Mi a láncmutatás az ingatlanszakmában, avagy amikor a vak tyúk is találhat szemet..
Az ingatlanvásárlás sokak életének egyik legnagyobb döntése. Nem csoda, ha a vevők és az eladók is szeretnék érteni, mi miért történik egy-egy ingatlanbemutatás során. Az egyik gyakran emlegetett, mégis ritkán őszintén kibeszélt jelenség a láncmutatás. Ha próbálsz keresni róla a neten nem is fogsz találni szinte semmit, mintha nem is létezne, de az ingatlanos szlengben létezik a láncmutatás kifejezés, legalábbis a régóta dolgozó ingatlanosok biztosan tudják és ismerik.
Van, aki esküszik rá, van, aki kifejezetten utálja. Nézzük meg közérthetően, sallangmentesen, mit is jelent ez valójában, mikor működik – és mikor nem az ingatlan láncmutatás.
Mi az a láncmutatás az ingatlanos szakmában?
A láncmutatás – ahogy a neve is utal rá – azt jelenti, hogy az ingatlanos nem egyetlen lakást mutat meg, hanem egy előre egyeztetett időponthoz több másik ingatlant is „hozzácsap”. Gyakran olyat is, ami első ránézésre nem illik a vevő által megadott igényekhez, vagy éppen hogy illik.
Egyszerűbben fogalmazva: a vevő elindul megnézni egy-két lakást, majd az ingatlanos azt mondja:
„Ha már itt vagyunk, nézzük meg még ezt is, meg ezt is, meg ezt is és még ezt is, ahány csak van.”
És aztán még egyet. Meg még egyet.
Az ingatlanszakmai szlengben ezt hívják:
• szórásnak,
• vakon mutatásnak,
• vagy egyszerűen csak „hátha bejön” módszernek.
Hogyan működik az ingatlan láncmutatás a gyakorlatban?
A módszer lényege nem bonyolult:
• van egy fő ingatlan, ami miatt a vevő elindult és megkereste az ingatlanost, ami érdekelné,
• erre az időpontra az ingatlanos ráfűz 3–5, vagy még több másik lakást,
• ezek között gyakran van olyan, amit a vevő hirdetés alapján biztosan kizárt volna.
Miért zárta volna ki a többi ingatlant a vevő a megtekintésből?
Mert az ingatlan nem csak négy fal, ár és négyzetméter. Hangulat, fények, térérzet, környezet – ezek sokszor csak élőben derülnek ki.
Amikor a „biztos, hogy nem kell” lakásból lesz a befutó
Láttam már olyat – és nem is egyszer –, hogy a láncmutatás teljesen váratlan eredményt hozott.
10. emelet, lift, tériszony – mégis megvette a vevő a lakást
Az egyik vevő kifejezetten kijelentette, hogy:
• magas emelet, liftes ház szóba sem jöhet,
• tehát liftes ház abszolút kizárva,
• tériszonya van, első-második emeletnél feljebb nem megy, mert különben rosszul van..
Az ingatlanos mégis bevitte egy tízemeletes házba. Beszélgetés közben „bedumálta” a liftbe, felmentek a 10. emeletre, ahol pont a liftajtóval szemben volt a lakás. Ahogy kiléptek, nyitva volt az ajtó, áradt be a fény, jó volt az elrendezés, újszerűen volt felújítva, modern anyagokkal, ízlésesen a lakás plusz home stagingelve volt, kimondottan ilyen célra használt bútorokkal és szép, panorámás volt a kilátás. Tudod pont olyan beleszeretős lakás, olyan, mint az autóknál, amikor kiglancolják és kifényesítik..
A vevő végül megvette a lakást, minden korábbi elvi ellenállása ellenére, annyira elragadták az érzelmei.
Kívül romos ikerház, belül az ingatlan álom
Egy másik esetben az épület kívülről kifejezetten lehangoló volt. A vevő már az utcán kijelentette:
„Na ide be se menjünk.”
Az ingatlanos annyit mondott:
„Ne a homlokzat és tető döntsön, ami elhanyagolt palatetős volt. Gyere be, bízz bennem.”
Bent pedig egy igényesen, újszerűen felújított, modern lakás fogadta őket. A vevő percek alatt beleszeretett – és megvette.
Miért használják az ingatlanosok a láncmutatást? Pszichológia az ingatlanszakmában..
Őszintén? Több oka is van.
