Örökölt ingatlan eladása: adózás, hagyatéki érték, több örökös és a legfontosabb buktatók
Örökölt ingatlan eladása: itt bukhatsz méghozzá jó nagyot, ha nem figyelsz időben
Ha örökölt ingatlant adsz el 5 éven belül, a keletkező jövedelem után – bizonyos költségek levonása mellett, ha tudsz költségelni – SZJA-t kell fizetni. Az ingatlan eladásából származó jövedelem alapvetően az eladási ár és a szerzési érték különbsége, amelyből további igazolt költségek (például értéknövelő beruházások vagy az értékesítés költségei) is levonhatók. Ha a szerzési érték túl alacsonyra lett megállapítva, simán fizethetsz feleslegesen akár milliós adót is – ez megfelelő észrevétellel vagy ingatlan értékbecsléssel akár csökkenthető.
És van egy másik buktató is, amiről szinte senki nem beszél: a társtulajdonosok kérdése.
Nézzük sorban, mire figyelj, ha örökölt ingatlant adsz el – vagy ha most van folyamatban a hagyatéki eljárás, és még van időd lépni.
Fontos: ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adótanácsadásnak vagy jogi tanácsadásnak. Konkrét esetekben javasolt könyvelő, jogász vagy adószakértő bevonása is.
Mi az az adó- és értékbizonyítvány, és miért számíthat évekkel később is?
Amikor egy családban haláleset történik és elindul a hagyatéki eljárás, az ingatlanra vonatkozóan az illetékes önkormányzat jegyzője állítja ki az úgynevezett adó- és értékbizonyítványt. Ez egy hatósági dokumentum, amely megállapítja az ingatlan akkori forgalmi értékét, és bekerül a hagyatéki leltárba.
Az adó- és értékbizonyítvány készítése úgy történik, hogy a helyi adóhatóság a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) által biztosított piaci összehasonlító ingatlan értékadatok és a saját nyilvántartásai alapján állítja össze a bizonyítványt. Szükség esetén helyszíni szemlét is tarthatnak.
Most jön a lényeg, amit nem mindenki gondolja végig egy temetés körüli szomorú napokban: ez a szám nem csak egy adminisztratív tétel. Ha az örökölt ingatlant 5 éven belül eladod, ennek az értéknek és az eladási árnak a különbsége lesz az SZJA alapja.
Vagyis minél alacsonyabb a hagyatékban szereplő érték és minél magasabb az eladáskori érték, annál nagyobb a különbözet – és annál nagyobb adó – keletkezik eladáskor.
Egyszerű példa, hogy lásd a tétet örökölt ingatlan eladása eset példája
Tegyük fel, hogy a hagyatéki eljárásban az ingatlan értékét 50 millió forintban állapítják meg.
Te pedig 5 éven belül 60 millió forintért adod el.
A különbség 10 millió forint. Ez számít jövedelemnek, ami után – az eltelt évek számától függő kedvezménnyel – 15% SZJA-t kell fizetni.
Ha viszont a hagyatékban reálisan, mondjuk 55 millió forinton szerepelt volna az ingatlan, a különbség mindössze 5 millió forint lenne. A kettő között van adókülönbség – pusztán lehet, hogy az amiatt, hogy a hagyatéki értéket annak idején nem nézte át senki.
Mit tehetsz, ha az adó- és értékbizonyítványban szereplő ingatlan érték túl alacsony?
A jó hír: ez nem egy lezárt, megváltoztathatatlan szám.
A hagyatéki eljárásról szóló törvény kifejezetten lehetőséget ad arra, hogy az örökösök észrevételt tegyenek, ha úgy látják, az adó- és értékbizonyítványban szereplő érték nem felel meg az ingatlanpiaci valóságnak. A jegyző a hagyatéki leltár felvétele során közli az értéket az érintettekkel, akik észrevételt tehetnek, illetve kérhetik az érték felülvizsgálatát megfelelő bizonyítékok, például ingatlanforgalmi szakvélemény, értékbecslés benyújtásával
A gyakorlatban ez úgy szokott kinézni, hogy:
• Készül egy ingatlanforgalmi értékbecslés vagy piaci értékmegállapítás egy helyi ingatlanbecslő szakembertől.
• A fellebbezést a kiállító jegyzőnél kell benyújtani, a kézhezvételtől számított 15 napon belül.
• A hivatal figyelembe veheti, ha az ingatlan érték reálisnak tűnik.
