Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!

Mitől ér többet egy lakás egy másik lakásnál? – A lakásárak rejtelmei

Biztos te is találkoztál már azzal, hogy két szinte teljesen egyforma lakás között akár milliós különbség is lehet az árban. És persze mindenkinek van véleménye arról, hogy mitől drága, vagy olcsó egy ingatlan. De tényleg tudod, mi határozza meg, hogy mennyit ér a lakásod? Érdekes kérdés, nem igaz?

Az ingatlan értékét befolyásoló tényezők elmélete, amely gyakran a hedonikus árazási modellekkel és a városi közgazdaságtannal kapcsolódik, azt vizsgálja, hogy az ingatlanok értéke hogyan áll össze a különböző jellemzőik és külső hatások révén, ahelyett hogy pusztán a kereslet és kínálat alapján alakulna ki. E megközelítés szerint a vevők és bérlők nem egy egységes termékért, hanem egy komplex tulajdonságcsomagért fizetnek, amelyek mindegyikének megvan a maga implicit értéke.

Miért nem olyan egyszerű megmondani, mennyit ér egy lakás?

Egy lakás nem tőzsdei részvény, amit naponta adnak-vesznek. Ritkán cserél gazdát, és minden ingatlan egyedi. Nem lehet úgy összehasonlítani őket, mint a tej árát a boltban. Az érték akkor derül ki igazán, amikor valaki hajlandó fizetni érte, alkuszik, licitál és végül is kifizeti – és ez sokszor meglepetést okoz.

A 2025-ös magyar lakáspiacon óriási mozgás van, 2025 első negyedévében már 15,0 százalékkal emelkedtek országosan általánosságban, ami azt jelenti, hogy most különösen fontos érteni, mi is határozza meg egy lakás árát.
A helyzet az, hogy egy lakás árának meghatározása nem olyan egyszerű, mint mondjuk egy csomag tejet venni a boltban. A tejnél ott van az ár a polcon, kész. De egy lakással? Az teljesen más tészta.

Képzeld el: egy lakás tulajdonost lehet évtizedekig nem változtat a lakáson, nem is biztos, hogy gondol rá, hogy mennyit érhet, mivel nem ingatlan befektetésként tekint rá, hanem otthonként. Nem is érdekli, hogy mennyit érhet pont ezért. Csak akkor derül ki igazán, mennyit ér az ingatlan, amikor valaki ajánlatot tesz rá és ki is fizeti a vételárat.

És ez nem olyan, mint a részvényeknél, ahol minden nap látod, mennyit ér – ott az ár folyamatosan változik, mert folyamatosan kereskednek velük. Egy lakásnál viszont nincs ilyen „napi árfolyam”.

Aztán ott van az a kis csavar, hogy minden lakás egyedi. Igen, lehet, hogy két lakás ugyanabban a házban van, ugyanakkora, de az egyikből nyugodt park, a másikból meg zajos főút látszik. Az egyikhez van erkély, a másikhoz nincs. Az egyik lakás mellett trafóház, szemetesek vannak, a másiknál nincsenek és így tovább, lehetne folytatni a példákat a végtelenségig. És máris más az áruk az ingatlanoknak. Itt bukik el sok házi értékbecslő, amikor a szomszéd lakás ára szerint becsli fel a sajátját és nem súlyozza a különbségeket. Az ingatlan értékbecslők és vagyonértékelők például keményen súlyoznak az értékbecslésekben.

Hogyan számolják ki az ingatlan szakértők egy lakás értékét az értékbecslésben?

Nálunk Magyarországon szerencsére elég részletes szabályozás van erre – főleg azért, mert a bankok jelzáloghitelekhez pontosan akarják tudni, mennyit ér egy ingatlan. De azért érdemes tudni, hogy az ingatlan szakemberek, értékbecslők, vagyonértékelők alapvetően három különböző módon tudják megbecsülni egy lakás értékét.

1. A költségalapú értékbecslő módszer – Mennyibe kerülne most felépíteni az ingatlant?
Ez a módszer azt nézi, hogy most, jelenleg mennyibe kerülne pontosan ugyanezt a lakást megépíteni.

Egyszerűen hangzik, de a közgazdászok nem nagyon rajonganak érte. Miért? Mert attól, hogy valamit drága megépíteni, még nem biztos, hogy használható is. Az meg a másik, hogy, ha megépítik egyáltalán nem biztos, sőt biztos, hogy nem annyit ér az egyik helyen, mint másik helyen.

Persze vannak helyzetek, amikor mégis hasznos ez a költségalapú módszer – például különleges, egyedi ingatlanoknál, ahol nincs hozzá hasonló, amihez mérni lehetne. Példaként lehetne mondani a Parlamentet, vagy éppen a Halászbástyát, ha fel kellene értékelni. Hasonló ingatlan nincs a piacon, amivel össze lehetne hasonlítani őket, tehát, csak költségalapú módszerrel lehetne felértékelni, de folytathatnám a sort.

2. A hozamalapú értékbecslés, megközelítés – Mennyit lehet vele keresni? Mennyit hoz?
Ez a módszer úgy tekint a lakásra, mint egy ingatlan befektetésre.

A kérdés az, hogy mennyit hoz a konyhára havonta, évente, ha bérbe adod. Érdekes módon 2024 őszén Budapesten már csak kb. 5 százalék, vidéken pedig 7 százalék körüli bérleti hozam volt elérhető, ami csökkenést jelent a korábbi évekhez képest, mivel az ingatlanárak száguldanak felfelé a kormányzati támogatásoknak is köszönhetően és ezt a piaci ingatlan bérleti díjak nem tudják követni, így az ingatlan befektetés veszített a népszerűségéből. Ehhez még több minden is hozzájárul, mint pl. az AIRBN szigorítása.

Ha például egy lakás havonta 150-200 ezer forint bérleti díjat hoz, a már nem rossz. Persze itt is figyelembe kell venni a kiadásokat – rezsi, közös költség, esetleges javítások. A lényeg, hogy ez a módszer azt nézi: megéri-e befektetésként az ingatlan, ez a hozamalapú értékbecslés? Ezeket a hozamokat gyakran úgy számolják, hogy kiszámolják az összes hozamot, majd kivonják a költségeket, ezzel megkapják a nettó bevételt és ezt osztják el a tőkésítési rátával, ami az elvárt hozamnak felel meg és megkapják az ingatlan értékét.

3. A Piaci összehasonlító értékbecslés, módszer – Mennyiért adják a hasonló lakásokat?
Ez a leggyakrabban használt módszer lakásoknál, ingatlanoknál és őszintén szólva ez a leglogikusabb is és a legreálisabb.

A lényege egyszerű: megnézik, hogy hasonló lakásokat mennyiért adnak el a környéken.
Persze itt jön a macera: mivel minden lakás egyedi, ezért kiigazításokat kell csinálni. Van lift? Szuper, az plusz. Zajos útra néz? Az meg mínusz. Új a fűtés? Plusz. Rozoga az épület? Mínusz. És így tovább. Plusz és mínusz játéka. A végén kijön egy eredmény és azzal, vagy csökkenteni, vagy növelni kell az ingatlan fajlagos értékét.
Az ingatlan értékbecslők, vagyonértékelők ezeket a különbségeket próbálják számszerűsíteni, és így jutnak el egy reális lakásárig.
A vásárlók körében egyébként a fűtési típus kiemelt szempont, míg ez mellett az energetikai besorolás és az építés éve sokat nyom a latba.

Mi mozgatja ténylegesen a lakásárakat?
Magyarországon elsősorban a kereslet húzza felfelé az árakat és persze az állami támogatások.

Ez így működik: amikor jól megy a gazdaság, az emberek magabiztosabbak, több pénzük van, és inkább vállalkoznak lakásvásárlásra. A nemzetgazdasági foglalkoztatottság szintje továbbra is historikusan magas szinten alakul, a versenyszférában erős bérezési alapfolyamat és a reálbérek folytatódó emelkedése figyelhető meg. Amikor többen akarnak lakást venni, felmennek az árak.

