Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat

Amikor valaki azt kérdezi, hogy családi házat vegyen-e vagy lakást, a valódi kérdés valójában az, hogy milyen életet akar élni az adott ingatlanban. A jó döntés nem attól jó, hogy nagyobb, újabb vagy drágább az otthon, hanem attól, hogy illik a napi rutinodhoz, a munkádhoz, a családi helyzetedhez és ahhoz is, mennyi időd, energiád és türelmed van az ingatlannal foglalkozni.

Sok vevő ott hibázik, hogy először az álomképet nézi, és csak utána a valós élethelyzetét. Pedig egy ház nemcsak több tér, hanem több feladat is. Egy lakás nemcsak kevesebb szabadság, hanem sokszor kevesebb gond, kevesebb szervezés és kiszámíthatóbb fenntartás is.

Családi házat vagy lakást vegyél? A legfontosabb döntés nem az ingatlanról, hanem rólad szól

Harminc éve vagyok az ingatlanpiacon, és még mindig ez a kérdés, ami a legtöbb vevőjelöltnél előbb-utóbb felmerül. Nem azért bonyolult, mert az emberek nem gondolkodnak – hanem azért, mert egyszerre kell figyelembe venni az élethelyzetet, a pénzügyeket, a napi rutint és a jövőterveket. Aki ezeket előre végiggondolja, sokkal elégedettebb lesz a végeredménnyel.

Ez a cikk nem a szokásos ház vs. lakás összehasonlítás, ahol felsorolom az előnyöket és hátrányokat, te meg magad keresgéled a választ. Beleírom a saját sztorikat, a saját véleményemet – és megmutatom, hogy milyen kérdéseket érdemes feltenned magadnak még azelőtt, hogy egyáltalán elkezdenéd az árak és az ingatlanok böngészését.

Az első kérdés, amit nagy eséllyel senki sem tesz fel: mit is akarsz valójában az élettől?

Mielőtt egyáltalán elkezdenéd nézegetni az ingatlanokat, tegyél fel magadnak egy becsületes, őszinte kérdést: milyen a mindennapjaid ritmusa, és szerinted ez hogyan fog kinézni öt vagy tíz év múlva?

Ez nem filozofálás. Ez az ingatlanvásárlás alapja.

Volt egy vevőm, aki mindenáron falusi házat akart venni. Mire hozzám fordult, már kb. 30-at megnézett – és semmi sem volt jó neki. Ahogy elbeszélgettünk, kiderült: feszített tempójú munkája van, sokat kell bent maradni, sokszor túlórázik, nem szeret korán kelni, és a kertészkedés sem éppen a szenvedélye. Mire a végére értünk a beszélgetésnek, ő maga mondta ki: nem is vidéki családi ház kell nekem, de még városi ház sem. Lakás kell. És tőlem vett egyet – ugyanabban a városi társasházban él ma is, nagyjából 20 éve, és boldog.

Ez az igazi ingatlanszakember dolga. Nem eladni, amit akar. Nem rásózni valamit a vevőre, csak vegyen valamit végre. Hanem segíteni rájönni, hogy mi illik az életéhez és mire van szüksége valójában.

Lakás vagy ház: melyik kinek való?

A lakás általában annak való, aki egyszerűbb, kiszámíthatóbb és kevesebb karbantartást igénylő életet szeretne. A családi ház inkább annak jó választás, aki szereti a teret, a kertet, a saját udvart, és nem riad vissza attól, hogy az otthon fenntartása is az ő feladata legyen.

Lakást gyakran azok választanak jól, akik sokat dolgoznak, kevés idejük van, sokat járnak be a munkahelyre, vagy nem szeretnének minden hétvégén kerttel, javítással, karbantartással foglalkozni. Házat pedig sokszor azok keresnek tudatosan, akiknek fontos a privát szféra, a külön élettér, a szabadabb használat és az, hogy ne kelljen a szomszéd falán keresztül élniük az életüket.

Belterületi, zártkerti, falusi, városi ingatlan – nem mindegy, hogy mit és hol veszel

Sokan összekeverik ezeket, holott jogilag és életmód szempontjából is teljesen más kategóriák. Mielőtt házat nézel, tisztázd magadban, melyikről is van szó valójában.

Nem mindegy, hogy belterületi házról, külterületi ingatlanról, zártkerti épületről beszélünk – ezek nem ugyanazt jelentik, és nem ugyanazt az élethelyzetet szolgálják. A belterületi családi ház általában kiszámíthatóbb, egyszerűbben finanszírozható és könnyebben eladható, mint a külterületi, zártkerti megoldás.

A külterületi, zártkerti ingatlanoknál a vevőnek különösen figyelnie kell arra, hogy mit is vesz valójában. Van-e rendben a jogi helyzet, mennyire használható az ingatlan egész évben, milyen közművek vannak, hogyan lehet megközelíteni, és egyáltalán megfelel-e annak, amire a vevő szánná. Itt sokszor nem az a kérdés, hogy szép-e az ingatlan, hanem az, hogy valóban alkalmas-e lakhatásra, pihenésre vagy hosszú távú használatra.

A zártkerti ingatlan különösen azoknak okozhat csalódást, akik ház helyett olcsóbb megoldást keresnek, de közben nem mérik fel, hogy a kedvezőbb vételárért cserébe gyakran több a bizonytalanság, a használati korlát és a későbbi kockázat.

Mi a belterületi ingatlan? – Amit minden vevőnek tudnia kell

A belterületi ingatlan az, ami a helyi önkormányzat által beépíthető területen van: rendes utcában, víz, csatorna, villany és közút mellett. Egy átlagos kisváros vagy nagyváros utcáiban lévő ház vagy lakás szinte biztos, hogy belterületi. Ezzel általában nincs jogi bonyodalom, cím- és lakcímproblémák sem, és hitelt is könnyebb rá kapni, ha hitelképes vagy és az ingatlan legalább átlagos állapotú.

Zártkerti és külterületi ingatlan: itt kezdődnek a kérdések

A zártkerti, külterületi ingatlan egészen más világ. Jellemzően nagyobb telek, esetleg hétvégi ház vagy gazdasági épület jellegű ingatlan – ahol ugyan lehet lakni, de az állandó lakcím bejelentése sokszor bonyolult lehet, vagy esetleg nem is megy. A jelzáloghitel felvétele korlátozott, a közmű-csatlakozás hiányos, az önkormányzati szolgáltatások pedig számos esetben minimálisak.

Fontos tudni: a zártkerti ingatlanhoz szinte biztosan nagy telek jár. Ha nem szeretsz kertészkedni, ne vegyél zártkertit. Ha nincs rá időd, szintén ne. Tapasztalatom szerint akik megveszik, de nem illik az életmódjukhoz, hamar ráunnak – és pár év múlva eladnák, de nehezebben mennek el ezek az ingatlanok, főleg ha belterületi, városi ház áron próbálják eladni.

Zártkerti ingatlannál mindig kérd ki a Bank, vagy a hitelközvetítő véleményét előre, mert a finanszírozhatóság ingatlantól és banktól egyaránt függ – nem minden esetben adható rá jelzáloghitel.

Városi ház vs. falusi, vidéki ház – miért nem ugyanaz a kettő?

A városi ház az, amit egy kisebb-nagyobb telken, rendezett utcában, városi környezetben találsz. A falusi, vidéki ház ezzel szemben jellemzően kisebb településen van, ahol más a légkör, más az infrastruktúra és más a szomszédság is. A falusi házhoz általában jóval nagyobb telek jár – és ez kötelezettséggel is jár.

A városi házakat sokszor meg lehet úszni kisebb telekkel is. Az a vevő, akinek fontos a kertes élet, de nem akar napi két óra kertészkedést, inkább ebbe az irányba mozduljon el.

A városi és a falusi ház között óriási különbség lehet, még akkor is, ha mindkettőre azt mondjuk, hogy ‘ház”. A városi ház sokszor kisebb telekkel, jobb elérhetőséggel és kényelmesebb mindennapi infrastruktúrával jár, míg a falusi ház jellemzően nagyobb telekkel, több kerttel és több gondozási feladattal együtt érkezik.

A falusi ház sok vevőnek romantikus álom, de nem mindenkinek való. Aki nem szeret kertészkedni, nem akar füvet nyírni, nem szeret korán kelni, sokat túlórázik, és gyors, kényelmes hétköznapokra vágyik, annak a falusi élet könnyen teher lehet. Ilyenkor hiába vonzó a nyugalom, ha a napi rutin nem bírja el.

Pont ezért van az, hogy valaki sok falusi házat megnéz, mégis végül egy lakásban találja meg a saját igazi otthonát. Nem azért, mert rosszul döntött volna az elején, hanem azért, mert időben felismerte: nem az a kérdés, hogy mi tetszik elsőre, hanem az, hogy mi működik hosszú távon.

Lakás vagy ház? A klasszikus dilemma – de nem csak az előnyökről van szó

Ez az a pont, ahol a legtöbb összehasonlító cikk felsorolja a pró és kontra kontra listáját, te meg ott állsz, hogy „igen, de akkor most mi a helyes döntés?” Én nem így közelítem meg.

A lakás egyik legnagyobb előnye, hogy egyszerűbb vele élni. Nem kell kertet gondozni, nem kell a teljes udvart rendben tartani, és a társasházi működés miatt sok feladat nem egyedül a tulajdonoson landol.