Saját tapasztalatom szerint egy jól alátámasztott, piaci adatokkal és szakértői véleménnyel alátámasztott ingatlan értékbecslést a hatóságok érdemben mérlegelhetnek.
Mikortól számít az 5 éves határidő öröklés esetén?
Itt jön egy szabály, amit nagyon sokan félreérthetnek – pedig az örökös javára is fordulhat.
Adózási szempontból az öröklés időpontja nem a hagyatéki eljárás lezárásának napja, és nem is az, amikor a tulajdonjog bekerül az ingatlan-nyilvántartásba.
A szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
Ez azt jelenti, hogy az 5 éves – adómentességhez vezető – időszak már akkor elindul, amikor a szerettetek elhunyt, függetlenül attól, hogy a hagyatéki eljárás esetleg még hónapokig vagy évekig húzódik.
Sávos kedvezmény, ha még nem telt el 5 év:
Az adózási 5 évet figyelembe véve a jövedelem egy csökkenő hányada után kell csak adózni, attól függően, hogy az öröklés évéhez képest hányadik évben adod el az ingatlant.
Adózási sávok:
Eladás éve az öröklés évéhez képest az adóköteles jövedelem
öröklés éve és következő év 100%
2. év 90%
3. év 60%
4. év 30%
5. év és utána 0%
Az öröklés évét követő ötödik adóévtől adómentes.
A másik nagy buktató lehet: amikor az ingatlannak több örököse van
Az örökölt ingatlanok eladásánál a másik tipikus probléma lehet, nem is adózási kérdés, hanem emberi: gyakori, hogy egy ingatlannak nem csak egyetlen örököse van.
Ha többen örököltök egy házat vagy lakást, érdemes minél hamarabb, még a hagyatéki eljárás alatt rendezni egymás között, hogy ki mit szeretne: van, aki el akarja adni a részét, van, aki megtartaná, van, aki kivárna. A tapasztalatom az, hogy szinte alig fordul elő, hogy minden tulajdonostárs egyformán aktívan részt vegyen az ügyintézésben – jellemzően egy-két ember viszi a terheket, a végén viszont mindenki a saját részét várja a vételárból.
Ha valamelyik tulajdonostárs nem akar vagy nem tud együttműködni az eladásban, alapvetően két út van:
1. Eladod a saját tulajdoni hányadodat egy ingatlan befektetőnek. Ez gyors megoldás, de jellemzően jóval alacsonyabb áron tudod csak értékesíteni, hiszen a vevő egy “problémát” vesz meg – neki kell majd megegyeznie vagy pereskednie a bennmaradó tulajdonostárssal.
2. Közös tulajdon megszüntetése iránti pert indítasz. Ez hosszú és kimenetele sem garantált, ezért szinte mindig az a legjobb út, ha sikerül megegyezni a tulajdonostársakkal – akkor is, ha ez időbe és türelembe kerül.
Az ingatlanközvetítői eladási megbízási szerződés aláírása
Ha ingatlanközvetítő segítségével adjátok el az örökölt ingatlant, és nem tud minden tulajdonostárs jelen lenni a megbízási szerződés aláírásakor, mindenkitől szükség van egy 2 tanúval ellátott meghatalmazásra, vagy ügyvéd, illetve közjegyző által készített meghatalmazásra. Ezt érdemes minél előbb előkészíteni, mert ez tipikusan az a pont, ami miatt egy egyébként meglévő vevő esetén is csúszhat az ügylet.
Miért lehet érdemes ingatlanközvetítőt és értékbecslőt bevonni egy örökölt ingatlan eladásakor?
Most képzeld magad annak a helyzetébe, aki épp most szembesül azzal, hogy van egy örökölt ingatlana, amit el kellene adni – de fogalma sincs, hol kezdje.
A leggyakoribb hiba, amit látok: az örökösök ránéznek egy-két hasonló hirdetésre, beírnak egy árat, és feltöltik a hirdetést. Csakhogy:
• Nem tudják, mennyit ér valójában az ingatlan. Ha túl alacsonyra árazod, simán otthagysz az asztalon több millió forintot. Ha túl magasra, hónapokig (vagy évekig) nem fog elkelni, miközben a fenntartási költségek futnak tovább a hirdetés pedig kiég a lakáspiacon.