A baj csak az, hogy az építőipar nem tud egyik pillanatról a másikra reagálni. Nem lehet egyik napról a másikra felépíteni ezer új lakást. Ezért amikor megnő a kereslet, az árak szárnyalnak, és csak később, lassan kezd növekedni a kínálat is.
2024-ben alig épült új lakás, legalábbis sokkal kevesebb új ingatlan épült, mint amennyinek kellene épülnie egy év alatt, hogy bizonyos idő alatt meg tudjon újulni a lakás állomány. Az építési engedélyek száma is csökkent, Ez azt jelenti, hogy a kereslet sokkal gyorsabban nő, mint amennyit építenek – és hát tudod, mi történik ilyenkor az ingatlan árakkal. Ezek a problémák húzzák fel a használt ingatlanok árait is.

A lokáció, a lokáció és a lokáció az ingatlanok esetében!

Van egy mondás az ingatlanosok körében: „három dolog számít egy lakás értékénél – a hely a hely és a hely”. És ez tényleg így van! Mind a hazai, mind a nemzetközi kutatások egyértelműen azt mutatják, hogy az elhelyezkedés az elsődleges tényező a lakásárak alakulásában.

Konkrét példák itthonról. Nagyon nem mindegy hol van az ingatlan..

Vegyük például a Balatont. Itt óriási különbségek vannak aszerint, hogy milyen messze vagy a víztől. A part-menti településeken a négyzetméterárak akár kétszer akkorák is lehetnek, mint a tóval nem szomszédos települések lakásárai éppen ezért sokan, kisebb pénzű külföldiek is a Balatontól 10-30 km-re vesznek házakat Logikus, ugye? Ha ki tudsz lépni a lakásodból és 5 perc múlva már a vízben vagy, az nyilván többet ér, mintha előtte még 20 percet kell autóznod, majd vissza.

A közvetlen víz parti ingatlanok árairól ne is beszéljünk, azok más kategóriák.

Ugyanez igaz Hévízre is. Ott is minél közelebb vagy a tóhoz, annál többet ér a lakásod. Ha 20 percet kell gyalogolnod oda-vissza a fürdés előtt és után, az már teljesen más, mint ha 1-2 perc séta az egész. Ezért is olyan népszerűek azok a szállodák, ahol fürdőköpenyben közlekedhetsz, és egy fedett folyosón át már benn vagy a tóban, ki sem kell menni a szállodából, fürdőköpenyben mindent elérsz, fürdés, masszőrt stb..

A lokáción túl – Mi számít még, ami emelheti egy lakás árát?

Az energiahatékonyság egyre fontosabb

Régen senki nem igazán törődött azzal, mennyit fogyaszt egy lakás, hogy szigetelve vannak a falak, vagy sem. De ma? Ma ez meghatározó.
A panelprogram jól mutatja ezt. Ahol külső hőszigetelést kaptak az épületek, kicserélték a nyílászárókat, és egyéb energiatakarékos fejlesztéseket vezettek be, ott a lakások értéke jelentősen nőtt. És nem csak azért, mert szebb lett az épület – hanem mert hónapról hónapra kevesebb a rezsi.

Egy esetleges lakáspiaci válság idején is látszik a különbség: egy felújított panel értéke is csökkenhet, de sokkal kisebb mértékben, mint egy nem felújítotté. Ráadásul a felújított lakást sokkal könnyebb is eladni, mert az emberek számolnak: „Oké, ez drágább, de utána nem megyünk tönkre a rezsitől.” Ingatlan befektetők is nézik, hogy felújított egy társasház, vagy lepusztult. A lepusztultba nem éri meg nekik igazán lakást venni, mert az eladáskor lesznek problémáik, amikor a vevők majd húzzák a szájukat a ház állapotát látva.

Állapot, felújítás, műszaki korszerűsítés

Egy lakás lehet rossz helyen, de ha szuper állapotban van, sokan hajlandóak rá felárat fizetni – feltéve, ha igazolható (bizonyíthatók a költségek, minőségi a munka).

• Energetikai korszerűsítés: hőszigetelés, nyílászárócsere, modern fűtésrendszer – mind befolyásolja a rezsit és vonzóbbá teszi.

• Konyha, fürdő modernizálása – ezek a terek sokat nyomnak a latban. Ezeket nézik meg főleg a vevők, mert itt lehet nagyon sok pénzt elkölteni felújításra.

• Szerkezetileg stabil tető, vízszigetelés, elektromos hálózat – ha ezek rendben vannak, biztonságot ad a vevőnek.

Éppen ezért a panelprogramos épületeknél azok lakásai, amelyek már átmentek felújításon, sokkal kedvezőbb áron adhatók el, mint a lepusztultak. Az én tapasztalatom is az, hogy a felújított lakások ára kisebb mértékben csökken válság idején is – az “rossz állapotú” ingatlan gyorsabban veszít értékéből.

Méret, elosztás, helyiségek

Nem feltétlenül a négyzetméter a meghatározó, hanem lehet, hogy a beosztás:

• Hasznos alapterület (belmagasság, nem használt folyosók)

• Elrendezés: ha van gardrób, külön WC, egybe nyitható nappali + konyha

• Erkély, terasz, loggia

• Abszolút szobaszám, de közlekedők és közlekedési utak aránya is számít

Például egy 60 m²-es lakás, de rossz elrendezéssel, keskeny folyosókkal, rossz ablakokkal, sok vesztes területtel, kevesebbet érhet, mint egy 55 m²-es, de optimálisan elrendezett lakás.

Kilátás, napfény, zajvédettség

Egy ablak, amit reggel besüt a nap – sok embernek aranyat ér. Parkra néző, panorámás kilátás, nem forgalmas útsor – ezek mind nyomnak a latban. Zajos környék, forgalmas út, vasút, vagy zajos építkezés közelében viszont negatívak a tényezők.

Az értékbecslők, vagyonértékelők gyakran korrigálnak ezeken a pontokon. Egy rossz kilátás, egy zajos ablak akár 5–10 % levonást is jelenthet a becsült árhoz képest.

Jogviszonyok, tulajdoni viszonyok, papírok

Hiába minden szép belső, ha valami nincs rendben a tulajdoni lappal, osztatlan közös tulajdon, elővásárlási jog, haszonélvezeti jog, peres ügyek – ezek rendkívül sokat ronthatnak az ingatlan értéken.
Egy korrekt dokumentációval rendelkező lakás, ahol minden engedély, terv, energetikai dokumentum, felújítási számla rendben van, biztonságot ad – és sok vevő hajlandó prémiumot fizetni érte.

Közlekedés és infrastruktúra

A nemzetközi tapasztalatok szerint azok az ingatlanok, amelyek jó tömegközlekedési csomópontok, metró- vagy vasútállomások közelében vannak, jelentősen magasabb árat érnek el. Az emberek hajlandóak többet fizetni azért, hogy ne kelljen két órát ingázniuk naponta.

Ha közel vagy a bevásárlóközpontokhoz, iskolákhoz, orvosi rendelőkhöz – az mind-mind feldobja a lakásod értékét. Kutatások kimutatták, hogy a kertvárosi otthonok, amelyek egy mérföldön belül vannak kiskereskedelmi központoktól, vagy a városi otthonok, amelyek negyed mérföldön belül vannak, 6-8%-os értéknövekedést tapasztalhatnak.

Környezet és biztonság

A környék biztonsága és tisztasága nagy hatással van az ingatlanárakra. A bűnözési statisztikákon túl az emberek által érzékelt biztonság befolyásolja a vásárlókat. Ha olyan környéken van a lakásod, ahol biztonságban érzik magukat az emberek, nyugodtan sétálgatnak este is, az sokat számít.