Mikor éri meg inkább lakást venni?
• Ha a munkahely a városban van, és a közlekedési idő fontos tényező
• Ha nem szeretsz kertészkedni, és nem akarsz udvart, kapufélfát, kerítést karbantartani
• Ha kisebb a tőkéd és a fenntartásra szánt kapacitásod is
• Ha egyedül élsz, vagy párod van, de még nem terveztek gyereket
• Ha befektetési céllal veszel, és a kiadhatóság a fő szempont
• Ha az infrastruktúra – orvos, iskola, bolt, tömegközlekedés – közelisége prioritás
• Ha kényelmet jelent neked, hogy a közös költség fejében lesz, aki mindent elintéz helyetted
• Ha sokat dolgozol és kevés időd van karbantartásra
• Ha szereted a kiszámíthatóbb fenntartási költséget

Mikor éri meg inkább házat venni?
• Ha van gyermeked vagy tervezed, és kell a mozgástér, az udvar, a saját kert
• Ha otthonról dolgozol, és a természetközeli, csendesebb környezet fontos
• Ha van egy stabil, hosszú távú elképzelésed arról, hol és hogyan akarsz élni
• Ha szereted a barkácsolást, a kertészkedést, az otthon alakítását – egy házon mindig lesz mit csinálni
• Ha fontos, hogy az ingatlan bővíthető, átalakítható legyen
• Ha kutyát, macskát, háziállatokat tartanál

A ház ára nem csak a vételár

Egy családi háznál a vételár csak az első tétel. Utána jön a fenntartás, a kert, a kerítés, a tető, a homlokzat, a fűtés, a gépészet, a kisebb-nagyobb javítások és az a rengeteg idő, amit egy lakásban sokszor megspórolsz.

A házat drágább fenntartani, ez tény. Nem csak a rezsire gondolok – a tetőre, a külső festésre, a kertgépekre, a kerítés javítására. Érdemes mindig félretenni egy tartalékot, mert bármikor beugorhat egy nagyobb kiadás, amire nem számítottál.

Sokan csak akkor döbbennek rá erre, amikor már megvették a házat. Ilyenkor jön az, hogy mindenre külön gondolni kell, mindenhez több munka kell, és a „saját ház” érzése mellé gyorsan odaül a felelősség is. Ezért van az, hogy a ház nem automatikusan jobb választás, csak azért, mert nagyobb. A nagyobb térnek ára van, és ez az ár sokszor nem a bankban, hanem a hétköznapokban jelenik meg.

Miért szeretik annyian a panelos, előregyártott lakásokat?

Sokan fintorognak a paneles lakásokon – de a valóságban nagyon keresett termék, és nem véletlenül. Aki valaha panelban élt, pontosan tudja, mire számíthat: hol vannak a szobák, milyen a beosztás, mekkora a konyha, hol jönnek be a zajok. Nincs meglepetés – és ez paradox módon az előnyük, a kiszámíthatóságuk a nagy előnyük.

A panel jól fűthető, a fogyasztása kiszámítható, és a lakóközösség sem idegen – sokszor évtizedek óta együtt laknak a szomszédok. Aki biztonságot keres és nem tervez nagy átalakítást, annak ez egy racionális választás.

Egyébként az előregyártott technológiával épült lakások reneszánszukat élik: egyre több ilyen jelenik meg az új építésű lakások között is, mert gyors és gazdaságos a felépítése.

Miért vesz valaki végül lakást ház helyett?

Sok vevő eredetileg házat keres, de a megnézett ingatlanok és a saját élethelyzete alapján végül lakást vesz. Ez teljesen logikus döntés lehet. Ha valaki napi szinten túlterhelt, későn ér haza, nem akar kerttel foglalkozni, és a nyugalmat inkább egy jól elrendezett lakásban találja meg, akkor a lakás számára sokkal jobb választás, mint egy ház.

Volt olyan vevőpárom, aki sok-sok házat nézett meg, és mindig valami miatt nem volt jó egyik sem. A végén összeadtuk: ha a kiszemelt ház árához hozzáadják a szükséges felújítás becsült költségét, az egész nem éri fel. Végül tőlem vásároltak két egymás melletti lakást – és jól jártak. Merőben más megközelítés, de nekik ez illett az élethelyzetükhöz.

Volt viszont olyan vevőm is, aki a lakásokra mint cellákra gondolt – el sem tudta ott képzelni az eletet. Neki kell a tér, kell a kert, kell az, hogy kilepjen a teraszra és ne lásson szomszédokat. Ő házat vett végül – és elégedett a mai napig, mert vidéki gyerek volt, és most is az.
A két sztori tanulsága: nem a ház jobb, nem a lakás jobb. Az a jobb, ami neked illik.
A lényeg az, hogy ne az álomképhez vásárolj, hanem a saját életedhez.

Városi ingatlanpiac vs. agglomeráció – hol tartunk most?

Az elmúlt évek egyik legmarkánsabb folyamata az volt, hogy sok vevő kivándorolt a városból a környékre. Ennek több oka volt: olcsóbb négyzetméterárak, home office lehetőség, nagyobb élettér utáni vágy. Ez a mozgás most lassul, és sokan azt tapasztalják, hogy a városi életritmus mégis közelebb áll a hétköznapjaikhoz.

A városban: magasabb ingatlanár, stabil kereslet

A nagyvárosokban – főleg Budapesten és a vidéki megyeszékhelyeken – az ingatlanárak magasak, de a lakáspiac stabil. Ha meghirdetsz egy lakást a belváros közelében vagy bármely jó városi környéken, van rá érdeklődő. A befektetési ingatlanok körében a városi lakások hoznak egyértelműen jobb eredményt: a bérleti kereslet rendszeres és megbízható.

A városban az elérhető ingatlanok sok esetben régebbi, esetleg felújítandó lakások, mert a szabad terület korlátozott, és az új építkezések jellemzően kisebb alapterületű egységekkel jönnek ki a piacra.

Az agglomerációban: tér és természet, de van ára

A nagyvárosok környéki agglomerációs ingatlanpiac az elmúlt pár évben nagyon felértékelődött. Tágasabb ingatlanok, zöldebb környezet – ezek vonzóak. De az infrastruktúra fejlődése nem tartott lépést a beköltözők számával: a közlekedési dugók visszatértek, sok helyen akadoznak a közszolgáltatások, a tömegközlekedés sok helyütt szegényes, és az egészségügyi, oktatási kapacitások feszítik a határaikat.

A bérleti piac az agglomerációban érezhetően lassabb, mint a városban. Ha befektetési célból vásárolsz ingatlant, ezt mindenképpen kalkuláld be.

Az ingatlanárak közötti különbség az agglomeráció és a város között folyamatosan szűkül – különösen az állami otthonteremtési támogatások következtében, amelyek a vidéki vásárlásokat is ösztönözték.

Az ingatlan eladói oldala: amit nem tudásból árul, az sokba kerülhet

Most kanyarodjunk egy kicsit az eladók felé – mert a probléma nem csak a vevőknél van.

Az eladók egyik legnagyobb hibája az, amikor úgy hirdetik az ingatlanukat, hogy közben nem pontosan tudják, mit is árulnak. Ez különösen veszélyes házaknál, zártkerteknél, külterületi ingatlanoknál és felújítandó otthonoknál.

Ha eladóként nem tudod pontosan, hogy milyen ingatlant árulsz, előfordulhat, hogy rosszul árazod – akár felfelé, akár lefelé. Ha az ár nem reális, az érdeklődők elmaradnak, és a hirdetés ott rothad hónapokig, miközben az ingatlan piaci értéke reálisan csökken. De az alulárazott ingatlan is ráfizetés: egyszerűen a pénzt ott hagyod az asztalon.

Az is előfordul, hogy az eladó nem tudja, milyen jogi státuszban van az ingatlan: belterületi-e, zártkerti-e, terhelt-e, van-e elővásárlási jog, mi a valódi telek határa, és van-e olyan közös tulajdonrész, ami megbonyolítja az átruházást. Ezeknek a hiányosságoknak az ára az eladásnál jön meg – vagy pontosabban: nem jön meg.

Miért nem megy el az ingatlanod, ha hirdeted?

Ez az egyik leggyakoribb kérdés, amivel hozzám fordulnak: hirdetek, nézegetők jönnek, de senki nem veszi meg. A leggyakoribb okok:
• Az ár nem reális – általában túl magas, az érzelmi kötődés felülírja a piaci értéket
• A hirdetés minősége (fotók, szöveg) nem mutatja meg az ingatlan valódi értékét
• Az ingatlan jogi háttere bizonytalan, és ez visszatartja a komoly vevőket
• Nem a megfelelő célcsoportnak hirdetik (pl. zártkertit lakáskeresőknek)
• A helyszín nem eléggé bemutatott – a vevők nem érzik, hol is van pontosan az ingatlan

Ezekre mind van megoldás – de csak akkor, ha tudod, hogy mi a baj. Ebben is tudok segíteni.

Miért érdemes ingatlanszakembert bevonni – vevőként és eladóként egyaránt?

Az ingatlanközvetítő nem csak azért kell, hogy megmutassa a házat vagy a lakást. A jó közvetítő segít felismerni, hogy az adott ingatlan kinek való, milyen vevőkört céloz meg, hol lehetnek a gyenge pontjai, és hogyan érdemes pozicionálni, hogy el is menjen.

