Ingatlan vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat, ajánlati kötöttség, bánatpénz, letét stb..– veszélyes lehet, ha nem érted pontosan, mit írsz alá..
Gondoltad volna, hogy veszélyes lehet számodra a vételi ajánlat, a vételi szándéknyilatkozat, az ajánlati kötöttség, a bánatpénz, a letét és társaik?
🏠 Mi baj lehet az ingatlan vételi ajánlatokkal és szándéknyilatkozatokkal?
Sok ingatlan eladó és vevő azt hiszi, hogy a vételi ajánlat, vagy a vételi szándéknyilatkozat, csak egy papír, ami azt jelzi, hogy „komolyan gondolják” az ingatlant megvásárlását, értékesítését.
A valóság viszont az, hogy ezekkel a papírokkal akár már egy adásvételi szerződés is létrejöhet – még mielőtt bárki jogászt, ügyvédet látott volna, vagy értene valamit a joghoz.
És itt kezdődhetnek a problémák..
⚖️ Fontos jogi nyilatkozat az elején
Figyelem! Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem helyettesíti a jogi tanácsadást.
Ha bármilyen vételi nyilatkozatot, vételi szándéknyilatkozatot, bánatpénzről, foglalóról vagy letétről szóló dokumentumot akarnak veled aláíratni, vagy tőled pénzt akarnak átvenni, mindenképpen konzultálj ügyvéddel, jogásszal, szakemberrel előtte – akkor is, ha az aláírató szerint „ez csak egy formaság, nem számít”!
Ingatlan vételi ajánlat, vagy vételi szándéknyilatkozat? Van köztük különbség?
Lehet, hogy hallottad már a „Ingatlan vételi ajánlat és vételi szándéknyilatkozat” kifejezést, de nem tudod pontosan, mit jelent? Sokan azt hiszik, hogy ez csak a vevő szándékát fejezi ki, de nem kötelező érvényű, majd, ha mégsem úgy gondolja simán vissza is lehet lépni a lakás vételtől, csak telefonon oda szólva…
A valóság az, ha az abban foglalt vevői ajánlatot az eladó elfogadja, akkor a kötelem az érintettek között létrejött, és az ajánlat tartalma szerint kell eljárni.
Tehát, lehet, hogy nem is gondolod, de egy ingatlan adásvételi szerződést hozol létre az eladóval együtt és létrejön az Ajánlati kötöttség..
Ez a lényeg! Ha egy írásos dokumentumban a vevő kifejezi, hogy meg akarja venni az ingatlant egy adott áron, és az eladó ezt elfogadja, akkor létrejön az ingatlan adásvételi szerződés.
Pontosan ez az, ami a legtöbb felet meglepi és bajba sodorhatja. Ha aláírod és az eladó is elfogadja, akkor nem csak szándékod van, hanem kötelezettséged is van az üzletre.
Nem egyszerű visszalépni, ha vissza akarnál lépni, mert jogilag már szerződéskötés történt, tehát létrejött az Ajánlati kötöttség és, ha visszalépnél, akkor megszívtad, az már nem fog olyan könnyen végbemenni, pláne ha pénzt is letettél hozzá. De akkor is gáz lehet, ha elkezdtek veszekedni azokról a dolgokról, amiket bele kellett volna írni a szerződésbe, de mégsem tettétek.
Mikor lehet visszalépni az ingatlan vételi ajánlattól következmény nélkül?
A vételi ajánlatban egy maximum időpontot bele írsz, mint vevő, hogy meddig tartod az ajánlatodat az ingatlanra. Abban az esetben, ha eddig az időpontig nem írja alá a másik fél, tehát az eladó és nem fogadja el az ajánlatodat, akkor nem lesz Ajánlati kötöttség, ha aláírja, akkor lesz.
Mik az előfeltételek, hogy jogilag érvényes legyen az ingatlan adásvétel és létrejöjjön az Ajánlati kötöttség?
Ahhoz, hogy érvényes legyen a szerződés, a dokumentumból ki kell tűnnie:
• Az eladó és a vevő személye legyen feltüntetve;
• Az ingatlan pontosan azonosítható legyen;
• A vételár szerepeljen benne;
• Világosan látszódjon a vevő szándéka az ingatlan megvásárlására;
• Mindkét fél vevő és eladó írásban nyilatkozzon a vételi ajánlatról és annak elfogadásáról
Ha ezek a feltételek teljesülnek, akkor az Ajánlati kötöttség beáll, vagyis a vevő ajánlatát nem vonhatja vissza az ajánlati határidő alatt.
Az eladó elfogadásával pedig azonnal létrejön a szerződés, akár ügyvédi közreműködés nélkül is.
Miért lehet veszélyes számodra, ha egy csettintéssel létrejön az Ajánlati kötöttség?