Munkahelyek viszonya az ingatlanpiachoz

Nem elég, hogy a szolgáltatásokhoz, közlekedési hálózatokhoz közel legyél, hanem a munkahelyekhez való közelséged is fontos és, hogy egyáltalán legyen munkahely. Ugyanis, ha az sincs egy településen, vagy közelében, akkor előreláthatóan x időn belül el fog néptelenedni, vagy el fog öregedni az a település. Aztán a végén lehet, hogy azért járnak a csodájára, hogy pár 10-en laknak még ott..

Munkahelyek: a gazdasági vitalitás és a kereslet motorja

A munkahelyek száma és minősége kulcsfontosságú egy ingatlan értékének meghatározásában, és szorosan összefügg az elhelyezkedés fontosságával, amelyről korábban már szó volt. A virágzó, erős munkaerőpiaccal rendelkező területeken jellemzően magasabbak az ingatlanárak, míg a munkahelyek megszűnése árcsökkenéshez vezethet.

A munkahelyek hatása az ingatlan értékére a következőképpen érvényesül:

Növekvő kereslet: A munkahelyek számának növekedése egy régióban több ember beköltözéséhez vezet, ami megnöveli a lakóingatlanok iránti keresletet. Ez a megnövekedett kereslet felfelé hajtja az ingatlan árakat, különösen a népszerű területeken.

Magasabb jövedelmek: Az új, jobb minőségű munkahelyek (például a technológiai vagy magasan képzett munkavállalókat igénylő szektorokban) magasabb jövedelmeket is jelentenek. A magasabb jövedelmű háztartások megengedhetik maguknak az ingatlanvásárlást, vagy a lakás bérlést, ami szintén emeli a lakáspiaci árakat.

Fogyasztói bizalom és pénzügyi stabilitás: A stabil munkahelyek és az alacsony munkanélküliség növelik a fogyasztók bizalmát a gazdaságban és saját pénzügyi helyzetükben. Ez arra ösztönzi az embereket, hogy hosszú távú pénzügyi kötelezettségeket, például jelzálog hiteleket vállaljanak, ami élénkíti az ingatlanpiacot.

Albérletpiac: A megnövekedett munkalehetőségek az albérletek iránti keresletet is növelik, mivel az újonnan érkezőknek szállásra van szükségük.

Ellentétes hatás: Ugyanakkor az ellenkezője is igaz: egy gyengülő gazdaságban, ahol a munkahelyek száma csökken, a bizalom is meginog. A magas munkanélküliség csökkenti a vásárlóerőt, és növeli a jelzáloghitelek bedőlésének kockázatát. Ez eladhatatlanná, illetve nehezebben eladhatóvá teheti az ingatlanokat, ami lefelé nyomja a lakásárakat.

Demográfiai változások

A népesség összetételének változása, amely új lehetőségeket nyithat az ingatlanpiacon, vagy teljesen lerombolhatja azt.
A 2025 Júliusában megjelent rendelet a helyi Önazonossági törvény is próbálja szabályozni, hogy kik költözhetnek be egy településre, ugyanis nem mindegy a lakók összetétele.

Ha túlzottan lezüllik egy település lakóállománya, akkor a végén nem lehet a régebbi áron ingatlant eladni, szélsőséges esetben egyáltalán nem lehet eladni, vagy nevetségesen olcsón és nem is beköltözőnek, ugyanis lehet, hogy senki nem akar oda költözni, hanem a szomszédnak, vagy a pereputtyának. Ha kulturált, jó jövedelemmel rendelkező lakók költöznek be, illetve azok vannak többségben, az pedig az ellenkezőjét okozhatja a lakáspiacon.

Demográfiai változások hatása az ingatlanpiacra

A népesség összetételének változása tartósan befolyásolja az ingatlanpiacot.

A népesség növekedése, elöregedése: A népesség növekedése növeli a lakóingatlanok iránti keresletet, különösen a városokban. Az elöregedő társadalmakban pedig megnő az akadálymentesített vagy idősek számára kialakított lakások iránti igény.

Generációs preferenciák: A különböző generációknak eltérőek a lakhatási preferenciái. Míg a fiatalabb generációk (például a Z generáció) számára fontosabbak lehetnek a városi, kisebb lakások, addig az idősebb generációk más típusú ingatlanokat keresnek.

Jövedelmi viszonyok: A háztartások jövedelmi szintje és a hitelfelvételi lehetőségek alapvetően befolyásolják, hogy az emberek mekkora összeget tudnak ingatlanra költeni. A jövedelmek növekedése általában növeli az ingatlanárakat, különösen a keresett városi területeken. 

Bűnözési ráta

Az alacsony bűnözési mutatókkal rendelkező környékek biztonságosabbnak érződnek, ami vonzóbbá teszi őket a potenciális vásárlók számára, és növeli az ingatlanok értékét. 

Szomszédos ingatlanok állapota és a szomszédaid

 A rendezett, jól karbantartott szomszédos ingatlanok pozitívan hatnak a környék egészének értékére, míg az elhanyagolt épületek ronthatják a környék megítélését. Ugyanígy a szomszédban lakó emberek is meghatározzák az ingatlanod értékét. A blog cikkeimben például arra buzdítom mindig az ingatlanvásárlókat, hogy ingatlan vásárlás előtt járják körbe az ingatlant, menjenek be a szomszédos utcákba is és jól nézzék meg kik laknak a szomszédos házakban és azoknak milyen az állapotuk és, ami még nagyon fontos, hogy végeznek-e zavaró tevékenységeket.

Környezeti feltételek

A természeti kockázatok, mint például az árvízi veszélyeztetettség, valamint a légszennyezés, zajszennyezés, vagy fényszennyezés, ipari üzemek, Akkumulátor gyárak csökkenthetik az ingatlanod értékét.

És persze a zöldterületek!

A zöldövezet is kiemelt fontosságú a magyar lakásvásárlók számára – és ez nem véletlen. Egy szép parkkal a közelben sokkal kellemesebb az élet, főleg ha gyerekesként oda tudod kivinni a kicsiket játszani. Ha meg a lakásod a parkra néz, vagy éppen a park mellett van, az egyenesen csúcs.

Extra dolgok, amik számítanak az ingatlanoknál

A vásárlók szerint az extrák tekintetében a terasz, vagy erkély, a garázs vagy kocsibeálló, a panoráma és az okosotthon-megoldások is fontosak

Gondolj bele: ha nyáron kint reggelizhetsz az erkélyen, miközben élvezed a kilátást – az tényleg pluszt jelent. Vagy ha nem kell minden télen rohangálnod havat eltakarítani az autóról, mert van garázsod.

A Koronavírus járvány meg egyenesen felértékelte az erkéllyel rendelkező lakásokat és a kis kerttel rendelkező otthonokat.

Az okosotthon-megoldások egyre népszerűbbek

Igen, most még nem számít olyan fontosnak, de ez a szám biztosan növekedni fog. Amikor távolról be tudod kapcsolni a fűtést, vagy okostelefonról nézheted, ki csengetett be – az egyszerűen kényelmes.

Lakáspiaci hangulat, kereslet-kínálat viszony

Végül, de nem utolsósorban: az árakat leginkább az ingatlanpiac határozza meg.

A piac viselkedése – hogy sokan akarják megvenni, kevés eladó van – felfelé hajtja az árakat. És ez olykor túlzásba is mehet, amikor bizonyos területeken a kínálat alig tud lépést tartani a kereslettel.

Az is jellemző, hogy amikor a kamatok nőnek, vagy gazdasági bizonytalanság jön, akkor a kereslet visszább esik, és a prémium jellemzően a “stabil, jó állapotú, jól dokumentált” lakásokon marad.

Véleményem és gyakorlati tanácsaim, ha eladnád az ingatlanod

Mit látok eladói oldalról? Mi az, amit érdemes megtenni, és hol nincsen értelme szenvedni?

1. Lokációban nem tudsz „ráépíteni” – ha rossz helyen van, ne akarj 20 %-os felárat kérni utólag. Az utca, a városrész, a közlekedés adott – inkább abban fókuszálj, amit javíthatsz (pl. állapot, belső elrendezés, dokumentumok).

