Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Belterület és zártkert: miért keverik össze ennyien?
Ha épp ingatlanvásárlás, vagy ingatlan értékesítés előtt állsz és így jobban figyeled a megszokotthoz képest az ingatlanpiacot, vagy már benne vagy, biztosan szembejöttek már veled gyanúsan olcsó, mégis gyönyörű házikók a hirdetési portálokon. ( Aztán az sem biztos, hogy olcsó, mert manapság sokan szeretik felül árazni a hirdetett ingatlanukat..)
Ilyenkor az ember szíve megdobban: „Végre, egy élhető otthon, amit ki tudok fizetni!” Aztán ránézel a leírásra, és ott virít a szó: zártkert.
Sokan legyintenek, hogy „Áh, mindegy, úgyis ott a ház, majd lakunk benne”, de hidd el, ez az a pont, ahol nagyon könnyű benézni a házszámot. A belterületi és a zártkerti ingatlan között ugyanis nem csak papíron van különbség. Olyan ez, mintha egy városi aszfaltutat hasonlítanál össze egy erdei csapással: mindkettőn lehet haladni, de nem mindegy, milyen autóval és mennyi idő alatt érsz célba.
Egy kicsit magamról, a szerzőről, a Becsületes ingatlanosról! Hol lakom én? Belterületen, vagy Zártkertben?
Ha hiszed, ha nem én is Zártkerti ingatlanban lakom, egy gazdasági épületben és nagyon jól érzem magamat, jó volt a döntésem, amikor a panelból a hegyre költöztem! Nyilván előfordulnak bosszantó dolgok, hogy szinte állandóan kerülgetnem kell másokat az egysávos úton és néha vannak sajnos agyhalottak, akik semmi pénzért nem mennének félre és még nekik áll feljebb és ordibálnak, mutogatnak és nemcsak férfiak…
Sok esetben tüzelnek akkor, amikor én éppen a gyerekeimmel kimegyek játszani, vagy éppen dolgozni a telekre és még integetnek is és nem gondolnak bele, hogy mi meg a füstjüket nyeljük..
De sebaj, akkor is jól érzem magamat itt, jobban, mint a panelban éreztem..
Jó, ha ingatlan vásárlás, vagy eladás előtt tájékozódsz a beletrület és zártkert különbségéről..
Sok vevő úgy vág bele az ingatlanvásárlásba, hogy azt hiszi: ha egy telken áll egy ház, akkor az bizony lakóingatlan és gond egy szál sem lehet. A valóság viszont ennél jóval trükkösebb. Két teljesen egyformának tűnő épület között óriási jogi, használati és értékbeli különbségek lehetnek – attól függően, hogy belterületen vagy zártkertben találhatók.
És igen: ez a különbség akár milliókat jelenthet a vételárban, a hitelképességben és a későbbi értékesíthetőségben is, mert jól jegyezd meg, hogy egy ingatlan vásárlás az mindig egy tőke befektetés is és nem mindegy, majd ha el akarod valamikor adni, hogy mennyiért és mennyi idő alatt fogod tudni eladni és az meg a másik fontos szempont, hogyha mennek fel évek alatt az ingatlanárak, akkor a te ingatlanod mennyire követi az áremelkedést…
Adott esetben még olyan gondok lehetnek, hogy az eladó sem biztos, hogy teljesen tisztában van a zártkert és belterületi ingatlanok különbségével és közel annyi pénzt szeretne a zártkerti ingatlanáért, mint egy belterületiért..
Mi a különbség a belterületi és a zártkerti ingatlan között? – A látszat néha csal
Kezdjük az alapoknál, mert itt csúszik el a legtöbb vevő. Attól, hogy egy ingatlanban van fürdőszoba, konyha és fűtés, még nem biztos, hogy az a jog szemében „lakóház”.
1. Belterületi ingatlan: A „biztonsági játék”
Ez az, amit a legtöbben szeretnének, keresnek. A falu vagy város szívében van, hivatalosan is lakóövezet.
• A tulajdoni lapon: „Lakóház, udvar, gazdasági épület” szerepel rajta.