A hivatalos értékbecslő szerepe az, hogy reális képet adjon az ingatlan értékéről. Ez különösen fontos eladás előtt, vásárlás előtt és hitelügyintézésnél is. A hitelközvetítő pedig abban segít, hogy a vevő ne csak álmodjon a kiszemelt ingatlanról, hanem azt is tisztán lássa, milyen finanszírozási lehetőségei vannak – és hogy egyáltalán hitelképes-e az ingatlan, amit néz.

Sok probléma eleve megelőzhető lenne, ha a tulajdonos nem egyedül próbálná kitalálni, mit ér az ingatlanja, és a vevő sem egyedül próbálná eldönteni, hogy pontosan milyen otthon való neki.

Miért érdemes megkeresned, ha eladnád vagy vennél ingatlant Zala megyében, vagy Vas megye déli részén?

Harminc éve foglalkozom ingatlanokkal Zala megyében és Vas megye déli részén. Nem ügynöki mentalitással, hanem ingatlan értékbecslőként, közvetítőként és hitelközvetítőként egyszerre. Ez azt jelenti, hogy nemcsak azt tudom megmondani, hogy mennyit ér az ingatlanod – hanem azt is, hogyan kell hirdetni, mire kell figyelni jogi szempontból, és milyen finanszírozási lehetőségek vannak.

Az a meggyőződésem, hogy az ingatlanpiacon a legtöbb félreértés abból adódik, hogy nem mondanak el mindent az ügyfélnek. Én elmondok, ha tetszik az, amit mondok, ha nem. Nyíltan és becsületesen kommunikálok. Amennyiben te is, akkor egy hullámhosszon vagyunk, és hatékonyan tudlak támogatni az ingatlan ügyeidben.

Ha bizonytalan vagy, hogy házat vagy lakást vegyél, vagy ha hirdeted az ingatlanodat, de valami nem működik – keress meg. Elbeszélgetünk, kiderül, mi a helyzet, és csak olyat ajánlok, ami valóban neked való.

Elérhetsz a becsuletesingatlanos.hu oldalon keresztül, vagy hívj fel közvetlenül!

Ház vagy lakás – Gyakran ismételt kérdések (GYIK)

Megéri ma Magyarországon házat venni lakás helyett, vagy lakást venni ház helyett?

Ez élethelyzettől függ. Ha van gyermeked, kertbarát vagy és nem tervezel napi ingázást, a ház jobb hosszú távú döntés lehet. Ha viszont a városhoz kötött a munkád, és a fenntartási tehertől óvakodnál, a lakás észszerűbb választás. Érdemes a teljes tulajdonlási költséget nézni, nem csak a vételárat.

Mi a különbség belterületi és zártkerti ingatlan között?

A belterületi ingatlan a település beépített övezetén belül van, teljes infrastruktúrával, állandó lakcím-bejelentési lehetőséggel. A zártkerti külterületen van, jellemzően mezőgazdasági övezeti besorolással: az állandó lakcím bejelentése problémás lehet, jelzáloghitelt nehezebben kapsz rá, és a telekhez kötött kötelezettségek is eltérőek lehetnek.

Miért nem megy el az ingatlanom, ha hirdetek?

A leggyakoribb okok: nem reális árképzés, gyenge hirdetési anyag, jogi bizonytalanságok az ingatlanban, vagy egyszerűen a rossz célcsoport megszólítása. Érdemes ingatlanszakemberrel átnézni a helyzetet – legtöbbször az ok hamar megtalálható, és ha rugalmas vagy, az ingatlan eladható lesz.

Falusi házat vegyek vagy agglomerációs ingatlant?

A falusi ház általában olcsóbb, de távolabb van a várostól és nagyobb a telek, ami több munkával jár. Az agglomerációs ingatlan közelebb van a városhoz, de az árak felzárkóznak, és a közlekedési infrastruktúra nem mindig tartott lépést a növekedéssel. A döntésnél a mindennapi életritmust kell figyelembe venni.

Mire figyeljek, ha zártkerti ingatlant vennék?

Ellenőrizd a tulajdoni lapot és a telek tényleges besorolását. Kérd meg az eladót, hogy mutassa meg, van-e állandó bejelentési lehetőség, rendelkezésre áll-e közmű (víz, villany, csatorna, gáz), és milyen a terheltségi helyzet. Zártkerti ingatlannál hitelfelvétel előtt mindig konzultálj hitelközvetítővel vagy bankkal, mert a finanszírozhatóság ingatlantól és banktól egyaránt függ.

Záró gondolat – Ház vagy lakás? A döntés mindig rólad szól

A családi ház és a lakás közül nincs univerzális győztes. Van, akinek a ház ad szabadságot, és van, akinek éppen a lakás ad nyugalmat. Ugyanez igaz a belterületi, külterületi, zártkerti, városi és falusi ingatlanokra is: mindegyik más élethelyzetre jó, és mindegyik más kockázatot hordoz.

Ha valaki ezt időben felismeri, sok pénzt, időt és csalódást megspórolhat. Pontosan ebben tud segíteni egy olyan ingatlanszakember, aki érti, hogy kinek való az ingatlan, mennyit ér, hogyan finanszírozható, és hol vannak benne a valódi buktatók. 

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Mit gondolj át lakásvásárlás előtt? 

Mire figyelj lakásnézéskor? Ingatlanvásárlás. 

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakás eladás előtt? 1. rész 

Eladom az ingatlanom. Mit gondolj át lakás eladás előtt? 2. rész 

Eladom a lakásom, mire figyeljek? – Ingatlanár megállapítás 

 Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

A lakásárak 25 év óta nem drágultak ennyit az MNB szerint – de a vevők eltűntek. Hogyan adj el 2026-ban?

25 éves rekord dőlt meg a lakáspiacon

Mi történt 2025-ben a lakáspiacon?

2025-ben reálértéken 19 százalékkal drágultak a magyar lakások – ez az elmúlt 25 év legnagyobb reál áremelkedése. A nominális növekedés 23,5 százalék volt. Az Otthon Start Program 2025. szeptemberi indulása keresleti sokkot generált, az eladók azonnal reagáltak: megemelték az árakat. Az MNB adatai szerint 2025 végére a lakásárak országosan már 22,5 százalékkal haladták meg azt a szintet, amelyet a gazdasági fundamentumok indokolnának.

Ha eladnád a lakásodat, de valami nem stimmel – olvasd el ezt

Sokan úgy állnak hozzá az ingatlan eladáshoz, mint valami egyszerű dologhoz: felrakják a hirdetést, meghatároznak egy árat – nagyjából amit a szomszéd kért – és várnak. Aztán várnak. Aztán még tovább várnak. Közben azt sem értik, mi a baj.

baj sok esetben az, hogy 2025-ben egy rendkívüli piaci helyzet alakult ki, ami egyszerre teremtett irreális várakozásokat az eladók fejében és egyre szűkülő mozgásteret a vevők számára. Aki ezt nem érti, az könnyen beleragad egy eladhatatlan lakás hirdetésbe – hónapokra, akár évekre.

30 éve vagyok a lakáspiacon. Megmondom őszintén, amit mások nem szoktak: most különösen veszélyes egyedül navigálni ezen a piacon – akár eladóként, akár vevőként.

Az Otthon Start Program: miért szálltak el az árak 2025-ben?

2025 szeptemberében elindult az Otthon Start Program (OSP), amely 3 százalékos kamatú lakáshitelt kínált az arra jogosultaknak. Az eredmény azonnali és drasztikus volt: a kereslet egyik napról a másikra megugrott. A vevők attól féltek, hogy elszállnak az árak – és igazuk lett, mert az eladók pontosan ezt csinálták: azonnal emeltek.

Néhány adat, amit érdemes ismerni:
• Budapesten az első lakást vásárlók aránya egy év alatt 25 százalékról 40 százalékra nőtt (MNB, 2026. május).
• A lakáshitel-szerződések volumene 2025 negyedik negyedévében éves alapon 130 százalékkal emelkedett.
• A támogatott hitelek aránya 23 százalékról 81 százalékra ugrott 2026 első negyedévére.
• Az Otthon Start keretében 2026. márciusig mintegy 33 200 szerződést kötöttek, közel 1161 milliárd forint értékben.
• Az átlagos OSP-hitel összege 35 millió forint volt – és az igénylések 90 százaléka használt lakásra vonatkozott.

Ez a keresleti sokk tökéletes táptalajt adott az eladói áremelésekhez. Az MNB szerint 2025 végére a lakásárak már 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Más szóval: a lakások egy jelentős részét túlértékelten árulták és árulják a mai napig.

Miért nem megy el a lakásod? – Az ingatlan forgalomcsökkenés magyarázata

2026 első negyedévében a tranzakciók száma 18 százalékkal esett vissza az előző év azonos időszakához képest. Ez egyértelmű jelzés: a vevők eltűnőben vannak. Nem azért, mert nem akarnak lakást venni, hanem azért, mert egyre kevesebben engedhetik meg maguknak az elszabadult árak melletti vásárlást – még hitellel sem.

Valójában ez egy tipikus ár-kereslet csapda: az eladók a 2025-ös eufória alapján áraznak, de a piac 2026 elején már gyorsan le hűlt. Aki most árulja az ingatlanát, de nem tudja ezt, az hirdet – és hirdet – és semmi sem történik.