2. Racionálisan beruházni érdemes – felújítás akkor hasznos, ha várhatóan visszahozza az árát, vagy legalább nem veszítesz rajta az eladáskor. Ne csinálj prémium luxusépítést, ha a környék lakásai nem tudják tolerálni azt az árat.

3. Dokumentáció legyen meg – számlák, engedélyek, energetikai igazolás, tulajdoni lap, közműegyeztetések. Ha minden papír rendben van, az vevőt megnyugtatja, és csökkenti az alkupozíciódat csupasz körülmények között.

4. A valós képet mutasd – ha vannak hiányosságok, korrigáld az árat reálisan, de ne titkold el semmit. A hosszú hirdetési idő gyakran azt jelzi, hogy az ár nincs összhangban a lakáspiaccal – ez nagyban gyengíti az eladó pozícióit.

5. Több ingatlan ár megállapító módszert használsz: ne dőlj be csak egynek – nézd meg az összehasonlító lakások árait, próbáld megnézni kiadhatóságot is.

6. Ha lehet, ingatlan szakértő bevonása – egy korrekt és jó ingatlanközvetítő, vagy és értékbecslő segít abban, hogy ne alul-, de ne is túlbecsüld az ingatlanodat.

Mi a helyzet 2025-ben a magyar lakáspiacon?

Az előrejelzések szerint 2025-ben a lakásárak országosan 14-17 százalékkal is emelkedhetnek. Ez elég durva növekedés, nem? És ennek több oka is van.

Az adókedvezmények, állami támogatások, mint CSOk plusz, Falusi Csok, Munkáshitel, Babaváró és legfőképpen a 3%-os Otthon Start Program stb.., mind növelik az ingatlan keresletet. És pörög a hitelezés rendületlenül

Aggasztó jelek is vannak a magyar ingatlanpiacon

Becslések szerint országosan kb.14,3 százalékkal haladták meg a lakásárak a fundamentumok által indokolt szintet, sőt ez már, akár több is lehet – magyarul a lakások túlértékeltek. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan árak gyorsabban nőttek, mint kellene a jövedelmek, bérleti díjak alapján.

Budapesten például 1 millió forint az átlagos ingatlan, míg a legtöbb kerületben 200 ezer forint felett vannak a bérleti díjak, ami tényleg sok.

Mit jelent ez neked, mint potenciális lakásvásárlónak, vagy lakás eladónak?

Ha most gondolkodsz lakásvásárláson, eladáson fontos tudnod, hogy:

1. A lokáció mindennél fontosabb – Ne spórolj ezen! Egy jó helyen lévő kisebb lakás többet ér hosszú távon, mint egy rossz helyen lévő nagyobb.

2. Nézd az energiahatékonyságot – Egy jól szigetelt, energiatakarékos lakás havonta tízezreket spórolhat meg neked.

3. Gondolj hosszú távban – Azokban a városokban és régiókban, ahol nagyobb beruházások valósulnak meg, a lakáspiaci kereslet jobban nőhet. Hol fejlődik a környék? Hol épülnek új irodák, gyárak?

4. Számold ki az összeset – Nem csak a vételár számít. A kutatások szerint a modern felszereltséggel rendelkező, jól elhelyezkedő ingatlanok magasabb bérleti árakat érnek el, míg a régebbi, rosszul karbantartott épületek alacsonyabb bérleti értékkel bírnak.

5. Infrastruktúra, infrastruktúra, infrastruktúra – A tömegközlekedés minősége 60%-ban számít a magyar vásárlóknak, és ez nem véletlen.

Egy lakás értékét rengeteg minden befolyásolja, de ha le kellene szűkíteni a legfontosabbakra:

Hely, hely és hely – Ez az alfa és az omega. Még a legjobb lakás is keveset ér rossz helyen, míg egy átlagos lakás sokat érhet jó helyen.

Energiahatékonyság – Ez ma már nem luxus, hanem szükség.

A rezsiköltségek hónapról hónapra érződnek a pénztárcádban, és közben pedig rezsicsökkentés van. Mi lenne, ha ez sem lenne..
Infrastruktúra és közlekedés – Mennyi időt töltesz naponta utazással? Ez döntő lehet az életminőségedben.

Környezet és hangulat – Biztonságos-e? Vannak zöldterületek? Jó közösség él ott?

Magyarországon az ingatlanok árát elsősorban a befektetési célú ingatlanvásárlás, az élethelyzet változások, továbbá az a vágy, hogy mindenki saját otthonra vágyik mozgatja – és ez egy fontos momentum. Amikor otthont veszel, nem csak egy befektetésről van szó. Ez az a hely, ahol élni fogsz, ahol a gyerekeid felnőnek, ahol emlékeket gyűjtesz.

Ezért bár a lakásárak fontosak, és persze senki sem akar túlfizetni, de azt se feledd: egy otthon értéke sokkal több annál a számnál, ami a szerződésben szerepel. Ez az a hely, ahol az életed zajlik.

2025-ben izgalmas, de kihívásokkal teli időszak van az ingatlanpiacon. A lakáspiac élénkülése elindult és folytatódni fog, ugyanakkor a korábban tíz éven keresztül tapasztalt aranykor nem biztos, hogy vissza tér – tehát okosan kell lépned, jól kell mérlegelned, de lehetőségek vannak.

Ha segítségre van szükséged lakás vásárlásban vagy eladásban, ne habozz szakemberhez fordulni! Mindig készséggel állok rendelkezésedre, hogy megtaláljuk számodra a tökéletes otthont, vagy segítsek eladni a jelenlegi ingatlanodat a legjobb áron és probléma mentesen.

Nincs két egyforma ingatlan

Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.

A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.

Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.

Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.

Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő? 

Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is! 

Mennyi idő alatt és mennyiért tudom eladni a lakásomat? Minden eladót ez érdekel. 

Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban 

Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? 

Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon? 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése

Ingatlanközvetítőként gyakran találkozom olyan eladókkal, akik az ingatlanjukat túl magas áron kínálják és meg vannak győződve arról, hogy jó úton járnak az általuk házilag megállapított ingatlan árral, holott tulajdonképpen vakvágányon, vagy vakvágány közelében vannak.
Olyanok is előfordulhatnak, amikor az eladó többért is eladhatta volna az ingatlanát, de túlzottan pesszimistán gondolkodott, vagy éppen indokolatlanul kapkodott az eladáskor, vagy éppen nyomulós ingatlanosok tévesztették meg.

Ebben a blog cikkemben összegyűjtöttem a leggyakoribb ingatlan árazási hibákat, és tippeket adok, hogyan kerülheted el őket.

Miért árazzák gyakran felül az ingatlan eladók a lakás árat, vagy éppen alul?

Ennek számos oka is lehet, de a leggyakoribb, hogy az eladók nem ismerik az ingatlanpiac aktuális helyzetét, vagy nem veszik figyelembe azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják az ingatlan értékét, de olyan szituval is találkoztam már jó párszor, amikor rosszhiszemű ingatlanosok dumálták rá az eladókat, hogy túl magas áron hirdesse az ingatlanát, vagy túl alacsony áron. Az eladók pedig várnak a vevőkre, akik majd nagy alkukkal bombázzák őket, akik lehet, hogy soha nem érkeznek meg, vagy esetleg a következő ingatlanpiaci hullámmal jönnek, ha jönnek:

• A túlzott optimista, vagy túlzott pesszimista gondolkodás az ingatlanpiacon:

Egyik sem jó, inkább kiegyensúlyozottan kell a hallottakat, látottakat, ingatlan értéknövelő és értékcsökkentő dolgokat figyelembe venni. Nem optimistán és nem is pesszimistán kell gondolkodni, hanem lehetőleg realistán. Engem például mindig a becsületességem és a jó indulatom vezet az ingatlan ár megállapítása során és a rutin is nagy mértékben segítségemre van, meg ismerem az ingatlantípusok forgási sebességét.
Első körben vedd figyelembe a saját élethelyzetedet, hogy neked mennyire sürgős és mennyire nem sürgős az ingatlanod eladása és mi lesz, ha x ideig nem sikerül eladnod az ingatlanodat, akkor fejvesztés lesz, vagy éppen nem történik semmi. Ne ragadjanak el az érzelmeid és illúzióid egy pozitív, vagy negatív újság cikk, vagy ingatlanpiaci hír hallatán, mert tudod a média kifejezetten az érzelmeidre akar hajtani, különösen a klikkélesre felhívó címsorokkal, amikor is sokszor nem is arról szól a cikk végül is, mint a cím, de arra csábítanak, hogy kattints gyorsan és te lehet, hogy nem is kattintasz, de végül is a címsorból állapítasz meg dolgokat a lakáspiaci cikk elolvasása nélkül.

