Miért más az ingatlan értéke és az ára? – Amikor az eladó és a vevő teljesen mást lát egy lakásban
Sokan hiszik, hogy az ingatlan ára egyenlő az értékével, pedig ez egy szép nagy tévedés.
Ingatlanértékesítőként nagyon gyakran hallom a következő panaszt:
• A vevő: „Ez a lakás nem ér ennyit, teljesen túl van árazva, nem vagyok hajlandó érte ilyen sokat adni, nem vagyok teljesen hülye, inkább várok még.” Aztán van olyan vevő, többen vannak, mint gondolnád, aki már több mint 10 éve vár a nagy ingatlan áresésre, ami lehet, hogy soha nem fog bekövetkezni, vagy legalábbis nem akkora mértékben, mint sokan gondolnák és egyre távolabb kerül a lakásvásárlástól, ahogy emelkednek az árak..
• Az eladó: nem engedek az árból, hiszen még ennyiért sem szívesen adom el a lakásomat, biztos vagyok benne, hogy ennyit bárki simán kifizet érte. Ha nem veszik meg, akkor inkább felgyújtom, vagy rohadjon ott, hiszen nem kenyérre kell, nem adom el, inkább várok.”
Ez az a pillanat, amikor az ingatlan értéke és az ára kettéválik. És sokszor mindkét félnek igaza van – a maga szemszögéből.
Mit jelent az ingatlan „értéke”?
Az ingatlan értéke, vagyis a belső (intrinsic) érték, az a valós, „mélyebb” érték, amit az ingatlan hosszú távon hordoz magában.
Ez nem az az ár, ami éppen az ingatlan piacon kapható, hanem egy sokkal komplexebb számítás eredménye.
Az érték az, amit egy ingatlan valójában megérne, ha csak a fundamentumokat nézzük:
• Elhelyezkedés, lokáció: Egy jó környék, jó infrastruktúra, iskola, közlekedési kapcsolatok mind emelik az ingatlan belső értékét.
• Jövőbeni potenciál: Fejlesztési lehetőségek, bérbeadhatóság, környékfejlesztési tervek, gazdasági növekedés hozzájárulnak az értékhez.
• Műszaki állapot: Egy jól karbantartott, modern vagy felújított lakás értéke magasabb.
• Méret, alaprajz, extrák: Az ingatlan hasznos alapterülete, elrendezése, valamint különleges extrák megemelik az értéket.
• Gazdasági tényezők: Az adott időszak kamatszintje, gazdasági stabilitás is befolyásolja az értékelést, de ezek általában kevésbé ingadozó tényezők.
• Állapot és építési minőség: Az ingatlan értékének egyik alapköve az épület fizikai állapota és az építési minőség. Egy masszív, jól megépített ház, vagy lakás már önmagában magasabb értéket képvisel, mert hosszabb távon megbízhatóbb, kevésbé igényel javításokat, így költségmegtakarítást jelent a tulajdonos számára. Ide tartozik az alapozás, a teherhordó szerkezetek minősége, a felhasznált anyagok, valamint a beépített technológiák korszerűsége is. Egy gondosan felújított vagy modernizált ingatlan értéke különösen nő, mert ezek a tényezők hosszabb élettartamot és jobb komfortot garantálnak a lakóknak.
• Jogi és műszaki állapot: Az ingatlan értékének megítélésében kritikus szerepet játszik a jogi helyzet és a műszaki állapot. A tiszta tulajdonjog, rendezett terhek és jogviszonyok megerősítik az ingatlan piaci pozícióját, míg bonyolult jogi helyzet vagy bizonytalan tulajdonviszony jelentős értékcsökkenést okozhat. Műszaki oldalról az épület szerkezeti állapota, víz- és villanyvezetékek, gázszolgáltatás biztonsága, esetleges károsodások, valamint a meglévő engedélyek, műszaki dokumentációk megléte vagy hiánya egyaránt befolyásolja az értéket. Egy jogilag és műszakilag rendben lévő ingatlanban a vevők biztonságban érzik magukat, így az érték magasabb.
