Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát!
Így teszi tönkre egyetlen túlárazott lakás egy egész környék ingatlanpiacát..
Ami témát most feszegetni fogok, az a magyar ingatlanpiac egyik „rákfenéje”: a szubjektív árazás és a csordaszellem találkozása.
Van egy jelenség az ingatlanpiacon, amiről kevesen beszélnek őszintén. Pedig nap mint nap találkozom vele és te is találkozol vele, ha nézed az ingatlan hirdetéseket. És csőstül találkozol vele, nem egyszer..ismerős a helyzet?
Kitalálsz egy nevetségesen magas, de inkább bosszantó lakás eladási árat.
Nem megy el.
Sebaj – kiadod.
Majd amikor az ingatlanpiac ismét (állami támogatások, hitelek, programok hatására), újra próbálkozol… még magasabb áron.
És itt kezdődik az igazi probléma.
Egy valós történet: „nem kenyérre kell, ráérek kivárni”alap gondolattal árult lakásról..
Mesélek egy konkrét példát, amikor a „nem kenyérre kell” mentalitás: Az ingatlanpiac csendes gyilkosa..
Egy ismerősöm:
• először kiadta a lakását,
• majd ahogy elkezdtek emelkedni az árak (főleg az állami támogatások hatására),
• az utolsó lökést pedig az Otthon Start program adta,
úgy döntött: most akkor eladja.
Nem volt sürgős neki. Nem volt kényszer.
Nem az a típus, aki azt mondja:
„ha nem megy el, inkább felgyújtom”.
Hanem ez:
👉 „Ráérek. Nem kenyérre kell. Majd talán jön egy madár, ennyiért viszont már eladom, ha megadja érte ezt az árat.”
És itt jön a klasszikus gondolkodás:
• Ha elmegy ennyiért → szuper
• Ha nem → az is jó
Papíron logikus.
A valóságban viszont ez az egyik legnagyobb torzító erő az ingatlanpiacon.
Az ingatlan túlárazás pszichológiája: mindenki a másikhoz igazodik és összehasonlítgat
Mi történt ezután?
• Minimális felújítás (olcsó anyagokkal, „csak nézzen ki valahogy”)
• Ár: kb. +20 millió forint a reálishoz képest
• Lakáshirdetés: teljes erőbedobással, jöttek az ingatlan ügynökök is csőstül..
Fontos részlet:
👉 Nem is ez volt az első ára a lakásnak. Ennél első körben még magasabbról indult. Egy beszélgetésünk során még nevetett is rajta..
És most figyelj.
A szomszédok, illetve azok, akik hasonló lakást árulnak, vagy most akarják kezdeni a hirdetést mit látnak?
• „Ha az övé ennyi, az enyém sokkal többet ér”
• „Az én lakásom jobb állapotú”
• „Nem fogom elkótyavetyélni, nem vagyok hülye, nem tollas a hátam..
És kész is a dominó..
Hogyan tudsz nem belesétálni az ingatlan túlárazás csapdájába? Az itt következő mindkettő lehetőség sokkal jobb, mint nyakló nélkül elfogadni bárkinek is a túlárazott dominó hatású lakásár megállapítását!
• Saját magad, házi ingatlan értékbecsléssel próbálod megállapítani az eladó ingatlanod árát
Hogyan romlik el a hiteles lakáspiac az ingatlan esztelen túlárazása miatt?
A legdühítőbb ebben a sztoriban, hogy a túlárazott lakásár nem csak egy „rossz választás”, hanem káros ingatlanpiaci jelet üzen:
• A tulajdonos nem veszi komolyan a piaci referenciákat, csak a saját hitelállományát és a környék egyetlen „őrült” lakását és az őrült, a valóságtól jócskán elrugaszkodó túlárazását.
• Az ingatlanosok nem mondhatnak alacsonyabb árat, mert azzal elrontanák a tulajjal a kapcsolatot; inkább tovább emelik a „rejtett alkuárakat”, hogy a végén 20 helyett 25 millióval legyen felé lőve a lakására.