• Jó magas ingatlan árat mondok, majd úgyis alkud a vevő a lakásom árából:

Ez az ingatlan ár megállapítási módszer szokott a leggyakoribb hiba lenni tapasztalatom szerint, úgyhogy ez kerül ide az első helyek egyikére.
Amikor engem hívnak, mint ingatlanközvetítő megkérdezem az eladótól, hogy mennyit szeretne kapni az ingatlanjáért és miből alakította ki az elképzelt árat.
Általában ezt szokták mondani, hogy megnéztem az ingatlan hirdetéseket, adott esetben ingatlan turistáskodott is, tehát személyesen is elment több helyre lakást nézni vételi akarat nélkül, meg különben is itt adtak el a szomszédban ilyen ingatlant ennyiért.
A nagy alkura várva módszerrel az a legnagyobb hiba, hogy sokszor bebetonozzák a lakáspiacra az ingatlanjukat az eladók a jó magas árral, mert egyszerűen fel sem hívják a vevők, nemhogy alkudnának. Ilyenkor, ha nekem sem sikerül megmagyaráznom az eladónak, hogy olcsóbban kellene árulni a lakást, akkor szerencsére azért segítség lehet például, hogy ingatlanközvetítőként lehetnek előzőleg már bejelentkezett vevőjelöltjeim, akik hasonló ingatlanokat néztek, és én például ajánlom az ingatlant ezeknek a korábbi vevőjelölteknek, akkor is, ha érdeklődő sincs az ingatlanra a hirdetésékre, tehát adott esetben különösebb hirdetés nélkül is elkelhet az ingatlan, persze, akkor sem irreális áron.

• Az eladók nem ismerik pontosan az ingatlanpiac aktuális helyzetét, nem ismerik pontosan az ingatlanok forgási sebességét:

Az ingatlanpiac folyamatosan változik, egyszer fent és egyszer lent és közben rengeteg minden befolyásolja a lakáspiacot, ezért fontos, hogy az eladók ismerjék az aktuális helyzetet, hogy a lehető legreálisabb árat állapítsák meg.

• Az ingatlan adottságainak és a lokáció nem megfelelő figyelembevétele:

Az eladók nem tudják pontosan az adott ingatlan keresettségének nagyságát és az adott hely keresettségét. Az ingatlan árát, az ingatlan értékét 3 dolog határozza meg főleg.
A hely, hely és a hely. Tehát hely és hely között óriási különbségek lehetnek. De ezen belül egy adott út, de akár egy utca elején, közepén és végén is mások lehetnek az árak, sőt, ha van egy hülye szomszéd, vagy egy zajos, büdös tevékenység az eladó ingatlan mellett, akkor is más lehet az ár, mint az úton, utcában máshol.
Akármilyen furcsa, de például egy társasházon belül is lehetnek lakások között óriási különbségek, amiket ilyen és hasonló tulajdonságok befolyásolnak: fekvés, benapozottság, emelet, zaj, erkély, állapot, felújítottsági szint, vagy éppen retró és így tovább..
Az sem mindegy, hogy az eladásra váró ingatlant mennyire keresik az ingatlanpiacon, vagy éppen alig keresik.
Adott esetben összeadódhat az, hogy nem keresett helyen árulnak nem keresett ingatlantípust, de az a dolog jobb oldala, ha keresett helyen van keresett ingatlanod.

• A szeretet érték, az érzelmek beárazása az ingatlan árába:

Ki ne tartaná az önmaga lakását, házát, ingatlanát magasra, ki értékelné le a saját magáét a mások ingatlanja alá, hiszen saját maga küzdött meg a vételáráét, építéséért, vagy a szülei, vagy akár a nagyszülei. Az teljesen természetes is, ha egy ingatlan eladót az érzelmei befolyásolnak az ingatlana értékesítésekor, hiszen a vevők is érzelmeket akarnak szítani, hogy majdcsak megunja az eladó az alkudozókat, és megunja az átjáróházat, meg majdcsak sürgőssé válik neki az ingatlana eladása, meg hát elfárad, belefárad az egészbe. Ez mind oké, de azért reálisan kell látni az ingatlanpiacot.
Sokszor találkozok olyan fáradt ember benyomását mutató ingatlan eladókkal, amikor megkeresnek, hogy segítsek már eladni az ingatlanukat. Nos véleményem szerint már a kezdetkor kellene sokszor szólni, nem pedig akkor, amikor már minden vevő megismerte az ingatlant az ingatlanpiacon és tudják, hogy elfáradt a lakás hirdetés és a tulajdonosa is.

• A szomszéd is annyiért árulja, nem adom el a lakásomat olcsóbban, mint az övé:

Gondolom az előbbieket elolvastad, tehát nem kell különösebben ezt megindokolnom, de térjünk rá vissza egy kicsit..Mint írtam, egy társasházban is lehetnek különbségek, még ez is lehet, hogy a szomszéd árulja pont túl drágán, te pedig még drágábban árulhatnád, mert a szomszéd lakásának rosszabbak az adottságai.
Az utca elején van a lakásod, házad, ahol egy zajos üzem van, az utca végén pedig csendes zöldövezet, vagy éppen fordítva.

• Nem veszi figyelembe az ingatlan eladó, hogy ahányfajta ingatlan annyi fajta ár, annyi féle motiváció:

Visszatérve a szomszéd ingatlanra, meg az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokra sokszor hivatkoznak arra az ingatlan eladó tulajdonosok, hogy nem adom olcsóbban, sőt az enyém többet ér, mert a szomszédban, szomszéd házban is ennyiért és ennyiért adtak el ingatlant, meg különben is nézd meg, hogy mennyiért hirdetnek ilyen ingatlanokat, mint az enyém. Oké, de nem mindegy, hogy konjunktúra, vagy éppen recesszió volt az ingatlanpiacon és azon a bizonyos lejtőn lefelé voltunk, vagy éppen felfelé, vagy a lejtő alján, vagy a tetején, amikor eladták az ingatlant. Az sem mindegy, hogy a másik ingatlan hirdetőnek mi a motivációja, ráér mondjuk 10 év múlva is eladnia az ingatlanát, vagy 1 hete van a lakás eladásra. Ez mind mind ismeretlen tényező.. Na látod már mennyi kérdés és ez csak a kérdéseknek csak kis része.

• Az eladó egyszerűen, csak ingatlan négyzetméterárral számol:

Megint csak visszatérve a szomszédhoz, meg a lakás hirdetési árakhoz nagyon könnyű dolgunk van látszólag az eladó ingatlanunk ár megállapításával kapcsolatban, hiszen kapunk, illetve látunk egy árat, amit elosztva a négyzetméterrel megkapunk egy négyzetméter árat és nem kell mást tennünk látszólag, mint a kapott négyzetméterárat beszoroznunk a saját eladó lakásunk négyzetméterével és kapunk egy hirdetési irányárat. Ez oké is lenne, ha ezt a négyzetméter árat minden ingatlantípusra, mindenféle nagyságú ingatlanra és még ezer millió féle tulajdonságú ingatlanra rá lehetne húzni.
De nem így van.
Más a négyzetméter ára egy belvárosi garzon lakásnak és egy külvárosi nagy méretű korszerűtlen lakásnak, sőt akármilyen furcsa még a forgási sebessége is más ennek a két ingatlan típusnak, de még akkor is más a két ingatlan forgási sebessége, ha ugyanabban a házban vannak. ( A forgási sebesség az ingatlan eladás gyorsasága, vagy éppen lassúsága)
Akkor gondolom mondanom sem kell, hogy más a lakás és más a családi házak négyzetméter ára és más a telek négyzetméterár és más a nyaralók, hétvégi házak négyzetméter ára és minden ingatlan tulajdonosnak más és más a motivációja, hogy mikor, miért és mennyiért akarja eladni az ingatlanát, ezért is beszélgetek el hosszan az ingatlan eladóimmal én speciel, hogy minél tű pontosabban tudjam be lőni végül is a reális ingatlan árat, a lehető legtöbb minden tényező figyelembevételével.