• Környezeti tényezők: Az ingatlan környezete jelentősen hat az értékére. Ez nemcsak a lakókörnyezet tisztaságát, zajszintjét, közbiztonságát foglalja magában, hanem az infrastruktúrát, közlekedési lehetőségeket, valamint a környék szolgáltatásait (iskolák, üzletek, egészségügyi ellátás) is. Szennyező források, túlzsúfoltság vagy például ipari terület közelsége negatívan befolyásolja az értéket, míg parkok, zöldterületek és panorámás kilátások értéknövelők lehetnek. Többféle környezeti hatás egyszerre is jelen lehet, ezek alapos mérlegelése szükséges az ingatlan valódi értékének pontos meghatározásához.
Az ingatlan érték tehát egy objektív alapokon nyugvó fogalom, amely sokszor szakértői értékbecslésből, statisztikai modellekből, vagy ingatlan becslői, vagyonértékelői hozamszámításból adódik. Ez az úgynevezett intrinsic value – vagyis a belső érték.
14 ingatlan értékcsökkentő tényező
Mit jelent az ingatlan „ára”?
Az ingatlan ár ezzel szemben az a szám, amit valaki ténylegesen hajlandó kifizetni az adott pillanatban. Ez nem mindig logikus, és nem mindig követi a fundamentumokat.
Befolyásolja például:
• a kereslet és kínálat aktuális állapota, az egyensúly: Ha sokan keresik a lakásokat adott környéken, az ár hirtelen megugorhat Ha kínálati piac van, az ingatlanár csökkenhet, vagy stagnálhat,
• lakáspiaci hangulat, vásárlói hangulat és pszichológia: Ingatlan befektetői magatartás, spekuláció, optimizmus, vagy félelem a piac nagy hatással van.
• a hitelezési feltételek (kamatok, hitelplafon),
• állami támogatások (pl. CSOK, Otthon Start program, Babaváró, Munkáshitel stb..),
• gazdasági helyzet: Kamatszint, infláció, munkaerőpiac aktuális állapota befolyásolja, fizetések.
• szubjektív tényezők: Vevők és eladók egyéni igényei, időzítése, érzelmi kötődés.
• sőt, néha a vevő érzelmei (kilátás, „szerelem első látásra”) és pont ott kell a vevőnek és akkor, mert válik, vagy éppen gyorsan költözne és így tovább..
Ez az ár sokszor eltér az ingatlan „valódi” értékétől, mert a piaci ár a kereslet-kínálat dinamikáját tükrözi, és előfordulhat alul- vagy túlértékelés is.
Egy élénk, keresleti lakáspiacon a „realitás” teljesen más: az ingatlan ár sokszor elszakad az ingatlan értéktől, és sokkal magasabbra kúszik. Azonban, ha kínálati az ingatlanpiac, akkor pedig lefelé megy az ár, ekkor mondják, hogy áron alul kelnek el az ingatlanok, vagy nincs ára az ingatlanoknak.
Az ingatlan ára – jelenlegi piaci ár
Az ingatlan ára viszont a pillanatnyi piaci körülmények függvénye:
• Kereslet és kínálat egyensúlya: Ha sokan keresik a lakásokat adott környéken, az ár hirtelen megugorhat.
• Piaci hangulat: Befektetői magatartás, spekuláció, optimizmus vagy félelem a piac nagy hatással van.
• Gazdasági helyzet: Kamatszint, infláció, munkaerőpiac aktuális állapota befolyásolja.
• Szubjektív tényezők: Vevők és eladók egyéni igényei, időzítése, érzelmi kötődés.
Miért létezik a különbség az ingatlan ára és értéke között?
• A piac néha hiszterizál: amikor túl sok a vevő, nőnek az árak, függetlenül az ingatlan belső értékétől.
• Ingatlanbuborékok: amikor a piaci ár irreálisan magasra szökik.
• Értékbecslési hibák, rossz információk.
• Egyedi szubjektív tényezők (pl. vevő egyedi preferenciái, érzelmi kötődés).
Hogyan növelhető az ingatlan értéke?
• Jó karbantartás, minőségi felújítások, átalakítás pl. bővítés, a nagy szétdarabolása kisebb egységekké, értékteremtés.
• Kellemessé tenni az ingatlan környezetét, figyelni a parkosításra, közbiztonságra.
• Energiatakarékos, vagy modern megoldások bevezetése.
• Megfelelő ingatlan árazás, jó marketing.
Miért mondja a vevő, hogy „nem ér ennyit az ingatlan, amennyit kérnek érte”?