Az ingatlan befektetők is visszahúzódtak. Az alacsony bérbeadási hozamok és a növekvő túlértékeltség miatt óvatosabbá váltak, sőt, már inkább az eladói oldalon jelennek meg – tehát a kínálat nő, miközben a fizetőképes kereslet csökken.

Az eladók öt legnagyobb hibája – és hogyan véd meg ezektől egy ingatlan értékbecslő

1. Az eladó nem tudja, mennyit ér valójában az ingatlana
Az egyik leggyakoribb eset: az eladó megnéz pár hirdetést a környéken, kiátlagolja az árakat, és annyiért hirdeti a sajátját. A gond az, hogy a hirdetési ár nem egyenlő az eladási árral. Sok ingatlan hónapok óta piacon van – pont azért, mert túlárazott. Ha te is ezekhez méred magad, te is az eladhatatlanok sorába lépsz.
Egy hivatalos ingatlan értékbecslés nem egyszerűen szám – hanem lakáspiaci valóság. Megmutatja, hogy a te ingatlanod konkrétan, az adott állapotában, az adott helyen és az adott piaci pillanatban mennyit ér. Nem amennyit te érzel, hanem amennyit egy informált vevő ténylegesen hajlandó fizetni érte.
2. Nem tudja, mit árul – mert az ingatlannak rejtett hibái vannak
Harmincéves pályám alatt rengeteg olyan eladóval találkoztam, aki őszintén azt hitte, hogy rendben van az ingatlana. Aztán kiderül: a térkép nem egyezik a valósággal, az építési engedély nem fedezi az összes bővítést, vagy épp terhelt az ingatlan valamilyen jogviszonnyal, amiről az eladó nem is tudott. Ezek a problémák az adásvétel pillanatában robbannak fel – és akkor mindenki ideges, a vevő visszalép, te pedig egy meghiúsult üzlettel maradsz. Ezért jó egy alapos és rutinos ingatlanos, aki már az elején feltárja a problémákat.
3. Dupla áron árulja az ingatlanát – és meg van győződve, hogy ez a reális ár
2025-ben az áremelkedés valódi volt, de nem egyenletes. Volt, ahol 30 százalékot ugrott az ár, máshol meg alig mozdult. Ha valaki most egy kisebb városban, rossz adottságú ingatlannal próbál fővárosi árakat kérni, csupán azért, mert „mindenki drágán árul”, az évekig ülhet a hirdetésén, hacsak nem valami zsáner ingatlanról van szó, szuper helyen, szuper minőségben.
4. Nem tudja kezelni a tárgyalási folyamatot, az ingatlan ár tárgyalást
Egy tapasztalt vevő – vagy a vevő ügynöke – pontosan tudja, hogyan kell alkudni. Ha az eladó nincs felkészülve, könnyen elveszíti azokat a forintokat, amiket az ingatlan értékbecslés és az ügyvéd megspórolásán próbált „megnyerni”. Az alkuban a pozíció az erő – és a pozíciót az informáltság adja.
5. Nem gondol arra, hogy ő is vevő lesz
A legtöbb eladó egyben vevő is. Eladja a régi lakást, és vesz egy újat. Ha az eladás elhúzódik – mert túlárazott volt, vagy mert jogi akadály merült fel –, az a következő vásárlást is boríthatja. A két ügylet összekapcsolt. Ha az egyik csúszik, a másik is veszélybe kerül.

Mit kockáztat a vevő, aki ingatlan szakértő nélkül vásárol?

A vevők sem járnak jobban többnyire, ha egyedül vágnak bele. A 2025-ös piacon az eufória sok vevőt is magával ragadott – sietve vásároltak, félve az áremelkedéstől, és nem néztek elég alaposan oda, mit is vesznek.

• Túlfizetnek egy fundamentálisan túlértékelt lakásért – ez az MNB által is mért 22,5 százalékos eltérés a valós értéktől.
• Nem vizsgálják meg az ingatlan jogi, műszaki és dokumentációs állapotát – a rejtett hibák a beköltözés után derülnek ki.
• Rosszul mérik fel a hitelképességüket – az Otthon Start átlagos 35 milliós hitelösszege mellett egy rosszul kalkulált törlesztő évekre megnyomoríthatja a háztartást.
• Nem számolnak a piac esetleges korrekciójával – aki most túl sokat fizet egy túlértékelt lakásért, az évekig a víz alatt lehet a hitelével.

Hitelközvetítőként azt is látom, hogy az Otthon Start-hitelek igénylése körül rengeteg a félreértés. Sokan azt hiszik, automatikusan jogosultak rá – aztán kiderül, hogy nem, vagy épp a kiválasztott ingatlan nem felel meg a feltételeknek, vagy éppen az önerő nem elég, mert azt hitték, hogy beleférnek a 10%-ba, de aztán a 20%-ban sem férnek bele adott esetben. Egy hitelközvetítő ezt többnyire előre megmondja.

Miért keress meg – és mit kaphatsz tőlem Sipos András ingatlanközvetítőtől?

 Nem az a típus vagyok, aki azt mondja: „bízd rám, majd elintézem.” Inkább megmutatom, mi van, és te döntöd el, mit szeretnél. 30 évnyi lakáspiaci jelenlét után pontosan tudom, hol vannak a buktatók – és azt is, hogyan lehet elkerülni őket.

• Hivatalos ingatlan értékbecslőként megmondom, mennyit ér valójában az ingatlanod – nem amennyit érzel, hanem amennyit a piac fizet.
• Ingatlanközvetítőként látom a teljes piacot: a valódi eladási árakat, nem csak a hirdetési csúcsokat.
• Hitelközvetítőként segítek eligazodni az Otthon Start és a piaci hitelek útvesztőjében – és előre megmondom, mire számíthatsz.
• Ha az eladásod és a vásárlásod össze van kötve, az egész folyamatot együtt kezeljük – nem csúszik ki semmi.

Új építésű lakások 2026-ban: több lesz a kínálat, de az árak sem állnak meg

2025-ben mindössze 12 ezer új lakás kapott használatbavételi engedélyt – ez a 2016 óta legkevesebb. Ugyanakkor az építési engedélyek száma 37 százalékkal bővült, vagyis a kínálat néhány éven belül érezhetően meg fog nőni. Budapesten 2026 márciusára már 9490 szabad új lakást tartottak nyilván – ez historikus csúcs.

A gondot az jelenti, hogy a fővárosi új lakások átlagos négyzetméterára 2026 márciusára elérte az 1,85 millió forintot – és egyre kevesebb épület felel meg az Otthon Start 1,5 milliós négyzetméterár-plafonjának. Aki tehát OSP-vel vásárolna új lakást, egyre szűkebb kínálatból választhat.

Magyarország EU-s rekorder a lakásdrágulásban – mit jelent ez neked konkrétan?

A 2025-ös hazai rekord nem a semmiből jött. Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2025 között Magyarországon emelkedtek a legmeredekebben a lakásárak az egész Európai Unióban – a növekedés meghaladja a 275–290 százalékot. Egyszerűbben: ami 2015-ben 20 millió forintba került, az 2025-re átlagosan közel 80 millió forint körül járt.

Ez EU-s összehasonlításban is kivételes – és nem a jó fajtából. Míg az unió egészében a lakásárak tíz év alatt átlagosan 50–60 százalékkal emelkedtek, nálunk ez többszöröse volt. Sőt: a tízéves magyar lakásár-növekedés még az amerikai S&P 500 részvényindexet is felülmúlta ugyanebben az időszakban.

Kinek maradt ma reális esélye lakást venni Magyarországon?

Egyre szűkebb rétegnek. Nem elég nézni, mennyibe kerül egy lakás – azt is kell nézni, hogy az emberek mennyit keresnek mellette. A bérek valóban emelkedtek, de a lakásárak sokkal gyorsabban szaladtak el. Aki nem rendelkezik jelentős önerővel, örökölt ingatlannal vagy szülői segítséggel, annak ma komoly akadályt jelent belépni a piacra – még az Otthon Start Program kedvezményes hitelével is.

A bérlakáspiacon sincs könnyebb helyzet: a bérleti díjak Magyarországon az elmúlt másfél évtizedben szintén az EU-s élmezőnyben emelkedtek, így a csak bérlek, amíg gyűjtök stratégia egyre kevésbé működik.

Mit jelent mindez az eladóknak?

Sokan azt gondolják: ha ilyen sokat drágult a lakásom, könnyű lesz eladni. Ez a logika csábító, de veszélyes. A négyszeresére drágult piac azt is jelenti, hogy a potenciális vevők fizetőképessége nem tartott lépést az áremelkedéssel. A lakáspiac szűkül. Aki ma irreálisan magas áron hirdeti az ingatlanját, arra nem tömeg vár – hanem csend.

A Becsületes Ingatlanos véleménye: mi következik ebből?

Az MNB adatai egyértelműek: a lakáspiac 2025-ben rekordot döntött, de a 2026-os kép már jóval árnyaltabb. A tranzakciószámok csökkennek, az ingatlan befektetők visszahúzódnak, a vevők óvatosabbak lesznek. Ez nem összeomlás – de komoly lassulás.

Ami engem aggaszt: a piac tele van olyan ingatlanokkal, amiket az eladók a 2025-ös euforikus csúcson áraztak be, és most értetlenül állnak, hogy miért nem megy el. Ugyanakkor a vevők egy része is kapkodva döntött – és most egy túlfizetett lakással és egy nagy hitellel a nyakán kezdi az életét.