• Különben is a hirdetésekben is óriási árak vannak, miért adnám olcsóbban az én lakásomat:

Ez az ingatlan eladói gondolkodás azt is mondhatnám, hogy természetes is.
Az átlag magyar ember általában csak 1-2 lakást ad el egész életében, ugyanis kicsi Magyarországon a lakás mobilitás, ezért miért pont azzal az egy lakással járjon rosszul, más meg, egy vevő pedig jól.
Ezt a helyzetet még az is bonyolítja, ha az eladó a kapott ingatlan vételárból akar másik lakást vásárolni, lakáscserét akar, akkor meg tényleg nem adhatja olcsóbban, pláne, ha ki van centizve a pénze, mert eladja a lakását, ki kell költöznie és közben adott esetben nem tud másik lakást vásárolni, mert olyan olcsón adta el a lakását, pláne, ha esetleg közben felmennek a lakás árak.
Ez és egyéb eladói gondolkodások, meg hozzáadódnak az ingatlan befektetők és azok, akiknek abszolút nem sürgős és a szerencsejátékosok, aztán gerjesztődik az felfelé az ingatlan ár spirál.
Természetesen szakmaiatlan lennék, ha mindent az ingatlan eladók nyakába varrnék, hiszen az ingatlan árakat nemcsak a lakás hirdetések határozzák meg nagymértékben, hanem egy ország gazdaságának az állapota, infláció, munkanélküliség nagysága, fizetések nagysága, de még a születések és a halálozások száma is, meg még sok minden, mint például a kamat szintek, nem is kis mértékben.

• Az ingatlan eladó visszafelé számol:

Ennyi pénzre van szükségem, tehát ennyiért mindenképpen el kell adni az ingatlanomat a továbblépéshez.
Meg különben is másik ingatlant akarok venni az ingatlanom vételárából és a hirdetett ingatlanok sem olcsók, sőt nagyon drágák, úgyhogy nekem is jó drágán kell eladnom az ingatlanomat, meg még kell jócskán maradnia pénzemnek az egyéb költségekre, ingatlan eladási költségekre és ingatlanvásárlási költségekre.
Az a probléma, hogy az ingatlanpiac nem így működik, akármennyire is megérthető és logikus ez a gondolkodás.
Az senkit nem érdekel, hogy mennyi pénzre van szükséged, a vevőt meg pláne nem érdekli, legfeljebb elfogadja, ha kell neki a lakásod.

• Az ingatlan jogi helyzete:

A jogi helyzet is nagy befolyással lehet az ingatlan értékére, eladhatóságára, vagy éppen eladhatatlanságára.
Azt szoktam mondani, hogy ha lehetséges az ingatlan meghirdetése előtt tedd tisztába az ingatlan jogi helyzetét, ha tisztába lehet tenni, mert ha a vevőnek lesz vele problémája, akkor már a kezdetekkor meg lesz az alku alapja, nem is kicsi, de az sincs kicsukva, hogy sokkal nehezebben tudod eladni az ingatlanodat, vagy el sem tudod adni az ingatlant.

• Az ingatlan értékcsökkentő tényezők figyelmen kívül hagyása:

Direkt hagytam ki az ingatlan értéknövelő tényezőket, ugyanis abból nincs ám hiány egy ingatlan eladó szemében. Múltkorában beszéltem egy ingatlan eladóval telefonon, aki több mint 1 órán keresztül zúdította rám, hogy az ő ingatlana mennyit ér, milyen értékes, csak úgy sorolta az értéknövelő tényezőket. Amikor óvatosan próbálkoztam még idegesebben sorolta az értéknövelő tényezőket, amik között több, mint 1 óra alatt egy értékcsökkentő tényező sem volt. Csak úgy megjegyzem a párom közben súgta nekem, hogy az utolsó busz délután 5 órakor elmegy onnan. Na tessék, ezt már hogyan is mertem volna mondani az eladónak..
Minden ingatlannak vannak értéknövelő és értékcsökkentő tulajdonságai, ezeket figyelembe kell venned, különben könnyen alá, vagy fölé árazhatod az ingatlanodat.
Az ingatlan eladók hajlamosak, mint feljebb írtam az ingatlan értéknövelő tulajdonságokkal számolni az érzelmeik miatt is és az értékcsökkentő tényezőket nem figyelembe venni, vagy nem annyira súlyozni őket, mint amennyire húznak lefelé az ingatlan árából.

• Ingatlan értékmódosító tényezők figyelmen kívül hagyása:

Már megint a szomszédokat vegzálom és az egyéb hirdetett konkurens ingatlanokat. Például a szomszédban eladtak egy szinte ugyanilyen ingatlant, de más a fekvése, abban volt klíma, cirkó fűtéses, volt a lakáshoz garázs és stb..egy balatoni ingatlan esetében, például vegyünk egy ikerházat nem mindegy, hogy az ikerház melyik felét akarjuk eladni a vízpart mellett lévőt, vagy éppen a másikat.

Mik befolyásolják legjobban egy eladó ingatlan értékét?

Az ingatlan értékét számos tényező befolyásolja.
Elsősorban a hely, a hely és a hely, tehát hol van az ingatlan. 
Utána jön a többi utcahosszal..
Most főként a lakó ingatlanokkal foglalkozunk, de egy kicsit térjünk rá az üzleti ingatlanokra.
Az üzleti ingatlanok esetében annyira meghatározó a hely, hogy pár méter is a különbséget jelentheti a halál és a forgalom között, pláne, ha egyik a fő úton van, a másikba meg be kell fordulni egy koszos kapualjba és onnét 5 méterre van az üzlet, hidd el láttam ilyeneket.
Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út, földes, murvás, köves, aszfaltos, egysávos, kétsávos, többsávos.
A település infrastruktúrája, közművek a telken, utcában.
Milyen messze van a legközelebbi főút, vagy netán talán az autópálya, vasút, buszközlekedés.
 Az ingatlan piacképessége, a jogi helyzete, az esetleges terhelések, jogok, épület kora, falazata, felújítás mértéke, vagy éppen elavultság, energia igénye, vagy pazarlása, kivitelezés, építés módja, milyensége, az építőanyagok fajtái, minősége.
Az ingatlan mérete, helyiségek mérete, beosztása modern, vagy elavult.
Melléképületek, garázs, tároló megléte, vagy nem megléte.
Nem mindegy, hogy kőből, tömésből, téglából, kohósalakból épült az épület, vagy éppen könnyűszerkezetből.
A könnyűszerkezetesnél például nem mindegy, hogy van-e az épületnek ÉMI engedélye, mikor épült, milyen vastag a falazata, mennyire elavult, illetve tönkrement a szigetelés a falazatban.
Nem mindegy, hogy belvárosi, külvárosi, vidéki, agglomerációi az ingatlan, milyen távolságra van a legközelebbi várostól és a településen, vagy a közeli városban van munkahely, vagy nincs, milyen elmaradott a környék, vagy éppen prosperáló, és milyen az ott lakók összetétele, anyagi helyzete, csúszik le a környék, vagy ível fel a pálya.
Dehát itt még a születések és halálozások számát és a beköltözők, elköltözők számát is nézhetnénk, mert az is lehet, hogy nő a népesség, de az sincs kizárva, hogy lassan kihal a falu.
A panorámáról még nem is beszéltem és hogy milyen építészeti megoldásokat alkalmaztak, milyen esetleges egyedi megoldásokkal rendelkezik az ingatlan.
Az értékesítési feltételeket se hagyjuk ki a sorból, hogy az eladó egyáltalán milyen feltételekkel hajlandó az ingatlan eladására, vagy ezen feltételek elmaradása esetén egyáltalán hajlandó-e eladni az ingatlant, ez mind szűkíti a vevő körét természetesen és mondanom sem kell gondolom nem árnövelő tényezők.
Ugye a szomszédokról még nem is beszéltem, azt mondják, hogy rossz, hülye szomszéd török átok.
Lehet, hogy a szomszéd ingatlana dupla annyit ér most mint a tiéd, mert neki nincs hülye és, vagy rendezetlen szomszédja.
Arról nem is beszélve, ha a szomszédodban zavaró állatokat tartanak, amire jönnek a legyek stb..
Nos, maradjunk annyiban, hogy nem is sorolom tovább, mert szinte sohasem tudnám befejezni, te pedig elunnád az olvasást..