1. Statisztikai esély növelése a lakásvásárlásra
Ha már ott a vevő, miért csak egy lakást mutasson meg? Minél több ingatlant lát:
• annál nagyobb az esély, hogy valami elindít benne egy érzelmi döntést,
• annál kisebb az esély, hogy üres kézzel megy haza.
2. A választás illúziója
Ha több lehetőség van, a vevő úgy érzi, hogy ő választ, nem pedig ráerőltetnek valamit. Ez pszichológia és manipuláció, ami hatással van a döntésre.
3. Összehasonlítási alap teremtése a mutatott ingatlanok között
Egy gyengébb állapotú lakás után egy átlagos is jobbnak tűnik. Egy zajosabb környék után egy csendes felértékelődik. Ez tudatos vagy tudattalan eszköz lehet.
Ez egy egyszerű manipulációs trükk. Több lakást mutat az ingatlanos, mondjuk egy nagyon rosszat, sötétet először zajos, koszos helyen, utána egy szuper napfényes lakást, csendes, nyugodt helyen és máris hatalmas lesz a kontraszt és így tovább láncban lehet fokozni a lakás mutatás
A láncmutatás nem csak a szerencséről szól. Van benne egy adag pszichológia is:
1. A választás illúziója: Jobban érzed magad, ha nem csak egy opciód van. Ha látsz három rosszabbat, a negyedik (ami amúgy átlagos lenne) hirtelen kincsnek tűnik.
2. A viszonyítási alap: Az ingatlanos gyakran megmutat egy „csali” ingatlant, ami drága és rossz állapotú, csak azért, hogy utána a tényleges ajánlatát sokkal vonzóbbnak lásd.
3. Az „offline” hatás: A hirdetési fotók sokszor csalókák – odafelé és visszafelé is. Egy rosszul befotózott lakás a valóságban lehet életed lehetősége.
Mikor működik az ingatlan láncmutatás – és mikor nem?
Akkor működik, ha:
• a vevő nyitott, nem görcsösen ragaszkodik minden előzetes elképzeléséhez,
• az ingatlanos ismeri az ingatlanait, és nem vaktában mutogat,
• van idő, türelem és normális kommunikáció az ingatlanos és vevő között,
• megbízik a vevő az ingatlanosban
Akkor nem működik, ha:
• a vevő célirányosan jött, kevés ideje van és türelmetlen,
• az ingatlanos csak „töltelék” lakásokat mutat, ami abszolút nem az, amit a vevő keresne pl. Városi ingatlant venne csak, de kiviszi vidékre, falusi házakat akar mutatni
• a láncmutatás erőszakos, nyomulós, figyelmen kívül hagyja a vevő jelzéseit.
• Az eladónak sem tetszik, hogy átjáróházat csinál az ingatlanos a lakásból és egymást érik a vevők látható ok nélkül
Akkor végül is ördögtől való az ingatlan láncmutatás, vagy hasznos?
Az ingatlanvásárlás nem matematikai egyenlet, hanem érzelmi döntés. Sok vevő elköveti azt a hibát, hogy csak a szűrők (négyzetméter, emelet, ár) alapján döntenek, és ezzel bezárják magukat egy dobozba. A láncmutatás lényege pont az, hogy kiszabadít ebből a dobozból. Az általam leírt esetek, példák (a tizedik emeleti lakás és a „pusztulat” külsejű ház) tökéletesen példázzák, hogy az ingatlanosnak néha „erőszakosnak” kell lennie a vevő érdekében, mert ő látja azt az értéket is, amit a vevő az előítéletei miatt még nem.
De, az a lényeg, hogy akkor válik károssá a láncmutatás, ha az ingatlanosnak ez lesz az állandó gyakorlata.
Az én Őszinte, Becsületes Ingatlanközvetítő véleményem az ingatlan láncmutatásról
A láncmutatás nem ördögtől való, de messze nem csodafegyver, időnként minden ingatlanossal megesik az ilyen eset.
Őszintén: a legtöbb esetben csekély a hozadéka. Sok idő, sok szervezés, és gyakran semmi eredmény. Viszont időnként – ritkán, de előfordul – pont ez hozza meg az áttörést.
A gond ott kezdődik, amikor a láncmutatás válik az alapmódszerré, amikor szinte mindig ezt a módszert kezdi el alkalmazni az ingatlanos, nem pedig egy tudatosan alkalmazott eszközzé időnként.
