Érdemes most lakást venni? Ingatlanvásárlás

Érdemes most lakást venni?

Sokszor kérdezik tőlem, hogy érdemes most lakást venni?
Hogy megy az ingatlanpiac?
Ma is megkérdezték tőlem, amikor egy bankban voltam.
Ingatlanközvetítő vagyok és a múltbéli, valamint jelenlegi élet és ingatlanpiaci tapasztalatomat részben megosztom veled, remélem tudok segíteni, de a végső döntés és a kockázat is a tiéd ezen cikk elolvasása után.
Tudnod kell, hogy minden élethelyzet más és más, ezért csak általánosságban lehet beszélni.

Először lépjünk vissza az időben, 1994-ben léptem be az ingatlanpiacra

A rendszerváltást követően és ebben az időben, illetve ezt követően tömegesen adták el az önkormányzatok az addigi bérlőiknek a lakásokat, ingatlanokat és a hadsereg a szolgálati lakásokat mai szemmel nézve olcsó áron.

Voltak bérlők, akik némi haszonnal esetenként már aznap, vagy nem sokkal később tovább adták az olcsón megszerzett lakásokat.

Zalaegerszegi ingatlanárakról tudok irni a szülővárosom ingatlanárairól, mivel itt kezdtem az ismerkedést az ingatlanpiaccal.
1994-ben egy 1 szobás, egyedi gázkonvektoros, felújításra szoruló Platán sori téglaépítésű lakást 1.1 mFt-ért lehetett megvenni az ingatlanpiacon a tulajdonostól, ez mai áron kb. 15-16 mFt.
Az önkormányzattól egy hasonló lakást pár százezer forintért lehetett megvásárolni a bérlőnek.

1996-ban Nagykanizsán a Keleti városrészben, kétszobás, alagútzsalus, házközponti fűtéses lakást 2,3 mFt-ért, Zalaegerszegen Landorhegyen, felújítandó, kétszobás központi fűtéses lakást 2,5 mft-ért, Rákóczi utcai 1 szobás konvektoros, fiatal építésű lakást 1,9 mft-ért lehetett kb. vásárolni.

Emlékeim szerint jócskán volt ingatlankínálat, a vevők tudtak válogatni az eladó ingatlanokból. A mai ingatlanpiacról ez nem mondható el, elég szűk az ingatlankínálat. A megyei lapban feladott egy eladó lakás hirdetésre kb. 40-en telefonáltak az első nap.

A falusi, vidéki házakat pedig elsősorban a külföldiek vásárolták fel Zalaegerszeg és Hévíz, Keszthely – Balaton között 1-2 mFt körül lehetett venni tömés, illetve vegyes falazatú parasztházat, amelyeket a vásárlást követően a külföldiek, főként Osztrákok, Németek, Svájciak gyönyörűen felújítottak, de az is előfordult, hogy nem foglalkoztak vele, hagyták összedőlni.

A bankok által fizetett kamatok a mai banki kamatokhoz képest meseszerűek voltak, ha jól emlékszem 20-30 % ok voltak. Nem is feltétlenül volt érdemes akkori szemmel nézve ingatlant vásárolni, inkább eladni és bankba tenni a pénzt és várni a kamatokat.

Többféle un. biznisz volt akkoriban a kisbefektetőknek például banki kamat, részvény, ezt megelőzően kárpótlási jegy. 

Szoktak válságos időkben is lakást vásárolni? 1998 Orosz gazdasági, pénzügyi válság

Több válságot sikerült eddig magánszemélyként és ingatlanforgalmazóként, illetve ingatlanközvetítőként is átélnem.

1998-ban volt az első jelentősebb válság az életemben az orosz válság, amikor is egy szempillantás alatt, ha jól emlékszem 5-dére esett a részvények értéke, legalábbis azoké, amik nekem voltak.

Most is rossz rá gondolni azokra az időkre, egy nagyon hosszú és forró nyár volt, sokáig tartott a Bessz, hosszú idő után érkezett meg a Hossz, amire stabilizálódott a helyzet és vissza kapaszkodtak a részvények értékei.
Akik eladták alacsonyabb szinten a részvényeiket, azok realizálhatták is a veszteségeiket.

