Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?
Mit jelent, ha egy ingatlan „hendikepes”, vagyis Property Handicap Real Estate ? – Egyszerű magyarázat eladóknak és vevőknek
A sportból átvett kifejezés az ingatlanoknál olyan hátrányos adottságokat jelent, amik miatt a lakásod vagy házad egyszerűen nem tud elindulni az „egyenlő esélyek” versenyében. Ez egy olyan teher, ami miatt hiába ugyanakkora a konyha és ugyanolyan szép a burkolat, mint a szemközti háznál, a vevők mégis kevesebbet fognak érte kínálni – vagy ami rosszabb, el sem mennek megnézni.
Gyakorlatilag ez egy ingatlan értékcsökkentő tényező, amit vagy az árból kell lealkudnod, ha vevő vagy, ha eladó, akkor rengeteg energiával és pénzzel kell „kivasalnod”, mielőtt piacra lépsz.
Az ingatlanpiacon gyakran találkozhatsz olyan kifejezésekkel, amik elsőre furcsán hangzanak. Ilyen a „hendikep” is. Nem hivatalos ingatlan szakkifejezés, mégis nagyon pontosan leír egy fontos jelenséget.
Egyszerűen fogalmazva:
egy hendikepes ingatlan olyan tulajdonsággal rendelkezik, ami rontja az értékét vagy megnehezíti az eladását.
Ez nem azt jelenti, hogy eladhatatlan. Csak azt, hogy valami miatt hátrányból indul a lakás a többi hasonló ingatlanhoz képest.
Miért nem mindegy, hogy van-e az ingatlanodnak hendikepje?
Az ingatlanpiacon hendikepnek nevezünk minden olyan adottságot, körülményt vagy jellemzőt, ami hátrányosan hat az ingatlan eladhatóságára vagy az árára. Nem biztos, hogy az ingatlan rosszabb lesz tőle – de a vevők szemében kevésbé vonzó, és az ingatlanpiac ezt előbb-utóbb az árban is kifejezi.
Egy hendikep-es ingatlan nem kel el általában olyan könnyen, mint egy hasonló paraméterű, de ilyen hátrányoktól mentes lakás vagy ház. A különbség néha csak néhány százalék, máskor akár 20-30%-os árkülönbséget is eredményezhet. A tapasztalataim szerint az ingatlan értékcsökkenés mértéke változó: 10, de akár 30 százalék is lehet és ez komoly különbség egy több tíz- vagy százmilliós ügyletnél.
A lényeg: ha tudod, hogy az ingatlanodnak van hendiképje, akkor azt tudatosan kezelheted. Ha nem tudod, kellemetlen meglepetések érhetnek – pl. az, hogy az ingatlan hónapokig, akár évekig hirdetésben van, mégsem kelt el, vagy a vevő jóval alacsonyabb árat kínál, mint amire számítottál.
Ha egy ingatlan hendikepes, akkor:
• lassabban kel el,
• kevesebb érdeklődőt vonz,
• több alkuval kell számolni,
• vagy felújítást / jogi rendezést igényel, mielőtt reális áron eladható lenne.
Eladóként ez azt jelenti, hogy vagy árban engedsz, vagy megszünteted a problémát. Ha át akarod passzolni a problémát a vevőnek, akkor, engednek kell az árból..Vevőként pedig azt, hogy tudatosan mérlegelsz: megéri‑e a hátrányt vállalni, vagy inkább keresel egy jobb adottságú ingatlant.
Egy ingatlan hendikep lehet valakinek előny is..
Milyen előnyei lehetnek az ingatlan hendikepnek adott esetben?
• a forgalmas út jó lehet vállalkozónak
• a sötétebb lakás ideális lehet műteremnek, vagy ritka, de valaki nem szereti a napfényes lakást ( találkoztam már ilyen vevővel)
• az olcsóbb lakásár vonzó lehet az ingatlan befektetőknek
Ingatlan hendikep a gyakorlatban
Amikor egy lakás vagy ház hendikepes, az azt jelenti, hogy van benne vagy körülötte egy olyan tényező, ami miatt:
• kevesebb érdeklődő lesz rá,
• tovább tart az értékesítés,
• vagy alacsonyabb áron lehet csak eladni.