Az átlagos lakás vásárló azt hiszi, aláír egy komoly szándéknyilatkozatot, de még körülnézhet, egyeztethet ügyvéddel, megvizsgálhatja az ingatlant. Csakhogy ez nem így működik: ha aláírod és az eladó elfogadja, már jogilag lefoglaltad és elköteleződtél az üzlet mellett.
Előfordul, hogy az önjelölt jogász ingatlanos, aki pár hete, vagy pár hónapja ingatlan ügynök csak, azt mondja, nyugodtan írjad alá, semmi baj nem lesz belőle, de ez félrevezető lehet, lehet, hogy ő sem tudja mit is irat alá, sőt könnyen lehet, mert hatalmas kavar van ebben a témában láthatóan.
Ha pedig pénzt (foglaló, bánatpénz, letétet stb..) is adsz mellé, onnantól nehéz lesz visszalépni, és ha mégis megteszed, az anyagi veszteséggel járhat, amit az eladó vagy akinek adtad nem biztos, hogy visszaad.
Ráadásul gyakori, hogy a szándéknyilatkozat nem tartalmaz minden részletet, például mikor kell kiköltözni, milyen ingóságok maradnak, vagy hogyan történik a fizetés részletezése, meddig kell fizetni, mi a maximum időpont.
Emiatt később viták alakulhatnak ki, amik hosszadalmas és költséges pereskedéshez vezethetnek. Ez nem csak pénzkidobás, hanem idegőrlő stressz is lehet, olyan, hogy megakaszthatja az ingatlanvásárlásodat, vagy ingatlan értékesítésedet akár több évre is.
Amikor létrejön az ingatlanra az Ajánlati kötöttség a vevő nem léphet vissza csak úgy, és az eladó sem adhatja el másnak az ingatlant.
Ha valamelyik fél mégis visszatáncol, a másik jogos követeléssel élhet – akár bírósági úton is.
Azt hinnéd, elég csak szólni, hogy „bocs, mégsem”.
De a másik fél akár bíróságra is viheti, mondván: „megállapodtunk, tessék teljesíteni”.
Ingatlanos letét? Vigyázz, ki kezeli a pénzed, amit a lakásért leteszel!
További veszély, ha az ingatlan ügynök letétet kér tőled és azt maga kezeli, nem ügyvéd, vagy letéti szolgáltató, aki letétkezelésre jogosult.
Ez pénzügyileg kockázatos és illegális is lehet, ugyanis csak bizonyos, erre jogosult szakemberek kezelhetnek ilyen letéteket. Ha az ügylet nem jön létre, a pénz visszaszerzése komplikált lehet, és sokszor csak hosszú jogi út árán tudod visszakapni a pénzedet.
Volt ilyen jó pár évvel ezelőtt Zalaegerszegen. Az egyik legnagyobb országos Franchise ingatlanhálózat emberei vettek fel kb. 100 millió forint letétet a vevőktől, amit nem láttak többé.
Az egyik ingatlan ügynök börtönbe vonult aztán a Franchise központ kifizette helyette a dagadó botrányt megelőzendőn.
Mit jelent az ajánlati biztosíték, de máshogy is szokták nevezni..
Az ajánlati biztosíték egy olyan összeg, amelyet az ingatlan vásárló fizet az ingatlan vételi ajánlatának komolyságát jelezve, leggyakrabban az ingatlanközvetítőnek…
Ha az eladó elfogadja az ajánlatot, az összeg beleszámít a vételárba, általában foglalóként viselkedik, ami jogkövetkezményeket von maga után, ha valamelyik fél visszalép. A vevőnek gondosan kell eljárnia, mivel az ajánlati biztosítékra nincs egységes törvényi szabályozás, ezért fontos az ajánlati biztosítékot és annak jogkövetkezményeit (pl. ha foglalóként kezeli) részletesen kell rögzíteni az írásos megállapodásban.
Az ajánlati biztosíték funkciói és jogkövetkezményei
• A vételi szándék megerősítése: az ajánlati biztosíték a vevő komoly vételi szándékát hivatott jelezni az eladó és az ingatlanközvetítő felé.
• Az ajánlati biztosíték szerepe a vételárban:
◦ Ha az adásvételi szerződés létrejön, az összeg a vételár részét képezi, és a vevő, vagy az ingatlanközvetítő átadja azt az eladónak.
◦ Ha az eladó elfogadja az ajánlatot, de a vevő a szerződéskötés előtt meggondolja magát, a vevő elveszíti a kifizetett összeget.