Egy jó ingatlanos nem láncmutatásból él, hanem:
• pontos vevői igényfelmérésből,
• őszinte kommunikációból,
• és abból, hogy tudja, mikor érdemes eltérni a szabályoktól – és mikor nem.
A láncmutatás egy igazi kétélű fegyver: lehet a vevő megmentője és az idegeinek a próbára tétele is.
Miért lehet jó neked az ingatlan láncmutatás, mint vevőnek?
Bár a „maratoni ingatlannézés” lefáraszhatja a vevőt, van egy hatalmas előnye: elkezded érteni a lakáspiacot.
Ha csak egy lakást nézel meg, nincs mihez hasonlítanod. Ha megnézel ötöt egy délután alatt, hirtelen rájössz, mi az, ami tényleg számít neked. Rájössz, hogy talán mégis fontosabb az erkély, mint a külön WC, vagy hogy a „csendes környék” a hirdetésben valójában a vasút melletti zsákutcát jelenti.
Mit tegyél vevőként, ha láncmutatásba futsz bele?
• Kérdezz rá nyugodtan: miért ezt az ingatlant mutatja?
• Mondd el, ha fáradt vagy, nincs időd, nem fér bele.
• Ha viszont belefér és már ott vagy úgyis, próbálj meg tanulni belőle, nyitott fejjel nézni – a legjobb döntések néha váratlan helyzetekből születnek.
Az még egy fontos dolog, hogy minden lakás nézésből tanulhatsz valamit, ha más nem legfeljebb azt, hogy ilyen ingatlan biztos, hogy nem kell..
Az ügyfélszűrés ellentéte: a láncmutatás, amikor nincs valódi kiválasztás
Az ügyfélszűrés – vagyis a vevők előzetes minősítése – az egyik legfontosabb része a korrekt ingatlanértékesítésnek. Ennek pont az ellentéte az, amikor láncmutatás történik úgy, hogy nincs valódi szűrés, csak mindenki jöhet, aki ráér.
Ez a kontroll nélküli ingatlan láncmutatás.
Amikor a láncmutatás rendszerhibává válik – főleg franchise hálózatos irodáknál, ahol sok ingatlan ügynök dolgozik..
Különösen gyakran látni ezt olyan franchise ingatlanhálózatoknál, ahol egy irodában:
• 10–20 ingatlanügynök dolgozik, illetve ücsörög az irodában egyszerre,
• ugyanarra az ingatlanra többen is „rá vannak engedve, gerjedve”,
• a cél sokszor nem a megfelelő vevő megtalálása, hanem az, hogy valaki majd csak eladja és ráadásul lehetőleg gyorsan, minél előbb, hogy ne másé legyen a jutalék.
Ilyenkor a láncmutatás nem egyszeri próbálkozás, hanem folyamatos, ismétlődő jelenség.
Kulcs nélkül, egymásnak adják a kilincset
A helyzet igazán akkor válik kellemetlenné, amikor:
• nincs kulcs az ingatlanhoz,
• az eladó otthon lakik,
• a vevők és az ingatlanosok szinte egymásnak adják a kilincset.
Láttam már több ilyen esetet franchise ingatlan hálózatoknál, és személyesen is megtapasztaltam: az egykori felettünk lévő lakást is így értékesítették. Igaz, volt kulcsuk – de hetekig nem volt nyugalmunk..
Láncmutatásban hozta fel közel 10 különböző ingatlan ügynök a saját vevőit. Jövés-menés, lépcsőházban várakozás, csöngetés, zaj, erkély ajtó zsanér csapkodás állandóan, hetekig rendületlenül.
Őszintén: ha az eladó otthon lakott volna, az a lakás átjáróházzá vált volna.
Ez történik, amikor nem szűrik meg az ingatlan ügynökök a vevőket
Ezt a helyzetet hívják úgy a szakmában – vagy inkább kellene hívni –, hogy:
nincs ügyfélszűrés.
Ilyenkor:
• bárki mehet lakást nézni, aki rákattintott egy hirdetésre,
• nincs előzetes beszélgetés,
• nincs igényfeltérképezés,
• nincs tisztelet sem az eladó, sem a környezet felé.
Ez nem ingatlan hatékony értékesítés. Ez tömeges lakás mutogatás, tulajdonképpen bárki jöjjön az utcáról, hátha megveszi a portékát.
Hogyan dolgozom én: tudatos ingatlan értékesítés vak láncmutatás helyett
Fontosnak tartom elmondani, hogy nálam a láncmutatás nem alapmódszer, és végképp nem „vakon” történik. Az én ingatlan értékesítési szemléletem teljesen máshonnan indul.