• Hitel és CSOK Plusz: Ha megfelel a műszaki állapot, a bankok imádják, simán adnak rá hitelt és állami támogatást. Persze, hogy mennyit az már egyéb nagyon sok mindentől függ..
• Közművek: Jellemzően van víz, gáz, villany és csatorna is.
• Értéktartás: Ha el akarod adni, viszonylag gyorsan találsz rá vevőt, mert szinte bárki meg tudja venni hitelre is, ha hitelképes.
2. Zártkerti ingatlan
A zártkertek valahol a város szélén és a szántóföldek között helyezkednek el. Régen ezeken a telkeken folyt a háztáji gazdálkodás (szőlő, gyümölcsös).
• A tulajdoni lapon: Gyakran „gazdasági épület” vagy valamilyen mezőgazdasági ág (pl. kert, gyümölcsös) szerepel.
• Hitel: Na, itt kezdődhetnek a bajok. A legtöbb bank nem ad rá piaci lakáshitelt, vagy esetleg 1-2 csak nagyon szigorú feltételekkel és nem annyit, mint a belterületire.
• Infrastruktúra: Előfordulhat, hogy nincs csatorna, csak emésztő, és a szemétszállítást vagy a hóeltakarítást is magadnak kell megoldanod és ráadásul csak egy csapású az út, ami remélhetőleg aszfaltos, de sok út ilyen helyen kavicsos, vagy földút. Sőt az is előfordulhat, hogy gáz sincs..ritkán meg még víz és villany sem..
Zártkert vásárlásának buktatói: Miért „nem mind arany, ami fénylik”?
Sokan kérdezitek tőlem: „De hát ha ugyanúgy néz ki, miért baj?” Elmondom a legfájdalmasabb pontokat:
Az ingatlan beépíthetőségének a korlátai
Belterületen akár a telek 30-40%-át is beépítheted, attól függ, hogy hol veszed. Zártkertnél (ami külterületnek számít) ez gyakran csak 3-10%. Ez azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres telken legfeljebb egy 30-100 négyzetméteres kis pecód lehet legálisan. Ha a ház ennél nagyobb, az jó eséllyel illegális építmény, amit soha nem fognak legalizálni, vagy esetleg külön drága procedurával.
Ezért fontos: mindig nézd meg a helyi építési és az országos szabályzatot (HÉSZ + OTÉK-OT illetve most már TÉKA van helyette, tudod megszokhattuk kishazánkba az állandó variát..).
Az a bizonyos ingatlan kifüggesztés (A türelem játéka). Amikor még az sem biztos, hogy a tiéd lesz az ingatlan..
Ha a zártkert nincs kivonva a művelés alól, akkor a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy miután aláírtátok az ingatlan adásvételi szerződést, azt ki kell függeszteni az önkormányzatnál. Bárki, aki a környéken gazdálkodó és van elővásárlási joga, „beugorhat” eléd és megveheti az ingatlant ugyanazon az áron és ugyanazokkal a feltételekkel. Az egész folyamat (földhivatali jóváhagyással együtt) akár 3-6 hónapig is eltarthat. Addig nem költözhetsz, nem újíthatsz fel. Vannak olyan tulajok, akik megengedik a költözést addig is, de jól vigyázz, hogy addig semmiféle költséges beruházást ne eszközölj az ingatlanon, mert ki fogja megállapítani, hogy mennyit költöttél rá és mikor fogják neked ezt visszafizetni.
Ez már sokkal jobb: Művelés alól kivett zártkerti ingatlan
Ez már nem számít termőföldnek, így:
• normál adásvételi folyamat
• nincs kifüggesztés
• nincs földbizottsági eljárás
• könnyebb értékesítés
• rugalmasabb használat
Ha választanom kellene, melyiket venném? Egyértelműen a művelés alól kivettet – sokkal kevesebb a buktató, de ha a másik tetszik meg és még olcsóbb is, hát nyilván a nem kivetteket is megveszik.
