A lakáspiaci ár-objektivitás szinte eltűnt – A skizofrén helyzet kis hazánk ingatlanpiacán
Szerencselovag eladók és az elszállt lakásárak – miért kezd el torzulni teljesen a magyar ingatlanpiac?
Az ingatlanpiac elszállt – amikor az eladói álmok felülírják a realitást
Az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacon olyan jelenség erősödött fel, amely még a rutinos szereplőket is megdöbbenti: egyre több eladó teljesen irreális, a valóságtól elszakadt összegeken hirdeti az ingatlanát és azt gondolja, hogy ennyiért el is fogja tudni adni.
Sokan nem piaci alapon, hanem vágyak, remények és „hátha jön egy balek” elven próbálnak szerencsét és meglovagolják az Otthon Start program által gerjesztett hisztériát.
A gond az, hogy ez már nem egyedi hiba.
Ez rendszerszintű torzulás, ami az egész magyar lakáspiac átláthatóságát, hitelességét és egyensúlyát rombolja.
Lakáspiaci torzulás és realitásvesztés – hogyan szaladt el ennyire a helyzet?
Az eladók egy része már nem a valóságos kereslethez és kínálathoz viszonyítja az ingatlan árat. Inkább ahhoz, hogy:
• „a szomszéd is ennyiért hirdeti”
• „ha ők ennyit kérnek, én miért ne kérnék többet?”
• „majd úgyis alkudnak, tegyük magasra”
• „meg különben is ilyenek az ingatlanárak”
Csakhogy ez a hozzáállás torzítja az egész ingatlanpiacot, mert mindenki a másik irreális lakáshirdetéséhez igazodik.
A következmény:
• elszállt ingatlan hirdetési árak,
• eladásképtelen lakások,
• ha el is adják, nagy alkuval és hosszabb idő alatt, hacsak nem jön meg a madár,
• kiábrándult vevők,
• hitelességét vesztő értékbecslés, ingatlanközvetítő
• és egy olyan ingatlanpiaci káosz, amiben se az eladó, se a vevő nem lát tisztán.
Mit csinálnak az ingatlan értékbecslők? – A valóság és a „kiszórt” adatok
Az ingatlan Értékbecslők kényszerpályán
Nehéz helyzetben vannak az ingatlan értékbecslők. A piaci összehasonlító módszer (ami az értékbecslés legfőbb alapja!) azt mondja: nézd meg, mi mennyiért van meghirdetve és mi mennyiért kelt el. Ha rengeteg a felülárazott, eladatlan hirdetés, de a vevők ettől még hitelt akarnak felvenni, az értékbecslőnek valahol meg kell húznia a határt.
Sokan nem tudják, de amikor az értékbecslők piaci összehasonlító módszerrel dolgoznak,
akkor a túl alacsony és a túl magas hirdetési ingatlanárakon hirdetett ingatlanokat automatikusan kiszórják a mintából, az adathalmazból, legalábbis ez az egyik alapszabály az ingatlan értékbecslés készítésekor.
Vagyis a lakáspiac már annyira tele van elrugaszkodott árakkal, hogy az értékbecslők kénytelenek „megtisztítani” az adatokat, hogy egyáltalán értékelhető eredmény jöjjön ki.
Az ingatlan értékbecslőnek a bank felé (is) felelőssége, hogy ne becsülje túl azt az ingatlant, amit egy esetleges válság, vagy korrekció esetén a bank nem tudna eladni azon az áron. De ha a lakáspiac összes hirdetése az égben van, nehéz reális, eladott adatokhoz jutni.
Ez azonban egyben azt is jelenti:
👉 a beteg ingatlanpiac miatt a becslés pontossága is romlik,
mert a reális adatmennyiség egyre szűkebb.
A túl magas lakásárak tehát nemcsak nevetségesek —
ingatlan szakmailag is ártanak.
Amikor a normalitásukat próbálni megőrző lakás eladók sem tudják már az árakat megsaccolni sem..
Egyre több ingatlan eladó keres meg, hogy segítsek megállapítani egy normális ingatlanárat, amin belátható időn belül, normálias áron eltudnák adni a lakásukat, mivel ezek mellett az összevissza és szélsőséges árak mellett nem tudják összehasonlítással sem megállapítani az árat és hiába böngészik a lakás hirdetéseket, amelyeknek sokszor már ők sem hisznek.
