Itt vannak a lakásbérlés végnapjai? Add el a lakásodat, ne vegyél lakást bérbeadásra?
💥 Lakásbérlés – lakáskiadás: vége a bulinak? Miért gondolkodhatnak el sokan a lakáseladáson és, hogy nem vesznek ingatlant lakáskiadási célra?
Egyre több volt ügyfelem és ismerősöm, akiknek ki vannak adva az ingatlanjai állítanak meg az utcán azzal az aggódó kérdéssel, hogy eladjam a lakásomat, mivel mindenhol azt hallom, hogy lemennek az albérletek díjai és nem lesz érdemes lakást kiadni. Akik eddig pedig lakásvásárláson gondolkodtak lakáskiadás céljára, azok sem biztos, hogy vesznek.
Járjuk végig ezt a kérdést, de szerintem nem eszik olyan forrón a kását, úgyhogy nem kell berosálnotok..
🏠 Itt vannak a lakásbérlés végnapjai? Vagy csak egy új korszak kezdete?
Az Otthon Start program bevezetése óta egyre hangosabbak azok a hangok, amelyek szerint a lakásbérlés, mint üzleti modell, lassan kifullad. A 3%-os kamatozású hitel, akár 10% önerővel olyan kedvező konstrukciót kínál, hogy sok fiatal számára a saját lakás vásárlása már nem csak álom, hanem reális alternatíva lett az albérlettel szemben. De vajon tényleg itt a lakáskiadás vége?
Vagy csak átalakul az ingatlanpiac, illetve a médiának és a kormányzati köröknek jó ez a szöveg?
A lakáspiac most egy igazi érzelmi hullámvasút, mint mindig. Egyik nap azt halljuk, hogy soha nem látott ingatlan áremelkedés van, másnap meg azt, hogy a lakáshitelek bedöntik az albérletpiacot, és az ingatlan bérleti díjak csakis lefelé mehetnek. Az Otthon Start hitel 3%-os kamata okoz most sokaknak álmatlan éjszakát.
Teljesen megértelek, ha elkezdesz aggódni, hiszen a hírek egyre jobban azt sulykolják, hogy jön a befektetői cunami a piacon:
• A bérlők eltűnnek: A mostani albérlők elhagyják a bérlakásokat, hogy inkább saját lakást vegyenek.
• Az ingatlan befektetők kilépnek: Azok, akik eddig kiadásra vettek lakást, most eladják a portfóliójukat, mert csökken a hozam, és nem éri meg a macera.
• Még az Airbnb-nek is lőttek: Budapesten, a 6. kerületben év végétől betiltják a rövidtávú kiadást, ami még jobban csökkenti a befektetési kedvet.
De most álljunk meg egy pillanatra! Gondolkozzunk tiszta fejjel!
🔍 Mi történik most a lakáspiacon?
• Otthon Start program hatása: A kb. 237 ezer forintos havi törlesztő egy 25 éves, 50 milliós hitelnél már versenyképes lehet a budapesti albérletárakkal. Ez sokakat elgondolkodtat: miért fizetnék ugyanannyit más lakásáért, ha sajátjuk is lehet?
• Kormányzati narratíva: A hivatalos kommunikáció szerint az albérletpiac árai csökkenni fognak, mivel a kereslet visszaesik, és a kínálat nő.
• Ingatlan befektetői pánik: Egyre több lakástulajdonos fontolgatja az eladást, mert attól tartanak, hogy a hozamok csökkennek, és az ingatlanárak is lefelé indulnak.
• Airbnb szigorítások: A VI. kerületben már betiltották az év végétől a rövid távú kiadást, és országos szigorítás is várható. Ez újabb csapás a kiadásra építő befektetőknek.
📉 Miért csökkenhet a lakáskiadás hozama?
• Lakásárak gyorsabban nőnek, mint a bérleti díjak: Az elmúlt évben az albérleti díjak a média szerint csökkentek, míg az ingatlanárak emelkedtek. Ez a hozamot folyamatosan apasztja.
• Adók és költségek: A 15%-os SZJA, a kieső hónapok, felújítási költségek mind rontják a megtérülést.