Új lehetőségek 2026-tól: Otthon Start program és az ingatlan átminősítése
Az utóbbi időben viszont megjelent néhány olyan lehetőség, amely egyes zártkerti ingatlanoknál kedvező változást hozhat.
A 2026 január 1-én bevezetett Otthon Start program például lehetőséget ad arra, hogy bizonyos zártkerti vagy külterületi házakat lakóingatlanná alakítsanak, ha megfelelnek a szükséges feltételeknek.
Emellett az utóbbi időszakban újra elérhetővé vált az egyszerűsített eljárás a művelés alóli kivonásra. Ez azt jelenti, hogy ha egy zártkerti ingatlan még művelés alatt áll, bizonyos esetekben gyorsabban és egyszerűbben lehet kezdeményezni a kivonását.
Otthonteremtési programok ingatlanokra: mi a helyzet zártkertnél?
Figyelem! 2026. január 1-től külterületi lakóingatlanokra is felvehető az Otthon Start hitel, DE fontos, hogy csak lakóingatlanra, tehát zártkerti lakóingatlanra, ami sajnos zártkertben nem sok van..De, ha eladnád a zártkerti ingatlanodat, ami még csak gazdasági épület, előtte járd körbe, hogy át lehet-e minősíteni lakóházzá, mert akkor nagyot nyerhetsz és jóval több pénzt kaphatsz érte.
Zártkertből „művelés alól kivett” terület?
Mutatom, hogy lehetséges kivenni a művelés alól a zártkertedet egy egyszerűsített eljárásban..
Persze, kis hazánkban mindig van egy csavar a dolgokban, megszokhattuk már.. A jelenlegi helyzet csapdája, hogy nem minden településen kérheted a zártkerted kivonását a művelési ágból! Az Önkormányzat Dönt!
Ha bennfentesketsz, akkor szuper üzletet csinálhatsz zártkerti ingatlannal is..
Előfordul, hogy egy zártkert olcsón megvehető, majd pár év múlva belterületbe vonják – és az értéke akár megduplázódik, vagy még jobban nő. Hát látod ezért jók az infók..
Mikor is lehet jó befektetés egy zártkerti ingatlan?
Bár sok buktatója lehet, a zártkerti ingatlan sokszor lehet jó választás.
Kifejezetten jó vétel lehet például akkor, ha:
• fejlődő település közelében van
• a környéken infrastruktúra fejlesztések indulnak
• az önkormányzat belterületbe vonást tervez.
Ilyen esetben az ingatlan értéke jelentősen növekedhet.
Meg persze akkor is, ha jól érzed magadat a zöldben és ott szeretnél lakni, kertészkedni szeretnél és, akár még állatokat tartanál, amiket a panelban nem tehetsz meg, amit én is szeretek.
Egyébként sokan keresnek zártkerti ingatlanokat lakhatásra is miért? Az ingatlan ára..
Általában a fő szempont az ingatlan ára. Azok keresik főleg a zártkerti ingatlanokat, akik nem panel lakásban szeretnék leélni az életüket, hanem családi házra vágynak és nem engedhetik meg maguknak a drága belterületi, városi családi ház luxusát, illetve a szellős élettérre vágynak, ahol nem egymás nyakában vannak a szomszédok minden oldalról és kertészkedni akarnak, de egyébként még lehetnek szempontok ezenkívül is, hogy valaki miért keres zártkerti ingatlant.
Kis számban olyanok is keresnek zártkerti ingatlanokat, akik nem lakni, hanem időnként nyaralni akarnak és nemcsak magyarok, hanem külföldiek is keresnek jócskán ilyen ingatlanokat, csak el kell menni a Balaton, Hévíz, Zalakaros környéki települések zártkertjeibe és körül kell nézni, valahol alig hallasz magyar szót.
Zártkerti ingatlanokat általában kisebb költségvetéssel vásárolnak, így ha valaki nem akar, vagy nem tud nagyobb összeget költeni felújításra, vagy vásárlásra és nem számít közművek teljes megléte, vagy nem léte, ez lehet a megfelelő választás.
