Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként?
Amikor a bank mást gondol az ingatlanról, mint az eladó és a vevő: miért kell neked mélyebben a zsebedbe nyúlnod?
Először is, ha hitelt, lakáshitelt vennél fel, keress nyugodtan, addig ne tegyél le foglalót, ingatlanos letétet és egyéb pénzeket, amíg nem csekkolunk le, mert hatalmasat bukhatsz. Végzett hitelközvetítőként segítek és segítenek a kollégáim is, nehogy lyukra fuss..
Szia!
Lakásvásárlás előtt állsz, és izgatottan várod a pillanatot, hogy végre a sajátodnak tudhasd az álomotthont? Vagy már találtál is egy lakást, ami tökéletes, és csak a hitelfelvétel van hátra?
Van egy buktató, amiről kevesen beszélnek, pedig az egyik legfontosabb: mi történik, ha a bank szerint az ingatlan kevesebbet ér, mint amennyit az eladó kér, te pedig meg fizetnél érte?
Ez a helyzet sajnos elég gyakori, és komoly fejtörést okozhat, ha nem vagy felkészülve rá. Nehézségekbe ütközhetsz a hitelfelvételkor, de akár az egész adásvétel is kútba eshet, bukhatod a foglalódat is.
Aztán persze ott van az a bosszantó kérdés is, hogy honnan szerezd elő a hiányzó összeget, a még több önerőt. De ne aggódj!
Most tiszta vizet öntünk a pohárba, és megnézzük, miért van ez az eltérés, és mit tehetsz, hogy a lehető legkönnyebben jöjj ki a dologból.
Az ingatlan eladó ára vs. a banki értékbecslés: mi a különbség?
• Az eladói ár az az összeg, amit az ingatlan tulajdonosa kér az otthonáért. Ez egy szubjektív dolog, amit több tényező is befolyásol: a lokáció, az állapot, a piaci kereslet és persze az eladó érzelmi kötődése, vagy éppen anyagi helyzete, de az is lehet, hogy azt mondta, hogy ennyit kérek és kész, ezalatt az ár alatt nem adom az ingatlanomat, inkább felgyújtom, vagy rohadjon ott… Az ingatlan eladója érthető módon a legmagasabb áron szeretné eladni a lakását, hogy minél nagyobb haszonra tegyen szert. Ebbe belekalkulálja a lakáspiaci trendeket, de az is lehet, hogy egyszerűen csak annyi pénzre van szüksége, amennyi az új otthona megvásárlásához kell.
• A banki ingatlan értékbecslés ezzel szemben egy objektív, pénzintézeti szempontú megközelítés. A bank nem az érzelmekre kíváncsi, hanem a hitelbiztosítéki értékre.
az az összeg, amiért az ingatlan a bank szerint reálisan és gyorsan eladható lenne, ha a hitelfelvevő fizetésképtelenné válna. A bankok, érthető okokból, rendkívül óvatosak, és a biztonságra törekszenek. Az ingatlan értékbecslőjük konzervatívabb módon állapítja meg a reális piaci értéket. Nem ritka, hogy ez az összeg 10-15%-kal, vagy akár több millió forinttal is alacsonyabb, mint az eladói ár.
Miért van, hogy a bank kevesebbre értékelheti az ingatlant, mint amennyit kérnek és adnának érte?
A bankok az ingatlant, mint biztosítékot kezelik. Az értékbecslőjük figyelembe veszi az ingatlan állapotát, a környék átlagárait, az adásvételek valós adatait (nem csak a hirdetési árakat), a telekkönyvi bejegyzéseket, az esetleges jogokat és még nagyon sokféle szempontot.
Ezzel szemben az ingatlan eladó által meghatározott lakásár nem mindig tükrözi a valóságot.
Lehet, hogy már régóta próbálja eladni a lakást, de nem jött rá vevő. Vagy a szomszéd a lakását eladta 60 millió forintért, de az teljesen felújított, míg a te általad kinézett lakás csak felújítandó.