Én személy szerint akkor fogadtam meg, hogy soha többé nem veszek részvényeket, hanem csak ingatlant veszek, ha lesz pénzem.

Ez idővel jó és rossz döntésnek is bizonyult, mivel az akkor vásárolt ingatlanom már kb. 6-7-szeresét éri, de közben elmaradtak egyéb befektetések például nemrégen találkoztam az egyik ismerősömmel, aki mutatta, hogy nagyon szép hozamokat realizált részvények vételével és eladásával mostanában, de az ezt megelőző időszakokban is.

1998-ban én is játszottam a részvényekkel, de ez egyébként nagyon divatos volt akkoriban a kisbefektetők körében, volt, hogy egyik nap vettem, majd pár nap múlva eladtam és voltak mint említettem olyanok, amiket csak tartottam. Esténként a Dow Jones zárást is megvárva, másnap már nyitáskor a BUX Tőzsde indexet figyeltem.
Ha továbbra is ezt az utat választottam volna, akkor nyilván az életem ennek a része izgalmasabb, idegesítőbb lett volna és vagy kerestem, vagy buktam volna, én úgy éreztem akkor és úgy érzem most is, hogy nekem nincs szükségem arra az idegfeszültségre, ami akkor volt, tehát véleményem szerint jól döntöttem.

Ekkor elkezdtek növekedni jócskán az ingatlanárak, kezdett pörögni az ingatlanpiac, gondolom sok kisbefektető kiszállt a részvényeiből és ingatlant vásároltak.

Emlékeim szerint 1999-ben Zalaegerszegen egy belvárosi Kosztolányi utcai 3 szobás konvektoros lakást 4,4 mFt-ért, egy Kosztolányi téri 2 szobás gázfűtéses lakást 3,9 mFt-ért lehetett megvásárolni.

Egyébként a befektetési tanácsadók a pénz több portfólióban való elosztását szokták javasolni pl. Ingatlan, részvény, arany, államkötvény stb.., már akinek van annyi, hogy el tudja osztani és nem kell aggódnia, mert tud várni.

2008 gazdasági világválság

2008-ban volt a második válság, amit átéltem, már tapasztalatokkal rendelkező ingatlanforgalmazó és ingatlanközvetítőként. 

Főként 2009-2010-től éreztem nagymértékben a válságot, mint ingatlanközvetítő.

Kezdtek eltűnni a vevők, nagymértékben lecsökkentek az érdeklődések az ingatlanok iránt és megjelentek az olyan elkeseredett eladók, akiknek devizaalapú lakáshitelük volt, nemegyszer a sokszorosára emelkedett meg a törlesztőrészletük.
Egyúttal megjelentek az olyan vevők, akik az olcsó ingatlanokra vártak ugrásra készen zsebükben készpénzzel. 

Olyan is megtörtént nem egyszer, hogy eladtam a lakást és egy fillérje nem maradt a vételárból az eladónak, mert elment a lakáshitel végtörlesztésére, a jutalékomat bankkártyáról vette ki más pénzből, de így is boldog volt, mert megszabadult végre a svájci frankos lakáshitelétől.

Volt olyan devizahiteles ( de nyilván más eladók is hoztak néha rossz döntéseket) , eladósodott eladóm is, aki nagyon rossz döntést hozott ennek a válságos ciklusnak az elején még amikor nem estek annyira a lakásárak.

Megkeresett egy vevő ügyfelem ajánlása alapján egy házaspár azzal, hogy ők mindenképpen lakást akarnak vásárolni. Mutatták is a foglalóra való pénzt a kezükben.
Elsőnek mentünk az eladómhoz, mert tudtam, hogy rossz helyzetben van, nagyon sürgős neki a lakás eladás.
9 mFt-ért árulta a lakását, ők 8,3 mFt-ot ajánlottak neki azzal, hogy most adnak foglalót és 1 héten belül kifizetik a fennmaradó vételárat.
Nem ment bele az eladó, még ideges is lett, pedig azt mindenki tudja, hogy ez nem kényszer, csak egy ajánlat..