Fontos megérteni:
a vevő fejében mindig összehasonlítás történik.
Ha ugyanabban az árban talál egy „problémamentes” és egy „hendikepes” ingatlant, melyiket fogja választani szerinted?
A leggyakoribb ingatlan hendikepek – és miben korlátoznak?
Most nézzük meg konkrétan, milyen típusú hátrányok fordulnak elő a leggyakrabban, és mit jelentenek a gyakorlatban.
1. Elhelyezkedésből adódó hendikepek
Tipikus példák:
1. forgalmas út melletti ingatlan, csikorgó villamos a hálószobaablak alatt, berregő autók és füstöt okádó buszok. Egy forgalmas út melletti ingatlan általában tovább szerepel a hirdetési kínálatban, és még akár túlkínálat is kialakulhat belőlük a szűk vevőkör miatt.
A legtöbb vevő a zajtól tart – nemcsak az alvást befolyásolja, hanem a homlokzat is gyorsabban szennyeződik, nehezebb megoldani a szellőztetést, és a megnövekedett forgalom statikailag is nagyobb terhet ró az épületre.
• vasút közelében lévő ház
• ipari terület szomszédsága
• rossz hírű környék
• gyenge infrastruktúra (nincs bolt, iskola, busz), rossz út vezet oda. Ha aszfaltos úton indulsz, majd kövesen, majd földúton haladsz, és csak mész és mész az ingatlan felé, érdemes elgondolkozni, kinek lehet ezt eladni. Becsuletesingatlanos
👉 Megjegyzés – a gyenge infrastruktúra miben korlátoz: A vevők köre szinte kizárólag azokra szűkül, akiknek ez kifejezetten nem jelent problémát (pl. tanya, vidéki ház kedvelői). A hitelezhetőség is megnehezülhet, ha az infrastruktúra hiányos.
Miben korlátoz az ingatlan elhelyezkedési hendikepje?
👉 Csökkenti a vevők számát, mert sokan már a lakáshirdetésnél kiesnek.
👉 Ingatlan befektetők is alacsonyabb hozammal számolnak, hacsak nem olyan üzleti ingatlanról van szó, ahol a forgalom értéknövelő szempont.
👉 Az árat lefelé nyomja, a vevőkör szűkül, ezért nehezebb magas árat kérni, még felújított állapotban is. Sokszor nem is jön be az addig ráfordított pénz és ezt néha rutintalan kis befektetők is benézik és fogalmuk sincs, hogy miért nem megy el az ingatlan, illetve miért kínál mindenki kevesebbet, mint, amennyiért megérné, holott mondjuk egy vagyont költöttek rá..Elsősorban ingatlan befektetőknek ( főleg AIRBNB-nek, irodának, üzletnek stb..)fiataloknak és kevésbé zajérzékeny vevőknek lehet vonzó.
Forgalmas utak melletti lakások nagyjából 10-15%-kal olcsóbbak, vagy akár többel is, mint a forgalomtól távolabb eső ingatlanok.
Tömegközlekedés hiánya
Az emberek kényelmesek – igénylik a jó közlekedést –, ugyanakkor annyira mégsem, hogy emiatt zajos legyen a lakásuk. Mindkét esetben – tehát a túl közel vagy a túl távol elhelyezkedő tömegközlekedésnél – lehet némi értékcsökkenéssel számolni.
👉 Megjegyzés – miben korlátoz a tömegközlekedés hiánya: Az autóval nem rendelkező vevőknek azonnal nem opció, és az ingatlan befektetési szempontú vásárlók is elkerülik, mivel nehezebb eladni és olcsóbban is lehet.
Ipari létesítmény, gyár, állattartó telep az ingatlan szomszédságában
A szag, a zaj, a por és a vizuális hatás mind értékcsökkentő tényező. Ki szeretné egy ipari üzem szagát, egy zajos vállalkozás hangját egész nap hallgatni, vagy a gyárkémény füstjében gyönyörködni a naplemente helyett? A bocik szagáról és legyek, rovarok állandó repkedéséről nem is beszélve..