A vevő többnyire racionális szemmel nézi az eladó lakást: látja a hibákat, a felújítási költségeket, és a környék más hirdetéseivel hasonlítja össze az árat, hiszen megy körbe körbe a lakáspiacon és minden ingatlant megnéz és összehasonlít, egyszóval turistáskodik, összehasonlítja a piacon az árakat, tulajdonságokat stb… Ez alapján valóban úgy tűnhet, hogy az ingatlan túl drága.
Csakhogy a lakáspiaci ár nem arról szól, hogy „megér-e ennyit” – hanem arról, hogy van-e valaki, aki ennyit kifizet érte. És ha a kereslet nagyobb, mint a kínálat, akkor a vevő érvei igazak lehetnek, de mégsem számítanak, gyakorlatilag senkit nem érdekelnek..
Miért mondja az eladó, hogy „ennél többet is ér az ingatlan”?
Az eladó általában érzelmileg is kötődik az ingatlanhoz. Az évek alatt belefektetett munkát, emlékeket és energiát is belekalkulálja az árába. Emellett sokszor hallja, hogy „felmentek az ingatlan árak”, a média sulykolja a felkapott híreket, ezért biztos benne, hogy az ő ingatlana sem kivétel.
És persze igaza is lehet – egy pörgős lakáspiacon előfordul, hogy még a túlzónak tűnő árra is találni vevőt.
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
A nagy tanulság: ingatlan érték ≠ ingatlan ár
Egy ingatlannak egy valós értéke van – ez hosszabb távon állandóbb, racionálisabb. És van egy aktuális ára – ami rövid távon akár messze el is távolodhat az értéktől lefelé, vagy felfelé az ingatlanpiaci ciklustól függően.
• Ha ingatlan eladó vagy: ne feledd, hogy a túl magas ár elriaszthatja a vevőket, és hónapokig állhat az ingatlanod.
De az is hiba, ha túl olcsón adod, mert akkor pénzt veszítesz és ráadásul, ha az eladott ingatlanárából költöznél tovább másik ingatlanba, nem is tudsz adott esetben az eladott ingatlan árából venni lakást, ha túl olcsón adod.
• Ha ingatlan vevő vagy: tudatosítsd, hogy lehet, hogy igazad van, az ingatlan nem ér „annyit”. De a lakás sokszor nem logikus – és ha valaki más megadja érte az ingatlan árat, akkor az lesz a „valós” ár.
Az ingatlan ára az a szám, amin ma meg lehet szerezni vagy eladni, míg az érték az az összeg, amit valójában megérdemel, azt a potenciális hasznot vagy élvezetet tükrözi, amit az ingatlan hosszú távon nyújt. Csak az értő vásárlók és eladók tudják, hogy ez a különbség: megnézni az ár mögött az értéket, és nem csak a címkét.
Eladnád az ingatlanod? Ne hagyd, hogy az ár és az érték közti különbség miatt veszíts!
Ha lakáseladás előtt állsz, a legnagyobb buktató mindig az, hogy túl magasról indulsz, és hónapokig nem találsz vevőt, vagy épp túl alacsonyra teszed az árat, és több millió forintot hagysz az asztalon.
Én abban segítek neked, hogy megtaláld a reális, de piacképes lakásárat – azt a pontot, ahol a vevő is belátja, hogy megéri, te pedig el tudod adni az ingatlanodat veszteség nélkül.
💡 Becsületes ingatlanosként az a célom, hogy tisztán láss: mennyi az ingatlanod valódi értéke, és mennyit tud érte most, a jelenlegi piacon ténylegesen kifizetni egy vevő.
👉 Ha szeretnéd elkerülni a felesleges időhúzást és a pénzveszteséget, keress meg, és segítek reálisan, de a lehető legjobb áron eladni az ingatlanodat.
Az én feladatom az, hogy hidat építsek a két oldal között. Segítek az eladónak reálisan belőni az árat – úgy, hogy ne veszítsen rajta, de legyen vevő is. És segítek a vevőnek is megérteni, miért kerül annyiba a lakás, és mikor érdemes kompromisszumot kötni.
👉 Ezért mondom mindig: az ingatlan értéke és ára soha nem ugyanaz, de egy jó stratégiával közelebb lehet hozni a kettőt.
Ha szeretnéd, hogy segítsek neked meghatározni ingatlanod értékét, vagy ha bármilyen kérdésed van az ingatlanpiaccal kapcsolatban, fordulj hozzám bizalommal!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
