Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd
Miért nem megy el a lakásod? A brutális igazság a túlárazásról és a „majd jön egy balek” stratégiáról
Szia! Na vágjunk bele a közepébe, mert az idő pénz – a te pénzed is, meg az enyém is.
Hívsz, kimegyek, megnézem a szemed fényét, a váradat, az ingatlanodat. Megbeszéljük a részleteket, én pedig hozom a valós számokat, mivel mindig felkészülök előtte, mielőtt kimegyek a terepre ingatlant megtekinteni, az ingatlanpiaci elemzést, meg nem mellékesen hivatalos ingatlan értékbecslő is vagyok, és őszintén megmondom, hogy mi a pálya: „Figyelj, ez az ingatlan 80 milliót ér.” Te pedig rám nézel tök idegesen, és azt mondod: „De hát a szomszéd is 90-ért hirdeti, meg nekem kell a pénz az új házra, tegyük ki 100-ért, úgyis fognak alkudni, nekünk meg nem sürgős, meg különben is nem kenyérre kell a pénz.”
Na, itt kezdődik az a folyamat, amit én csak úgy hívok: az ingatlaneladás lassú halála.
A következő folyamat, hogy el is kergetsz, mert nem tudod akceptálni az ingatlan ár megállapításomat, vagy mégis csak megbízol az ingatlan eladással..
Itt szokott jönni az, hogy azt mondja sok eladó, hivatkoznak az ingatlanos ismerőseikre, hogy ők ezt meg azt mondták, hogy megér ennyit, meg ellehet adni ennyiért meg annyiért. Továbbá más nagy tudású ismerős is azt mondta a piacon, hogy hülye vagy, ha oda adod annyiért..Meg különben is én építettem a saját kezemmel, ez pedig az egyik kognitív hatás a pszichológiában, amikor is aminek az építésében te is részt vettél, az sokkal értékesebb számodra, ezt hívják IKEA hatásnak és ez ösztönösen jön be neked, ekkor már tudom, hogy nehéz lesz téged meggyőzni, vagy meg sem lehet..Pedig ez egy faramuci helyzet, mivel az hogy te építetted a haverokkal a saját kezeddel a házadat inkább ingatlan értékcsökkentő tényező, mint növelő.
Az is lehetséges, hogy mégis megbízol az ingatlanod eladásával, mert bennem a tudásomban és tapasztalatomban bízol, mert tudod, hogy én közel 30 éve foglalkozok ingatlanokkal..Jól teszed, de a túlárazott árat továbbra is fenntartod, semmit nem akarsz engedni az elképzeléseidből..
Most jön az első 2 hét, 1 hónap az ingatlan hirdetésében, amikor is jönnie kellene a vevőnek..
Sokszor téves azt gondolnod, ha gyorsan jönnek a vevők, akkor alul árazva adod el az ingatlanodat. Persze ilyen is van, de velem nem lesz, mert én mutatom neked a statisztikákat és komolyan át gondolom, átnézem előtte a lakáspiacot és súlyozom az ingatlanokat, hiszen tudod, már írtam, hogy hivatalos ingatlan értékelő vagyok.
Az elején választhatsz az Angol, vagy a Holland licit között és ha több vevő jön, feltéve, ha nem áraztál túl, akkor licitáltatunk és nagy eséllyel vissza megyünk felfelé árban.
A tapasztalatom szerint az első körben, ha nem kel el egy hirdetett ingatlan, akkor legalább a következő körig kell várni, mivel a következő hullámba jönnek új vevők, akiknek akkor lesz aktuális az ingatlan vásárlás. Ezt már 1996-ban megállapítottam, amikor saját projekteket árultam és ha túláraztam, akkor várni kellett a köröket. Az a meleg nyarakon volt rossz és izzasztó lakásmutatásokra járni. Ebben az időhúzásban ráadásul az még a veszélyes, hogy egyre kevesebb szóba jöhető vevő fog jönni, ahogy megyünk előre az időben, morzsolódnak le a vevők és egyre kevesebben jönnek láthatóan megnézni az ingatlanodat, és mint tudjuk a végén lehet, hogy 70-ért tudod vért izzadva és kemény alkukkal eladni az ingatlanodat, még annyiért sem, mint amennyit mondtam neked az elején, tudod a cikkem első felében..