👉 Megjegyzés – miben korlátoznak az ipari létesítmény, gyár, állattartó telep az ingatlan szomszédságában: A vevők nagy része eleve kizárja ezeket az ingatlanokat. Az eladás lassabb, az ár alacsonyabb.
2. Műszaki és szerkezeti hibák”időzített bombák” – amit látni (vagy nem látni)
Ezek a hibák sokszor rejtve maradnak az első megtekintéskor, de egy alapos szemlénél vagy műszaki átvilágításnál előbújnak. A vevők félnek tőlük – joggal.
Tipikus problémák:
• vizesedő falak. Az egyik legelrettentőbb hiba. A penész nemcsak esztétikai probléma, hanem egészségügyi kockázat is. Sok vevő már a szag alapján elfordul.
👉 Megjegyzés – miben korlátoz a vizesedő fal: A bank általában rosszabb értéken veszi figyelembe az ingatlant, a hitelbiztosítéki érték alacsonyabb lesz. A vevő jelentős árengedményt fog kérni.
• repedések az épületen, rossz alapozás, statikai problémák
Ez a legsúlyosabb kategória. Ha az alap hibás, az az egész épület stabilitását érinti.
👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a repedések, statikai problémák: Erősen szűkíti a vevőkört, a bank sok esetben nem hitelez ilyen ingatlanra, ha súlyos a probléma, vagy csak nagyon alacsony hitelbiztosítéki értéken. A javítása drága és szakembert igényel.
• elavult villany- vagy vízvezeték. Elavult elektromos, gáz- vagy vízvezeték hálózat
A régi, cserélt biztosítékos, MM falos, alumíniumhuzalos vagy merev csöves rendszerek a vevőket komoly kiadásokra figyelmeztetik.
👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a régi elavult vezetékek: A vevő az árengedménybe bele fogja kalkulálni a csere becsült költségét.
• rossz tető (beázás veszélye). Beázó tető
Egy beázásra hajlamos vagy rossz állapotú tető nemcsak a tetőszerkezetet, hanem a belső tereket is tönkreteheti idővel.
👉 Megjegyzés – miben korlátoz a rossz tető: Az ingatlan értéke csökken, és ha a probléma látható (vizes foltok a mennyezeten), a vevők egy része azonnal elköszön. Ha érdekli őket az ingatlan és, ha felmennek a tetőre, ha a tető deszkázat és tető szerkezet rossz, korhadt ( van mikor megnyomom és bemegy az ujjam), akkor borítékolható a tetőcsere szerkezettel együtt, ami drága mulatság..
Miben korlátoznak a műszaki és szerkezeti hibák?
👉 Komoly felújítási költséget jelent a vevőnek
👉 Banki hitelnél problémát okozhat. Az is lehet, hogy a bank sem vállalja be például komoly szerkezeti hibák esetén statikust is kihívhat a bank az értékbecslő mellett
👉 Az alku szinte garantált – és nem lesz kicsi az alku
3. Jogi és adminisztratív hendikepek
Ez az egyik legveszélyesebb kategória. Ezeket sokan alábecsülik, pedig a legkomolyabb akadályokat jelenthetik az eladásnál és a hitelezésnél egyaránt.
Tipikus esetek a Jogi és adminisztratív hendikepekre az ingatlanoknál:
• rendezetlen tulajdonviszonyok. Rendezetlen tulajdonviszonyok, örökléssel kapcsolatos problémák
Ha az ingatlanon a halott tulajdonos neve áll, vagy az örökösök között nincs megegyezés, az komoly gátja az eladásnak. Ha megegyezés születik a tulajdonosok között, akkor akár már menet közben is lehet előszerződést kötni az ingatlanra, amiben a felek vevő és eladó megállapodnak, hogy majd egy későbbi időpontban ingatlan adásvételi szerződést kötnek.
👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a rendezetlen tulajdoni viszonyok: Az ingatlan eladás jogilag nem lehetséges, amíg a hagyaték rendezetlen. Ez hónapokat, megegyezés hiányában esetleg éveket vehet igénybe, sőt lehet, hogy a felek perre mennek és jó darabig eladhatatlan lesz az ingatlan, ha egyáltalán a per nyertes el akarja majd adni…
• haszonélvezeti jog.