Az a probléma, amikor aztán végül is az eladót is annyira elbűvölték már a skizofrén árak, hogy már nekem sem hisznek és sértődés lesz a vége az én irányomba, hogy én biztos leakarom húzni az ingatlant, azért, hogy gyorsabban eladhassam, aztán megbíznak egy másik ingatlan ügynököt, aki pedig minden szépet és jót, fűt fát beígér..
Vevők a szakadék szélén – amikor az irreális lakásár már a családi költségvetést veszélyezteti
A mai környezetben egy átlagos vevő akár 50 milliós hitellel is számolhat, ha kiakarja maxolni az Otthon Start hitelt.
Egy 50 milliós hitel 25 évre kb. 240 000 Ft havi törlesztő.
Egy félmilliós nettó bérnél ez brutális teher. Majdnem ugyanennyi marad és abból még adott esetben gyerekeket is kell nevelni, persze még nem számoltam a partner fizetését.
Éppen ezért is veszélyesek a túlárazott ingatlanok:
Nemcsak az eladót tartják hónapokig bizonytalanságban, hanem a vevőket is olyan döntésekbe sodorhatják, amelyek hosszú távon megroppanthatják a pénzügyi stabilitásukat.
💡 Tipp a vevőnek: Ne a havi törlesztőn gondolkodj, hanem azon, mi marad a megélhetésre utána! A bankoknak van egy jogszabályi adósságfék szabálya, de ez csak a maximumot szabja meg, nem az optimálisat! Az optimális törlesztő sokkal alacsonyabb!
Eszeveszett ingatlan árelképzelések – döbbenetes példák a mai magyar ingatlanpiacról
A legdurvább túlárazott ingatlanok, amiket a napokban láttam – konkrét példák a piaci ártorzításra
Az alábbi példák mind valós, friss, saját tapasztalaton alapuló helyzetek.
És ezek csak a jéghegy csúcsa.
1. Zártkerti ingatlan semmirevaló épülettel – 3–5 milliós érték helyett közel 4-5 szörös áron hirdetve Zalaegerszegen
Olyan zártkerti „ingatlant” láttam:
• állagában: értéktelen,
• funkciójában: korlátozott,
• besorolása miatt:
◦ Otthon Start nem vehető fel rá,
◦ állami támogatás ua.,
◦ bankhitel szinte biztosan nem vehető fel rá..
És mégis… közel 4-5 szörös áron hirdetik.
Félreértés ne essék. Vannak igényes és jól megépített zártkerti ingatlanok, szinte paloták. De az említett szigeteletlen, kicsike, tipikus kis nyaralónak épült, mindenféle komfort nélküli, szűk, nadrágszíj telekkel és közel lakásárat kérne érte a tulajdonos..
Őszintén: nem tudom, milyen gondolatmenettel született ez a Pecó ár.
Az ingatlannak nincs olyan adottsága, ami indokolná, sőt meglehetősen rossz adottságú és állapotú.
Ez tipikusan az „egyszer bemondom, hátha valaki nem nézett utána” kategória. Csakhát erősen ártorzító hatása is lehet, ha valaki egyáltalán komolyan venné..
2. Lakás több mint 1 millió Ft/m² áron Zalaegerszegen, ahol még messze van az 1 milliós négyzetméter ár, de megelőlegezik.. – piaci értéknél 25–30 millióval magasabban a hirdetett ár jelenleg..
Találkoztam olyan lakás eladóval, aki:
• 1 millió Ft/m² felett kínálta a lakást,
• sem lokációban, sem műszaki állapotban, sem extrákban nem indokolja ezt,
• a valós piaci ár kb. 25–30 millióval alacsonyabb lenne.
Ez már nem optimizmus.
Ez tiszta tévedés, vagy tudatos próbálkozás. Tudatos ingatlanpiaci torzítás..
3. Családi házak 20–30 milliós túlárazással
Tucatjával látni olyan családi házakat, ahol:
• az épület korszerűtlen,
• energetikailag elavult,
• a telek átlagos, vagy rossz adottságú,
• semmi nem indokolja az „álomárat”.
Ennek ellenére a tulajdonosok 20–30 millióval a reális érték felett kínálják.
És ami a legdurvább:
👉 Az ilyen hirdetések húzzák felfelé a többi eladó elvárását is.
Így torzítják el az egész régió árképzését. Ezek is keményen torzítják az ingatlanpiacot..