Az ingatlanközvetítő szerepe
Az ingatlanközvetítőnek nincs jogi felhatalmazása, hogy az ajánlati biztosítékot pénzkezelés jogcímén magánál tartsa, de sokan csinálják ezt manapság is, legalábbis úgy hallani. Éppen ezért olyan megoldás is létezik, hogy az írásbeli szerződést, vételi ajánlatot megköti a vevő az ingatlanossal, majd a vevő elutalja az ajánlati biztosítékot az eladó számlájára. Mondjuk ezt a gyakorlatot is meg lehet kérdőjelezni, mert azt is lehet mondani, hogy az ingatlanosnak jobb adni az ajánlati biztosítékot, vagy bármilyen letétet, mert mi van, ha az eladó közben elkölti, a lakást pedig nem adja el a végén, vagy nem ennek a vevőnek. Éppen ezzel a szesszel veszik át az ingatlanosok számos esetben.
Ingatlan adásvételi szerződéskötés előtti elállás
◦ Az eladó részéről az ajánlat elfogadása utáni visszalépés esetén a vevőnek visszajár az ajánlati biztosíték. Akkor is visszajár az eladónak, ha nem írja alá az eladó a vételi nyilatkozatot, tehát nem fogadja el az ajánlatot. Ezenfelül a feleknek együttes nyilatkozatot kell tenniük a visszatérítésről. Viszont, ha az eladó elfogadja az ajánlatot, akkor mindkét részről ajánlati kötöttség lép életben, amit akár bíróság is kikényszeríthet, ah az egyik fél visszalépne.
◦ A vevő részéről történő visszalépés esetén a vevő elveszíti a fizetett összeget.
Fontos szempont Ajánlati biztosíték adáskor
Írásbeli szerződés: minden esetben egy írásos, részletes, minden részletre kiterjedő megállapodást kell kötni.
Mit tegyél, ha komolyan gondolod a lakásvásárlást?
Ha tényleg meg akarsz venni egy ingatlant, ne aláírási kényszer alatt, gyorsan írj alá!
Előbb kérj időt, konzultálj ügyvéddel, de legalább jól nézd át és gondolt át pontosan a feltételeket. Soha ne írj alá sablondokumentumokat vagy „vételi nyilatkozatot”, ami nem tartalmazza az összes lényeges részletet az ingatlan adásvétellel kapcsolatban.
Ha mindenképpen gyorsan kell el döntened a lakás vásárlást, akkor olyan vételi nyilatkozatot írj csak alá, amiben bent van minden fontos részlet és csak akkor írd alá, ha tényleg meg akarod venni az ingatlant, komolyan gondolod. Ha meg pénzt is adsz hozzá, akkor meg pláne.
A legjobb módszer, ha ahelyett, hogy szándéknyilatkozatot írnátok alá, a végleges, részletes ingatlan adásvételi szerződés-tervezetet készítteted el ügyvéddel, amiben minden feltétel egyértelműen le van fektetve. Így megelőzheted a kellemetlen meglepetéseket és a későbbi vitákat.
Persze tudom a mai ingatlanpiacon, amikor nem ritka a gyors döntés szükségessége és az ingatlan licit, ez nehéz, de ha nincs más, akkor minden feltételt írjatok bele a nyilatkozatba, ami fontos lehet.
🤔 Mikor lenne rendben egy ingatlan vételi ajánlat, szándéknyilatkozat?
Akkor, ha ugyanolyan részletes, mint egy rendes adásvételi szerződés és minden lényeges feltételt tartalmaz
Tehát legalább tartalmazza:
• melyik ingatlant adják-veszik, Helyrajzi szám, a felek személyes adatai
• mennyiért,
• mikor és hogyan fizet a vevő,
• mennyi pénzt adott most és mi annak a jogcíme,
• mikor kell kiköltözni és mi történik akkor, ha mégsem költözik ki az eladó
• mi marad az ingatlanban és mi nem marad, akár fotókkal dokumentálva
Ha ezek legalább nincsenek benne, a papír veszélyes terep lehet – mert félig-meddig szerződés, de nem elég pontos ahhoz, hogy tisztázza a felek jogait és kötelezettségeit és az eladó általi elfogadással szerződés is lesz.
💬 Összegzés – ne hagyd, hogy egy papír csapdába ejtsen!
A legtöbb vita ingatlan-adásvételnél nem azért van, mert valaki rosszindulatú.
Hanem azért, mert nem értik a papírok következményeit.
Egy ártatlannak tűnő „vételi szándéknyilatkozat” vagy „vételi ajánlat” is komoly jogi kötelezettséget jelenthet.
Ha aláírod, akár már adásvételi szerződést kötsz és létrejön az Ajánlati kötöttség– és ebből nem lesz egyszerű kiszállni, ha vissza akarsz táncolni a vételtől, vagy eladástól.
🟢 Zárszó – becsülettel, ahogy mindig
Ha valaki valóban a te érdekeidet nézi, nem sietteti az aláírást.
Elmagyarázza, mit jelent minden sor, és segít abban, hogy biztonságban dönts.
Én is ezt vallom:
Ne a „gyors eladás” legyen a cél, hanem a tiszta, átlátható és biztonságos ügylet, ingatlan adásvétel.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