Ha az ingatlanon valaki haszonélvezeti joggal rendelkezik (pl. egy idősebb rokon), az azt jelenti, hogy ő haláláig jogosult az ingatlan használatára és hasznainak szedésére – annak ellenére, hogy te vagy a tulajdonos.
👉 Megjegyzés – miben korlátoz a haszonélvezeti jog: A bankok általában nem hiteleznek haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant, vagy csak a haszonélvező beleegyezésével. Az eladás szinte lehetetlen, amíg a jog fennáll, hacsak nem találsz egy befektetőt, aki hosszútávban gondolkodik, de ő jóval kevesebbet fog az ingatlanért adni, mint, amennyit te elképzeltél..
• végrehajtási jog az ingatlanon. Végrehajtási jog, jelzálog, per a tulajdoni lapon
Ha a tulajdoni lapon végrehajtási jog, perfeljegyzés vagy más teher szerepel, az komoly figyelmeztető jel.
👉 Megjegyzés – miben korlátoznak a bejegyzett jogok: A bankok nem hiteleznek ilyen ingatlanra. A vevők elkerülhetik, mert jogi kockázatot látnak benne. Az eladáshoz előbb ezeket rendezni érdemes, vagy érdemes lehet rutinos ingatlanközvetítőhöz fordulni, aki ért az ilyen dolgokhoz, csinált már jó párszor ilyent és majd ő kommunikál a vevőkkel, illetve tudja hogyan kell intézni az ilyen problémás ügyeket..
• osztatlan közös tulajdon használati megállapodás nélkül. Osztatlan közös tulajdon, hiányzó használati megosztás
Az osztatlan közös tulajdon azt jelenti, hogy az ingatlannak több tulajdonosa van, de jogilag nincs elkülönítve, hogy ki melyik részt használja. Használati megállapodás nélkül a bankok nem tudják megterhelni a hitelfelvevő tulajdonosi hányadát, így hitelt sem adnak.
Az osztatlan közös tulajdon eladási ára érthetően alacsonyabb, mint egy különálló ingatlané, ami saját tulajdoni lappal rendelkezik.
👉 Megjegyzés – miben korlátoz az osztatlan közös tulajdon: A vevő nem biztos, hogy kap rá hitelt. Az eladás lassabb, a vevőkör szűkebb. A rendezés jogász segítségét igényli, és időbe telik.
• nem egyező térképmásolat. Nem stimmelő térképmásolat
Ha a valóságban más határok láthatók, mint ami a térképen szerepel (pl. az épület egy részét más telekre nyúló), ez komoly jogi problémát okozhat. Az sem oké, ha mást látsz a szemeddel, mint a térképmásolaton..
👉 Megjegyzés – miben korlátoz a nem egyező térképmásolat: A bankok esetleg nem hiteleznek, vagy korlátokkal hiteleznek, az eladás akadályba ütközik, illetve meg vannak a banki szabályok, esetleg nem veszik figyelembe a jogilag nem létező részt és egyéb megoldások lehetnek.
A rendezés hatóságokat, földmérőt, mérést és ügyvédet igényel és időt, ami nem mindig van, főleg, ha már lefoglalózták az ingatlant a vevők és akkor derülnek ki a dolgok…
• szolgalmi jogok, amikor lehet, hogy a szomszéd bármikor keersztűl mehet a telkeden..mesélte egy ingatlan eladóm, hogy sorházat vásárolt, kiültek a kertben a vendégekkel ebédelni, a szomszéd pedig ott járkált végig. Utána derült ki, hogy jogosult keresztül menni a szomszéd a telkén..
• problémás szomszédok. Lehetnek kellemetlen, beszólogató, vagy ordibáló szomszédok, és olyanok is, akik nem tudnak rendet tenni maguk körül. Ez mind csökkenti az ingatlan értékét. Tudod van egy mondás, rossz szomszéd török átok..
Miben korlátoznak a jogi és adminisztratív hendikepek?