Fontos tehát látni, hogy a bank számára az értékbecslés nem más, mint a kockázat minimalizálása. Míg a vevőnek ez a legnagyobb akadálya lehet a célja elérésében.
Mit jelent ez neked, mint lakás vásárlónak?
A legfontosabb, amit tudnod kell, hogy a bank a hitelt a saját ingatlan értékbecslése alapján fogja folyósítani.
Ha egy ingatlan 60 millió forintba kerül, de a bank csak 50, vagy 55 milliót lát reálisnak, akkor maximum erre az összegre fog neked hitelt adni a felértékelt érték 90, 80, vagy akár kisebb százalékát a településtől és az ingatlantól is függően.
A hiányzó összeget neked kell önerőből beletenned az ügyletbe. Ha nincs a zsebedben ennyi pénz, akkor az egész lakásvásárlás meghiúsulhat.
Sőt, ha már foglalót is fizettél, akkor az is elveszhet, hacsak nincs a szerződésben erről szóló pont, ami a foglaló visszafizetésére vonatkozik, ha a hitel meghiúsul.
Van, amikor meg is tiltják a túl nagy eltérést az eladási ár és az ingatlan értékbecslési ár között. Ez éppen most van az Otthon Start hitel miatt
Az Otthon Start támogatott hitelnél a vételár és a banki értékbecslés közötti eltérés nem haladhatja meg a 20 %-ot. Ha mégis nagyobb, eleve elutasíthatják a hitelt.
Hogyan készülj fel és mit tehetsz, hogy elkerüld a problémákat?
Szerencsére van néhány dolog, amit megtehetsz, hogy ne érjenek kellemetlen meglepetések.
1. Kérj egy előzetes banki ingatlan értékbecslést!
Ez egy remek megoldás, amivel előre láthatod, hogy mekkora önerővel kell számolnod. Még mielőtt komolyabban belevágnál az adásvételbe, kérj egy banki értékbecslést a kiszemelt ingatlanra. Így nem érhet váratlanul a dolog, és tudni fogod, hogy van-e elég pénzed a különbözet kifizetésére.
2. Nézz körül több banknál is!
Ne felejtsd el, hogy nem minden bank más feltételekkel dolgozik. Vannak szigorúbb és kevésbé szigorú bankok. Amennyiben hitelközvetítőhőz fordulsz segítségért például hozzánk, akkor neki min. 3 versengő terméket be kell mutatnia 3 banktól, ezzel okosabb leszel és nem kell futkosnod bankról bankra bizonytalanul.
3. Tarts tartalékot!
Amikor ingatlanvásárlásba fogsz, mindig számolj azzal, hogy a bank a reálisnál alacsonyabb értéket is megállapíthat. Mindig legyen a zsebedben egy kis tartalék, amivel fedezheted az esetleges különbözetet. Ez a plusz önerő megóvhat a stressztől és a felesleges kockázatoktól.
És ha az eladó nem enged az ingatlan árából?
Sok esetben az eladók nem hajlandóak engedni az árból, még akkor sem, ha tudják, hogy a bank kevesebbre értékeli. Ezt több dolog is indokolhatja:
• Talán nekik is hitelből kell megvenniük az új otthonukat, és szükségük van a teljes vételárra, amit a te lakásodért kapnak.
• Vagy egyszerűen a lakáspiaci trendek miatt úgy érzik, hogy a lakás többet ér, mint amennyit a bank megállapított.
• Az is lehet, hogy ragaszkodnak az érzelmi értékhez, amit az ingatlan jelent számukra.
• Ezenkívül pedig, ha egy adott városban kevés az eladó lakás és nagy a kereslet, akkor az eladók magabiztosabbak lehetnek az áraik meghatározásában.
Bármi is legyen az ok, ilyenkor érdemes mérlegelned: te vajon mennyit tudsz bevállalni? Megéri-e neked az a lakás a magasabb áron?