• Nem feltétlenül tudják, hogy a hagyatéki érték hatással lesz az adózásra. Ahogy fentebb írtam, ez akár milliós tétel is lehet – és ha ezt csak az eladás után, a NAV-bevallásnál veszik észre, már késő.
• Nem feltétlenül ismerik az ingatlan “rejtett” jellemzőit. Egy örökölt ingatlannál gyakori, hogy az örökösök maguk sem tudják pontosan, milyen állapotban van a tetőszerkezet, van-e bejegyzett teher, jogosultság, haszonélvezeti jog, vagy hogy a társasházi alapító okirat szerint pontosan mi tartozik az ingatlanhoz
Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan értékbecslőként és hitelközvetítőként pontosan ebben is tudok segíteni: egyrészt egy hivatalos értékbecsléssel adott esetben, ha szükséges megalapozom, hogy a hagyatékban – és majd az eladáskor – reális érték szerepeljen, másrészt segítek úgy pozicionálni és árazni az ingatlant, hogy ne maradjon pénz az asztalon, de ne is rostokoljon hónapokig eladatlanul.
És mi van az ingatlan vásárlók oldalán?
A kockázat nem csak az eladónál lehet. Ha egy vevő úgy vásárol meg egy örökölt – és sokszor évek óta nem felújított – ingatlant, hogy fogalma sincs, pontosan mit vesz, könnyen szembesülhet utólag váratlan költségekkel: elavult elektromos hálózat, beázás, rejtett szerkezeti problémák, vagy éppen az, hogy a telekkönyvi állapot nem egyezik a valósággal.
Egy ingatlanközvetítő és értékbecslő bevonása mindkét oldalnak biztonságot adhat: az eladónak abban, hogy jó áron, jogtisztán és adózási szempontból is átgondoltan adja el az örökölt ingatlant; a vevőnek pedig abban, hogy pontosan tudja, mit vesz, és mennyit ér valójában.
Gyakran ismételt kérdések örökölt ingatlan eladásával kapcsolatban
Mennyi adót kell fizetni örökölt ingatlan eladása után?
Ha 5 éven belül adod el, a jövedelem (eladási ár mínusz a hagyatéki értéken alapuló szerzési érték és az igazolt költségek) után 15% SZJA-t kell fizetni, csökkenő mértékben az eltelt évek függvényében. 5 év – adóévben számolva – eltelte után az eladás teljesen adómentes.
Mikortól számít az 5 év öröklés esetén?
Az örökhagyó halálának napjától – nem a hagyatéki eljárás lezárásától, és nem a tulajdonjog bejegyzésétől.
Mi van, ha a hagyatéki eljárásban megállapított érték szerintünk túl alacsony?
Az adó- és értékbizonyítványban szereplő értékre az érintettek fellebbezéssel élhetnek, jellemzően egy független ingatlanforgalmi értékbecslés benyújtásával. Ezt érdemes minél korábban megtenni.
Mi van, ha az ingatlannak több örököse van, és nem mindenki ért egyet az eladásban?
Vagy megegyeztek (pl. valaki kifizeti a többieket, vagy közösen adjátok el), vagy valaki eladja a tulajdoni hányadát egy harmadik félnek, vagy közös tulajdon megszüntetése iránti pert indíttok. A megegyezés szinte mindig a leggyorsabb és legolcsóbb út, a többi sok idegeskedéssel és költséggel terhelt lesz..
Alá kell-e mindenkinek írnia az ingatlanközvetítői eladási megbízási szerződést?
Igen, vagy 2 tanúval ellátott meghatalmazás, meghatalmazott útján, ha valamelyik tulajdonostárs nem tud jelen lenni, vagyis mindenkitől, aki nem tudja aláírni saját kezűleg a megbízási szerződést szükség van egy 2 tanúval ellátott meghatalmazásra. De, lehet ügyvéd által ellenjegyzett meghatalmazás is, illetve közokirat is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Ha megkeresel ilyen gondolatokkal, segítek, hiszen tudod már, hogy Ingatlanközvetítő és értékbecslő is vagyok, sőt hitelközvetítő is.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Mi várható 2026-ban az ingatlanpiacon? Áremelkedés, stagnálás vagy árcsökkenés?
Ingatlanvásárlás és eladás 2026-ban: cserét pótló vétel, illetékfizetés és az új könnyítések
Mi van az ingatlanközvetítői díj mögött? Komplett szolgáltatás, nem csak hirdetés feltöltés!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