👉 Sok vevő azonnal kizárja
👉 Bank nem mindig finanszírozza
👉 Az adásvétel akár meg is hiúsulhat
👉 Jelentősen szűkíti a célcsoportot
4. Kialakításból és használhatóságból adódó problémák
Gyakori hendikepek:
• sötét lakás, rossz tájolás, van, ahová a nap soha sem süt be
• egymásból nyíló szobák, vagyis zsákszobák
• rossz alaprajz
• lift nélküli magas emelet
• alacsony belmagasság
Miben korlátoznak a kialakításból és használhatóságból adódó problémák?
👉 Érzelmi alapon bukik el az eladás („nem érzem jól magam benne”)
👉 Családok, idősebbek kiesnek a vevők közül
👉 Nehezebb prémiumként pozicionálni, hiába felújított, újszerű
5. Környezeti és „láthatatlan” hendikepek
Ezekről kevesebbet beszélnek, pedig nagyon számítanak.
Ilyenek például:
• zaj (nem csak nappal, hanem éjszaka is)
• szaghatás (gyár, mezőgazdaság, állattartás)
• árvízveszélyes terület
• magas talajvíz
• parkolási problémá
Miben korlátoznak a környezeti és „láthatatlan” hendikepek?
👉 Helyszíni megtekintéskor derül ki – és sokszor azonnali elutasítás lesz a vége
👉 Nehéz kommunikálni vagy „szépíteni”
👉 Visszatérő kifogás az alkuban
6. Környezeti és életminőségi hendikepek
Tipikus példák:
• Kevés parkoló
• Kevés zöldterület
• Magas rezsi (rossz energetika)
• Zajos szomszédok
• Társasház rossz állapota
Miben korlátoznak a környezeti és életminőségi hendikepek?
• A lakás fenntartása drágább
• A vevői élmény romlik
• A társasház állapota miatt a jövőben nagyobb költségek várhatók
7. Akadálymentességi és hozzáférési hendikepek
A hozzáférhetőség (accessibility) egyre fontosabb tényező a lakóingatlanoknál is, különösen idősödő társadalmakban .
Tipikus példák:
• Lépcsős bejárat
• Szűk ajtók
• Nincs lift
• Nincs akadálymentes fürdő
• Nehezen megközelíthető környék (pl. nincs tömegközlekedés)
Miben korlátoznak az akadálymentességi és hozzáférési hendikepek?
• Idősek, mozgáskorlátozottak, kisgyerekesek számára kiesik a vevői kör
• A lakás értéke hosszú távon csökkenhet
• A jövőben egyre nagyobb hátrány lesz (demográfiai trendek)
8. Rossz közbiztonság vagy elhanyagolt utca: Ha a vevő sötétedés után már nem merne lemenni a boltba.
• Miben korlátozó a rossz közbiztonság vagy az utca?
Drasztikusan csökkenti a hitelképességet is (a becsült forgalmi érték sokkal alacsonyabb lesz), és elriasztja a prémium vevőket. Velem történt ez az eset kb. 8-10 éve. Budapesten kiszálltam végre az autóból és mondom megnézem fiatalkori emlékeim helyét. Elmentem a belváros olyan helyére, ami még az átkosban egy kicsit zűrös hely volt, de szép és laza nők voltak azon a környéken. Egy vidéki 18-20 éves gyereknek hatalmas élmény volt ott járkálni akkor. Három hétig Gyálon voltam katona, Orosházáról vezényeltek oda többed magammal, szinte mindennap dobbantottam, hogy elmehessek oda és Budapest más részeit nézegetni. Most is egy nagy forgalmú utcán mentem, majd a mögötte második utcába vitt az utam, amely teljesen kihalt volt, mint a filmekben, illetve az X aktákban szoktam ilyeneket látni, hogy sötét, kihalt az utca. Ez világos volt, hiszen nappal volt, de egy embert sem láttam. Kb. a közepén lehettem, amikor megláttam egy fószert a másik oldalon, aki kijött egy lepusztult házból és elkezdett engem nézni, olyan amerikai forma faszi volt.