Szerencsére volt egy másik eladó lakásom 2 házzal odébb hasonló paraméterekkel és áron, ahova átsétáltunk. Erre szokták mondani, hogy úgy örült az eladó, mint ˇ”majom a farkának”, amikor meglátta az asztalra rakott foglalót, mivel neki is sürgős volt az ingatlan eladása.
Ki is fizették rendben a lakást 1 héten belül a vevők, az eladó a családjával még hónapokig bent lakhatott ingyen, hiszen nem lakhatásra kellett a vevőknek.

Mit gondolsz kedves olvasóm, hogy mi lett az első eladómmal? 

Amikor nemsokára mentem mutatni hozzá a lakást ott a vevőjelöltek előtt jelentette be, pedig előre kellett volna, hogy felmondja a megbízást velem, mert kötött egy kizárólagos szerződést egy kétbetűs franchise hálózattal. Nem volt probléma a vevőknek, mert úgysem érdekelte őket a lakás.

Mit gondolsz mikor sikerült és mennyiért eladniuk a lakást? Végül is a cég nem tudta eladni a lakást kb. 1 évig, hanem az eladó elmondása szerint egy ott dolgozó ingatlanügynök vette meg 6 mFt-ért, miután már a villanyt és a gázt is kikapcsolták és évek múlva ugyanez az ingatlanügynök 8 mFt-ért adta el a lakást.

Az ingatlanárak akkoriban egy átlagos kétszobás lakás esetében 8-10 millió Ft-ról lassan, évek alatt kb. 5-6 millió forintra estek. Ekkor valóban kipukkadt a valódi ingatlan lufi.

A válságot megelőzően 2007-ben Stadion utcai 1+2 félszobás, egyedi gázfűtéses lakást 11 mFt-ért lehetett kb. venni. 

2009-ben Zalaegerszegen a Platán sori tízemeletesben, alagútzsalus, házközponti fűtéses, háromszobás lakást 8,5 mFt-ért, 2010-ben Zalaegerszegen Kertvárosban a Pálóczi Horváth Ádám utcában konvektoros, kétszobás téglalakást 8,5 mFt-ért, Göcseji utcai tízemeletesben alagútzsalus építésű, házközponti fűtéses, egyszobás  lakást 4 mFt-ért, Gasparich utcai felújítandó, kétszobás,egyedi gázfűtéses téglalakást 5,7 mFt-ért lehetett kb. megvásárolni.

2010-es évet követően tovább estek az ingatlanárak már 3 millió Ft körül is lehetett venni 1 szobás és 5 millió Ft körül 2 szobás lakást Zalaegerszegen. Nagykanizsán adott esetben még olcsóbban, természetesen ezek felújítandó lakások árai voltak.

2012-ben Zalaegerszegen a Landorhegyen tízemeletes házban alagútzsalus építésű, központi fűtéses 1+2 félszobás lakást 5,2 mFt-ért, Petőfi utcai központi fűtéses lakást 5,6 mFt-ért, Neszelében 1 szobás, egyedi fűtéses lakást 3,4 mft-ért, Kertvárosban Göcseji Pataki Ferenc utcában 1+2 félszobás, konvektoros lakást 8 mFt-ért, Vizslaparki úton tetőtéri, új építésű lakást 18 mft-ért, Páterdombi, egyedi gázcirkó fűtéses 3 szobás lakást 11 mFt-ért lehetett kb. megvenni.

2012-ben Hévízen 70 mFt-ért kétszintes házat, 18 mFt-ért kétszobás, egyedi fűtéses lakást, Keszthelyen 7 mFt-ért 1 szobás cirkó fűtéses lakást, 8,5 mFt-ért konvektoros, lelakott lakást és 8 mFt-ért kisebb házat a belvárosban, Gagarin utcában 8,5 mFt-ért kétszobás, távfűtéses lakást, kétszintes házat 50 mFt-ért, Gyenesdiáson amerikai stílusú fiatal építésű lakóházat 40 mFt-ért lehetett kb. megvásárolni.

Abban az időben is keresték a lakásokat, de nyilván jóval kevesebben, mint addig és mivel jóval kevesebb vevő mozgott az ingatlanpiacon nagyon fontos volt a jó ingatlan árazás.