Minden ingatlanbemutatás beszélgetéssel kezdődik
Mielőtt egyáltalán elindulnánk megnézni egy lakást, leülök a vevővel beszélgetni, vagy manapság inkább ezt telefonon beszéljük meg röviden, mivel manapság mindenki fut, rohan, senkinek nincs ideje bemenni egy irodába és ott beszélgetni, de nincs is rá szükség.
Ilyenkor nem csak azt kérdezem meg, hogy:
• miből vásárolna készpénzzel, vagy hitelből
• volt már bankban, vagy hitelközvetítőnél, megnézték a hitelképességét
• hány szobát szeretne
• mekkora legyen,
• mennyit tud rá szánni
és így tovább, rengeteg kérdés van még..
Hanem azt is, hogy:
• miért pont ezt a lakást akarja megnézni,
• Milyen lakásban lakik most, mi tetszik benne és mi nem
• mi tetszett meg a lakás hirdetésben,
• mi az, ami kizáró ok lenne, és mi az ami mindenképpen szükséges
• volt‑e már rossz élménye lakásnézésnél és mi?
Ez nem időhúzás. Ez az alapja annak, hogy ne mellé mutassunk..
Minden lakás után visszakérdezek – és figyelek
Egy bemutatás nálam nem ér véget azzal, hogy becsukjuk az ajtót és elköszönünk az eladótól
Minden egyes lakásnézés után megkérdezem:
• Mi tetszett benne?
• Mi nem tetszett?
• Mi az, ami hiányzott?
• El tudnád-e képzelni itt az életed? Stb..
És ami a legfontosabb: nem vitatkozom a válaszokkal. Nem magyarázom túl, nem akarom megmondani, mit „kellene” éreznie. Mivel sok vevő panaszkodik arra, hogy neki állnak erőltetni az ingatlanosok és sokszor jobban akarják tudni a vevőnél, hogy mit keres..
Az elmondottak alapján pontosítjuk az irányt a majdani lakásnézési irányt
Nagyon gyakran előfordul, hogy a vevő egy lakás után kimond valamit, ami mindent megváltoztat:
„Rájöttem, hogy nekem fontosabb a fény, mint a plusz egy szoba és az erkély.”
„Most érzem először, hogy a földszint mégsem nekem való.”
Ilyenkor nem ragaszkodom az eredeti tervhez. Az elhangzottak alapján már tudom, merre kell továbbmenni – és gyakran már a következő lakás pontosan az lesz, amit keresett, csak eddig nem tudta megfogalmazni.
Ez ingatlan értékesítési stratégia, nem szerencsejáték
Ez a módszer nem arról szól, hogy „hátha beleszeret”. Nem a vak tyúk logikája.
Ez egy tudatos ingatlan értékesítési stratégia, ahol:
• az igények nem statikusak, hanem tisztulnak,
• a vevő döntéseit tiszteletben tartjuk,
• az ingatlanos nem tol, hanem vezet.
Így lehet időt spórolni a vevőnek, idegrendszert az eladónak, és így lehet valódi, jól működő adásvételeket létrehozni.
Egyébként ingatlan szakmai fórumok is megerősítik, hogy a hatékony ingatlanközvetítő nem csak „kísérgető”, hanem tanácsadó, aki formálja, segíti, támogatja a vevő igényeit a lakáspiaci kínálathoz és, ami a legfőbb alaposan felméri a vevő igényeit, mert sok vevő sokszor azt sem tudja mit akar pontosan és hogy mire van pénze, mert ugye rossz szokás szerint nem akkor kezdik megnézni általában a hitelüket, amikor el kezdenek lakást nézni, hanem csak utólag…
Összegzés: vak tyúk vagy tudatos ingatlan értékesítés stratégia?
A láncmutatás lehet:
• felesleges időpazarlás,
• erőltetett próbálkozás,
• vagy éppen az a bizonyos „szem”, amit a vak tyúk is megtalál.
A különbség mindig azon múlik, ki csinálja, hogyan csinálja, és kinek.
Ha azt érzed, hogy nem rád szabott, szólj. Ha viszont van benned egy kis kíváncsiság, lehet, hogy pont ott vár rád az az ingatlan, amire most még azt mondod: „na ezt biztos nem.”
És néha… pont az lesz az igazi. De ne felejtsd el, azért kicsi az esély..
Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
