Ezért kell rutinos szakmai szem az ingatlan értékbecsléshez és közvetítéshez – mi az externália az ingatlanpiacon?
Aktív ingatlanközvetítőként és ingatlan értékbecslőként nap mint nap szembesülök azzal a jelenséggel, hogy az ingatlanok értékét nem csupán a falak, a lakás állapota és a négyzetméterek határozzák meg. Van egy adott esetben avatatlan szemeknek láthatatlan, sokszor alulértékelt tényező, ami alapjaiban befolyásolhatja az ingatlan árát és az eladhatóságát. Ezt hívjuk externáliának, ami olyan külső gazdasági hatás, ami az ingatlan tulajdonos és a vevő számára is gyakran rejtve marad. Én viszont ezekre is kiemelt figyelmet fordítok.
Az én feladatom, hogy felmérjem és elemezzem azokat a külső körülményeket, amelyekről talán még a tulajdonosnak sincs tudomása, nem is gondol rá, vagy nem is látja, mivel távolabb van tőle például egy folyó felső szakaszán szennyezik a vizet, az ingatlan pedig a folyó alsóbb szakaszán van.
Akár az eladásra szánt ingatlan hirdetési árát, akár az ingatlan értékbecslést nézzük, ezek a tényezők kulcsfontosságúak lehetnek. A negatív externáliák miatt előfordulhat, hogy az ingatlan eladása sokkal tovább tart, vagy éppen az értékéhez képest alul árazott lesz, vagy esetleg meg is hiúsulhat az eladás, vagy el is értéktelenedhet az ingatlan.
Az átlagos vásárló nem akar zajos, szennyezett környéken élni, míg egy csendes, zöldövezeti környezetért hajlandó többet is fizetni. Ingatlan értékbecslőként és közvetítőként az a feladatom, hogy objektíven értékeljem ezeket a hatásokat. Így a tulajdonos a lehető legjobb árat kapja az ingatlanáért, a vevő pedig reális képet kap a vásárolni kívánt ingatlan értékéről.
🧩 Mit is jelent pontosan az externália és mi köze van az ingatlanpiachoz?
Az externália, más néven külső gazdasági hatás, olyan következmény, amely egy gazdasági szereplő tevékenységéből fakad, de nem közvetlenül őt, vagy üzleti partnerét érinti, hanem egy harmadik felet vagy magát a környezetet. Ezek a hatások lehetnek előnyösek vagy hátrányosak, és jellemző rájuk, hogy a kedvezményezett nem fizet értük, a kárt elszenvedő pedig nem kap kártalanítást.
A fogalom Paul Samuelson amerikai közgazdász nevéhez köthető.
Negatív externália például, amikor egy gyár szennyezi a levegőt, és emiatt romlik a környéken élők életminősége.
Pozitív externália lehet, ha egy pékség frissen sült kenyér illata vonzóbbá teszi az utcát, amiből a szomszédos üzletek is profitálnak. Az ilyen külső hatások kezelésére az állam különféle eszközöket vet be, például szabályozásokat, adókat vagy támogatásokat, hogy kiegyensúlyozza a társadalmi és gazdasági következményeket.
Hogyan kapcsolódik az ingatlanpiachoz, ingatlanokhoz az externália?
Az ingatlanpiac nem csak a négyzetméterről és az állapotról szól. Van egy kevésbé látható tényező, ami sokszor döntő: a környezet hatása. Ezt hívjuk külső gazdasági hatásnak – vagy szaknyelven externáliának.
Az externália olyan külső gazdasági hatás, ami egy adott piaci ügylethez közvetlenül nem kapcsolódó szereplők életére és jólétére is hatással van. Tehát nem az érintett felek közötti szerződés, hanem egy „mellékhatás”, ami érintheti akár egy egész közösség mindennapjait is.
Ez olyan hatás, ami nem az eladó, vagy a vevő szándékából ered, mégis befolyásolhatja az ingatlan értékét. Ráadásul nem csak egy-egy lakást érinthet, hanem egész városrészeket, közösségeket is.
A lényeg, hogy az externáliák olyan embereket is érintenek, akik nem vesznek részt közvetlenül az adott gazdasági tevékenységben, de viselik annak következményeit.
🌍 Externáliák társadalmi hatása – nem csak az ingatlanokat érinti
A külső gazdasági hatások nem állnak meg a kerítésnél. Lehetnek:
• Természeti eredetűek: pl. árvizek, földrengések, klímaváltozás.
• Erőforrási jellegűek: pl. a víz- vagy energiaellátás minősége, vagy a szennyvízhálózat megléte.
• Közintézményi tevékenységből fakadóak: pl. új iskola, kórház, közlekedési csomópont.
