:
https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