4. És a lista folytatható…
• Igaz, hogy felújított a lakás, de a konvektorok maradtak gázkazán helyett,
• lepusztult sok emeletes házban, új építésű lakásáron,
Beszéltem a zalaegerszegi tulajdonossal, aki közel 20 millióval drágábban árulja a lakást, mint a piaci ár. A saját bevallása szerint is 10 millióval feljebb van a realitásnál, tehát ennyit engedne egy komoly vevőnek én pedig arra saccolom, hogy még 10-15 millió forintot kellene engedni, hogy eladható legyen az ingatlan. Annyit nem akar és még meg is sértődött rám, beadta egy olyan kezdő ingatlan ügynöknek, aki beígérte neki a mostani bűvös számot.. Hát mit lehet erre mondani..
A lényeg:
az irreális túlárazás tömeges, rendszerszintű jelenséggé vált, ami komolyan torzítja az ingatlanárakat..
5. És hab a tortán a végére..A dupla áron hirdetett lakás..
Nagykanizsán tavaly vette egy ingatlan befektető, semmit nem csinált vele, még fel sem újította a lakást és most pont dupla áron hirdeti. A komoly lakáspiaci statisztikák szerint is nem mindenhol, de a legkeresettebb Budapesti kerületekben egyes lakásárak mentek fel 30%-ot 1 év alatt, de könyörgöm nem egy vidéki kisvárosban ennyire..
A lényeg:
az irreális, tudatos felül árazás tömeges, rendszerszintű jelenséggé vált, ami komolyan torzítja az ingatlanárakat..
Nemzetközi kitekintés: Az eszeveszett ingatlan túlárazás nem csak magyar jelenség!
Érdemes tudni, hogy a jelenség, amit te leírok, nem egyedi magyar szívfájdalom. A szakirodalom, különösen az amerikai és nyugat-európai ingatlanpiaccal foglalkozó cikkek a következő kifejezéseket használják:
• „Anchor Effect” (Horgonyhatás): Ez az, amikor egy vevő (vagy másik eladó) a legelső irreálisan magas árhoz (a „horgonyhoz”) viszonyít mindent, még akkor is, ha tudja, hogy az első ár túlzó. A 55 milliós lakás látványa után a 40 milliós már „olcsónak” tűnik, holott az is lehet, hogy felül van árazva.
• „Greed Tax” (Kapzsisági Adó): Ez egy szleng kifejezés, amit azokra a vevőkre használnak, akik a félelem (vagy a lakáspiacról való lemaradás) miatt fizetnek ki egy teljesen indokolatlanul magas árat, mintegy „kapzsisági adót” fizetve az eladó álmaiért.
Ugyanez figyelhető meg egyébként a magyar ingatlanpiacon is. A türelmetlen és kapkodó vevők nélkül nem lennének ilyen magasak az árak, mert az eladó köszöni szépen elfogadja az álom árat a vevőtől, ha az megadja.
A világ nagyvárosaiban az ingatlanpiaci buborékok kialakulásának egyik legfőbb tünete a hirtelen, indokolatlan áremelkedés a felújítás nélküli, vagy gyenge paraméterekkel rendelkező ingatlanoknál. Az ok ugyanaz: extrém alacsony kamatok, erős infláció (ami miatt az emberek az ingatlanba menekítik a pénzüket), és a megfelelő ingatlankínálat hiánya.
Ez azt mutatja, hogy a magyar helyzet nem egyedi: a világban mindenhol küzdenek azzal, hogy az ingatlan eladók túl sokat akarnak, miközben a vevők jövedelme nem nő olyan tempóban, ugyanúgy, mint Magyarországon, ahol is egyre jobban válik el a fizetésektől az ingatlanár.
Miért káros ez tudatos ingatlan túlárazás mindenkinek?
Az ingatlan túlárazás 11 komoly következménye – ezért veszélyes a lakásárak elszállása
Az ingatlanpiac torzulását nem lehet elbagatellizálni.
A túlárazás:
1. Meghosszabbítja az értékesítési időt
2. Eladók hónapokra, akár évekre beragadhatnak
3. Az eladók irreális áraik miatt más eladókat is arra ösztönöznek, hogy hasonlóan felülárazott ingatlanokat kínáljanak.
4. Vevők csalódottak, kiábrándultak, teljesen eladósodhatnak
5. Vásárlói bizalom csökkenése, senki nem tudja, mi a reális érték.
6. A valós tranzakciós ingatlanárak torzulnak
7. Az ingatlan értékbecslés pontatlanabb lehet
8. Az ingatlan értékbecslők és ingatlanközvetítők hitelessége is károsodik, mivel nehezebb reális ingatlan értékeket meghatározni és elmagyarázni az eladóknak ilyen piaci körülmények között.