A lényeg: az externáliák olyan embereket érintenek, akik nem vesznek részt közvetlenül az adott gazdasági tevékenységben – mégis viselik annak következményeit.
➕➖ Pozitív és negatív externáliák hatása az ingatlanok értékére
Az externáliák hatásai ingatlanokra:
• Pozitív hatások: Javítják az ingatlan értékét, például egy új metróvonal, vagy park megnyitása növeli a keresletet. Ezek hosszú távon is értékemelő hatásúak lehetnek.
• Negatív hatások: Csökkentik az ingatlan értéket, például közeli szennyezőforrás vagy rossz közbiztonság. Ezek rövid távon csökkentik az érdeklődést, hosszú távon pedig lassítják az érték helyreállítást.
• Az ingatlanok környezete bővelkedik ilyen hatásokban, amelyek, vagy növelhetik, vagy csökkenthetik egy ingatlan piaci értékét.
Példák externáliákra az ingatlanpiacon
• Budapesten a 4-es metró megépítése előtt a környező ingatlanok alacsonyabb áron keltek el, de a metró átadása után drasztikusan megemelkedett az értékük.
• Egy ipari üzem közelében elhelyezkedő lakóingatlan értéke jelentősen csökken a zaj és környezeti szennyezés, valamint a fényszennyezés miatt ( a fényszennyezés is lehet nagyon zavaró és káros), ami hosszú távon is érezteti hatását. Ezért is fél, retteg mindenki manapság attól, hogy a családi háza, lakása, ingatlana közelébe Akkumulátor gyárat, vagy másfajta gyárat, üzemet telepítsenek.
Hogyan kezelik az értékbecslők, vagyonértékelők az externáliákat?
Az ingatlan értékbecslés során kiemelten fontos a külső, környezeti tényezők alapos mérlegelése, mivel ezek a hatások hosszú távú és közvetlen befolyást gyakorolnak az ingatlanok piaci megítélésére. Figyelembe kell venni:
• Szomszédok és létesítmények: Figyelembe kell venni, hogy a szomszédság milyen hatással van az ingatlanra (pl. zaj, biztonság).
• Övezet: Az ingatlan övezeti besorolása alapvető értékmérő.
• Kilátás, panoráma: Ha jelentős, be kell építeni az értékbecslésbe.
• Szennyező források: Kiemelten kezelendők, mivel akár hitelfelvételkor is kizáró tényezők lehetnek.
Mit kell figyelembe venni az ingatlan értékbecslésben, vagyonértékelésben?
Banki hitelezés és externáliák
A bankok hitelképességi vizsgálatkor nem fogadják el azokat az externáliákat, amelyek bizonyítottan negatív, tartós értékcsökkentő hatásúak, mert ezek az ingatlan hitelbiztosítéki értékét jelentősen rontják, márpedig az ingatlannak hosszú távon meg kellene őriznie az értékét, legalább a hitel futamidejének a végéig..
• Elfogadhatóak azok az externáliák, amelyek pozitív, vagy semleges hatásúak, illetve amelyek jól mérhetőek és nem hordoznak kockázatot az ingatlan fedezeti értékére nézve.
Kötelezően figyelembe veendő externáliák egypár példa
1. Szomszédos létesítmények
• Ipari üzemek
• Benzinkutak
• Temetők
• Iskolák
2. Övezeti besorolás
• Gazdasági övezet lakóövezet mellett
• Vegyes övezet
• Zöldövezet közelsége
3. Kilátás, panoráma
• Duna-parti panoráma
• Balatoni tóra néző
• Gyárra néző
4. Szennyező források
• 500 méteren belüli nagyipari létesítmény
• Hulladéklerakó 1 km-en belül
• Forgalmas út közvetlenül
Mikor nem fogadja el a bank az externáliát és nem ad hitelt nagy eséllyel az ingatlanra?
Kizáró okok lehetnek:
• Aktív hulladéklerakó 500 méteren belül
• Veszélyes anyagokat gyártó üzem közelében
• Árvíz-veszélyes területen (még védekezéssel is)
• Földcsuszamlás-veszélyes területen
• Sugárzás-veszélyes zónában
Relatív kizáró okok lehetnek (esetenként), illetve erősen értékcsökkentő okok:
• Reptér zajvédelmi zónájában
• Főút mentén, zajvédő fal nélkül
• Iparterület közvetlen szomszédságában
Mikor fogadható el az externália az ingatlanoknál?