• A vevőknek így nem fogy el a pénze, hanem elmebajba csap át a tárgyalás: vagy elfogadod a 20 milliónál is többet, vagy várj még legalább egy évig, hátha az eladó meggondolja magát, amikor esetleg a valódi ingatlanpiaci ár közelébe kerül a lakás.
Ez a spirál a legtöbb magyar környéken látható, ahol a túlárazottság 20–25 százalék körül mozog, de a tulajdonosok épp ezért hisznek abban, hogy „nem elkótyavetyélni akarják”
Hogyan torzít el egyetlen túlárazott lakás egy teljes mikro ingatlanpiacot?
Ez nem elmélet. Ez napi gyakorlat a lakáspiacon.
Egyetlen irreális ingatlanár:
1. Etalonná válik
2. Mások ehhez igazítják a saját lakásuk árát
3. Az ingatlanosok sem mernek alá menni az Etalon árnak, mert akkor idegesek lesznek az eladók, mert ehhez a lakáshoz képest nem akarnak kótyavetyélni..
4. Sőt – még rá is emelnek az ingatlan ügynökök (alku miatt), mert hát majd alkudni is fognak és engedni kell, így aztán még eladhatatlanabb lesz a lakás..
Eredmény:
👉 nem +20 millió lesz a túlárazás
👉 hanem +25 millió
És közben:
• eladók idegesek,
• vevők frusztráltak,
• ingatlanosok magyarázkodnak.
Az esztelen, meggondolatlan ingatlan túlárazásnak a probléma fő gyökere ott van, hogy:
• Az eladó nem fogadja el a visszafelé mutató lakáspiaci jeleket (nincs telefonálás, nincs komoly érdeklődő, nincs vevő, nincs ajánlat).
• A lakáshirdetés hosszabb ideig fent marad, ami a vevőkben bízalmatlan érzést és átverés érzését kelti.
• A vevők hamar megtanulják: ha valami több hónapja „erre az ingatlan árra van állítva” akkor, vagy a lakás, vagy az ár hibás, de valami biztosan nem stimmel.
Így a túlárazott piac nem csupán a vevők pénzét, hanem az időt és a bizalmat is megeszi és befagyasztja a többi lakás piacát is, amiket szintén túláraztak erősen, hiszen ez a lakás az Etalon számukra.
Külföldi kitekintés: Mi az a „Listing Fatigue”? Az ingatlan kifáradása, vagy kiégése, lejáratódása..
Nem csak nálunk van ez így. Hidd el nem én találtam ezt ki, úgyhogy ne engem szídjál, ha túl akarod árazni az ingatlanodat..Az amerikai és brit szakirodalom ezt „Listing Fatigue”-nak (hirdetési kifáradásnak) nevezi. Ha egy ingatlan túl sokáig kint van irreális áron, az ingatlanpiac „megbélyegzi”. A vevők azt gondolják: „Biztos valami nagy baj van vele, ha ennyi ideje nem vitte el senki.” Egy kutatások szerint (például a Zillow adatai alapján) azok az ingatlanok, amiknél az első 2 hétben nincs komoly érdeklődő a túlárazás miatt, végül sokkal piaci ár alatt kelnek el, mert az eladó a végén kétségbeesik, meg megunja az egészet.
Mi történt fél év után az eladó lakás történetében? (semmi meglepő)
Közel fél év próbálkozás után:
• nem ment el,
• ki lett adva újra.
És a környéken, a városban a hasonló lakások?
• több lakás átvette ezt az árat,
• senki nem adott el semmit,
• volt, aki kiadta,
• volt, aki felújított,
• volt, aki 5%-ot engedett a 20 milliós túlárazásból…
és még mindig csodálkozik.
👉 A valóság: még kb. 15 milliót kellene engednie.
De nem fog.
Miért?