Lakáspiac 2009-2013

Folyamatosan lassan, de estek az ingatlanárak, válogathattak a vevők, nehéz volt bármilyen ingatlant eladni, illetve felértékelődtek a jó helyen lévő, jó adottságú lakások pl. 1-2.emelet, újszerű állapot, nappali+2 hálószoba.

Felértékelődött az ingatlanközvetítő szerepe a jó ingatlan árazásban és tömegével jelentek meg a kisbefektetők, akik szinte vadásztak az olcsó lakásokra, házakra, ingatlanokra. 

Gyakran jelentkező probléma volt a devizahiteles lakások esetén az árfolyamváltozás miatt, hogy megjelent a vevő és ekkor kiderült, hogy nem tudja el az eladó eladni az ingatlant, mivel a bank felé fennálló lakáshitel tartozás meghaladja a vevő által ajánlott összeget.
Ekkor el kellett menni az eladónak a bankba és ha szerencséje volt, akkor kiengedték a hitelből annyiért is az ingatlant, ha nem akkor tovább kellett várni egy újabb vevőre, ha nem adott többet az akkori vevő.

Lakáspiac 2014-2018

Ingatlanár emelkedés időszaka. Folyamatosan emelkedtek a lakásárak addigi minden elképzelhető rekordot megdöntve.

Ennek az időszaknak az elején egyik ingatlanközvetítő kolléga mondta csodálkozva, amikor együtt eladtunk egy lakást, hogy „egy panelért 9-10 mFt-ot hogyan lehet adni”..Ki gondolta volna akkor, hogy emelkedik ez még jócskán..

Elérkezett az ingatlan kisbefektetők aranykora, ügyesség sem kellett ahhoz, hogy egy lakásvásárló profitot érjen el, csak annyi dolga volt, hogy ingatlant vegyen és minél tovább várjon.

Itt egy példa a Zalaegerszegi ingatlanpiacról egy 2 szobás, felújítandó társasházi lakás esetében: 6 mFt-ért eladta a tulajdonos a lakását, hamarosan a vevő eladta ugyanezt a lakást 7 mFt-ért, a következő pár hónap múlva 9 mFt-ért, majd pár év múlva eladta a következő tulajdonos kb. 19 mft körül. 

2016-ban Zalaegerszegi Madách utcai, 2 szobás, központi fűtéses lakást 10 mFt-ért, Jókai utcai más félszobás, konvektoros lakást 6,5 mFt-ért, Olajmunkás utcai kétszobás, egyedi gázfűtéses lakást 8 mFt-ért, Landorhegyi utcai egy plusz félszobás, gázfűtéses lakást 7 mFt-ért, kertvárosi, Göcseji Pataki Ferenc utcai egy plusz két félszobás, konvektoros lakást 8 mFt-ért lehetett kb. megvásárolni.

Azok az eladók járhattak nagyon rosszul, akik nagy nehezen eladták a válság végén az ingatlanukat és valami oknál fogva vártak a vételre, amikor is hirtelen nem vártan meglódultak a lakásárak és nem olyan árszinten tudtak ingatlant vásárolni, mint ahogy eladtak.
Ezért ingatlan eladás esetén hacsak nincs más terv a pénzzel érdemes lehet rögtön ingatlant venni, vagy legalább egy részéből, mivel nem lehet tudni pontosan az ingatlan árak mozgását.

Magyar Állampapír Plusz ( MÁP+) – Szuper állampapír 2019 Júniusi forgalomba kerülése

A MÁP+ némileg lehűtötte az ingatlanpiacot, tompította az ingatlanbefektetési piacot.

Lakáspiac 2019-2020

2019-ben stagnálás és némi ingatlanár korrekció ment végbe, amelyet követett a Covid-19 – koronavírus megjelenése. Szinte teljesen behalt az ingatlanpiac, de azért voltak nálam érdeklődők, mutattam is ingatlanokat, még Pestről is érkeztek.

Azt láttam, hogy, aki akkor ingatlant nézett az valóban komolyan gondolta a vásárlást, vagy várt a nagy lakásár zuhanásra, ami nem következett be, sőt a lezárásokat, majd a nyitást követően áremelkedés jött és még jobban felértékelődtek az erkélyes, teraszos ingatlanok, lakások..