Itt jegyzem meg, hogy a vidéki belterületi ingatlanokat is ugyanígy általában a kisebb költségvetésű vevők, illetve, akiket oda köt valami, keresik és azok, akik CSOK-ot vennének igénybe.
A belterületi házak magasabb ára általában a jobb infrastruktúrát, a jó és kényelmes megközelíthetőséget és a könnyebb hitelezhetőséget tükrözi.
Hogyan dönthetsz okosan? – Becsületes Ingatlanközvetítő csekklista, de nem teljes!
Mielőtt aláírnál bármit pl. Vételi nyilatkozat, vagy az ingatlanosnak pénzt adnál, kifizetnéd a foglalót, menj végig ezeken a pontokon:
1. Kérd le a tulajdoni lapot! Ne higgy a hirdetésnek. Nézd meg saját szemeddel, mi a besorolás, mi a megnevezése az ingatlannak.
2. Beszélj a bankoddal! Ha hitelre van szükséged, ne indulj el úgy, hogy nem tudják: zártkertről van szó. A legtöbb helyen el fognak utasítani, vagy kevesebb hitelt adnak, ha adnak egyáltalán.
Amennyiben hitelre van szükséged keress nyugodtan!
3. Kérdezd meg az önkormányzatot! Van-e tervben belterületbe vonás? Mert ha igen, akkor az ingatlanod értéke egy éjszaka alatt megduplázódhat!
4. Nézd meg a közműveket! A villany rendben van, de mi a helyzet a vízzel? Ha fúrt kút van, be van-e vizsgáltatva? Iható a vize? Gáz, csatorna van, vagy nincs, mikor lesz, ha lesz?
Most akkor Belterületi vagy zártkerti ingatlan?
Ha lakni szeretnél, hitelt vennél fel, befektetnél, vagy hosszú távú értéket keresel: belterület.
Ha olcsóbban vennél otthont, telket, nyaralót pihenésre, kertészkedésre, vagy akár szintén befektetési lehetőséget keresel: zártkert – de csak körültekintéssel.
A legfontosabb: mindig ellenőrizd a tulajdoni lapot és a művelési ágat és nézd meg az építési szabályokat és menj be az Önkorihoz, hogy mi a tervük, de egyébként ezt a belterületi ingatlanoknál is tedd meg vásárlás előtt nehogy egy Akkumulátor gyárat csesszenek majd a nyakadba, a kerted végébe egyszercsak..
Őszintén, Becsületesen: Megéri zártkerti ingatlant venni?
A válaszom: Igen, de csak akkor, ha tudod, mit csinálsz, tehát tájékozott vagy és mérlegeled az infóidat.
Szeretnéd, hogy ránézzek egy konkrét ingatlan tulajdoni lapjára, vagy tanácsot kérnél a vásárlás előtt?
Foglalj hozzám egy online konzultációt, és átbeszéljük, hogy az adott ingatlan valóban az álmaid otthona-e, vagy csak egy jogi útvesztő!
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás? – Összegzés
Láthatod, hogy bár vannak átfedések, a belterületi családi házak és a zártkerti ingatlanok összehasonlítása nem egyszerű feladat. Mindkét típusnak megvannak a maga előnyei és hátrányai. A döntés nagyban függ a személyes igényeidtől, pénzügyi lehetőségeidtől és hosszú távú céljaidtól.
És mit tegyél, ha nem tudod, hogy melyik a Belterületi, vagy zártkerti ingatlan a megfelelő neked?
Keress meg engem, a Becsületes Ingatlanost! Segítek neked megtalálni az álmaid otthonát, legyen az belterületen vagy zártkertben. Együtt átbeszéljük az igényeidet és a lehetőségeidet, és megtaláljuk a számodra tökéletes ingatlant.
Ne feledd, a megfelelő döntéshez elengedhetetlen az alapos tájékozódás. Vedd figyelembe az összes szempontot, és hallgass a megérzéseidre is. Így biztosan megtalálod azt az ingatlant, ami tökéletesen illik az életstílusodhoz és igényeidhez!
Kapcsolódó blog cikkem:
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