• Állampapírok versenye: A jelenlegi állampapírhozamok sokszor magasabbak, mint a lakáskiadásból elérhető nettó hozam. A lakáskiadásból elvárható hozam kb. 4-5 %, amit megszokhattunk. Az állampapír hozama 6-7%.
🤔 De tényleg bedől az albérletpiac?
Itt jön az becsületes, őszinte véleményem. Nem, nem fog bedőlni. És nem is szabad elhamarkodottan temetni és nem szabad elhamarkodottan üzleti döntéseket hozni az ingatlan eladásról, illetve az ingatlan nem vételről..( hát ez nem volt valami magyaros..)
Lássuk, hogy miért ez a véleményem, hogy nem eszik olyan forrón a kását..
• Nem mindenki hitelképes, sőt sokan nem lesznek hitelképesek, vagy ezért, vagy azért:
A banki jövedelemvizsgálat, az önerő hiánya, a bizonytalan munkahelyek miatt sokan nem tudják igénybe venni az Otthon Startot.
• Fiatalok hitelkerülése: A 20–25 éves elköteleződés sokaknak ijesztő. A bérlés továbbra is rugalmasabb, biztonságosabb opció.
• Egyre többen fognak kiesni a lakásvásárlásból, ahogy növekednek az ingatlanárak: Az az érzésem, hogy most pedig ez az Otthon Start Program, az a lakáspiacba való nagymértékű beavatkozás sokakat kifog sajnos ejteni végleg az ingatlanpiacról, akiknek, vagy a Mamahotel, vagy a lakásbérlés, mint alternatíva marad csak.
• Kiadó lakás kínálatbővülés ≠ keresletcsökkenés: Lehet, hogy több lakás lesz kiadó, de ha a hitelhez nem fér hozzá mindenki, akkor az albérlet továbbra is szükséglet marad.
• A kínálat bővül, de a kereslet nem tűnik el: Valószínűleg lesznek olyan ingatlan befektetők, akik a csökkenő hozamok miatt eladják a lakásaikat, de az ingatlanpiac nem fog összeomlani. A vidékről a nagyvárosokba költözők, a külföldi diákok, vagy azok, akik nem tudnak hitelt felvenni, továbbra is albérletet fognak keresni. Ráadásul, ha nő a kiadó lakások száma, az nem feltétlenül jelent katasztrófát. A nagyobb kínálatból a bérlők válogathatnak, a bérbeadóknak pedig muszáj lesz alkalmazkodniuk a piaci árakhoz.
🌍 Külföldi trendek: nem csak nálunk mozog az albérletpiac
• Nyugat-Európában is megfigyelhető, hogy a fiatalok egyre inkább bérlésben gondolkodnak, mert a lakásvásárlás túl drága. A saját tulajdon helyett a mobilitás és rugalmasság a prioritás. Vannak háziurak, akiknek nemritkán egy lépcsőházra való kiadott lakásuk van, a többség pedig tőlük bérel lakást.
• USA-ban és Kanadában a lakásbérlés aránya nőtt az elmúlt években, főleg a nagyvárosokban, ahol az ingatlanárak elszálltak. Ott is lakhatási válságról beszélnek és a fiatalok panaszkodnak a lakásárak elszállása miatt.
• Airbnb szigorítások globálisan: Berlin, Barcelona, Amszterdam – mind szigorították a rövid távú kiadást, ami szintén átrendezi a bérleti piacot.
💡 Mit tegyen most egy ingatlan befektető?
• Ne kapkodj! Várj legalább fél évet, amíg látjuk, hányan veszik igénybe az Otthon Startot és hányan nem tudják igénybe venni és miért nem. Amikor már lesznek ezekről statisztikák.
• Vizsgáld újra a hozamokat: Számolj az adókkal, üres hónapokkal, felújítási költségekkel.
• Gondolkodj alternatív ingatlanban is: Garázs, üzlethelyiség, raktár – kisebb fenntartási költség, magasabb kiadási ár.
• Lokáció, lokáció, lokáció: A jól elhelyezkedő, kis rezsis, olcsó fenntartású, 1-1,5–2 szobás lakások továbbra is kiadhatók maradnak
📈 Ingatlan mint értéknövelő befektetés – nem csak a bérleti díj számít!