Ezt nem én találtam ki, számtalan Amerikai elemzést is olvastam és milyen fura az USA ingatlanpiacán is gyakori ez a túlárazás, majd a veszteség elkönyvelése, a Zillow, a legnagyobb Amerikai ingatlanos is írta a könyvében.
Mi történik a külföldi ingatlanpiacokon? (Nemzetközi tapasztalatok). Lássuk máshol hogyan megy a túlárazás csapdája, ha nem hiszel nekem..
Többféle külföldi elemzést olvasva régóta kimutatják, hogy az első 2–4 hét kritikus egy új hirdetésnél. Ilyenkor a legmagasabb az érdeklődés.
Ha ebben az időszakban nincs reakció, vagy kevés van, az szinte mindig ingatlan árazási probléma.
Azok az ingatlanok, amelyek eleve reális áron kerülnek a lakáspiacra, gyorsabban és kisebb alkuval kelnek el, mint a túlárazottan indulók, amelyeket később csökkentenek. Aztán az sem mindegy, hogy majd egyszerre csökkentesz, 1 lépésben, vagy csökkentgetsz..
A túlárazott lakások, házak, ingatlanok átlag 8 hónapig várnak, a Zillow-USA adatai pedig kb. 10-20%-os áresést jósolnak, mire elkelnek.
A magyar lakáspiac sem működik másképp.
Amikor rájössz, hogy most már kéne csökkentened az ingatlanod árát..
Nem mindegy, hogy mikor jössz rá és nem mindegy, hogy mennyire csökkented az árat, meg hogyan csökkented, kicsinyesként, vagy egyszerre nagyot. Mondjuk már a túlárazással amúgy is kárt okoztál magadnak, de hát jobb az árcsökkenés, mint hirdetni az eladhatatlan ingatlant az idők végeztéig, mondjuk ítéletnapig. Eladhatatlan ingatlan, szerinted van ilyen?
Az ingatlanos agyakban van egy olyan mondás, hogy nincs eladhatatlan ingatlan, csak magas ár..
Én is így gondolom, meg gondolom te is.
Az egy jobb fokkal jobb megoldás, hogy elhatározod, ha nem megy el az első 1 hónapban az ingatlan, akkor vágsz egy nagyobbat az árból. Igaz, hogy az első 1 hónap előnyét már elvesztetted, de ilyenkor még van remény, hogy jön a következő kör és ők majd talán..
Amikor rájössz, hogy mégis kéne ingatlanos, pedig az elején beírtad a hirdetési szövegbe, hogy ingatlan ügynökök kíméljenek..
Ha az elején nem bíztál meg ingatlanost és a divat szerint, ahogy mások is sokan csinálják, beírtad a lakás hirdetési szövegbe, hogy ingatlanosok ne hívjanak, de közben mégiscsak hívogatnak és puhitgatnak. Te pedig hirdeted tovább a túlárazott ingatlanodat, amit persze továbbra sem tudsz eladni..Aztán egyszer csak megunod, azt mondod próbálkozzanak a hülye ingatlan ügynökök..és megbízol egy Frencsi ingatlan hálózatost, ők meg egymás alatt nagy eséllyel 20-szor fogják árulni a hirdető oldalakon a lakás hirdetésedet továbbra is erősen túlárazva..De talán majd csak lenyomják a torkodon az árcsökkenést, ha sokáig hívogatnak és csak eladják azt a fránya lakást végre, mert alkudni az nagyon tudnak..
Ha velük sem megy az eladás, akkor végső nagy ötlettől vezérelve megbízol minden ingatlan ügynököt, aki az utadba kerül, mert hiszen mit veszíthetsz.
Az egyik ingatlan szoftver gyártó cég előadásán voltam 1 hete, akik kiszűrik a nagy ingatlan hirdető halmazból a magánhirdetéseket.