Miért javaslom előzetes banki ingatlan értékbecslés kérését?
Sajnos a bankok nem mindig a legkedvezőbb értéket adják meg, és a hitelbírálat során gyakran bukkannak fel olyan helyzetek, hogy az értékbecslés akár 10-20%-kal, esetleg még többel is alacsonyabb lehet, mint az eladói ár.
Különösen ebben az évben, 2025-ben számíthatsz arra, hogy az Otthon Start lakáshitel esetében a minimum önerő nem mindig 10%, hanem adott esetben, akár 20-30% és még nagyobb is lehet, főleg egy kis településen, ahol nagy ritkán van ingatlan forgalom, vagy szinte nincs is, a ház meg rottyon van.
Ezért nagyon fontos, hogy még mielőtt bármilyen pénzt kifizetnél: foglalót, vagy más összeget például ingatlanos letétet.., kérj előzetes banki értékbecslést. Ez neked nagy segítség, mert így már az elején látod, mennyi hitelt kaphatsz, mekkora önerővel kell számolnod, és elkerülheted azt a kellemetlen helyzetet, hogy hiába van meg a pénzed, mégsem jön létre a vásárlás a banki finanszírozás miatt.
Az előzetes értékbecslés emellett segít a reális ingatlan ár meghatározásában is, hiszen az eladó árait összevetheted a bank által elfogadott értékkel, és így tudsz igazán megalapozott döntést hozni.
Ingatlan eladói ár nem egyezik a banki értékbecsléssel: Mi vár rád hitelfelvevőként? Összefoglalva: hogyan vágj bele okosan?
Az eladó által kért ár és a banki ingatlan értékbecslés közötti eltérés sokaknak okozhat meglepetést és nehézséget a lakásvásárlás során. 2025-ben különösen fontos, hogy a hitelfelvételhez szükséges önerőt ne becsüljük alá, hiszen az Otthon Start lakáshitel esetében sem mindig lesz elég a 10%-os saját rész, gyakran jóval magasabb önerő kell borítékolhatóan.
Ezért a legfontosabb, hogy még az első lépések előtt, a pénz letevése előtt kérj előzetes banki értékbecslést és lehetőség szerint több bankot is megkeresve tájékozódj.
Így elkerülöd, hogy a pénzed bent ragadjon, vagy egy előre megtalált otthon vásárlása amiatt hiúsuljon meg, hogy a banki finanszírozás nem fedezi az eladói árat.
Az ingatlanvásárlás komoly döntés, különösen, ha hitelből tervezel. Fontos, hogy előre tájékozódj, és tudd, mire számíthatsz.
• Ismerd a saját anyagi helyzeted.
• Reálisan mérlegeld az ingatlan értékét.
• Kérj szakmai segítséget például tőlem.
• Több banknál is kérj ajánlatot és értékbecslést.
• És a legfontosabb: légy türelmes.
Az ingatlanpiacon való eligazodás időt és energiát vesz igénybe, de ha jól csinálod, a végeredmény egy gyönyörű otthon lesz, amiért nem kell túlzottan aggódnod.
Tudd: az ingatlan értékbecslés nem ellened dolgozik, hanem segít, hogy ne fizess túlságosan sokat, és valóban reális áron vehess otthont magadnak.
🧭 Becsületes tipp zárásként: ne kockáztasd a jövődet egy gyors döntésért
Ingatlant venni óriási lépés. Ha nincs meg hozzá a stabil alap (értsd: megfelelő önerő), akkor nem az a kérdés, hogyan szerezd meg gyorsan, hanem az, hogy hogyan alapozd meg biztosan.
Szívesen segítek átnézni a lehetőségeidet – de csak akkor vágjunk bele, ha van reális esélyed a sikerre.
Mert nálam nem az a cél, hogy eladjunk bármit – hanem hogy el ne bukj semmit.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan!
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