Mert:
„nem fogom elkótyavetyélni” Hülye lennék, hiszen levette az a táblát és eladta annyiért, amennyiért hirdette, vagy valamit engedett, de nem hiszem, hogy sokat, hiszen annyira pörög most a lakáspiac, sokan keresik az ingatlanokat.. Legalábbis sokan azt hiszik, pedig nem adta el..
Ez már nem egyedi eset – ez lakáspiaci rendszerhiba. Ez teljesen reális a lakáspiacon. Sőt: tipikus.
Nem csak Magyarországon van így.
Nemzetközi trendek is ezt mutatják:
• túlárazott ingatlanok sokkal tovább maradnak piacon
• végül gyakran olcsóbban kelnek el, mint ha eleve reális áron indultak volna
• a hosszú hirdetési idő bizalmatlanságot kelt a vevőkben
Ez egy ismert jelenség:
👉 „stale listing effect” – azaz „megfáradt ingatlan hirdetés” És tudod mit látok sokszor? A komoly áldozat eladók, akik tényleg eladták volna, mert valamiért sürgős volt nekik és nem tudták eladni az ingatlanukat, de túlárazták az Etalon hirdetés miatt, és fél, 1 év múlva megkeresnek, rettenetesen fáradtak, belefáradtak az egészbe. És ekkor jön, hogy a fáradság miatt vagy visszalépnek az eladástól végül is belátva, hogy ennyiért nem fog elmenni a lakás, vagy engednek az első betoppanó érdeklődőnek és olcsóbban adják el, mint amennyiért eladhatták volna az elején, csak közben hosszú hónapokat, vagy évet is elhalasztottak..
Minél tovább van fent az ingatlan hirdetés:
• annál gyanúsabb,
• annál kevésbé kell,
• annál inkább alkuképes.
A „nem sürgős” ingatlan eladó az ingatlanpiac egyik legnagyobb ellensége
Keményen hangzik, de kimondom:
👉 Az a tulajdonos, akinek „nem sürgős”, az gyakran nem eladó – csak próbálkozik, hátha bejön..
És ezzel nincs gond…
addig, amíg nem torzítja a lakáspiacot.
De amikor:
• irreális áron hirdeti a lakását,
• mások ezt veszik alapnak, etalonnak
• és emiatt tömegesen túláraznak,
akkor már nem csak a saját lakását rontja el, hanem mások esélyeit is. És van, akinek pedig valamiért sürgős lenne és azzal is kiszúr tudatlanul.
Miért veszélyes az Otthon Start és az állami támogatások hatása a lakáspiacra?
Az ilyen ingatlanpiaci állami támogatások:
• felhajtják a keresletet
• növelik a vásárlóerőt
• és ezzel együtt → az árakat is
De!
Sokan ezt félreértik:
👉 Nem minden ingatlan ér automatikusan többet.
És főleg nem:
• rossz állapotú,
• gyengén felújított,
• rossz lokációjú lakások.
• hatalmas, rossz adottságú ingatlanok
Az ingatlanpiac nem egyenletesen emelkedik és az ingatlanok árai sem.
A valóság számokban: miért nem kel el a hirdetett ingatlanok 1/3-a?. A saját tapasztalatom (kb. 1/3-a hirdetett ingatlanoknak nem kel el, amit a hirdetésekben látsz)
Okok:
• túlárazás
• rossz pozicionálás
• irreális elvárások
• esetleg élethelyzet megváltozása
• „majd lesz valaki” hozzáállás
És a végén:
• kiadják,
• visszavonják,
• évekig húzzák.
Az én Becsületes ingatlanos véleményem (őszintén, szakmailag)
Ez a jelenség:
• valós
• gyakori
• és romboló
A legnagyobb probléma nem az, hogy valaki nevetségesen drágán akar ingatlant eladni.
Hanem az, hogy:
👉 mások ezt komolyan veszik.
És ettől lesz az egész ingatlanpiac „kamu”.