Ők mondták, hogy nemrégen találkoztak egy olyan lakás hirdetéssel, amit kapaszkodj meg 167-szer hirdetnek mindenféle oldalon, nem tudom hány ingatlanos erősen túlárazva, meg továbbra is a tulajdonos is..Nahát így biztos eladásra kerül a portéka..jól lejáratják magukat is és téged is..
Ingatlan eladás, túlárazás, reális ár, piaci érték, eladatlan lakás.
Ha ezek a kifejezések mostanában sokszor eszedbe jutnak, akkor ez a cikk továbbra is neked szól.
Őszintén beszélek, mint mindig. Nem bántásból, hanem azért, mert túl sokszor látom ugyanazt a káros forgatókönyvet.
Elhívsz, leülünk, átnézzük az ingatlanodat. Megbízol bennem. Elmondom, mennyi a reális lakáspiaci ár. Te viszont 20–30 millióval többet szeretnél kérni, mint a realítás. Nem ritka, hogy még ennél is nagyobb a különbség.
Az indok általában ugyanaz:
„Nem sürgős.”
„Nem kenyérre kell.”
„Nem akarom elherdálni.”
„Majd ugyis jön valaki, akinek pont ez kell.” Oké, csak mikor és mennyiért akarja majd valamikor a jövőben megvenni..
És innen indul a lejtő.
Miért áll hónapokig eladatlanul egy túlárazott ingatlan?
Sokan kérdezik:
„Pörög az ingatlanpiac, a szomszéd eladta, akkor az enyém miért nem megy el?”
A válasz legtöbbször egyszerűbb, mint gondolnád: az ingatlanár nincs összhangban a piaccal.
A lakáspiac nem érzelmi alapon működik
Neked az otthonod emlék. Történetek, családi ünnepek, befektetett munka, pénz.
A vevőnek?
Egy tétel a kínálati listán. Egy sima árú..tehát, neked is áruként kéne kezelned az ingatlanodat, amint ki kerül a lakáspiacra..
Ha egy nagy, többgenerációs házról beszélünk, ami 30-40 éve aranyat ért, ma már lehet, hogy a kereslet többsége inkább kisebb, praktikusabb, energiatakarékosabb ingatlant keres. A kínálat és a kereslet szerkezete változik.
Ha kevesebb a potenciális vevő, akkor két eszközöd marad:
1. Átalakítod az ingatlant a mai igényekhez (drága és kockázatos).
2. Az árat igazítod a kereslethez.
3. Vársz.
A harmadik a leggyakoribb..
És a legköltségesebb..
„Majd úgyis megjön a vevő” – ez a legdrágább lakás eladási stratégia..
Sok tulajdonos úgy gondolkodik, hogy idővel úgyis akad valaki, aki kifizeti az elképzelt árat a lakásért.
Papíron ez igaz lehet.
A valóságban viszont általában az történik, hogy:
• hónapokig nincs komoly érdeklődő,
• az algoritmusok hátrébb sorolják a hirdetést, ezért egyre kevésbé látható, kivéve, ha égeted a pénzedet a kiemelésekre és toszogatod előre, ami tulajdonképpen lehet, hogy felesleges, ha jelentősen túl van árazva..
• a lakáspiac „megégetett” ingatlanként kezeli a lakást,
• a végén már mindenki alkudni akar.
A legfájdalmasabb pont pedig az, amikor fél év után ugyanarra az árszintre jutunk vissza, vagy lejjebb, amit az elején javasoltam – csak addigra elvesztettél időt, energiát és piaci lendületet és nagy eséllyel pénzt is fogsz veszíteni az ingatlan adásvételi folyamat végén.
Az irreális irányár és a 20%-os ingatlan „alku belefér” mítosza
Az egyik leggyakoribb hiba az a gondolat, hogy:
„Tegyük rá 20%-kal magasabb áron, úgyis alkudnak.”