Majd kb. 100 méterre egy másik fószert láttam engem figyelni. Máshol sehol senki nem volt. Arra gondoltam, hogy ha ezek most ide jönnek, akkor nem is tudom, hogy mit is csináljak, üssek, rúgjak, vagy harapjak, vagy fussak, akkor még karatéztam, de úgy éreztem, hogy ezek ellen az izompacsirta vad emberek ellen bármi tudásom hasztalan lesz, de talán a futás lesz a legjobb és elkezdett zakatolni a szívem. Hál isten megúsztam. Na, az a lényeg, hogy valami ilyen utcára gondolt a szerző, ahová nem szeretne senki beköltözni, vagyis erősen hendikepes..
Miért fontos tisztában lenni az ingatlan hendikepekkel? Az egyik legnagyobb hiba, amit eladóként elkövethetsz:
👉 nem veszed komolyan a saját ingatlanod hátrányait.
Az ingatlanpiac viszont komolyan veszi.
Egy hendikepes ingatlan esetében alapvetően két irány van:
1. Árban kompenzálsz
Ez a leggyakoribb megoldás. A vevő „beárazza” a problémát és átveszi a problémát..
2. Megszünteted a hendikepet
Ha lehetséges:
• felújítás
• jogi rendezés
• dokumentáció rendbetétele
Ez sokszor többet hozhat vissza az áron, mint amennyibe kerül.
Ha vevőként lépsz be egy hendikep-es ingatlan vásárlásába, fontos, hogy tisztában legyél a korlátokkal: hitelt kaphatsz-e rá, ( előzetes értékbecslés lehet a megoldás) mi van, ha nem tudod tovább eladni, és mennyibe kerül a probléma megoldása, megoldható-e a probléma egyáltalán, vagy úgy marad.
Külföldi kitekintő: a „stigmatizált ingatlan” fogalma
Érdekes, hogy más országokban, például az Egyesült Államokban, a hendikep fogalmát szélesebben értelmezik. Ott létezik az ún. „stigmatized property” (stigmatizált ingatlan) fogalma, amelybe beletartoznak az olyan ingatlanok is, ahol korábban erőszakos bűncselekmény pl. gyilkosság történt, vagy öngyilkosság fordult elő, vagy amelyeknek sötét múltjuk van. Az ilyen ingatlanok akár 10-25%-kal is kevesebbe kerülnek a tipikus ingatlan árnál. Sőt, vizsgálatok szerint az ilyen ingatlanok forgalomban töltött ideje 60 napról akár 120 napra is megduplázódott, és az eladási ár 10-18%-kal volt alacsonyabb a hasonló ingatlanokénál.
Külföldön főleg az „External Obsolescence” (külső avulás) vagy „Property Stigma” néven emlegetik. Ott még keményebbek: egy közeli mobiltorony vagy egy rossz hírű korábbi esemény a házban akár 30%-os bukót is jelenthet.
A magyar piacon a legnagyobb baj nem is maga a hendikep, hanem a tagadás. Az eladók érzelmileg kötődnek a házhoz, és nem minden esetben akarják elismerni, hogy a fal vizesedése vagy a hiányzó használati megosztás igenis súlyos milliókba kerül.
Becsületes Ingatlanközvetítői tanácsom: Legyél realista! A vevő nem hülye, és ma már minden információnak utána tud nézni. Ha te vagy az eladó, aki előre megmondja a hibát, de korrekt árat kér, te leszel a nyerő, mert bizalmat építesz.
Pro tipp tőlem: Ha lakás eladás előtt állsz, kérj fel egy független szakértőt vagy egy korrekt, Becsületes Ingatlanost egy állapotfelmérésre. Jobb tőle hallani az igazságot, mint a vevő ügyvédjétől az adásvétel előtti utolsó pillanatban, vagy éppen egy későbbi kellékszavatossági perben!
Térjünk vissza a stigmatized property témára:
Magyarországon ez a fajta szociális vagy pszichológiai stigma kevésbé elterjedt fogalom az ingatlanpiacon, de azért tény, hogy ha egy lakásban tragédia történt, azt a vevők egy része megtudja, és ez bizony hathat az árra.
Sokszor például a lakás nézők szóban rákérdeznek, hogy történt-e öngyilkosság a lakásban, halt meg itt valaki, mert az kizáró tényező számukra.