Lakáspiac 2021-2022

Az általam érzékelt ingatlanpiaci tendencia az, hogy 2021 ősz és 2022 tavasz között is volt egy viszonylag nagyobb kb.10-15 %-os áremelkedés, majd kb. 2022 májusától kisebb az érdeklődés az ingatlanok iránt, de nem szűnt meg, hanem most még fontosabb, a jó ingatlan ár megállapítás, mivel ha nincs jól megállapítva az ingatlan ára, akkor rendesen húzódhat az ingatlan eladás ideje, de ha jó az ár, akkor most is el lehet adni az ingatlant belátható időn belül, amennyiben nincsenek vele egyéb problémák, mivel ha nem is annyian, de most is keresik az ingatlanokat különböző okokból, de ezzel a cikkemben később foglalkozok, azon a részen, hogy kik a rövid és hosszútávon gondolkodó vásárlók..

Példának okáért a napokban adtam el pár hét leforgása alatt én is ingatlant, de egyébként a mostanában felvett ingatlanok túlnyomó részét nagyon gyorsan el tudtam, tudom adni.

Tapasztalatom szerint az érdeklődők nagy része már régóta nézi az ingatlanpiacot és végre elérkezettnek látja az időt a lakásvásárlásra, illetve ingatlanba menekíti a pénzét az infláció elől és főként majdani lakáskiadásban gondolkodnak.

Lakáspiac 2022

A némi lakáspiaci kereslet visszaesésének okai közül nyilván az infláció, a hitel kamatok emelkedése, orosz–ukrán háború miatti bizonytalan helyzet, a koronavírus megmaradása, most meg bejött a Kata átalakítása, ami több százezer vállalkozót érint és a rezsicsökkentés módosítása is, de a prémium állampapír hozama is elgondolkoztathat sokakat, hogy érdemes lehet e most lakást venni.

Az imént felsoroltak mind bizonytalanságot okoznak.
Azonban lehetnek olyan teóriák is, hogy az infláció miatt érdemes lehet inkább lakást, ingatlan vásárolni, mert ugye valahol lakni kell és lehet, hogy jobban megéri, mint albérletben lakni, ki is lehet adni az ingatlant és bízhatunk a majdani szebb jövőben, ingatlan áremelkedésben.

Az sincs kizárva, hogy egy menekülési lehetőség lehet az ingatlan.

Hangulat, ami kihatással lehet az ingatlanpiacra

Hajlamosak és figyeld meg, egyre hajlamosabbak lesznek a médiumok majd azt kommunikálni, hogy egyre nagyobb a gazdasági válság, húzódik a háború ( de remélhetőleg hamar vége lesz ) recesszió felé megyünk és haladunk a depresszív hangulat felé, de ne hagyd magadat letargiába és depresszióba sodorni!
Legyél aktív és a fejlődésen gondolkodj, ne a megakadáson és ha más nem készülj fel a jobb időkre.

Egy dolog nagyon valószínű, hogy a rossz után a jó fog következni, persze, azt nem tudjuk, hogy mikor, de az a kérdés, hogy a rossz időszakot és az esetleges még rosszabbat mennyire tudod kibekkelni, mennyire biztos lábakon áll az anyagi helyzeted, mennyi a megtakarításod, azt szokták mondani, hogy legalább 3-6 hónapnyi megtakarítással kell rendelkezni, ami 400.000 Ft/hó megélhetési költség esetében 6 hónapra 2.400.000 Ft! Vedd figyelembe ezeket.

Ha szükséges vállalj másodállást.

Érdekességképpen megjegyzem, hogy én is a főállásom mellett kezdtem el az ingatlanközvetítést, de például azt megelőzően másodállásban biztosítóztam és közvélemény kutató is voltam, mindig megragadtam a plusz pénzek keresetének a lehetőségét.
Amennyiben érdekel az ingatlanközvetítés itt jelentkezhetsz

Rövidtávon gondolkodó ingatlanvásárlók – ingatlan kisbefektetők

Vannak, akik rövid távon gondolkoznak, tulajdonképpen spekuláló ingatlan kisbefektetőknek is hívhatjuk őket.