9. A hitelképesség is sérül
10. Csökken a lakáspiac átláthatósága
11. Az egész régióban, de inkább az egész magyar ingatlanpiacon hamis „piaci árak” alakulnak ki
Ez pedig mindenkinek rossz: eladónak, vevőnek, banknak, ingatlan szakembernek.
Mit lehet tenni? – Reális ingatlan árazás, becsületes tájékoztatás, tiszta kommunikáció
Itt lép be a képbe az a szemlélet, amit én is képviselek:
Őszinte, Becsületes, reális, szakmailag megalapozott ingatlanértékesítés.
Ahol:
• nem dőlünk be az álom ingatlan áraknak, hirdetéseknek,
• nem a maximumot árazunk, hanem a reális, eladható árat,
• nem próbálunk szerencsét, hanem ténylegesen eladunk,
• és nem engedjük, hogy az irreális példák befolyásolják a valóságot.
Kényszerhelyzetben lévő lakás vásárlók és az ingatlan árspirál fenntartása
Van egy réteg a vevők között, akik nem tudnak várni:
– akiknek költözniük kell, mert most alakult úgy az élethelyzetük,
– akik egyszerre adnak el és vesznek ingatlant,
– akiknek az élethelyzete nem engedi meg, hogy hónapokig lakás árakat vadásszanak és várjanak a jobb ingatlan ajánlatra.
Ők azok, akiknek – bármennyire is fáj – a jelenlegi, sokszor teljesen elrugaszkodott lakésárakon is vásárolniuk kell. És épp ez az egyik legveszélyesebb folyamat a mai lakáspiacon.
Mert ha valaki kényszerből megvesz egy túlárazott ingatlant, akkor a következő eladó már ezt fogja látni „példának”, és azt mondja:
„Ha neki ennyiért sikerült, én is ennyit kérek, sőt, talán még többet!”
Így válik a kényszerhelyzetből vásárló az árspirál akaratlan fenntartójává, és így lesznek a teljesen elrugaszkodott árak látszólag hihetőek, pedig ingatlan szakmai szemmel sokszor köszönőviszonyban sincsenek a piac realitásaival.
És ez az a pont, ahol az ingatlanközvetítők és értékbecslők már csak mosolyognak, vagy bosszankodnak: ahogy írtam feljebb az irreális árakat kiszórják a becslők, nem veszik figyelembe, de aztán az alsóbbat figyelembe kell venniük, mert ez a lakáspiac és erről szól a piaci összehasonlítás és az elrugaszkodott árak egy része így válik valóssággá és így válik ingatlanpiaci meghatározó tényezővé végső soron..
Összegzés: Hova vezet ez az egész? – A magyar lakáspiac kettős valósága
A mai magyar lakáspiac egyszerre él két világban:
– az egyikben ott a józan valóság, amit az ingatlanközvetítők, ingatlan értékbecslők, a hozzáértők látnak;
– a másikban pedig ott a „skizofrén árképzés”, ahol néhány tulajdonos olyan összegeket kér, amelyek sem logikával, sem szakmai indokkal, sem banki finanszírozhatósággal nem magyarázhatók.
– és itt vannak azok a lakás vásárlók, akik nem tudnak várni és kénytelenek eszeveszett áron is vásárolni és így válik valóssággá, ami józan ésszel álom..
A probléma gyökere nem csak a túlzó eladói árazás, hanem az is, hogy:
– a kényszerhelyzetben vásárlók kénytelenek ezeket az árakat elfogadni,
– ami legitimálja az irreális árakat,
– ami tovább torzítja az ingatlanpiacot,
– ami megint csak újabb túlzó hirdetéseket szül és fenntartja az ingatlan árspirált…
Ez egy olyan spirál, amelyből csak tudatos ingatlan árazással, profi segítséggel és tényleges piaci adatok figyelembevételével lehet kitörni, de nem lesz kitörés egy Minsky pillanatig, egy nagy lakáspiaci lufiig, ami most még nem látható…
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
