A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon?
Ismerkedj meg az ingatlanpiac első számú törvényével!
Miért a hely az alap az ingatlanban? Mert megváltoztathatatlan.
Mindent meg tudsz változtatni egy ingatlanon: a konyhát, a fürdőt, a fűtést, még a falakat is mozgathatod (persze engedéllyel). De egyet nem: ahol van, ott van. Pont. Ezt a tényezőt veszi alapul minden okos és előrelátó ingatlan befektető. A hely állandósága teszi az ingatlant kivételezett befektetéssé.
A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó tényező az ingatlanpiacon?
Mi az a helyszínelmélet? Kezdjük a közgazdasági alapoknál
Mielőtt belevágnánk a magyar ingatlanpiac őrületeibe, álljunk meg egy pillanatra, és nézzük meg, hogy mi is az a helyszínelmélet.
A helyszínelmélet (angolul location theory) egy közgazdasági elmélet, ami azt vizsgálja, hogy miért települ egy gazdasági tevékenység, vállalkozás, vagy akár lakóhely éppen oda, ahova települ. Egyszerűbben fogalmazva: miért éri meg valakinek pont azon a helyen élni, dolgozni, vagy üzletet nyitni, ahol van?
Ez az elmélet nem tegnap született. A gyökereit Johann Heinrich von Thünen, egy porosz földbirtokos fektette le 1826-ban „Der isolierte Staat” (Az elszigetelt állam) című művében. Von Thünen mezőgazdasági földterületeket vizsgált, és arra jutott, hogy a piachoz (városhoz) való távolság határozza meg, hogy milyen terméket érdemes termelni.
A Thünen-modell lényege: minél közelebb vagy a központhoz (városhoz, piachoz), annál értékesebb a föld, mert alacsonyabbak a szállítási költségek. Ezért a város körül koncentrikus körökben helyezkednek el a különböző mezőgazdasági tevékenységek – a legközelebb a romlandó áruk (zöldség, gyümölcs), távolabb a gabona, még távolabb az állattenyésztés.
Később William Alonso alkalmazta ezt a gondolatot a városi területekre, megalkotva az ajánlati földjáradék görbét (bid rent curve). Eszerint a különböző földhasználatok (lakás, kereskedelem, ipar) versenyeznek a központi területekért, ahol a legjobb az elérhetőség. A kereskedelmi cégek fizetik a legtöbbet a központi üzleti negyedben (CBD), utánuk jönnek a lakások (ahol a rövidebb ingázásért többet hajlandóak fizetni), majd kint a külső gyűrűkön az ipar és a mezőgazdaság. Ezért vannak a belvárosban magas, sűrű épületek – mert a drága földön az épület magasságával „pótolják” a területet, azaz tőke/föld arányt optimalizálnak.
Kérdezed? Mit kezdjek ezzel a helyszínelmélettel, ha ingatlant akarok venni?”
Nos, itt jön a szépség: ez az elmélet tökéletesen működik ingatlanokra is. A lényeg ugyanaz marad: minél közelebb vagy a „központhoz”, vagy egy jó, keresett helyhez (legyen az munkahely, szolgáltatások, szórakozás, infrastruktúra), annál többet ér az ingatlan négyzetmétered.
Egyszerűbben: nem mindegy, hol van az ingatlan. Ugyanaz a családi ház, lakás, ingatlan teljesen más árat érhet a belvárosban, a külvárosban, vagy egy vidéki kisvárosban, vagy éppen egy kis, távoli faluban.
A közgazdaságtan szerint a helyszín értékét azok a tényezők alakítják, amelyek az adott környezethez kötődnek.
A modern helyszínelmélet szerint az ingatlanok értékét az alábbi tényezők befolyásolják legfőképpen:
• Elérhetőség – Mennyire könnyen lehet megközelíteni a munkahelyeket, iskolákat, szolgáltatásokat, boltokat stb..
• Infrastruktúra: Van-e közlekedés, internet, közmű, egészségügyi ellátás?