Ők azok, akik mindig a legjobb vételre hajtanak, szemrebbenés nélkül tudnak milliókat alkudni és a vásárlást követően általában egyen anyagokkal ( a hirdetésekben rá lehet ismerni) felújítják az ingatlant, vagy fel sem újítják, majd kisebb, nagyobb haszonnal továbbadják.

Ez a módszer az utóbbi években nagyon sikeres lehetett, mert nemcsak azon lehetett nyerni, hogy mennyit alkudtak, hanem az ingatlan áremelkedésen is.
Adott esetben hosszabb távon is megtartják a vásárolt ingatlant későbbi áremelkedésben reménykedve, vagy bennragadnak egy árcsökkentést követően.

Hosszútávon gondolkodó ingatlanvásárlók – bérbeadók

Olyan kisbefektetők is léteznek nem is kevesen, akik lakásvásárlást követően lakáskiadásban gondolkoznak, mivel van másik lakásuk, ahol lakhatnak.

Ők kisebb, nagyobb mértékben újítják fel az ingatlant, a teóriától függően, az egyik teória szerint teljesen felújított lakást lehet kiadni jól, jól szituált bérlőnek, a másik teória szerint lakhatóvá kell tenni az ingatlant, de nem annyira kell felújítani, mert úgyis lelakják majd.

A lakáskiadás jövedelmező lehet, de figyelembe kell venni, hogy költségekkel is jár, adózás, időszakos felújítás, ezenkívül bármikor elromolhat valami és a „lyukakra” is kell gondolni, amikor is nincs bérlő, vagy esetleg nem tud, vagy nem akar fizetni a bérlő, tehát stresszes is lehet.

Sokszor látok olyan lakásokat, ingatlanokat is, amik akár 10-20 éve úgymond parlagon, csak úgy vannak, nincsenek kiadva, hasznosítva, nem lakik bennük, nem használja ezeket az ingatlanokat senki.

Hosszútávon gondolkodó ingatlanvásárlók – otthon keresők

Ezek a lakásvásárlók lakhatásra vesznek ingatlanokat, akár egész életre is, illetve az élethelyzet változásuk úgy alakulhat, hogy eladják majd az ingatlant, de az is lehet, hogy majd csak az örökösök adják el.

Te is évek óta vársz már a lakásvételre bízva a nagy áresésben?

Mi lehet a probléma ezzel véleményem szerint?

Valószínűleg egyre többen fognak kiesni a vásárlói körből, egyrészt, mivel valószínűleg drasztikusan emelkednek a megélhetés költségei, a lakáshitel kamatok is tovább emelkedhetnek, másrészt pedig, ha a pénznek a menekülési útja az ingatlan lesz, akkor lehet, hogy nem csökkenek az ingatlanárak, esetleg stagnálnak, ha nem is növekednek.

Ezenkívül nem lehet tudni, hogy meddig megy az infláció, tehát elmehet melletted az ingatlanpiac, ha a fizetések nem emelkednek úgy, mint a lakásárak..

Természetesen, akár ingatlan árcsökkenés is lehet, ha rosszabbra fordulnak a körülmények.

Azonban az én véleményem szerint a nagy ingatlanár csökkenéshez tömegesen kellene megjelenni az ingatlanpiacon az eladóknak, valamilyen kényszerítő körülmény miatt, mint például 2008-2010-ben a devizahitelek miatt.

Ilyen kényszerítő körülmény lehet a rezsicsökkentés szigorítása

A rezsicsökkentés változás hatásait az ingatlanpiacra főként 2022 Novemberben, Decemberben, amennyiben hideg tél lesz, illetve a 2023-as év elején érzékelhetjük legelőször, mivel akkor szembesülhetnek az energiapazarló lakások, házak, ingatlanok tulajdonosai a megemelkedett összegű számlákkal, akár 7 szeres gázárakkal.
Itt a rezsicsökkentés változás ingatlanpiaci hatásáról olvashatsz..

Ezenkívül az ingatlan áresés általában lassan szokott végbemenni, mint 2010 és 2014 között sem hirtelen estek az ingatlanárak, hanem évek alatt, mivel az ingatlanpiac elég merev, viszonylag lassan követi az eseményeket.