Inkább keress meg nyugodtan, ha eladó ingatlanod van, vagy lesz és egypár jó tanácsra, segítségre van szükséged!

Azért még kérem egy kicsit a türelmedet nézzünk egypár tulajdonságot bővebben, amik meghatározzák egy ingatlan értékét:

• Az ingatlan megközelíthetősége, az oda vezető út:

Többször jártam már úgy az ingatlan megtekintéskor, hogy az eladó ment előttem, én pedig utána kocsival és először aszfaltos úton mentünk, majd köves, majd murvás, majd göröngyökkel teli föld úton és közben elkezdtem gondolkodni, hogy majd kinek is fogom eladni ezt az ingatlant, meg különben is lassan vissza kellene fordulnom, mert többet soha sem akarok erre jönni, nem akarom tönkretenni az autómat..de, ha kedvesek velem engem kenyérre lehet kenni, úgyhogy nem akarok szemtelen lenni és megyek tovább..
Olyan is volt nem régen, nem viccelek egy faluban, hogy vége lett az útnak a házig egy sűrű, átláthatatlan dzsumbujon keresztül lehetett volna menni. Felhívtam az eladót, hogy hol van a ház, ő mondta, hogy úgy néz ki, hogy nem kaszáltak mostanában..Mondanom sem kell egyből egy kétbetűs, Frencsi ingatlan irodát ajánlottam magam helyett, hogy ők az ilyen ingatlanok, falusi házak szakértői, én nem értek hozzá sajnos..
Ennek a másik fele is előfordul, amikor egy híres zenész ügyfelem el akarta adni a jó helyen, fő út melletti családi házát, hogy az autópálya közelében vegyen házat, mert sokat jár külföldre és a fővárosban szerepelni és az autópálya közeli ház megkönnyítené az életét.
Világ életemben városi gyerek voltam, mindig lakásban laktam, a katonaságnál úgy hívtak bennünket városi gyerekeket, hogy strasszerek, de most a hegyen házban lakom.
Az út egysávos.
Én már megszoktam és élvezem, de azért gondolhatod, hogy sokszor fel megy a pumpám, mert van, aki normálisan megáll, hátra tolat, de olyan is van, aki egy centit sem hajlandó hátra, vagy félre menni a szűk úton.
Tapasztaltam már, hogy vannak vevők, akik például már kérdezik is, hogy milyen az út, fel kell menni a hegyre, vagy sem, mert vannak, akiket az ilyen ingatlan nem is érdekli, amelyiket így lehet megközelíteni, vannak, akiket meg nem zavar, persze ez pénztárca kérdése is.
Mondjuk ez mellett egyre népszerűbbek a hegyi, zártkerti ingatlanok lakni is, sokan keresnek nálam is ilyen hegyi ingatlanokat, úgyhogy, ha hegyi, külterületi ingatlanod van, meg különben is keress nyugodtan!

• Az ingatlan környékének infrastruktúrája:

A jó infrastruktúrával rendelkező környékeken található ingatlanok általában értékesebbek.
A közelmúltban írtam blog cikket az Akkumulátor gyárak közelében lévő ingatlanokról. Nos, ha települnek be egy adott településre a gyárak, üzemek és jönnek a külföldi vendégmunkások, akiket, akár migránsoknak is nevezhetnénk, akkor az jót tehet felfelé az ingatlan áraknak, sőt, akár ingatlan kereslet, hiány is kialakulhat.
Ennek az ellenkezője, ha minden tönkremegy, bezárják a gyárakat, akkor meg nem nagyon kell az ingatlan, legfeljebb annak, aki mindenképpen ott akar maradni.
A vevők első kérdése még a zártkerti – külterületi ingatlanok esetében is az ingatlan hirdetésére, hogy milyen közművek vannak, víz, villany, gáz, csatorna van?
A következő kérdésük pedig, milyen messze van a busz, orvosi rendelő, bolt stb..
Nyilván minél több van a közművekből a telken, házban, annál jobb, hacsak a vevő nem fával akar kimondottan fűteni, vagy éppen villannyal és a betonos, vagy éppen téglás derítőbe pipilni meg a nagy dolgát üríteni, illetve oda engedni a WC-ből, persze nem kell megijedni erre is van más megoldás, tartály..
Ezenkívül orvosi rendelő, bolt, iskola, óvoda stb..és nem utolsósorban tömegközlekedés, főleg vidéken, mert nem mindegy, hogy mikor megy haza a legutolsó busz, hogy megy-e busz és mondjuk a gyerekeid diszkóból hogyan fognak majd haza menni, amikor már nem szeretnék, hogy a papa menjen eléjük autóval..

• Az ingatlan helyszíne és a jövőbeli esetleges fejlesztések:

Azt is szokták mondani, hogy a lokáció, lokáció és lokáció.
A legértékesebb ingatlanok általában a belvárosban vagy a városközpont közelében találhatók, de természetesen vannak kedvelt külterületi – zártkerti helyek, valamint vidéki helyek, turisztikai, fürdő helyek.
Mostanában például a falusi CSOK sokat nyomhat a latba.
Figyelemmel kell lennie egy ingatlan eladónak és a vásárlónak is a környéken várható fejlesztésekkel, mert ezek is nagyban befolyásolhatják, ha nem is pont annyira a mostanit, de a jövőbeli értékét és eladhatóságát, ezáltal megint csak az értékét.

• A telek mérete, beépíthetősége:

Amennyiben eladó telekre, fejlesztési területről, családi házról van szó, akkor nagyon nem mindegy, hogy mennyire lehet beépíteni a telket, be lehet-e építeni egyáltalán, milyen magassági, nagysági korlátozások vannak és milyen ingatlantípust lehet a telekre építeni. Ezektől is függően sok ingatlanra lehet például állami támogatásokat és jó, kedvező lakáshiteleket felvenni, másokra nem, vagy éppen egyáltalán nem is hitelezhetőek.

• Az ingatlan jogi helyzete:

Ezt feljebb már említettem, ez abban is fontos és meghatározhatja az ingatlan értékét, ha valami nem szabályosan lett építve, vagy nincs feltüntetve a térképkivonaton, mert az sincs kizárva, hogy le kell bontani, illetve nem is lehet bejegyezni, feltüntetni a térképre soha, de az is lehetséges, hogy ez miatt hitelezhetetlen lesz az ingatlan.
Ez akkor különösen problémás, ha a vevő lefoglalózza az ingatlant és azt követően derül ki a hitelezhetetlenség, vagy a csökkentett mértékű hitelezhetőség, amikor is kimegy a banki értékbecslő az ingatlan szemléjére.
Ezért is ajánlatos már előre bármilyen megállapodás előtt banki értékbecslést kérni!
De az ingatlant terhelhetik különféle bejegyzések, végrehajtás, jogok, különféle eladást akadályozó, lassító tényezők is.