Amikor lakásbefektetésről beszélünk, sokan kizárólag a havi bérleti díjakból származó bevételre fókuszálnak. Pedig van egy másik, gyakran alábecsült tényező, ami hosszú távon sokkal komolyabb hozamot hozhat: az ingatlan értéknövekedése.
A magyar ingatlanpiac a rendszerváltás óta szinte folyamatosan emelkedő pályán mozog. Aki 2000 környékén vásárolt lakást Budapesten, ma már sokszoros áron is eladhatja – és ez nem ritka, hanem szinte általános jelenség. Az ingatlanpiac ciklikus, de eddig minden visszaesést követően újabb növekedés jött. Ezért is mondják sokan, hogy „az ingatlan mindig jó befektetés” – és eddig valóban az volt.
🌍 Ha kitekintünk nemzetközi szinten, az USA példája különösen tanulságos
Az elmúlt 100 évben az amerikai ingatlanok átlagos éves értéknövekedése infláció felett is pozitív volt. A nagy gazdasági válságok, háborúk, sőt még a 2008-as hitelválság után is visszatért az ingatlanpiac a növekedési pályára. A hosszú távú trendek alapján az ingatlan nemcsak stabil, hanem inflációálló befektetés is lehet.
💡 Ez azt jelenti, hogy ha ma veszel egy lakást, nemcsak a havi bérleti díjakkal kalkulálhatsz, hanem azzal is, hogy 5-10-20 év múlva az ingatlanod értéke jelentősen magasabb lehet. Ez a fajta hozam sokszor meghaladja a bérleti bevételeket, főleg ha jó lokációban, jó állapotú ingatlant választasz.
📊 A befektetési döntésnél tehát nemcsak a „mennyiért tudom kiadni?” kérdést kell feltenned, hanem azt is: „mennyit fog érni ez a lakás 5-10-20 év múlva?” Ez a szemlélet segít abban, hogy ne csak rövid távon gondolkodj, hanem valódi vagyongyarapodást érj el, tehát vagyont építs.
És ne feledd: az ingatlan nemcsak számok, hanem biztonság is. Egy kézzelfogható, általában stabil eszköz. Ezért is választják sokan – joggal – az ingatlant, mint hosszú távú befektetést. Lehet, hogy egy jó időbe vett részvénnyel és egyéb befektetési eszközökkel hirtelen sokkal nagyobb hozamot érhetsz el, de, ha ingatlanod van, pláne, ha több, akkor viszont többnyire nyugodtan aludhatsz.
🧠 Mit jelent ez neked ingatlan befektetőként?
Ez a példa jól mutatja, hogy még ha a bérleti hozam önmagában nem is tűnik kiemelkedőnek, az ingatlan értéknövekedése jelentősen megdobhatja a megtérülést. Ez különösen igaz jó lokációban lévő, könnyen kiadható lakásokra.
💡 Ha az ingatlanpiac továbbra is stabil marad – ahogy az elmúlt 30 évben Magyarországon és az elmúlt 100 évben az USA-ban is jellemző volt –, akkor az ingatlan nemcsak hozamot termel, hanem biztonságot is nyújt. Ezért is mondják sokan: „a tégla mindig megmarad”.
🧺 Ne tedd az összes tojást egy ingatlanba – A diverzifikáció, mint befektetői túlélőstratégia
A lakáskiadás sokáig szinte egyet jelentett a „biztos hozam” fogalmával. De ahogy a hozamok apadnak, a szabályozások szigorodnak, és a lakáspiaci trendek kiszámíthatatlanabbá válnak, egyre fontosabbá válik egy klasszikus befektetői alapelv: a diverzifikáció.
🎯 Mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy nem érdemes minden megtakarítást egyetlen típusú eszközbe – például lakóingatlanba – fektetni. Még akkor sem, ha az ingatlanpiac hosszú távon stabilnak tűnik. Egy jól összeállított portfólióban helyet kaphat:
• lakóingatlan (kiadásra, vagy értéknövekedésre, illetve mindkettő)
• üzlethelyiség, garázs, raktár (alacsonyabb fenntartási költség, magasabb kiadási ár)
• állampapír (biztonságos, fix hozam, likvid)
• részvény, vagy ETF (magasabb kockázat, de potenciálisan magasabb hozam)
• arany, kripto, alternatív eszközök (infláció elleni védelem, spekulatív lehetőségek)
💡 Miért fontos ez most? Mert az Otthon Start Program, az Airbnb szigorítások, és a hozamcsökkenés mind azt mutatják, hogy az ingatlanpiac már nem az a „minden körülmények között nyerő” terep, mint korábban, illetve nem feltétlenül hoz annyi hozamot, mint eddig.