• Gazdasági aktivitás: Milyen munkahelyek, vállalkozások, beruházások vannak a közelben?
• Vonzerő – milyen a környezet, van-e park, jó kilátás, kulturális értékek. Mennyire vonzó a környék életminőség, biztonság, közösség szempontjából? A környék társadalmi összetétele és presztízse.
• Költségek – mennyibe kerül ott élni (közlekedés, rezsi, szolgáltatások)
A helyszínelmélet tehát nemcsak térképen létezik – hanem az ingatlan négyzetméterárban, a keresletben, a hozamban és abban, hogy egy lakás mennyi idő alatt talál gazdára.
És ez nemcsak elmélet. Ez kemény valóság, amit minden nap tapasztalsz, ha ingatlant keresel.
Infrastruktúra és elérhetőség – A láthatatlan ingatlan érték
A helyszínelmélet egyik kulcsa az elérhetőség. Nem mindegy, hogy egy lakásból 15 perc alatt elérsz-e a belvárosba, vagy 45 percet, 1 órát is zötykölődsz egy ritkán járó buszon. A közlekedés, a szolgáltatások, az oktatás és az egészségügy stb..mind beárazódnak az ingatlanok árába.
A brutális valóság: ugyanaz a lakás, kb. háromszoros ár
Na, most képzeld el ezt a jelenetet: két teljesen azonos lakás. Mindkettő 60 négyzetméter, kétszobás, liftes házban, panelprogramos, szépen felújított. Az egyik Budapesten van, a másik egy kisebb vidéki városban. És most jön a poén: az egyik kb. háromszorosába kerül a másiknak. Igen, jól olvastad. kb. HÁROMSZOROSÁBA.
Nem tévedés, nem elgépelés, hanem brutális valóság. A külső, illetve a belvárosi és budai kerületek között akár háromszoros az árkülönbség, de ez még semmi ehhez képest, ha Budapest bizonyos kerületeit összevetjük vidéki városokkal.
De miért van ez? Miért fizetnél többet ugyanazért a négyzetméterért csak azért, mert máshol van?
Üdvözöllek a helyszínelmélet varázslatos (és néha kegyetlen) világában az ingatlanpiacon!
A legendás „hely, hely, hely” szentháromság az ingatlanpiacon!
Biztos hallottad már ezt a mondást ingatlanosok szájából. De komolyan, ez nem csak egy ügyes marketing szlogen.
Ez az ingatlanpiac első számú törvénye.
Az egyik legfontosabb tényező, ami jelentős hatással van az ingatlan értékére, az annak helyszíne, vagyis az elhelyezkedése.
Az ingatlan helye befolyásolja az életminőséget, a kényelmet, a közlekedést és az elérhető szolgáltatásokat.
Nézzük meg, hogy mit jelent ez a gyakorlatban:
1. Az ingatlanod közelség a munkahelyekhez
Budapest azért Budapest, mert itt van a legtöbb munkahely. Multinacionális cégek, startup-ok, kormányzati intézmények, egyetemek – mind itt vannak. Ha Budapesten laksz, könnyebben érsz el jobb fizetésű állásokat, és kevesebbet kell ingáznod.
Vidéken lehet, hogy olcsóbb a lakás, de ha heti 10-15 órát utazol, mert a munkahelyed messze van, akkor az időd és a benzinköltséged szépen besokszoroz mindent. És az idő pénz, haver!
2. Infrastruktúra és szolgáltatások közelsége az ingatlanodhoz
Egy jó helyen elhelyezkedő ingatlan közel lehet iskolákhoz, egyetemekhez, bevásárlóközpontokhoz, közlekedési csomópontokhoz és más fontos helyekhez.
Ez kényelmesebb életet biztosít a lakóknak, és vonzóbbá teszi az ingatlant a potenciális vásárlók számára.
Budapesten:
• 5 percre van az első ABC
• 10 percre a metró
• 15 percre a kórház
• 20 percre az egyetem
Egy kisebb vidéki településen:
• 15 perc autóval a bolthoz
• Tömegközlekedés? Talán van napi 3 busz
• Kórház? Megyeszékhely, 40 km
• Egyetem? Felejtsél el, vagy az is 40 km, vagy utazhatsz egy nagyvárosba, ahol vagy lakást kell venned, vagy lakást kell bérelned..
Látod a különbséget? Ez mind benne van az ingatlanárban.
3. Kulturális és szórakozási lehetőségek az ingatlanod közelében?
Mozi, színház, koncert, kiállítás, rendezvények – Budapesten ezekből van bőven. Vidéken? Sokkal kevésbé. És ez számít, főleg, ha fiatal vagy, vagy csak simán szereted az életet.
4. Jövőbeli érték és ingatlan befektetés
Budapest azért is drágább, mert értékállóbb. A fővárosban egy ingatlan értéke sokkal stabilabban növekszik (vagy tartja magát), mint vidéken. Ez ingatlan befektetési szempontból hatalmas különbség.
Megéri-e jóval többet fizetni a „helyért” egy ingatlan esetében?
Ez az az őszinte kérdés, amit mindenkinek fel kell tennie magának. És itt nincs egyértelmű válasz, mert függ attól, hogy:
Te mit értékelsz az ingatlanodban?
Ha fontos neked:
• A karrier és a jó fizetés
• A kulturális élet
• A kényelem és az infrastruktúra
• A befektetés értékállósága
• A sokszínűség és a lehetőségek
Akkor igen, megéri Budapesten élni és többet fizetni.
De ha inkább:
• Csendet és nyugalmat akarsz
• Kis közösséget, ahol mindenkit ismersz
• Természetközeliséget
• Nagyobb házat, kertet
• Lassabb életritmust
Fejlődő Regionális Központok: A Vidék, Ami Felveszi a Versenyt az ingatlanárak terén is!
Vidéki nagyvárosok, megyeszékhelyek: nem csak Budapest számít – Hol van még érték?
A helyszínelmélet nem csak a fővárosra vonatkozik. Számos megyeszékhely és regionális központ – mint Győr, Debrecen, Szeged, Pécs, Kecskemét, vagy Nyíregyháza – olyan gazdasági és infrastrukturális adottságokkal rendelkezik, amelyek valódi értéket teremtenek az ingatlanpiacon.
Ne felejtsük el, hogy a Helyszínelmélet nem csak a főváros és a mezőgazdasági területek közötti viszonyról szól! A közgazdasági elmélet azt mondja: a vonzó helyek ott alakulnak ki, ahol erős agglomerációs előnyök jönnek létre. És mi történik a magyar megyeszékhelyeken és a nagyobb regionális központokban? Pontosan ez!
A Helyszínelmélet Vidéki Mágnespontjai
A regionális nagyvárosokban egy helyi CBD (Central Business District) alakul ki, ahol a helyi szolgáltatások, munkahelyek és a felsőoktatás koncentrálódnak. Ezek a „vidéki motorok” is prémiumot fizetnek a legjobb helyekért.
Melyik városok azok, amiket befektetőként muszáj figyelned? Ahol a Helyszínelmélet szempontjából erős a pozitív irány:
1. Erős Ipari Bázis (Győr, Kecskemét, Debrecen, Szeged stb..): Ahol a nagy multinacionális cégek (pl. autóipar, elektronika) telephelyet létesítenek, ott új, magas fizetésű munkahelyek jönnek létre. Ez tömegével vonzza a munkavállalókat (keresletnövekedés!), ami azonnal növeli az ingatlanárakat és a bérleti díjakat. Ez tiszta von Thünen-i elv: a termelés helyszíne (a gyár) vonzóbbá teszi a körülötte lévő lakóhelyeket, mert csökken az ingázás költsége.
2. Oktatási Központok (Szeged, Pécs, Debrecen): A nagy egyetemek jelenléte stabil, állandó bérlői réteget (diákok, oktatók) biztosít. Ez a bérbeadás szempontjából csökkenti a kockázatot (alacsonyabb a munkanélküliség), és az ingatlanok likvidebbek maradnak.
3. Fejlődő Infrastruktúra: Egy új elkerülő út, egy intermodális csomópont vagy egy gyorsvasút fejlesztése azonnal felértékeli a vidéki városok elérhetőségét. Ezzel a külső régiók is közelebb kerülnek a „piachoz” (Budapesthez vagy más regionális központokhoz), ami a Helyszínelmélet alapján növeli a földjáradékot a környéken.
Véleményem szerint: A legjobb ingatlan befektetés azokon a megyeszékhelyeken van, ahol a fentiek közül több faktor is egyszerre érvényesül. Például egy egyetemi város, ami egyben regionális ipari központ is (pl. Debrecen). Itt a kétféle típusú agglomerációs előny erősíti egymást, és stabilabb, gyorsabb ingatlan értékemelkedést hozhat, mint Budapest bizonyos, túlárazott részei.
De, ha csak szerény lakhelyemet Zalaegerszeget nézzük ingatlanforgalmi szempontból, itt is érdemes lehet ingatlan befektetésben gondolkodni, mert az utóbbi években hatalmasat fejlődött a város, rengeteg új munkahelyet teremtettek és nem utolsósorban közel van a nyugati határ, Hévíz, Balaton és az Autópálya is és a Balaton Airport repülőtér.
A te feladatod: Használd a Helyszínelméletet arra, hogy előre lásd a befektetéseket. Nézd meg, hol terveznek ipari parkot, hol épül egyetemi campus, vagy milyen kormányzati fejlesztési tervek vannak a régióban. A helyszínelmélet nem a mában, hanem a holnapban gondolkodik!
Az ingatlan helyszínelmélete az életedben – gyakorlati tippek
Most akkor nézzük meg, hogy hogyan használd ki ezt az elméletet a saját javadra:
1. Lakás vásárláskor nézd a fejlesztéseket
Bizonyos területeken a kereslet magasabb lehet, és ennek eredményeként az ingatlanok értéke gyorsabban növekedhet.
Ha van híd, új metróvonalról, bevásárlóközpontról, vagy nagy beruházásról egy környéken, az automatikusan növeli az ingatlanok értékét. Figyelj rá!
2. Közlekedési csomópontok közelében keresd
Ha az ingatlan jól megközelíthető tömegközlekedéssel, vagy könnyen elérhető az autópályáktól és főútvonalaktól, akkor ez növelheti az értékét.
Egy metróállomás, vagy főbb buszjárat 5-10 percre? Aranyat ér! Akár albérletbe adod, akár magadnak veszed.
3. Környezet, környezet, környezet, az ingatlan környezete
Ha egy ingatlan gyönyörű kilátással rendelkezik, például a tengerre, a hegyekre, vagy egy parkra, akkor ez növelheti az ingatlan értékét. Ugyanígy, ha az ingatlan közel van természeti, vagy kulturális látnivalókhoz, ez is pozitív hatással lehet az értékére.
Duna-part? Park? Hegyi kilátás? Vízpart? Balaton part? Ezek mind extra értéket adnak. A víz parti ingatlanok például dupla árat is érhetnek, mint a nem vízpartiak..
4. Gondolj hosszú távban ingatlan vásárláskor
Ne csak azt nézd, hogy most mennyibe kerül, hanem azt is, hogy 5-10 év múlva mire számíthatsz. Budapest központi kerületei mindig keresettek lesznek. Egy eldugott vidéki falucska? Talán nem annyira. De egy vidéki megyeszékhely, város, fejlődő falu is jó lehet!
A helyszínelmélet „dark side”-ja – mire vigyázz!
Persze nem minden arany, ami fénylik. A helyszínelméletnek van egy árnyoldala is:
A túlárazott ingatlan”sztárhelyszínek”
Vannak olyan helyek (főleg Budapest belvárosa), ahol már túlértékeltek az ingatlanok. Igen, drága, de ez nem jelenti automatikusan, hogy jó ingatlan befektetés. Ha mindenki ezt akarja, a lakás árak felhízhatnak, és később csökkenhetnek.
Gentrification – amikor kiárazódik az eredeti közösség az ingatlan környékéről
Amikor egy rossz környék „felkapott” lesz, a lakás árak az egekbe szöknek, és az eredeti lakók nem tudják megengedni maguknak a maradást. Ez társadalmi feszültségeket okoz.
Vidéki kiürülés, vidéki ingatlanok
A helyszínelmélet miatt a kisebb falvak egyre inkább elnéptelenednek, mert mindenki a városokba költözik. Ez pedig hosszú távon problémákat okoz vidéken: elöregedő közösségek, bezáró szolgáltatások, amiknek tanúi lehetünk. Bár időnként vannak ötletek, mint például a falusi kocsmák támogatása, pénzautomaták minden faluban, de hiszem, ha majd látom…
Mi a véleményem erről az egészről az ingatlan helyszínelméletről?
Őszintén? A helyszínelmélet működik. Pont. Nem lehet megkerülni, nem lehet kijátszani. A hely mindig számítani fog az ingatlanoknál.
De – és ez nagy DE – ez nem jelenti, hogy mindenkinek Budapestre kell költöznie. Attól függ, hogy te mit akarsz az életedtől.
Ha karriert akarsz építeni, fiatal vagy, szereted a pezsgést, akkor igen, Budapest (vagy más nagyváros) a helyed. És igen, fizess többet, mert megkapod érte a lehetőségeket.
De ha már túl vagy az ambíciós időszakon, értékeled a nyugalmat, és nem akarsz milliókkal tartozni a banknak egy kisebb lakás miatt, akkor vidék lehet a jobb választás. Kevesebbet fizetsz, jobb minőségű életed lehet.
A lényeg: ne öntsük magunkat formába csak azért, mert „így szokás”. Válassz helyet, ahol téged boldoggá tesz az élet, nem pedig olyat, amit a társadalom diktál, vagy éppen a lakáspiac.
Összegzés – amit jegyezz meg – A hely, a hely és a hely – Mi a helyszínelmélet és miért a hely a legfontosabb ármeghatározó az ingatlanpiacon?
1. A helyszínelmélet valós, és működik – a hely az ingatlanok értékének legfontosabb tényezője.
2. Budapest drágább, mert több lehetőséget kínál – munkahely, infrastruktúra, kultúra, befektetés.
3. A külső és belvárosi kerületek között akár háromszoros árkülönbség is lehet, és ez még durvább, ha vidékkel veted össze.
4. Nincs jó vagy rossz döntés – csak az a kérdés, hogy neked mi fontos.
5. Lakás vásárláskor nézd a fejlődési potenciált – infrastruktúra, közlekedés, fejlesztések mind növelik az értéket.
6. Gondolkozz hosszú távban – egy ingatlan nem csak lakóhely, hanem ingatlan befektetés is.
Végszó – Te hol akarsz élni, hol akarsz lakást vásárolni?
Szóval, hogy zárom ezt a cikket? A helyszínelmélet nem csak egy száraz közgazdasági elmélet. Ez az, ami az életedet formálja, a pénztárcádat sújtja, és a jövődet befolyásolja.
A kérdés nem az, hogy mennyit fizetsz egy négyzetméterért. A kérdés az, hogy mit kapsz érte. És ez mindenkinél más.
Nekem? Én azt mondom: fizess annyit, amennyit megér NEKED.
Ne a lakáspiac, ne a szomszéd, ne a család mondja meg, hanem te. Mert végül is te fogsz ott élni. Te fogsz nap mint nap hazamenni. Te fogsz megöregedni ott.
Tehát válassz okosan. Válassz szívvel. És válassz helyet, ami tényleg a HELYED lesz.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