Ez a jelenség az, ami miatt ma Magyarországon „befagyott” az ingatlanpiac sok helyen. Az eladók az ingatlan hirdetési árakat nézik (ami csak egy vágyálom), nem pedig a tényleges eladási árakat (ami a valóság).
Az Etalon lakástulajdonosának a viselkedése azért veszélyes, mert ő „ingyen” játszik: ha nem megy el, akkor is marad a bérleti díj. De ezzel elhiteti a valódi eladókkal (akiknek mondjuk tényleg költözniük kellene a gyerek miatt, vagy mondjuk lefoglalóztak egy másik ingatlant és fizetniük kellene), hogy az ő lakásuk is aranyat ér. Aztán várnak hónapokig, évekig, az életük meg megáll, adott esetben egy valag pénzt meg elveszítenek.
A történet tanulsága egyszerű, mégis sokan képtelenek megérteni:
Egy túlárazott lakás nem csak magát teszi eladhatatlanná, hanem az egész környéket mérgezi. A lakáspiac nem attól lesz erős, hogy mindenki irreális árat kér, hanem attól, hogy a kínálat és a kereslet találkozni tud.
Aki pedig azt mondja: „Nem kenyérre kell, ráérek, majd megveszi valaki” – az valójában nem kivár, hanem visszatartja az ingatlanpiacot.
A jó ingatlanos dolga pedig az, hogy ezt kimondja. Mert a reális lakásár nem ellenség. A reális ár a megoldás.
És ha valaki tényleg tovább akar lépni, akkor nem a vágyait kell áraznia, hanem a lakását.
Mit kellene máshogy csinálni? (ha tényleg el akarod adni a lakásodat)
Ha eladóként ezt olvasod, akkor a lényeg:
• Ne a hirdetéseket nézd → hanem az eladott ingatlan árakat
• Ne a „mit szeretnék kapni érte” alapján árazz
• Hanem a lakáspiaci realitás alapján
És ami a legfontosabb:
👉 Az első 2–3 hét a kulcs
👉 Ott dől el minden
Ha akkor nincs érdeklődés → rossz az ár.
Az ingatlanpiac nem egy szerencsejáték, vagy van ezek szerint, akinek az?
Az ingatlanpiac nem egy kaszinó, ahol addig emeled a tétet, amíg be nem jön. Ha ingatlant akarsz el adni, akkor árazz a valósághoz! Ha pedig csak „próbálkozol”, tudd, hogy ezzel nemcsak a saját idődet vesztegeted, hanem a saját ingatlanpiacodat is becsapod, és egy olyan ingatlanpiaci buborékot fújsz, ami előbb-utóbb úgyis kipukkad.
Aki meg azt mondja, hogy „inkább felgyújtom, de nem adom olcsóbban”, annak üzenem: a benzin is drága, a börtön meg hűvös. Inkább kérj fel egy korrekt hivatalos ingatlan értékbecslőt vagy egy Becsületes Ingatlanost, aki megmondja a tutit, még ha elsőre fáj is!
Végszó: így lesz a „jó lesz ez így is” stratégiából évekig tartó ingatlan beragadás. Ne csinálj hülyét a saját lakáspiacodból!
Lehet nevetni rajta.
Lehet azt mondani, hogy „ráérek”.
De közben:
• a lakás nem kel el,
• az ingatlanpiac torzul,
• mások is beragadnak,
• és végül mindenki veszít időt, pénzt, energiát.
Az egyik legnagyobb lakáspiaci tévhit ez:
👉 „Ha nem megy el, az sem baj.”
De igen. Baj.
Mert közben:
• romlik az esélyed,
• romlik az ingatlanpiac,
• és egyre távolabb kerülsz a valóságtól.
Az ingatlanpiac nem kívánságműsor.
Hanem egy nagyon is racionális rendszer.
És aki ezt nem veszi komolyan, az előbb-utóbb
👉 nem eladni fog… hanem csak hirdetni.
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