Ez az a helyzet, amikor egy független, becsületes ingatlan szakember jelenléte a legtöbbet ér. Nem azért, hogy képviselje az érdekeidet – hanem azért, hogy megmondja az igazat.

Gyakori kérdések az ingatlan eladásról és vásárlásról 2026-ban
Miért nem kel el a lakásom, ha ilyen drága az ingatlanpiac?

Mert a magas átlagár nem jelenti azt, hogy minden ingatlan könnyen elkel. A drágulás 2025-ben nem volt egyenletes: más volt Budapesten, és más vidéken. Ha az ingatlanod túl van árazva a tényleges piaci kereslethez képest, akár hónapokig is ülhet eladatlanul – miközben te azt hiszed, hogy „most drága az ingatlan, tehát eladom”.

Megéri most ingatlant eladni, vagy várjak?

Ez teljesen az ingatlanodtól, a helyzetedtől és a céljaidtól függ. Nincs univerzális válasz. Amit elmondhat egy ingatlan értékbecslő: hogy az ingatlanod valós piaci értéke mennyivel van elrugaszkodva a hirdetési ártól, és milyen kockázatot vállalsz, ha kivársz. A kivárás sem ingyenes – hónapokig fizetett rezsiről és lekötött tőkéről van szó, ha egy továbbra is felívelő ingatlanpiaccal számolunk.

Igénybe vehetem az Otthon Start Programot, ha használt lakást veszek?

Igen, az OSP-hitelek nagy része éppen használt lakásra megy. De a jogosultság feltételei és a kiválasztott ingatlan is számítanak. Egy hitelközvetítő előre megmondja, mire számíthatsz – mielőtt bármit aláírsz.

Mennyibe kerül egy hivatalos ingatlan értékbecslés?

Az értékbecslés díja az ingatlan típusától és elhelyezkedésétől függően változik. Keress meg, és pontosan megmondom, mire számíthatsz – nincs rejtett díj, nincs mellébeszélés.

Kérdésed van az ingatlanoddal kapcsolatban? Keress meg – megmondom az igazat

Ha eladnád a lakásodat és nem megy, ha veszel és nem vagy biztos benne, hogy jó áron vásárolsz – vagy csak egyszerűen tájékozódni szeretnél, mielőtt bármit döntesz: keress meg.

Nem fogom eladni neked a félelemérzetet. Nem mondom, hogy most azonnal döntened kell. Megmutatom, mi van, és melléteszem a véleményemet – becsületesen.

Sipos András – Becsületes Ingatlanos 

Kérd a Becsületes Ingatlanos – Sipos András Ingatlanközvetítő segítségét!

Ha eladó vagy, és az ingatlanod valamilyen oknál fogva nem megy – vagy csak biztosra akarsz menni, mielőtt hirdetsz –, keress meg bizalommal!

Ha vevő vagy, és nem vagy biztos abban, hogy mindent tudsz az ingatlanról, amelyért komoly összeget fizetnél – szintén fordulj hozzám.

Az ingatlanközvetítői, értékbecslői és hitelközvetítői tudásomat nem a saját érdekeimnek megfelelően használom – hanem a tiédnek.

Ez az, amit a Becsületes Ingatlanos jelent.

Forrás:

https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2026-majus 

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

 Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A A lakásárak 25 év óta nem drágultak ennyit az MNB szerint – de a vevők eltűntek. Hogyan adj el 2026-ban? bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Azbeszt-lista: 250 település érintett, köztük balatoni városok – amit tudni kell róla 

2026.május 25-én valaki azt írta az egyik ingatlanos Facebook-csoportban, hogy az ingatlanosok megadhatnák már végre őszintén, hogy melyik település érintett az azbeszt-ügyben. Megértem az aggodalmat – valóban kijött egy lista, valóban 250-nél is több település neve szerepel rajta, és valóban ijesztő ez első ránézésre. De pont ez a baj: az első ránézés itt félrevezető, és azt szeretném most elmagyarázni, hogy miért.

Mert ha azt hiszed, hogy ha a lakóhelyed neve rajta van a listán, akkor az egész települést be kell zárni, akkor félreinformált döntéseket hozol. Esetleg nem mersz ingatlant venni, ahol egyébként semmi gond nincs. Adott esetben pánikszerűen hirdeted az otthonodat, holott valójában semmilyen közvetlen veszélynek nem vagy kitéve. Ez a blog cikk azért íródott, hogy ezt a különbséget érthetővé tegyem.

Mi ez az egész azbeszt-lista egyáltalán, és honnan jött?

Németh Martin, Bük város Tiszás önkormányzati képviselője közérdekű adatigénylést nyújtott be a Nemzeti Adó- és Vámhivatalhoz (NAV). Azt kérte ki, hogy 2015 és 2026 között melyik magyarországi helyszínekre érkeztek szállítmányok abból a négy osztrák bányából, amelyek az azbesztszennyezési üggyel összefüggésbe hozhatók: Badersdorfból, Bernsteinből, Pilgersdorfból és Rumpersdorfból.

A NAV válaszolt. A képviselő nyilvánosságra hozta az adatokat – egy több mint 250 tételes listát és két interaktív térképet, amelyeken havi bontásban is követhető, hogy mikor, hová és mekkora mennyiség ment. Ez egy komoly, átlátható polgári kezdeményezés, és az adatok hitelesen a NAV-tól származnak.

Az Azbeszt lista és a térképek lent a blog cikk végén a források között elérhetők! 

Mi az, amit az azbeszt-lista valójában mutat – és mi az, amit nem?
Ez a legfontosabb rész, és kérem, olvasd el figyelmesen.

Amit a lista mutat:
• Azt, hogy az adott bányákból mekkora szállítmány indult el, és melyik magyarországi helyszín volt az első bejegyzett célállomás.
• Az EKÁER-rendszerben rögzített árumozgásokat – ez egy vámügyi nyilvántartás, ami a fuvarokat követi.
• A 2517-es vámtarifaszám alá tartozó anyagmozgásokat, ami kőzetanyagokat, kőzúzalékot jelöl.

Amit a lista NEM mutat:
• Azt, hogy az adott anyag ténylegesen le is lett-e rakva a céltelepülésen.
• Azt, hogy az anyag biztosan azbesztet tartalmazott.
• Azt, hogy hova ment tovább az anyag, ha az első célállomás egy kereskedő vagy egy telephelyet üzemelő vállalkozás volt.
• Azt, hogy konkrétan melyik utcában, melyik parkolóban, melyik ingatlanon használták fel.

Maga Németh Martin is kifejezetten hangsúlyozta ezt a közzétételkor: az EKÁER-adatok az azbesztszennyezéssel érintett anyagok és települések pontos meghatározására nem alkalmasak – azok önmagukban csak az árumozgásokat bizonyítják.
Szóval: az, hogy egy város neve rajta van a listán, annyit jelent, hogy oda érkezett szállítmány valamelyik érintett bányából. Nem többet és nem kevesebbet.

Mitől lesz valaki ténylegesen érintett az azbeszt ügyben?

Az azbeszt-ügy konkrét szennyezési esetei nagyon specifikus helyszíneket érintenek. Szombathelyen, ahol a botrány kirobbant, az igazolt érintettség konkrét utcákhoz, parkolókhoz kötődik. A vizsgálatok és lezárások is ezeket a pontszerű helyszíneket célozták, nem az egész várost.

A szombathelyi önkormányzat közzétette azon területek listáját, ahol a laborvizsgálatok igazolták az azbeszt jelenlétét – ezek konkrét utcaszakaszok és parkolók az Oladi-platón. Nem a teljes városrész, hanem meghatározott felszínek, ahol az azbeszttartalmú kőzúzalékot útépítési vagy parkoló burkolati anyagként alkalmazták.

Pontszerű érintettség derült ki Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Kőszegen, Sopronban és az erdészeti kezelésű területeken is, ahol a Szombathelyi Erdészeti Zrt. hat konkrét helyszínen mutatta ki laboratóriumi vizsgálattal az azbeszt jelenlétét – köztük erdei parkolókban és vadászházi területeken.

A lényeg: az azbeszt-ügy helyszíni, pontszerű probléma – nem területi.

Ha egy település neve szerepel a szállítmánylistán, az nem teszi az egész községet, várost szennyezetté. Pontosan ugyanúgy, ahogy ha egy városban valahol felrobban egy vízcső, attól még nem minden épületben folyik piszkos víz.

Akkor mitől kell tartani, és mitől nem az azbeszt ügy miatt?

Amitől nem kell tartani:
• Attól, hogy a településen belül minden ingatlan érintett, mert a város neve rajta van a listán.
• Attól, hogy a levegő az egész városban mérgező. Az azbeszt-kockázat elsősorban a közvetlen helyszínen, a szennyezett felszín közelében, por formájában áll fenn.
• Attól, hogy nem lehet ingatlant venni olyan városban, ahol szállítmány érkezett. A két dolog között nincs közvetlen összefüggés.

Amire érdemes odafigyelni:
• Ha az adott utcában, parkolóban konkrét hatósági vizsgálat van folyamatban, érdemes követni az önkormányzat tájékoztatását.
• Ha egy ingatlan kapubejáróját, udvarát esetleg ilyen kőzúzalékkal töltötték fel, és ezt magánmegrendelőként tették, az egy pontszerű kockázat, amit érdemes kivizsgálni.
• Ha valaki ingatlant vásárol egy igazoltan érintett utcában, jogos kérdés megkérdezni, hogy a közvetlen közterületi felszínek megtisztítása mikor és hogyan zajlik.