Az élethelyzetedet kell átgondolnod, hogy mi történik akkor, ha most nem veszel lakást

Amennyiben lakhatás céljára keresel ingatlant és hitel szükséges a vételhez

Mi lesz, ha tovább mennek fel a banki kamatok, megeszi az infláció az önerődet, megszigorítják a bankok a hitelfelvételt és kiesel a körből, illetve egyszerűen nem tudsz felvenni annyi hitelt lakásvásárlásra, mint amennyi kellene, vagy időközben ne adj isten elveszted a munkahelyedet és nem tudsz hitelt felvenni.

Amennyiben lakáshitelt vennél fel tudok segíteni külsős hitelszakértő bevonásával, keress nyugodtan, a tanácsadás díjmentes, bankfüggetlen, tehát időt és energiát, akár pénzt is megtakaríthatsz.

Állampapír, vagy ingatlan

Az ingatlanpiac és ingatlanbefektetési célú vásárlások fékezője lehet az állampapír és az állampapír kamatainak az emelkedése, mivel a ingatlanvásárlás előtt el gondolkodhatnak a vevők, hogy inkább állampapírt vegyenek, igaz ezzel hosszútávra lekötik a pénzüket, vagy inkább ingatlant, annak költségeivel, és a lakáskiadás kockázataival, igaz előnyeivel is.

Itt olvashatsz arról, hogy mire figyelj lakás bérbeadásakor és bérléskor

2008-2010-es és 2022-es helyzet összehasonlítása

A mostani helyzet abban különbözik a 2008-2010-estől, hogy akkor egyik pillanatról a másikra szinte megszűntek a hitelek és hatalmas számban léptek az ingatlanpiacra olyan elkeseredett kényszer eladók, akiknek hirtelen a többszörösére emelkedett a hiteltörlesztésük és ha azonnal tudták is fizetni, de közép és hosszú távon már nem a törlesztőrészleteket.
Nemegyszer találkoztam olyan eladókkal, akik nemcsak a saját ingatlanukat terheltették meg banki hitellel, hanem a szüleik, vagy ismerőseik ingatlanát és lassan képtelenek voltak fizetni a többszörösére emelkedett hiteltörlesztőket. 

Jelenleg igaz, hogy emelkednek a hitelkamatok, de ezt úgy is felfoghatjuk, hogy eddig voltunk elkényeztetve és egyelőre nem lép a piacra egy nagy tömeg, amelyik kényszer ingatlan eladásban van.
Az más kérdés, hogy ahogy emelkedik az infláció, növekszik a megélhetés költsége, növekednek a rezsi árak, varható majd a moratórium vége, hogy akkor mennyien lesznek kénytelenek megjelenni eladóként a kényszereladás miatt az ingatlanpiacon.

Nem célom politizálni, de a politika nagy eséllyel nem hagy hirtelen nagy tömegeket bedölni, de ezt én nem tudom megmondani, mivel nem vagyok „politika közeli ember”.
Előfordulhat, hogy adott esetben a politika sem tud mentőövet dobni egy még nagyobb gazdasági probléma esetén.

Az is megfigyelhető, legalábbis én így látom, hogy a régi, 20 évvel ezelőtti ingatlanpiachoz képest jóval kisebb az ingatlan kínálat, tehát kevesebb ingatlanból válogathatsz, több kompromisszumot kell tenni vásárláskor, de várhatóan emelkedni fog az ingatlan kínálat, amennyiben nem tudják sokan fizetni a megemelkedett rezsit, illetve növekszik a megélhetés költsége és akár nagyobb lakásból kisebbe kell költözni a takarékosság miatt.

Várható az ingatlankinalat némi emelkedése, de ez is kérdés, hogy milyen lesz a kínálat milyensége, lehet hogy inkább az energiapazarló ingatlanok lesznek túlsúlyban, ha megjelennek nagy számban azok, akiknek teher lesz a megemelkedett rezsi számlákat kifizetni.