Egy befektetőnek ma már nemcsak az ingatlan típusát kell jól megválasztania, hanem azt is, hogy milyen arányban szerepeljen az ingatlan a teljes vagyonában.
📉 Egyetlen piaci sokk – például egy szabályozási változás, vagy kamatemelés – könnyen lenullázhatja az ingatlanból várt hozamokat. Ha viszont több lábon állsz, akkor egy gyengélkedő szegmens mellett is marad stabil bevételed.
🧠 A diverzifikáció nem a gyávaság jele, hanem a tudatos kockázatkezelésé. Aki hosszú távon gondolkodik, annak nemcsak hozamot kell maximalizálnia, hanem a veszteségeket is minimalizálnia.
🔑 Záró gondolat – A lakáskiadás nem halott, csak újra kell gondolni
A lakáskiadás körüli pánikhangulat érthető, de nem feltétlenül indokolt. Az Otthon Start program valóban új helyzetet teremtett: a 3%-os hitel sokak számára vonzó alternatíva az albérlettel szemben, és a rövid távú kiadás szigorítása is komoly hatással van az ingatlan befektetői stratégiákra. De ettől még nem dőlt be a lakáspiac – csak átalakul.
Aki ma ingatlanba fektet, annak már nem elég a „kiadom és kész” hozzáállás. Tudatosan kell kalkulálni a hozamokkal, figyelembe venni az adókat, a fenntartási költségeket, az üres hónapokat – és nem utolsósorban az ingatlan értéknövekedését. Mert egy lakás nemcsak havi bevételt termelhet, hanem hosszú távon komoly vagyongyarapodást is hozhat. Ez a hozam sokszor meghaladja a bérleti díjakból származó bevételt, főleg jó lokációban, jó állapotú ingatlan esetén.
És itt jön képbe a diverzifikáció: ne csak lakásban gondolkodj. Egy jól összeállított portfólióban helye van az állampapírnak, üzlethelyiségnek, garázsnak, sőt akár alternatív eszközöknek is. A cél nem az, hogy minden pénzed egyetlen ingatlanban álljon, hanem az, hogy több lábon állj, és minimalizáld a kockázatokat.
A lakáskiadás tehát nem halott – csak már nem biztos, hogy az a „passzív jövedelem álom”, lesz, mint korábban. Aki becsületesen, tudatosan, és piaci realitásokkal számolva fektet be, az továbbra is jól járhat. De ehhez alkalmazkodni kell. A régi reflexek helyett új szemlélet kell: számolni, tervezni, és nem bedőlni a pániknak.
A piac nem halt meg – csak újraárazza magát. És aki ezt időben felismeri, az nem veszíteni fog, hanem nyerni. Mint mindig: a becsületes ingatlanos nem a trendet követi, hanem előre gondolkodik, ha a cikkben leírt gondolataid vannak és bizonytalan vagy fordulj hozzám nyugodtan és kezdjünk el beszélgetni. 🧠💼
Ha bizonytalan vagy abban, hogy mit tegyél, vegyél, vagy ne vegyél ingatlant, vagy szeretnéd, hogy az eladási tárgyalásoknál a lehető legjobb pozícióban legyél, keress bátran. Becsületesen, reálisan segítek, hogy a jelenlegi lakáspiaci helyzetből a legtöbbet hozd ki – felesleges ígérgetés nélkül.
⚠️És ami a legfontosabb: ne csak a hírek és a média alapján dönts, hanem kérj segítséget olyantól, aki naponta látja, hogyan mozognak az ingatlan árak és a vevők – mint például én, a Becsületes Ingatlanközvetítő.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
20 milliós túlárazás kétszer is? Így ne árazd be az ingatlanod – egy valós történet alapján!
Nesze semmi, fogd meg jól – így szállhat el az Otthon Start előnye az ingatlanpiacon
Ingatlanvásárlás költségei – 12 lehetséges költség
Eladom a lakásomat! Ingatlan eladás költségei
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