Kérlek, gondold végig:
Te úgy mész ingatlant nézni, hogy eleve 20%-os alkut tervezel?
A vevők többsége nem.
A vevők szűrnek ár szerint. Ha a hirdetés 20%-kal a piaci sáv fölött van, egyszerűen nem is látják, mert a keresési limitjük alatt marad.
A túl magas ár nem alkualap.
Hanem láthatatlansági köpeny.
Amikor jócskán felülárazod az eladó lakásodat – és közben mindenki mást hibáztatsz, köztük az ingatlanost is
Amikor a végén mégis engem hibáztatsz..Azt mondod ez a köcsög ingatlanos nem csinál semmit, nem foglalkozik a lakásommal..
A hirdető portálokra is foghatod, azt is gondolhatod, hogy szarok..
Ez az a rész, amiről kevesen beszélnek nyíltan.
Elmondom az elején, hogy az elképzelt lakás ár nem reális.
Te ragaszkodsz hozzá.
Én marketingelek, hirdetek, kiemeléseket veszek, adatbázisban ajánlom, Marketplacen ajánlom, akinek csak tudom, megmutatom és szurkolok, hogy már hívjon legalább valaki, holott a lelkem mélyén sejtem, hogy senki nem fog hívni, úgy túláraztál..
Nincs ajánlat.
Eltelik pár hónap, és jön a kérdés:
„Miért nem adtad el?”
Mintha a megbízáskor elhangzott lakáspiac- és árelemzés sosem létezett volna, mintha meg sem hallottad volna.
Ez szakmailag és emberileg is frusztráló. Nem azért, mert nem lehet eladni az ingatlant. Hanem azért, mert nem azon az áron lehet eladni, amit szeretnél és kitartod.
A szimpátiaverseny: amikor a nem teljesen korrekt ingatlanos „nyer”, de te veszítesz, amikor végre partneredre találsz egy nem konfrontálódó ingatlan ügynökben
Van a másik forgatókönyv is.
Elhívsz több Ingatlanost.
Az egyik azt mondja: „Ez az ár magas.”
A másik azt mondja: „Ez még kevés is, simán megkapod.”
Ki lesz a szimpatikusabb?
Sokan azt választják, aki nem vitatkozik és rá hagyja az eladóra a hamis elképzeléseit.
De gondolj bele: ha valaki 1 év kizárólagos szerződéssel indul túl magas áron, ( A legtöbb Franchise országos ingatlanos hálózat ilyen szerződésekkel dolgozik) pontosan tudja, hogy idővel lejjebb kell vinni a lakás árát, és ezt nem az elején mondja el, hanem majd közben cseszeget. Főleg akkor tudja ezt, ha előzőleg kiszedte belőled, hogy neked sürgős lesz időközben, mert mondjuk másik ingatlant már kinéztél és tovább akarsz menni, vagy éppen nagyon sürgős, mert foglalóztál nagy összegel egy másik lakást.
Azért sem fognak sokan vitatkozni veled, magyarul rád hagyják és ezáltal nagy eséllyel veszteséget fognak neked okozni, mert sok ingatlanos cégnél k van adva, hogy amit csak lehet ingatlant be kell vinni, hogy elmondhassák, hogy nálunk van a legtöbb ingatlan, a legtöbb ingatlan iroda és így tovább, tehát van egy kvóta hetente, amit ha nem teljesít az ingatlan ügynök, akkor cseszegetés elé néz..
Olyan szerződéseket kötnek ezek az ingatlan cégek, amiben akkor is kérik a jutalékuk felét, ha te magad adod el az ingatlant, vagy felmondod a szerződésüket 1 éven belül. Tehát neki csak várni kell, hogy le vidd az árat és eladjad, hogy tarthassa a markát, vagy ő adja el, mivel már sokkal jó pozícióba kerül az árcsökkentéssel.
A végén pedig ugyanott kötsz ki árban – csak közben elveszett fél-egy év.
Az ingatlanár túlárazás valódi költsége
Nem csak az időről van szó.