Az azbeszt-ügy elérte a Balatont is – mit jelent ez Keszthely és Fonyód esetében?

A Németh Martin által közzétett lista átnézésekor kiderült, hogy nemcsak Nyugat-Magyarország belső területei érintettek: Keszthely és Fonyód neve is szerepel a szállítmányok célállomásai között. Ez azt jelenti, hogy a négy osztrák bányából – Badersdorfból, Bernsteinből, Pilgersdorfból és Rumpersdorfból – a Balaton-parti térségbe is érkeztek szállítmányok 2015 és 2026 között.

A helyi lakók körében és környezetvédelmi berkekben azonnal megindultak a találgatások, ahogy megtudták, hogy Keszthely és Fonyód is érintett: vajon pontosan hol, melyik utcában, melyik parkolóban kerülhetett le ez az anyag?

A válasz egyelőre: nem tudni. És ez pontosan az a helyzet, ahol a legfontosabb különbséget tenni az ismert és az ismeretlen között.
Amit tudunk: szállítmány érkezett. Amit nem tudunk: hova ment pontosan, és felhasználták-e egyáltalán.

Ha Keszthely vagy Fonyód esetében konkrét vizsgálati eredmény vagy hatósági intézkedés születik, az biztosan nyilvánosságra kerül – az önkormányzati és hatósági csatornákon egyaránt. Addig a listaszereplés önmagában nem jelent igazolt szennyezést, és nem jelent okot arra, hogy valaki elkerülje ezeket a városokat ingatlanvásárlás szempontjából.

A Balaton-parti ingatlanpiacot egyébként is komoly figyelemmel kísértem az elmúlt időszakban – az azbeszt-ügy balatoni terjedése egy újabb szempont, ami megerősíti, hogy mennyire fontos helyi ismerettel és naprakész információkkal dolgozni ingatlanoknál. 

Miért terjed mégis az az érzés, hogy mindenhol veszélyes az azbeszt?

Mert a lista 250 nevet tartalmaz, és az emberi agy nem a részletekre figyel – hanem a számra. 250 település. Az nagy szám. De ha megnézed a térképet, és megnézed, hogy ezek a szállítmányok sokszor egy-egy kereskedő telephelyére érkeztek, nem közvetlenül egy lakóterületre, akkor máris más a kép.

A listán egyébként Budapest, Veszprém és Kalocsa neve is szerepel. Ettől senki nem tette fel a kérdést, hogy a főváros is veszélyes-e. Mert ott más a kontextus, más az előzetes tudás. De Nyugat-Magyarországon, ahol az ügy konkrétan kirobbant, ugyanez a lista ugyanolyan adatot jelent – a félelem mégis aránytalanabbul terjed.

Ez érthető emberi reakció. De nem segít jó döntéseket hozni.

Mi történik most az azbeszt üggyel – hol tart a hatósági folyamat?

Az azbeszt-ügy kezelése állami szinten is elindult. A Magyar Közlönyben megjelent kormányrendelet kimondja, hogy a kormány felméri a szennyezés pontos kiterjedését, megvizsgálja az egészségügyi és környezeti kockázatokat, és feltárja az ellátási láncot. Gajdos László, az élő környezetért felelős miniszter személyesen tájékozódott a szombathelyi helyszíneken is.

Szombathelyen az Oladi-platón megkezdődött az érintett útszakaszok bitumenes zárása, amelynek célja a porveszély megszüntetése. A város tájékoztatása szerint a Síp utca, a Gyömbér utca és a Sáfrány utca közötti szakaszon már el is készült az első körös lezárás.

Németh Martin eközben újabb közérdekű adatigénylést is benyújtott – ezúttal a rohonci bányával kapcsolatos EKÁER-adatokért. Ez azt jelenti, hogy az ismert négy bányán túl egy ötödik forrás adatai is hamarosan nyilvánosságra kerülhetnek.

Mit tegyél te, ha a te településedről van szó az azbeszt ügyben?

Első lépés: ellenőrizd, hogy szerepel-e a település a listán. Ha igen, ez önmagában nem jelent semmit – csak azt, hogy érdemes figyelni az önkormányzat és a hatóságok kommunikációját.

Második lépés: nézd meg, hogy az önkormányzat közzétett-e bármilyen konkrét vizsgálatot vagy lezárást. Ha igen, az azt jelenti, hogy az adott helyeken már folyamatban van a kezelés. Ha nem tett közzé, az is egy jelzés – nagy valószínűséggel nincs igazolt helyi szennyezés, legalábbis egyelőre.

lépés: ha konkrét ingatlant nézel meg venni vagy adni el, és az utcában bármilyen hatósági intézkedés van, azt érdemes lehet figyelembe venni az árazásban és a döntéshozatalban. Ehhez viszont helyi ingatlan piacismeretre és szakmai szemre van szükség.

A korábbi, részletesebb azbeszt-cikkeimben is utánajártam az ügynek: azbeszt-szennyezes-nyugat-magyarorszagon – és:
kormanyzati-intezkedesek-azbeszt-ugyben

Gyakran Ismételt Kérdések – azbeszt és ingatlan

Ha a városom neve szerepel a listán, veszélyes ott ingatlant venni?

Nem feltétlenül. A lista szállítmányokat dokumentál, nem igazolt szennyezést. Ha az önkormányzat nem hirdetett ki konkrét lezárást vagy vizsgálatot a környéken, az ingatlanvásárlást nem kell felfüggeszteni emiatt, de azért járj nyitott szemmel és érdeklődj az Önkormányzatnál.

Honnan tudhatom meg, hogy az adott utca vagy helyszín tényleg érintett az azbeszt ügyben?

Az önkormányzati weboldalon és a hatósági közleményekben jelennek meg a konkrét érintett helyszínek. Szombathely például részletes listát tett közzé a vizsgált területekről. Érdemes az adott városban folyamatosan figyelni az önkormányzat tájékoztatásait.

EKÁER-lista alapján tudni, hogy melyik ingatlanon van azbeszt?

Nem. Az EKÁER-adatok az első szállítási célállomást rögzítik, ami lehet egy nagykereskedő telephelye is. Onnan az anyag tovább mehetett – de ez a lista már nem mutatja. Az ingatlanszintű vizsgálathoz akkreditált laboratóriumi mintavételre van szükség.

Csökkenti az ingatlan értékét, ha a város neve rajta van a listán?

Önmagában a lista szereplés nem értékcsökkentő tényező. Amit a piac áraz be, az a tényleges, igazolt érintettség – például ha az adott utcában lezárás vagy hatósági intézkedés volt. A helyzet pontos értékelése helyi ingatlanpiaci ismeretet és szakmai szempontokat igényel.

Összefoglalva – Azbeszt-lista: 250 település érintett, köztük balatoni városok – amit tudni kell róla

A Németh Martin által közzétett azbeszt lista fontos és hasznos dokumentum. Átláthatóvá tesz valamit, ami eddig nem volt nyilvános. De a 250 névből nem következik, hogy 250 település szennyezett – csak az, hogy oda érkezett szállítmány.

Az azbeszt-ügy konkrét és komoly probléma ott, ahol laboratóriumi vizsgálat igazolta a jelenlétet. Ott határozottan kell kezelni, lezárni, kármentesíteni. De ahol csak egy szállítmány-bejegyzés van a NAV-nál, ott egyelőre nincs bizonyított szennyezés – és pánik-alapú döntéseket hozni erre nem érdemes.
Tájékozódj. Ellenőrizz. De ne rettegj olyantól, amit még senki sem igazolt. De, azért járj nyitott szemmel és tájékozódj az önkormányzatnál! 

Forrásként felhasznált anyagok:

martinkepviselo.hu/azbesztveszely/kozerdekulista

https://balatonkornyeke.hu/megerkezett-az-azbesztszennyezes-ugye-a-balatonra-es-kornyekere-ide-is-kerulhetett-a-veszelyes-anyagbol 

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

Kormányzati intézkedések azbeszt-ügyben – mit jelent ez számodra Zalaegerszegen, Nagykanizsán az érintett településeken? 

Azbeszt szennyezés Nyugat-Magyarországon: veszélyek, ingatlanárak és tudnivalók Zalaegerszegen, Szombathelyen stb.. 

 Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Azbeszt-lista: 250 település érintett, köztük balatoni városok – amit tudni kell róla bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.

Miért nem kel el az ingatlanod? Ár, hirdetés – és egy lehetséges ok, amire nem gondolnál

Ha hónapok óta hirdeted az ingatlanod és nem megy el, lehet, hogy nem az ár a baj. Mutatom, mi az ingatlan stigma, és miért nem tud róla sokszor maga az eladó sem.
Az ingatlan stigma olyan negatív megítélés, amely egy lakás, ház, telek, ingatlan múltjából, környezetéből vagy valamilyen eseményből ered – és komolyan csökkentheti az ingatlan értékét, még akkor is, ha fizikailag semmi baj nincs vele. Az eladók sokszor nem is tudnak róla. A vevők meg nem kérdezik meg a megfelelő embereket. Ez a kettős vakság sokba kerülhet mindkét félnek.