Pozitív externáliák (növelik a hitelképességet):
• Metro/HÉV állomás 500 méteren belül
• Jó hírnevű iskola körzetében
• Park vagy természetvédelmi terület mellett
• Bevásárlóközpont közelében (de nem túl közel)
Ingatlan értékelői szempontok:
A szakszerű ingatlan értékbecslés elemei
1. Helyszíni szemle kötelező
• Nem lehet távolról megítélni az externáliákat
• A szaghatások, zajszint csak helyben érzékelhető
• A vizuális hatások szubjektívek lehetnek
2. Környezeti térkép elemzése
• Ipari létesítmények térképezése 2 km-es körzetben
• Közlekedési útvonalak felmérése
• Zöldterületek és vízfelületek azonosítása
3. Jövőbeni fejlesztések figyelembe vétele
• Településrendezési terv tanulmányozása
• Tervezett beruházások hatásainak becslése
• Övezeti változások várható hatásai
Gyakorlati tanácsok: Hogyan védd meg magad, mint laikus lakásvásárló a „bevásárlástól” és hogyan figyelj az externáliákra?
Lakás vásárlás előtt
1. Járj körbe a környéket különböző napszakokban
◦ Hétköznap reggel (forgalom)
◦ Hétköznap este (zajszint)
◦ Hétvégén (életérzés)
2. Kérdezz a helyiektől
◦ Mit tudnak a tervezett fejlesztésekről?
◦ Milyen problémák voltak a múltban, milyenek vannak most?
◦ Hogyan változott a környék?
3. Nézd meg a településrendezési tervet
◦ Mi építhető a szomszédban?
◦ Vannak-e nagy projektek tervben?
Ingatlan eladás előtt tulajdonos eladóként
1. Hangsúlyozd a pozitív externáliákat
◦ Közlekedési kapcsolatok
◦ Környező szolgáltatások
◦ Jövőbeli fejlesztések
2. Legyél őszinte a negatív hatásokkal
◦ Jobb előre elmondani, mint utólag bukni rajta
◦ Mutasd be, hogyan lehet kezelni a problémákat
Személyes, becsületes véleményem a témáról az externáliákról az ingatlanpiacon
Az externáliák figyelmen kívül hagyása az egyik legnagyobb hiba, amit ingatlanügyekben elkövethetsz.
Az ingatlanközvetítők, ingatlan értékbecslők felelőssége óriási ebben. Aki nem veszi figyelembe ezeket a tényezőket, az nemcsak szakszerűtlenül dolgozik, hanem kárt okoz az ügyfélnek is. A definíció alapján, akire az externália hat, az nem vesz részt közvetlenül az externáliát okozó gazdasági tevékenységben – ezért különösen fontos, hogy az ingatlan szakértő segítségével tárjuk fel ezeket a rejtett hatásokat.
A másik oldalról viszont: aki ismeri és tudatosan kihasználja az externáliákat, az jelentős előnyre tehet szert. A legjobb befektetések gyakran olyan ingatlanok, amelyeknek pozitív externáliái vannak, de ezt még nem árazta be a piac.
🏛️ Miért kell szabályozni az externáliákat?
A külső hatások sokszor nem kezelhetők piaci alapon. Ezért van szükség állami szabályozásra – például környezetvédelmi előírásokra, övezeti besorolásokra, zajhatárértékekre.
Fontos tudni: nincs olyan szabály, ami mindenkinek jó.
Az externáliák legalább annyira befolyásolják az ingatlanok értékét, mint az ingatlan maga, ezért az értékbecslők dolga, hogy profi módon feltérképezzék és mérlegeljék ezeket a tényezőket. Egy ingatlan eladásánál, vagy hitelfelvételnél figyelni kell arra, hogy a mind rövid, mind hosszú távú externális hatásokat objektíven értékeljük. A becslés során nemcsak az ingatlan állapota és adatai számítanak, hanem a környezeti és piaci externáliák is, hiszen ezek határozzák meg valóban az ingatlan piaci értékét.
Ingatlanközvetítőként én az externáliákra figyelemmel javaslom a hirdetési árat, mert, ha ezekre nem vagyunk figyelemmel, a vevők majd lesznek és nem tudjuk, hogy miért nem jönnek, alkudnak a vevők, hát azért, mert magas az ár a körülményekhez képest..
Az átlagos vásárló semmiképpen nem akar például egy zajos, szennyezett környéken lakni, ugyanakkor egy csendes zöldövezeti környezet jelentős pluszértéket adhat. Ezért az értékbecslőnek, ingatlanközvetítőnek kulcsszerepe van abban, hogy az externáliákat úgy vegye figyelembe, hogy az véletlenül se torzítsa el a valós ingatlanpiaci helyzetet, különösen banki hitelezési, de értékesítési szempontból sem.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