Véleményem, hogy aki teheti kivár, mivel nagy a bizonytalanság, amennyiben nem tudja eladni az elképzelt áron az ingatlanát és nem muszáj eladni, az visszalép az eladástól, és mivel az eladók általában vevők is szoktak lenni, megakadhat az ingatlanpiac, viszont amennyiben szűk az ingatlan kínálat, nem lépnek fel tömegével az eladók az ingatlanpiacra, nem hiszem, hogy nagymértékben leviheti az ingatlan árakat, ugyanis ha megjelenik egy jól árazott lakás az ingatlanpiacon egyből lecsapnak rá a vevők, legalábbis jelenleg ezt tapasztalom.
Az is fékezheti az ingatlanpiacot, hogy jelenleg, akinek nem szükséges nem vesz ingatlant, hanem esetleg vár a jobb időkre, amikor olcsóbb lehet az élet. 

Állami támogatások az ingatlanpiacon

Attól is nagymértékben függhet az ingatlanpiac alakulása, hogy mennyi ideig tudja fenntartani az állam a mostani állami támogatásokat, CSOK, babaváró hitel, falusi CSOK, felújítási támogatás.

A lakásáfa meghosszabbítása az új építésű lakások tovább drágulását is eredményezheti, ami magával húzhatja a használt lakások árait is.

A gyenge forint miatt jöhetnek a külföldi ingatlanvásárlók és azok, akik nem forintban kapják a fizetésüket is.

Most akkor emelkedni, vagy csökkenni fognak az ingatlanárak?

Ezt szerintem most senki nem tudja megmondani, legfeljebb jósolni lehet, ugyanis, annyi minden hat most az ingatlanpiacra és nem csak gazdasági, hanem politikai döntések sorozata is.

Egyszerre sok tényező jelent meg az ingatlanpiacon és nagy a bizonytalanság.

Véleményem szerint reál értékben lehet, hogy csökkennek az ingatlanárak, csak nominálisan nőnek az elkövetkező időkben, ha nem jön még valami. 

Az is előfordulhat, hogy némileg szétszakad az ingatlanpiac a „rezsi cirkusz” miatt és elkezdik még jobban keresni az energiatakarékos ingatlanokat még jobban felhajtva ezek árait az egekbe, az elavult ingatlanokat pedig kevésbé keresik lenyomva még jobban az árait. Még jobban megemelkedhet a kereslet a kis rezsis, kicsi lakások iránt.

Átalakulóban az ingatlanpiac blog cikkemet itt olvashatod..

Mit szükséges tudni az ingatlanvásárlás kockázatairól?

Mint mindenféle befektetés az ingatlan is kockázatokkal jár.

Előfordulhat, hogy a várakozásokkal ellentétben nem emelkedik, vagy nem a várokozásoknak megfelelő mértékben emelkedik az ingatlan értéke, de akár csökkenhet is a lakás értéke, ami által lehet, hogy évekig várnod kell az eladással, pedig te el szeretnéd adni, vagy el kellene adnod, vagy akár olcsóbban is kell eladnod szükség esetén az ingatlanodat.

Az sincs kizárva, hogy az elképzelt mértéknél többe kerül a felújítás, ami manapság könnyen előfordulhat a megnövekedett alapanyagárak miatt és ez miatt csökken a hozam.

Az expanzió és recesszió váltakozása normális egy gazdaságban. Érdemes előre felkészülni bármelyik majdani eljövetelére. Az a kérdés csak, hogy meddig fog tartani az expanzió, vagy a recesszió.

Természetesen hozamot is lehet elérni az ingatlannal és nemcsak kockázatai vannak, AZ INGATLAN, MINT BEFEKTETÉS blog cikkemet itt olvashatod.

Mit gondolj át ingatlan vásárlás előtt feltétlenül?

Ilyen bizonytalan időkben az első, amit gondolj át, hogy várhatóan mennyi időd lesz megtartani az ingatlant, ha szükséges, mennyire biztos a jövedelmed?

Mivel nem lehet tudni, hogy ingatlanár csökkenés, vagy stagnálás, vagy emelkedés lesz és az mikor várható, akár hosszabb ideig is bennragadhatsz az ingatlanodban.

Ez nagyon nagy buktát idézhet elő, ha közben a megélhetési költségek emelkedése miatt, vagy bármely más ok miatt el kell adnod az ingatlanodat.

Bővebben itt olvashatsz arról, hogy mit gondolj át lakásvásárlás előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Érdemes ingatlant vásárolni?

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon