Hol tartunk az ingatlanpiaci ciklusban – és mikor pukkanhat ki az ingatlanlufi?
💬 Gondolkodsz az ingatlanod eladásán, vagy lakást vennél?
Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz. Végzett hitelközvetítőként segítek és segítenek a kollégáim is, nehogy lyukra fuss..
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Ha azon gondolkodsz, hogy eladd az ingatlanod, biztosan benned is felmerült a kérdés: vajon most jó pillanatban vagyok? Lesz még drágább, vagy inkább most kell lépni, mielőtt csökkennek az árak?
A legtöbb eladó most az új Otthon Start Programban bízik, hogy még feljebb kúsznak az ingatlanárak és jó drágán fogják majd a vevők elkapkodni az ingatlanokat.
Az ingatlanpiac sosem egyenes vonalban mozog, hanem ciklikusan – vannak fellendülések és visszaesések, és ezek a hullámok határozzák meg, mikor érdemes eladni vagy vásárolni.
Ebben a cikkben elmagyarázom, mi mozgatja ezeket a ciklusokat, hogyan lehet felismerni a jeleket, és mit jelent mindez most, 2025-ben az eladók számára. Ha eladáson gondolkodsz, érdemes végigolvasni – lehet, hogy most van itt az idő.
📊 Az elméletek röviden – mi mozgatja az ingatlanárakat?
Több gazdasági és viselkedési elmélet is segít megérteni, miért változnak az ingatlanárak:
• Hitelciklus: Alacsony kamatok mellett könnyebb hitelt kapni, így többen vásárolnak, ami felhajtja az árakat. Ha a kamatok nőnek, a kereslet visszaesik.
• Építési időcsúszás: Az új lakások kínálata mindig késve reagál a keresletre. Mire elkészülnek, már más fázisban járhat a piac. Most 2025 év vége felé is ezt láthatjuk. Hiába jelentette be a kormány, hogy tömeges új lakásépítések várhatóak, de tudni kell, hogy ez kb. 2-3 éves átfutással lehetséges, mert az új lakások építésének is megvannak a folyamatai, mint például telek keresés, fejlesztés, tervezés és így tovább..Ma viszont nagyon kevés új lakás épül..
• Viselkedési tényezők: A „most kell venni, mert holnap drágább lesz” mentalitás sokakat vásárlásra ösztönöz, még akkor is, ha nem ideális esetleg az időzítés.
• Állami támogatások: A CSOK plusz, a Falusi CSOK, az Otthon Start Program és társaik, keményen beavatkoznak az ingatlanpiacba, mesterségesen élénkítik a keresletet, ami szintén árnövekedést okoz.
Ezek a tényezők együtt alakítják ki a ciklusokat, és befolyásolják, hogy mikor érdemes ingatlant eladni vagy vásárolni.
A mostani ingatlanpiacra 2025 vége felé ez a vevői magatartás jellemző, főként a Otthon Start Program miatt.
Ezek a tényezők együttesen hozzák létre az ingatlanárak ciklikus hullámzásait.
🔄 Miért működik ciklusokban az ingatlanpiac?
Az ingatlanpiacot alapvetően a kereslet és kínálat egyensúlya alakítja, de ennél jóval komplexebb a kép. Számos tényező működik együtt, hogy ciklikus mozgásokat eredményezzen. Az egyik legfontosabb ezek közül a hitelkamatok változása, amely hatással van a vásárlók vásárlóerejére és döntéseire. Amikor alacsonyak a kamatok, könnyebben jut hitelhez a lakásvásárló, ami élénkíti a keresletet, ez pedig az ingatlanárak gyors emelkedését okozza. Emellett az állami támogatások, mint a CSOK plusz, falusi CSOK és más otthonteremtési programok szintén felfelé hajtják a lakáspiaci keresletet. Ezek együtt határozzák meg, hogy éppen melyik szakaszban járunk.
Ne felejtsük el a pszichológiai tényezőket sem. Amikor az ingatlanárak emelkednek, az emberek attól félnek, hogy lemaradnak a lehetőségről, és ez további keresletet generál. Amikor az árak esnek, sokan kivárnak, remélve, hogy még olcsóbb lesz a lakás – ez pedig tovább mélyíti a visszaesést.
Az ingatlanpiaci ciklus négy fő fázisa:
• Ingatlanpiaci fellendülés: A gazdaság stabilizálódik, a bizalom nő, az ingatlanárak lassan emelkednek. A vevők még óvatosak, de már megjelennek a befektetők.
• Ingatlan túl árazás: A kereslet hirtelen megugrik, az ingatlanárak gyorsan emelkednek. Mindenki vásárolni akar, nehogy lemaradjon és megy ezerrel a spekuláció.
Mindenki optimista, soha nem lesz ennek vége, mindenki így gondolja..( Itt lehetünk most 2025 év vége felé!)
• Ingatlanár korrekció: A piac telítődik, a kereslet csökken, az ingatlanárak megtorpannak.
A vevők kivárnak, az ingatlanbefektetők eladnak, vagy kivárnak.
• Mélypont: Kevés tranzakció, kevés vevő, alacsony lakásárak, pesszimista, világvége, mind meghalunk hangulat.
A vevők húzzák a hátsójukat, keményen alkudoznak..
Innen indul újra a ciklus.
Ez a folyamat természetes, nem kell tőle félni, de jó, ha felismered, hol tart épp a piac – mert ez segít jó döntést hozni.
HU Hol tart most a magyar piac 2025-ben?
A Magyar Nemzeti Bank és a KSH adatai szerint 2024-ben 15%-kal emelkedtek az ingatlanárak országos átlagban, Budapesten pedig 19%-kal. Ez rendkívül magas növekedési ütem, amely a korábbi évek stagnálása után következett be, de a háttérben még több minden zajlik.
Az állami támogatások és a kedvezőbb hitelkonstrukciók miatt a kereslet továbbra is élénk. Ugyanakkor a bérleti hozamok stagnálnak, és a tranzakciószám csökken – vagyis kevesebb lakás cserél gazdát, mint korábban.
Ez arra utal, hogy a lakáspiac a túlár fázisában van, amit egyébként az MNB már évekkel ezelőtt mondott.
Rövid távon még lehet drágulás, de a kockázat nő: egyre több jel mutat a lakáspiaci korrekció irányába.
Aki most elad, még kihasználhatja a magas lakásárakat. Aki kivár, lehet, hogy később már csak alacsonyabb áron tudja értékesíteni az ingatlanát és ha nem sürgős neki az eladás, akkor várhat a következő lakáspiaci hullámra, ciklusra, amíg sok pénzt veszíthet már csak az infláció és az elmaradt esetleges bevételek miatt is.
🏠 Mit jelent ez neked, ha eladnád az ingatlanodat?
Most előnyös az eladói pozíció 2025 év vége felé: az ingatlanárak magasak, a vevők aktívak, és az állami támogatások, CSOK, falusi CSOK, Otthon Start Program miatt sokan keresnek lakást. Ez tehát jó alkalom arra, hogy maximalizáld az eladási árat.
Ha viszont halogatsz, könnyen előfordulhat, hogy a lakáspiac fordul, és hónapok, vagy akár évek múlva csak olcsóbban tudod eladni ugyanazt az ingatlant, görcsölve..Emlékszem még, hogy 2008 és 2014 között milyen görcsölés folyt..
A tanácsom: ha eladásban gondolkodsz, ne várj feltétlenül túl sokáig, persze csak akkor, ha tényleg el kellene adnod az ingatlanodat, mivel elképzelhető, hogy egy korrekció után majd megint mennek fel az ingatlanárak, de igazából olyan messze én sem látok..
Ugyanakkor figyelj a reális ingatlan árképzésre – a vevők egyre érzékenyebbek az irreálisan túlárazott hirdetésekre.
A túl magas lakásár nemcsak elriasztja az érdeklődőket, hanem hosszabb eladási időt is eredményezhet, vagy akár az elképzelt árhoz képest lényegesen alacsonyabb eladási árat a végén. Egy jól időzített, reális árú eladás sikeresebb és gyorsabb lehet.
🔍 Hogyan tudod felismerni, hogy közel a lakáspiaci fordulat?
A lakáspiac fordulásának jelei gyakran előre láthatók, ha figyelsz:
• A bankok kamatemelései megnehezítik a hitelfelvételt.
• Az állami támogatások szigorítása, vagy kivezetése csökkenti a keresletet. Emlékezzünk a rendszerváltás körül is megszüntették az alacsonyabb kamatozású hitelt. Lengyelországban pedig rövid idő után ki is vezették..
• A ingatlan tranzakciószám további esése azt jelzi, hogy kevesebben vásárolnak, mert túl magasnak találják a vevők a lakás árakat és kivárnak, vagy éppen már annyira felmennek az ingatlanárak, hogy kevés a fizetőképes kereslet.
• Egyre több „eladhatatlan” lakás jelenik meg az ingatlanpiacon – túlárazott, rossz állapotú, vagy rossz helyen lévő ingatlanok, amelyek hónapokig, évekig nem találnak vevőt.
Ha ezek a jelek egyszerre jelennek meg, az ingatlanár korrekció előszobája. Ilyenkor már nem érdemes feltétlenül kivárni, mert könnyen lehet, hogy fordul az ingatlanpiaci ciklus.
🧰 Mit tehetsz most ingatlan eladóként?
• Ne árazd túl az ingatlant: A reális ár gyorsabb eladást és több érdeklődőt hoz.
• Készülj fel az alkura: Még a boom időszakában is alkudni akarnak a vevők – legyen mozgástered.
• Legyen rendben a papírmunka: Tiszta tulajdoni lap, friss energetikai tanúsítvány, semmi jogi bonyodalom az ingatlan körül – ezek gyorsíthatják az eladást.
• Dolgozz ingatlan szakértővel: Egy jó, tapasztalt, rutinos ingatlanközvetítő napi szinten követi a lakás, segít reálisan belőni az árat, és hatékonyan tárgyal a vevőkkel.
A jó időzítés önmagában nem elég, ha az ingatlan árad elszállt. A sikeres eladás kulcsa a reális lakásár, a felkészültség és a rugalmasság.
🏠 Az én véleményem a magyar ingatlanpiac közeli jövőjéről – lufi vagy észszerű lakásár emelkedés?
Múlt ősszel már jelentősen felmentek az ingatlanárak, és az egyik fő ok, hogy elkezdték mindenhol hangoztatni: hatalmas állampapírból kiszálló befektetők tömegével vásárolnak majd ingatlanokat. Ez a hír felkavarta a lakáspiacot ősz és a tavasz között fel is mentek a lakásárak jócskán, majd stagnálás következett.
Ezután a nyáron a magyar kormányfő bejelentette az új Otthon Start programot, amely 3%-os kamattal és akár 10%-os önerővel lehetővé teszi hitelfelvételt szinte bárkinek, bárhol. Ez újra áremelkedést indított el, amely azóta is tart.
Ugyanakkor sok fiatalnak valójában nincs meg a 10%-os önerő, sőt kiderült, hogy az önerő akár 40% is lehet, ami megnehezíti a hitelfelvételt. Mindezek ellenére az eladók még mindig emelik az ingatlanárakat, ami tovább fokozza a piaci feszültséget.
🧰Keresleti lakáspiac és lélektani árhatár: miért nem viszik el a túlárazott ingatlanokat?
Szerintem a jó helyen lévő és jó állapotú ingatlanokat továbbra is drágán el fogják vinni, azonban van egy lélektani határ, amit a vevők nem hajlandók átlépni és ez mindig is így volt, legalábbis 1996-óta, amióta én az ingatlanpiacon mozgolódok.
A legnagyobb probléma, hogy a kormányzat ráengedi ezt a támogatott hitelt egy olyan ingatlanpiacra, ahol régóta keresleti piac van, azaz kevés az eladó ingatlan, és a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel és ez egy közgazdasági törvényszerűség, hogy felviszi az ingatlanárakat.
Ahogy telik az idő, remélhetőleg egyre több lakás eladó lép a piacra, mert látják, hogy most jó árat lehet kérni az ingatlanjukért, ez pedig segíthet a kínálat növekedésében.
Az új építésű lakások piacra lépése viszont várhatóan csak évek múlva lesz érezhető, hiszen egy új ingatlan megtervezése, engedélyeztetése, megépítése nem megy egyik napról a másikra.
Úgy látom, hogy a keresleti lakáspiac továbbra is megmarad, de előbb-utóbb eljön az egyensúlyi állapot, amikor a túlárazott ingatlanokat már nem veszik meg a vevők, csak azok, akiknek muszáj vásárolniuk valami miatt például élethelyzet változás miatt.
Ez a folyamat az ingatlan áremelkedés megállásához, vagy stagnálásához vezethet, amely nagyjából az infláció mértékének megfelelő lehet.
🎈Ingatlanlufi Magyarországon: várható-e kipukkadás a közeljövőben?
Ingatlanlufi kipukkadását jelenleg nem várom, legalábbis nem abban a formában, ami például a 2008-as gazdasági és ingatlanpiaci válságnál volt tapasztalható. Ilyen robbanáshoz szükség lenne arra, hogy egyszerre sok elkeseredett eladó kerüljen a piacra eladási kényszerrel, amit most nem látok. Persze a globális és hazai bizonytalanságok miatt száz százalékos előrejelzést soha senki nem tud adni, de a jelenlegi helyzet inkább a fenntarthatatlan ingatlan túlárazás inkább egy lassúbb stagnálásba, vagy mérsékelt korrekcióba hajló szakasza.
Ez az én személyes véleményem a magyar ingatlanpiac közeljövőjéről, amely közel 30 éves ingatlanpiaci tapasztalatomon és piaci folyamatok megfigyelésén alapul.
Hogyan tompítja a gazdasági és lakáspiaci ciklusokat a Magyar Nemzeti Bank?
Az ingatlanpiac nem csak a kereslet–kínálat és az állami támogatások miatt hullámzik, hanem erősen függ a kamatpolitikától is.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) feladata, hogy a gazdasági ciklusok szélsőségeit – fellendülést és visszaesést – tompítsa.
MNB eszközei például:
- Alapkamat-emelés vagy -csökkentés: ha a gazdaság túl gyorsan pörög, és az árak (köztük az ingatlanárak) elszállnak, az MNB kamatemeléssel fékezi a hitelezést. Ez lehűti a keresletet. Ha viszont a gazdaság lassul, kamatcsökkentéssel ösztönzi a beruházásokat és a vásárlásokat.
- Hitelplafonok és banki szabályok: az MNB előírhatja, hogy a bankok mennyi hitelt adhatnak egy adott jövedelemhez képest. Ez megakadályozza, hogy túl sok felelőtlenül felvett lakáshitel pumpálja a keresletet.
- Piaci kommunikáció: sokszor már az is fékezi vagy élénkíti a piacot, ha az MNB előre jelzi a várható lépéseit.
👉 Lényegében az MNB a monetáris politikán keresztül próbálja kordában tartani a gazdasági és az ingatlanpiac hullámzását, miközben a kormány fiskális politikával (támogatásokkal) a keresletet pörgeti. A két politika így néha egymás ellen is hathat: az állam élénkít, a jegybank fékez.
📣 Összegzés – lépj időben az ingatlanpiacon, ne halogass!
Az ingatlanpiac ciklikus, és 2025-ben valószínűleg épp a boom szakaszában vagyunk. Ez jó lehetőség az eladóknak – de a trend bármikor fordulhat. Ez az időszak az ingatlan eladóknak nagy lehetőség, a vevőknek és az ingatlan befektetőknek viszont komoly kockázat.
A tapasztalat azt mutatja, hogy a jó helyen lévő és jó állapotú ingatlanokat most is drágán elviszik, de a vevőknek van egy lélektani határa, amit nem lépnek át, vagy csak kevesen, akiknek muszály lakást venni.
Az ingatlan befektetők sem fognak tömegével túlárazott ingatlanokat vásárolni, ha nem jön ki a matek, mert, ha túl drágán veszik, akkor nem jön ki a hozam plusz nem tudják a veszteségeiket az albérleti piacon sem behozni, mert ott is van azért határ.
A keresleti piac továbbra is erős, mert kevés az eladó ingatlan, az új építésűek pedig csak évekkel később tudnak érdemben belépni a piacra. Ez azt jelenti, hogy a túlárazott ingatlanok előbb-utóbb beragadnak, a vevők közül pedig sokan kivárnak, várják az ingatlan áresést.
És mi a helyzet az ingatlanlufival? Szerintem jelenleg nem várható olyan drasztikus kipukkadás, mint amit 2008 környékén láttunk. Sokkal inkább egy lassabb, inflációkövető stagnálásra, vagy mérsékelt korrekcióra lehet számítani, hiszen kényszerből most nem lép egyszerre tömegesen piacra sok eladó.
Ha bizonytalan vagy abban, hogy most hogyan érdemes meghatároznod az ingatlanod árát, vagy szeretnéd, hogy a tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, keress bátran. Becsületesen, reálisan segítek, hogy a jelenlegi lakáspiaci helyzetből a legtöbbet hozd ki – felesleges ígérgetés nélkül.
⚠️És ami a legfontosabb: ne csak a hírek és a média alapján dönts, hanem kérj segítséget olyantól, aki naponta látja, hogyan mozognak az ingatlan árak és a vevők – mint például én, a Becsületes Ingatlanközvetítő.
Forrás:
https://www.mnb.hu/en/publications/reports/housing-market-report/housing-market-report-may-2025
https://www.mnb.hu/en/publications/reports/housing-market-report/housing-market-report-may-2025?utm_source=chatgpt.com
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Nesze semmi, fogd meg jól – így szállhat el az Otthon Start előnye az ingatlanpiacon
Ingatlanvásárlás költségei – 12 lehetséges költség
Eladom a lakásomat! Ingatlan eladás költségei
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