• Az ingatlan szerkezete, falazata:

Gondolom te is úgy gondolod, hogy nem mindegy, hogy egy ingatlan falazata fából, CK lapból, tömésből, vagy betonból, könnyűszerkezet, netán téglából van.
Az építéskor felhasznált anyagok minősége nagyban befolyásolják az ingatlan állékonyságát, időtállóságát, értékét.
Nem mindegy, hogy valamikor a két háború között, vagy éppen az 1950-es években éppen abból építkeztek, amiből tudtak, vagy éppen a bőséges építőanyagból válogathattak kedvükre és nem mindegy, hogy az építési kalákában volt-e igazi iparos, vagy mindenki csak műkedvelő volt.

• Az ingatlan kora, állapota:

A jó állapotú ingatlanok általában értékesebbek, mint a rossz állapotúak.
Már az őskorban az ingatlanközvetítő pályám elején megfigyeltem, hogy az újszerű, szinte új állapotú ingatlanok, lakások, házak sokkal könnyebben eladhatóak, mint a lepukkadt, teljes felújításra szorulók, persze ez is sok mindentől függ.
Az ingatlan felújítás, korszerűsítés mindig sokba került, drága volt, nemcsak most, hanem 30 évvel ezelőtt is, mindig kifogásuk volt a vevőknek, hogy túl sok munka, túl sok pénz.
Nagyon régen 1996-ban is mondta nekem egy német öregúr, soha nem felejtem el, amikor egy lepukkadt Zala megyei vidéki családi házat mutattam neki, hogy Andras, zu viel arbeit, zu viel geld! Még most is látom az arcát magam előtt és most is csengenek ezek a szavak a füleimben..
Persze léteznek gyönyörű, nagyon régi középkori házak, például nagyon szeretek Kőszegen, Veszprémben, Sopronban, Pesten, egy kicsit tágabb körben Salzburgban stb. sétálni és a középkori, valamint a barokk stb. házakat nézegetni, imádom őket, de azért nem szívesen állnék neki egyik épület felújításának sem..persze ezeknek az épületeknek is megvannak a vevőik, hiszen vevője válogatja szokták mondani..
Próbáljak meg, csak a Budai várnegyedben lakást venni..

• Az ingatlan építési, kivitelezési és közben kialakult hibái:

Akármilyen szuper helyen van az ingatlan és akármilyen közmű is van a telken lehetnek az ingatlannak olyan hibái, amiért nem lehet benne hosszútávban gondolkodni, mert éppen adott estben nem is biztonságos, illetve egyszerűbb és olcsóbb lebontani, mint felújítani.
Ez főleg akkor gondolandó meg igazából, ha olyan statikai és egyéb például vizesedési problémái vannak az ingatlannak, illetve mindent szét kell boncolni és csak a falak maradnának meg, ami falat még ez mellett alá is kellene szigetelni és új padozatot is kellene csinálni, tehát még szerkezeti állapotról sem igazán beszélhetünk.

• Az ingatlan mérete:

„A nagyobb ingatlanok általában értékesebbek, mint a kisebbek”.

Ez a közvélekedés, de nem feltétlenül igaz ez, sőt a az egyre drágább energia miatt már nem mindig igaz ez.
Egyébként is fajlagosan a kisebb ingatlanok négyzetméter ára jóval nagyobb lehet, mint egy nagyobbé, például lásd garzon, kis lakások, egyszobás, másfél szobás lakások kontra 1980-90-es években épült hatalmas, korszerűtlen, többszintes házak négyzetméter árai. Ilyenkor szoktam hallani, hiszen panel áron hirdetem az ingatlanomat és még sincs érdeklődő, de akkor sem fogom csökkenteni az árat!..

• Az ingatlan felszereltsége:

A modern felszereltséggel rendelkező ingatlanok általában értékesebbek, mint a hagyományosan felszereltek. Abban az esetben természetesen, ha a vevőnek is szüksége van rájuk. Szokták mondani az eladók, illetve szokták hirdetni az ingatlan hirdetők, hogy teljes berendezéssel eladó a lakás. Mint minden ez lehet negatívum és pozitívum is. Mindenesetre ne várd, hogy új áron lehet eladni a bútorokat, berendezéseket, sőt elég nyomott áron lehet eladni őket. Elsősorban azoknak lehet jók a bútorok, akik nem tudnak, illetve nem akarnak cuccolni, nincs már önerejük új bútorokat vásárolni, vagy éppen olyan ingatlan befektetők, akik lakás kiadás céljából vesznek ingatlant. Nekik jellemzően, akár a nagymama bútorok is jók lehetnek, főleg, ha a bérlő célcsoportjuk munkások, illetve külföldi vendégmunkások.

Az a lényeg, gondolom, hogy kitaláltad már, hogy nincs teljes igazság, okoskodhatunk itt oda-vissza..

Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése – Összegzés

Nincs két egyforma ingatlan.

Nem elég, csak az ingatlanok felületes összehasonlítása, részletes összehasonlításra van szükség és az eladói motivációk ismeretére.
A tulajdonságokat súlyozni kell negatív, vagy éppen pozitív irányban és rengeteg sok minden ismerettel kell rendelkezni egy ingatlan árának a felértékeléséhez.
Egy gyerekkori barátom például banki értékbecslő volt és kőbányákat is értékelt az őskorban, ne tudd meg, hogy a vezetékes telefonjával mennyi féle és tudású embert hívott fel a becslések érdekében, akiktől információkat szerzett be. Persze, ezek különleges ingatlanok voltak egy lakáshoz, házhoz mérten, de csak érdekességképpen írtam le, hogy azok sem mentek információk begyűjtése nélkül.
Az ingatlan ármegállapítást, ingatlan értékbecslést a legjobban banki értékbecslők, igazságügyi ingatlan szakértők és a sokat látott, rutinos ingatlanközvetítők tudják általában megbecsülni.

Soha ne felejtsük el, hogy az ingatlan kínálati árakban, csak egy nagy reményt látunk, egy óhajt, egy álmot és sokszor, csak szerencsejátékot, nem a valóságot és azt sem tudja, aki nem kíséri a lakás hirdetéseket figyelemmel, hogy egyáltalán a hirdetett ingatlanokból mennyi lesz eladva és mennyi pedig soha nem lesz eladva, vagy éppen kiadva eladás helyett, vagy csak évek múlva lesz eladva és akkor mennyiért.

Nemcsak a négyzetméter árakból indulhatunk ki, mert a végén lehet, hogy egy nagy fals adatot kapunk, torzítjuk az ingatlanpiacot a hirdetett ingatlanunkkal, az idő meg csak megy a hirdetéssel és a végén, az sincs kizárva, hogy olcsóbban adjuk el az ingatlant, mintha az elején jó árat állapítottunk volna meg és nem ritkán nem is kis összeggel kevesebbért, hanem milliókkal sürgősségtől, türelemtől függően, vagy éppen a végén visszalépünk az ingatlan eladásától, mert elment közben a kedvünk, meg különben sem adjuk el juszt sem annyiért, amennyit a vevők adnának érte..

Még egy kis érdekes infó a blog cikkem zárásaként

Én figyelem az ingatlanárak alakulását a tevékenységi körzetemben, vannak, akik hosszú idő alatt semmit nem engednek az eladó ingatlanjuk árából, de nem kevesen pedig milliókat, nem is kevés milliót az irányárból és még az alku előtt..

Kapcsolódó blog cikkeim:

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

Eladnád a családi házadat? Hogyan lehet sikeres az értékesítés? 

Eladod a lakásod? Ingatlan ár megállapításhoz szükséges információk 

Eladnád az ingatlanodat? Lakás felkészítése az eladásra! Hogyan add el a lakásod, akár gyorsabban és drágábban! 

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Beragadt az ingatlanod? Nem tudod eladni? Mit tegyél?

14 ingatlan értékcsökkentő tényező 

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 1. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 2. rész

Ingatlan értékét befolyásoló tényezők 3. rész

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ingatlan eladási ár meghatározása, értékbecslése bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.