Mi az az ingatlan stigma, és miért nem elég megnézni a falakat?

Amikor ingatlant keresel vagy éppen árulsz, az első dolgod valószínűleg az, hogy megnézed az állapotot. Van-e repedés a falon? Rendben van-e a tető? Milyen a fűtés? Ezek mind fontosak.
De van egy egész más dimenzió, amit a legtöbb ember teljesen kihagy – és ez a stigma.

Az ingatlan stigma nem fizikai hiba. Nem látod, nem tapintod, nem méred le. Mégis ott lehet – és ha nem veszel róla tudomást, drágán fizethetsz érte, akár eladóként, akár vevőként.

Egyszerűen fogalmazva: stigmatizált az az ingatlan, amelyhez valamilyen negatív történet, esemény vagy környezeti tényező tapad, ami a vevőket eltántorítja – függetlenül az ingatlan fizikai állapotától.

Ez lehet:
• egy tragikus esemény az ingatlanban (haláleset, öngyilkosság, erőszakos bűncselekmény)
• környezeti probléma (szennyezett talaj, ipari létesítmény közelsége, azbeszt stb..)
• szociális stigma (szegregált környék, rossz hírnevet szerzett utca, lakótelep)
• vagy egyszerűen csak egy negatív történet, amely szájról szájra terjed a környéken

A lényeg: a stigma a fejekben él és nehezen felejtik.

Mennyit veszíthetsz egy stigmás ingatlanon?

Ez nem pszichológiai elmélkedés – konkrét számokról van szó. Hangsúlyozom ezek nem pontosan a magyarországi helyzetre vonatkoznak, hanem amerikaikra, tehát ez nem befektetési tanácsadás!

Nemzetközi kutatások alapján (Journal of Housing and the Built Environment, 2019) az erősen stigmatizált ingatlanok piaci ára 10–25%-kal is elmaradhat a hasonló, „tiszta” múltú ingatlanokétól. A csökkenés mértéke attól függ, mennyire ismert a negatív történet, mekkora a kereslet a lakáspiacon, és mennyi idő telt el az esemény óta.

Ami különösen fontos: ez az értékveszteség a kármentesítés vagy felújítás után is megmaradhat. Egy Texas állambeli esettanulmány – amelyet az RSR ólomolvasztó körüli ingatlanpiacon végeztek Dallas Countyben – kimutatta, hogy a stigma hatása az 1,2 mérföldes (kb. 2 km-es) körzeten belül évtizedekig fennmaradt, még a hivatalos kármentesítés után is.

És ez nem csak gyilkosságokra vagy szennyezett talajra vonatkozik. Az USA-ban végzett kutatások szerint egy bejegyzett szexuális bűnöző szomszédsága 2–14%-kal csökkenti a közelben lévő ingatlanok értékét – a távolságtól függően.

Amit ez jelent eladóként: ha stigmás az ingatlanod, és nem tudod kezelni a helyzetet profi módon, nem csak alkukkal találkozol egyfolytában – az ingatlanod egyszerűen nem fog elmenni és lehet, hogy fogalmad sem lesz, hogy miért, de senki sem homályosít fel róla. Hetek, hónapok, akár évek is eltelhetnek az ingatlan hirdetésével.

Lehet, hogy az ingatlan eladó sem tudja mindig, hogy mit árul..

Ez az a pont, ahol sokan meglepődnek. Azt gondolják: „Ha én lennék az eladó, én tudnám, ha baj lenne az ingatlanommal.”
Nem feltétlenül.

Gondolj bele: ha örökölted az ingatlant, vagy évtizedekkel ezelőtt vetted, és a környék azóta megváltozott – honnan tudnád, mi történt ott régen? Ki mondja el neked, hogy az utcában volt egy ipari telephely, amelyből szivárgott valami? Hogy a szomszéd épületet lebontották azbeszt, vagy egyebek miatt? Hogy a szomszédban valami olyasmi történt, amiről a helyiek még mindig suttognak?

Apám az 1970-es évek közepén telket nézett egy ipari üzem közelében. Megkérdezett néhány arra járót: megvennék-e ők ezt a telket? A válasz egyértelmű volt – semmi pénzért. „Nézze meg, még a fű is ki van égve” – mondták neki. Akkor nem vett, illetve máshol vett. Azóta ott hatalmas, drága családi házak épültek, sőt, egy egész lakótömb is felhúztak a területre, egy nagy társasházban több százan laknak ott a telek fölött.
A stigma látszólag eltűnt – de aki időközben megtudta az előzményeket, gyorsan eladta az ingatlanát, mert állítólag fél az esetleges betegségektől, ráktól.

Ez a stigma dinamikájának lényege: idővel halványulhat, de sosem múlik el egyik napról a másikra – és amíg ott van, az ingatlan árban benne van.

A jelenlegi Nyugat-dunántúli azbeszt-probléma: élő példa arra, hogyan születik stigma

Magyarországon jelenleg is zajlik egy olyan folyamat, amely új ingatlan stigmákat termel – és sok érintett erről még nem is tud.

2025–2026-ban egyre több híradás jelent meg arról, hogy természetes azbeszttartalmú kőzetek szennyezik az ivóvizet több hazai területen, köztük Nyugat-Magyarország egyes részein is, Zala, Vas, Győr-Sopron megyékben. Az azbeszt az építőiparban is évtizedekig jelen volt – Magyarországon csak 2005 óta tilos az építőiparban való felhasználása. Ez azt jelenti, hogy rengeteg, 2005 előtt épített ingatlanban ma is ott lehet azbeszt tartalmú anyag.

A brit ingatlanszakma legrangosabb szervezete, a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) felmérése szerint a megkérdezett értékbecslők 63%-a tapasztalt már azbeszt miatti értékcsökkenést az ingatlanpiacon – és ez akár 10-20%-os áresést is okozhat.

Erről részletesebben írtam a Becsületes Ingatlanos azbeszt-cikkében, ahol azt is elemzem, hogyan hathat ez a Zalaegerszeg, Szombathely és Győr-Sopron megyei környéki ingatlanpiacra.

A lényeg itt: az azbeszt nem csak egészségügyi kockázat – ingatlanpiaci stigmát termelhet, amely az érintett ingatlanok értékét le nyomhatja.

„Meghalt-e valaki az eladó lakásban?” – A kérdés, amit sokan gondolnak, de kevesen tesznek fel

Ez az egyik leggyakrabban feltett kérdés a vevők részéről – legalábbis a fejükben. Hangosan sokkal ritkábban kérdezik, mert kínos, mert nem tudják hogyan hozzák szóba, vagy mert azt hiszik, úgysem kapnának rá őszinte választ.

Mit mond erről a magyar jog?
A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:62. §) kimondja az együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget: a felek kötelesek egymást tájékoztatni a szerződést érintő lényeges körülményekről. A Kúria egy 2016-os döntésében (BH 2016. 114.) azt mondta ki, hogy lényeges az a körülmény, amellyel kapcsolatos helyes ismeret nélkül a fél nem, vagy nem ugyanolyan tartalommal kötötte volna meg a szerződést.
Ez azt jelenti: ha egy ingatlanban olyan esemény történt, amelyről a vevő tudva valószínűleg nem vette volna meg, vagy alacsonyabb árat ajánlott volna, az eladónak – jogilag értelmezve – kötelessége lehet erről tájékoztatni.

Ugyanakkor nincs olyan konkrét magyar jogszabály, vagy legalábbis nem tudok róla, amely tételesen előírná, hogy például egy lakásban bekövetkezett halálesetet kötelező jelleggel be kell jelenteni a vevőnek. Ez éles ellentétben áll például az USA egyes tagállamaival, ahol a stigma-kötelező tájékoztatás törvényben rögzített.

Magyarországon ez jogilag szürke zóna – de erkölcsileg és praktikusan nagyon is releváns kérdés. Ha a vevő az átadás után tudja meg, mi történt az ingatlanban, és bizonyítja, hogy ez befolyásolta volna a döntését, az eladóval szemben polgári jogi igénnyel is felléphet.

Tanácsom ingatlanközvetítőként és hivatalos ingatlan értékbecslőként: ne rejtsd el ezt az információt. Ha valami ilyen előzmény van az ingatlanodban, ne a vevő derítse ki a szomszédoktól a beköltözés után. Akár profi segítséggel ez kezelhető, árba beépíthető, kommunikálható – titkolva viszont kockázatos.

Mik lehetnek még ingatlan stigmák? – Egy lista, amin érdemes végigmenni

Nem minden ingatlan stigma nyilvánvaló. Íme azok a tényezők, amelyeket érdemes megvizsgálni – mind eladóként, mind vevőként:

Az ingatlanon belüli előzmények:
• Erőszakos bűncselekmény, gyilkosság, öngyilkosság
• Természetes haláleset (különösen ha huzamosabb ideig nem fedezték fel)
• Kábítószer-előállítás vagy kereskedelem (methlabor stb.)
• Hosszan tartó elhanyagoltság, szociális problémák

Környezeti és fizikai tényezők:
• Azbeszt jelenléte az épületben
• Az átlagost meghaladó mértékű sugárzó anyag jelenléte az épületben
• Szennyezett talaj vagy ivóvíz a környéken, telken (Például gyakran olvasok olyan vevői panaszokat a neten, hogy építési törmeléket raktak le a telkenk és a vevő nem tudja ezért normálisan használni a megvásárolt telket, ingatlant..)
• Ipari létesítmény, hulladéklerakó, nagyfeszültségű távvezeték, trafók közelsége
• Szélsőséges zajforrás (reptér, autópálya, vasút)
• Árvíz, belvíz – vagy csúszásveszélyes terület

Szociális és környékbeli stigmák:
• Szegregált vagy leromlott állapotú környék
• Negatív hírnevet szerzett lakótelep vagy utca
• Közeli bűnügyi esetek, hírek, amelyek a közvéleménybe égtek

Látens (rejtett) stigmák:
• Hülye, kötekedős szomszéd, akitől mindenki tart
• Korábbi illegális építési tevékenység, amelyet nem rendeztek

Mit csinál az ingatlan stigmával az, aki nem tud róla?