FIGYELEM! Most jön egy +18 -as tartalom, HA NEM BÍROD AZ ILYENEKET NE OLVASD VÉGIG!
Az 1990-es évek végén vettem egy olyan olcsó lakást, amiben, amíg a gyerekek és az anyukájuk a nappaliban tévéztek, a férfi a fürdőkádban elvágta az ereit és koporsóban vitték el. Mondanom sem kell tönkre tette az egész szerencsétlen családot egy életre, az ilyent nem lehet elfelejteni sohasem. Az asszonyka el is mesélte nekem az egész történetet nagyon sajnáltam őt és pláne a gyerekeket. Megvettem, mert olcsó volt viszonylag a lakás, de ennek ellenére hónapokig hirdette előtte és nem tudta eladni, majd eladtam később. Manapság már nem vennék ilyen lakást nagy valsózínűséggel, bár a vételemmel segítettem a családon, mert nagy eséllyel nem tudták volna ennyiért eladni, vagy nagy küszködve, ha megtudták volna a vevők a lakás és a család történetét.
Magyarországon nincs rá törvény( „External Obsolescence” és a „Property Stigma”) Ez az egyik legfontosabb dolog, amit tudnod kell vevőként és eladóként egyaránt
Az angolszász ingatlanpiacon az „External Obsolescence” és a „Property Stigma” fogalmak mögött részletes állami és helyi jogszabályok állnak. Például Kaliforniában törvény írja elő, hogy az eladó köteles bejelenteni, ha az ingatlanban az elmúlt három éven belül haláleset történt. Alaszkában még azt is kötelező feltüntetni, ha emberi maradványok kerültek elő a telken. Ezek az előírások államról államra változnak, de a lényeg: van rájuk szabályozás.
Magyarországon ilyen specifikus, ingatlan-stigmára vonatkozó jogszabály nincs, vagy legalábbis nem tudok róla. Nincs törvényi kötelezettség arra, hogy az eladó bevallja, ha a lakásban öngyilkosság történt, ha a szomszéd notórius rendbontó, ha az utca rossz hírű, vagy ha a gyárból éjjel is szag árad. Ezeket a „pszichológiai” vagy „környezeti” hendikepeket a magyar jog egyszerűen nem szabályozza külön. Ezeket úgy tudhatod meg, ha szóba elegyedsz a szomszédokkal, vagy éppen a ház elé letáborozol.
De – és ez egy nagy „de” – ez nem jelenti azt, hogy az eladó bármit elhallgathat következmények nélkül a lakás eladáskor.
A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) ugyanis tartalmaz kellékszavatossági szabályokat, amelyek alapján az eladó felel minden olyan rejtett hibáért, amelyről tudott, de nem tájékoztatta a vevőt – akkor is, ha az nem látható egyszerű szemrevételezéssel. A szavatossági felelősség nem felróhatóságon alapul: nem az a kérdés, hogy az eladó tudott-e a hibáról, hanem az, hogy az ingatlan a teljesítéskor objektíve megfelelt-e a szerződésben és a jogszabályokban előírt követelményeknek.
Ez a gyakorlatban azt jelenti:
👉 Ha tudtál a beázásról, a vizesedő falról, a statikai repedésről, és nem mondtad el – a vevő akár 5 éven belül perelhet miatta.
👉 A „megtekintett állapotban” kitétel az adásvételi szerződésben nem csodaszer.
A szerződésekben gyakran szereplő általános fordulatok – például a „megtekintett állapotban” kitétel – önmagukban nem alkalmasak a rejtett hibákért való felelősség kizárására.
👉 A pszichológiai hendikepekre (pl. tragédia a lakásban, rossz szomszéd) viszont valóban nem terjed ki a Ptk. kellékszavatossága – mert ezek nem fizikai hibák. Ezeket a magyar jog egyelőre nem kezeli kötelező tájékoztatási kötelezettségként, de ha így jártál, akkor kérdezz ügyvédet.
Mit jelent ez neked vevőként?