A túlárazás ára:
• Elveszett első benyomás
• Gyengülő alkupozíció
• Ideges hangulat
• Megromló kapcsolat az ingatlanközvetítővel
• Végül gyakran alacsonyabb végár, mint ami reálisan elérhető lett volna induláskor
Paradox módon sokszor a túl magas kezdőár miatt lesz alacsonyabb a végső eladási ár.
Az igazság, amit nem mindig szeretsz hallani, mint ingatlan eladó
Értem, hogy a te lakásod neked többet ér.
Értem, hogy az árakat a szomszéd hirdetésekhez hasonlítod.
Értem, hogy nem szeretnél „olcsón el adni, mert minden ingatlan eladó rémképe, hogy túl alacsony áron adja el a lakását, ezért inkább jócskán túláraz, hogy még jócskán engedni is lehessen belőle engedni..”.
De a hirdetési ár nem kívánságlista.
A piaci érték az, amit egy valódi, hitelképes vevő hajlandó és képes kifizetni most.
Nem fél év múlva.
Nem amikor az infláció utoléri az álmodat.
Hanem most.
Mit jelent a korrekt, szakmai ingatlanárazás?
Egy profi árazás nem hasra ütés.
Figyelembe veszi:
• eladott (nem hirdetett!) ingatlanok adatait,
• az aktuális keresletet,
• a lokáció értékét,
• az állapotot,
• az energetikai jellemzőket,
• a finanszírozási környezetet és még sok mindent..
És igen, néha azt jelenti, hogy kevesebb, mint amit szeretnél.
De ha számít az idő, a kiszámíthatóság és a stresszmentes értékesítés, akkor a reális ár a legerősebb marketingeszközöd.
Az én Becsületes Ingatlanközvetítő véleményem – őszintén
Amikor jócskán felülárazod az eladó lakásodat – és közben mindenki mást hibáztatsz
A túlárazás nem csak a lakáspiacot „szívatja”.
Téged is.
És azt a közvetítőt is, akit megbíztál és foglalkozik az ingatlanoddal.
Ha az elején nem figyelsz az ingatlanszakmai érvekre, vagy nem is érdekelnek, akkor a végén frusztrált leszel.
És könnyű lesz valakit hibáztatni.
Én inkább vállalom, hogy az elején kellemetlen vagyok, de a végén elégedett legyél.
Nem szimpátiaversenyt akarok nyerni.
Hanem eladni az ingatlanodat és támogatni téged, jól akarok dolgozni.
Ha valóban el akarod adni az ingatlanodat és nemcsak az ingatlanpiacot akarod tesztelni..
Akkor ne azt kérdezd:
„Mennyit szeretnék kapni érte?”
Hanem azt:
„Mennyiért fog ez a lakás reálisan, belátható időn belül elkelni?”
Ha most értékesítés előtt állsz, és szeretnél egy őszinte, számokon alapuló piaci elemzést – nem hízelgést –, akkor beszéljünk.
Lehet, hogy nem azt az árat fogom mondani, amit hallani szeretnél.
De azt fogom mondani, ami működik.
Végső összegzés: Keressük a közös utat, mivel az ingatlan eladás egy csapatjáték
Még egyszer, az ingatlaneladás egy csapatjáték. Én hozom a szakértelmet, a marketinget és a vevőkört, a közel 30 éves ingatlan szakmai tapasztalatot és mindent, amivel sikeresek lehetünk és biztonságban leszel velem, te pedig hozod az ingatlant és a bizalmat. Ha az ár nincs a helyén, illetve nagyon nincs a helyén és nem ingatlanszakmailag dől el, hogy mennyi lesz az ár, akkor mindketten csak az időnket vesztegetjük.
Ne várd meg, amíg a piac „büntet” és hónapokig áll a tőkéd a falakban. Döntsünk okosan, árazzunk reálisan, és pörgessük ki azt az eladást a lehető legjobb jelenlegi piaci áron, úgy, hogy mindenki mosolyogva álljon fel az adásvételi után és akár tovább tudj lépni az ingatlanpiacon!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