Eladóként kétféleképpen járhatsz rosszul.
1. eset: Nem tudod, és túl sokat kérsz az ingatlanért.
Hirdeted az ingatlant piaci áron, de valami miatt senki nem hív. Vagy hívnak, de a megtekintés után eltűnnek. Te nem érted, mi a baj – az ingatlan szép, rendezett, jó helyen van. Hónapok telnek el. Végül kénytelen vagy komolyan leárazni, de addigra az ingatlan már „égett” lett a piacon – mindenki látja, hogy sokáig hirdeted, és azt feltételezi, valami baj van vele. Ez önbeteljesítő spirál.
2. eset: Tudod, de nem mondod, és ez visszaüt.
A vevő megveszi az ingatlant, majd kiderül. Szomszédtól, ismerőstől, véletlenül egy régi újságcikkből. Ha bizonyítható, hogy az eladó tudott és elhallgatta, jogi következménye lehet – a vevő kártérítést, árleszállítást, vagy akár a szerződés megtámadását is kérheti a Ptk. tájékoztatási kötelezettség megsértésére hivatkozva.
Eladóként a legjobb, amit tehetsz: időben kideríted, majd akár profi segítséggel kezeled.

Mit, kit kérdezz többek között, mielőtt megveszel egy ingatlant?

Vevőként az a bajod, hogy általában az eladótól kapsz információt – aki vagy nem tud mindenről, vagy nem akar mindenről mesélni.

Ezért itt van néhány tipp, amelyet komolyan ajánlok:
Kérdezz a szomszédoktól. Ez az egyik legmegbízhatóbb forrás. Egy 10 perces csevegés a szomszéddal többet elárulhat, mint bármilyen dokumentum. Kérdezd meg, mióta laknak ott, milyennek találják a környéket, van-e valami, amire érdemes figyelni.
Keress rá az utcára, a házszámra az interneten. Régi hírek, bűnügyi tudósítások – ezek sokszor megmaradnak online. Pár perces keresés sokat elárulhat.
Kérd el a tulajdoni lapot és nézd meg figyelmesen. Van-e valamilyen teher rajta? Haszonélvezeti jog? Jelzálog? Peres eljárás nyoma?
Kérdezz rá az ingatlan korábbi használatára. Ha vállalkozás működött benne, ipari célra is hasznosították, vagy korábban más funkciója volt – érdemes utánanézni.
Kérd ki egy ingatlan szakértő véleményét. Egy tapasztalt, főleg idősebb ingatlanközvetítő ismeri a helyi piacot, az utcák hírnevét, a környék előzményeit – és kapcsolatai révén olyan információhoz is hozzájut, amit egyedül nem tudnál kideríteni.

Miért fordulj hozzám, ha stigmás ingatlanról van szó, vagy félsz a stigmától?

Ingatlanközvetítőként, hivatalos ingatlan-értékbecslőként és hitelközvetítőként ezt a három szerepkört egyszerre hozom be az asztalnál – és ez a stigmás ingatlanok esetében különösen sokat számít.

Értékbecslőként kb. meg tudom állapítani, hogy egy stigma ténylegesen mekkora értékcsökkentő hatással bír az adott ingatlanra. Ez segít abban, hogy se alul, se felül ne árazd be az ingatlanodat.
Ingatlanközvetítőként ismerem a helyi piacot. Tudom, melyik utcának van valamilyen „előtörténete,” melyik épületet kerülik a vevők és miért, hol volt ipari tevékenység, melyik környéken hallani rossz híreket. Ez a tudás nem tankönyvből jön – évek alatt gyűlik össze.

Hitelközvetítőként azt is tudom, hogy a bankok hogyan néznek egy stigmás ingatlanra. Egyes esetekben a hitelbiztosítéki értéket alacsonyabban állapítják meg, ami a vevő finanszírozását megnehezíti. Ha ezt előre tudjuk, arra is fel tudunk készülni.

És ami talán a legfontosabb: a Becsületes Ingatlanos megközelítésem lényege az, hogy sem az eladónak, sem a vevőnek nem mondom azt, amit hallani akarnak – hanem azt, amit tudniuk kell. Még akkor is, ha az néha kényelmetlen és adott esetben idegesek is lesznek tőle, de jobb ma egy kicsit idegesnek lenni, mint valami hülyeségbe beleugrani méghozzá fejest..

Ha az ingatlanod hónapok óta nem megy, és nem tudod miért – keress meg. Együtt kiderítjük, mi a valódi ok.

Ha ingatlant szeretnél vásárolni, és nem vagy biztos benne, hogy tudod-e, mit veszel meg – keress meg. Megmondom, mire figyelj, és ha szükséges, kiderítem, amit te egyedül adott esetben nem tudnál.

Elhalványulhat-e az ingatlan stigma? – A jó hír

Igen – és ez fontos.

A stigma nem feltétlenül örök. Ahogy az ipari telkes példámban is látható volt: évtizedek alatt a közvélemény feledni tud. A városfejlesztés, a dzsentrifikció, egy teljesen felújított épület, vagy egyszerűen csak az idő – ezek mind tompíthatják az ingatlan stigma hatását.

Azt is fontos látni, hogy euforikus lakáspiaci környezetben a vevők kevésbé válogatósak. Ha mindenki vásárolni akar, a stigmás ingatlan is elkelhet – talán csak kicsit nehezebben. Depresszív ingatlanpiacon viszont a stigma felerősödik, mert a vevőnek van ideje és lehetősége válogatni.

Ez azt jelenti, hogy a stigmás ingatlan eladásának időzítése is számít – és ezt is lehet szakmailag kezelni.

Összefoglalás: 5 dolog, amit most meg kell jegyezned

1. A stigma valós lakáspiaci hatással bír – kb.10–25%-os értékcsökkenést is okozhat, sőt, teljesen megakaszthatja az eladást.
2. Az eladó sokszor maga sem tudja, hogy stigmás az ingatlana. Érdemes utánajárni, mielőtt hirdetsz.
3. A vevőnek is kötelessége körüljárni a helyzetet – de ehhez tudni kell, mit és hogyan kérdezzen.
4. Magyarországon nincs tételes törvény a stigma kötelező bejelentéséről, de a Ptk. tájékoztatási kötelezettsége ezt közvetetten lefedi – és ha elhallgatod, jogi kockázatot vállalsz.
5. A stigma kezelhető – de csak akkor, ha tudsz róla, és adott esetben az ingatlan szakember segít.

Kérd a Becsületes Ingatlanos – Sipos András Ingatlanközvetítő segítségét!

Ha eladó vagy, és az ingatlanod valamilyen oknál fogva nem megy – vagy csak biztosra akarsz menni, mielőtt hirdetsz –, keress meg bizalommal!

Ha vevő vagy, és nem vagy biztos abban, hogy mindent tudsz az ingatlanról, amelyért komoly összeget fizetnél – szintén fordulj hozzám.

Az ingatlanközvetítői, értékbecslői és hitelközvetítői tudásomat nem a saját érdekeimnek megfelelően használom – hanem a tiédnek.

Ez az, amit a Becsületes Ingatlanos jelent.

Forrásként felhasznált anyagok:

https://legalclarity.org/what-is-a-stigmatized-property-a-legal-definition/

https://link.springer.com/article/10.1007/s10901-019-09662-2

Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni! 

Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom. 

Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!

👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!

✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️

✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
 

Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon! 

Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!

Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
 

Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek: 

 Ingatlan Hendikep: Miért ér kevesebbet a lakásod, és mit tehetsz ellene?

14 Ingatlan értékcsökkentő tényező 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba? 

Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak? 

Horror áron hirdetted a lakásodat, nem ment el, kiadtad – és ezzel torzítod a hasonló ingatlanok piacát! 

Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan? 

Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét! 

Amikor jócskán felülárazod a lakásod – és ezzel saját magadat és a korrekt ingatlanosodat is padlóra küldöd 

Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?

Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van 

A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában? 

Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?

Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!

Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.

Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.

Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon

Elérhetőségeim

Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos

8900 Zalaegerszeg, Kosztolányi út 9/B. Fszt. 2.

Ügyfélfogadás: Előzetesen telefonon egyeztetett időpontban.

+36 30 314 0123

info@becsuletesingatlanos.hu

Eladnád az ingatlanod?
Kérj visszahívást és megbeszéljük, hogyan tudom támogatni az ingatlanod eladását

[contact-form-7]

A Miért nem kel el az ingatlanod? Ár, hirdetés – és egy lehetséges ok, amire nem gondolnál bejegyzés először Sipos András Ingatlanközvetítő Zalaegerszeg, Zala megye – Becsületes ingatlanos-én jelent meg.