Azt, hogy Magyarországon a pszichológiai és környezeti hendikepek tekintetében szinte teljesen magadra vagy hagyva. Senki nem köteles megmondani neked, hogy a szomszéd éjjel ordibál, hogy az előző tulajdonos tragédiája miatt hirdette az örökös olcsón a lakást, vagy hogy a közelben tervezett ipari létesítmény milyen forgalmat hoz majd. Ezekre magadnak kell rákérdezni – és ha az eladó hazudik, az már megtévesztés, ami más jogi alapon támadható, de bizonyítani nehéz.
Mit jelent ez neked eladóként?
Azt, hogy a fizikai hibákat tilos elhallgatni – ez kellékszavatossági pert vonhat maga után. A pszichológiai hendikepeket nem kötelező elmondani, de ha elmondod, azzal nemhogy gyengíted az alkupozíciódat – épp ellenkezőleg: bizalmat építesz. Ez a becsületes ingatlanos szemlélet lényege.
💡 Tanácsom: Ha vevő vagy, mindig kérdezz rá nyíltan. Ha eladó vagy, mindig mondd el. A magyar jog nem ír elő mindent – de a lelkiismeret és a hosszú távú hírnév igen.
Saját Becsületes Ingatlanközvetítői vélemény – amit sok eladó nem akar hallani
30 éve foglalkozom ingatlanokkal és azt tapasztalom, hogy a hendikep-es ingatlanok az eladók számára sokszor meglepetés. Sokan azt gondolják, hogy az ő lakásuk „nem hendikepes” – pedig a vevő szemével nézve az a legfontosabb, ami számít.
Ami engem illet, mindig azt javaslom az eladóknak: legyünk őszinték a hendikepekről. Aki eltitkolja a problémákat, vagy a fejét a homokba dugja, az rövid távon spórolhat néhány kényelmetlenséget, de hosszabb távon sokkal több fejtörést okoz magának – hiszen a vevő úgyis rájön, és akkor kezdődik az igazi vita az árról, vagy akár a szerződés felbontásáról és az esetleges kellékszavatossági perről.
A nyíltság és az őszinteség az én mottóm – ez a „Becsületes Ingatlanos” lényege. Ha tudod, hogy az ingatlanodnak van hendiképje, mondd el, árazd be megfelelően, és találd meg azt a vevőt, akinek az a bizonyos hendikep nem jelent akkora problémát. Mindig van ilyen vevő – csak meg kell találni.
Tehát, Őszintén:
nem az a baj, hogy az ingatlanod hendikepes.
Szinte minden ingatlan az valamilyen szinten, illetve kevés a makulátlan ingatlan.
A gond ott kezdődik, amikor:
• ezt nem ismered fel
• vagy nem veszed figyelembe az árazásnál
A vevő nem hülye.
Összehasonlít. Számol. Alkudik.
És ha azt érzi, hogy nem vagy reális, egyszerűen továbblép.
Mit tehetsz, ha hendikepes az ingatlanod? – A Becsületes Ingatlanközvetítő tippjei
Ne ess pánikba! Szinte minden ingatlan eladható, csak nem mindegy, hogyan, mikor és mennyiért..
Két utad van:
1. A „Vágjuk át a gordiuszi csomót” módszer: Ha jogi a hiba (pl. térképmásolat), rendezd rendezd rendezd, ha tudod, illetve lehetséges! Sokszor pár tízezer forint és néhány hónap ügyintézés milliókat hozhat vissza az árból.
2. Az őszinte ingatlan árazás: Ha a zajt nem tudod megszüntetni, ne akard úgy eladni a lakást, mintha egy csendes parkra nézne. Határozd meg a hendikep mértékét (általában 10-25% közötti értékcsökkenés), és lődd be alá az árat. Így nem rabolod a saját idődet felesleges mutogatásokkal és telefonokkal plusz értetlen kérdezősködésekkel.
3. Kommunikáld az ingatlan hendikepjét transzparensen, úgy, hogy mindenki értse
Ez nem gyengíti az alkupozíciódat.
👉 Épp ellenkezőleg: bizalmat épít.
Összefoglalás – a lényeg egy mondatban az ingatlan hendikepről..A hendikep nem végzet – csak egy tényező, amit jól kell kezelni.
Ha jól kezeled:
• gyorsabban adsz el
• kevesebb idegeskedéssel
• és gyakran jobb végeredménnyel
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
