Mi határozza meg egy ingatlan értéknövekedését valójában? – A tényezők, amiket a legtöbb eladó és vevő nem is ismer
Miért ér az egyik lakás milliókkal többet, mint a másolata? Az ingatlan értéknövekedés titkai
Figyelj, őszinte leszek: az ingatlanpiac nem igazságos. Biztos láttál már olyat, hogy két tök ugyanolyan panel vagy kádár kockaház közül az egyikért kapkodnak a vevők és ömlik bele a pénz, a másik meg ott rohad meg a hirdetési portálokon hónapokig, vagy akár évekig és óriási köztük az árkülönbség.
Sokan azt hiszik, ez csak szerencse. Pedig dehogy! Az ingatlan értéknövekedése nem vakszerencse kérdése, hanem kőkemény matek és pszichológia.
Összeszedtem neked, mi az a 10 legfontosabb „potenciál”, ami eldönti, hogy aranybányán ülsz, vagy egy olyan ingatlanon, ami csak viszi a pénzt és a végén örülhetsz, hogy jön egyáltalán valaki egyszer majd, aki megvenné..
Miért nő az egyik ingatlan értéke sokkal jobban, mint a másik? – A valódi okok, amikről kevesen tudnak
Az ingatlanpiac nem szerencsejáték. Egy lakás vagy ház értéke nem véletlenszerűen nő, hanem nagyon is konkrét, mérhető tényezők miatt. Ezeket a szakirodalom, a nemzetközi kutatások és a hazai tapasztalatok is ugyanúgy leírják – csak épp a legtöbb eladó és vevő nem tud róluk. Ami még szomorúbb, hogy sok ingatlanos sem, de itt van most a lehetőség, úgyhogy olvass!
Ebben a cikkben megmutatom, miért fordul elő, hogy két teljesen ugyanolyan lakás, családi ház, ingatlan közül az egyik ára kilő, a másik pedig évekig egy helyben toporog.
A cikk végére pontosan fogod látni, miért bukhatnak milliókat azok, akik rossz helyen várnak a “majd drágábban eladom az ingatlanom” stratégiával.
1. Az ingatlan lokációs potenciál – a hely, ami mindent visz
A klasszikus mondás nem véletlen: location, location, location. A helyszín az ingatlan értékének messze legerősebb meghatározója.
A kutatások szerint a környék önmagában akár 20% feletti árkülönbséget is okozhat.
Mitől lesz értékes egy környék?
• Makroszint: az ország vagy régió gazdasági ereje
• Mezoszint: a városrész presztízse, infrastruktúrája
• Mikroszint: utca, zajterhelés, benapozás, szomszédság
Konkrét ingatlan értéknövelő tényezők:
• jó közlekedés (autópálya, vasút, busz, villamos)
• infrastruktúra
• munkahelyek közelsége
• iskolák, óvodák, szolgáltatások
• parkok, zöldterületek, vízpart
2. Ingatlan-specifikus potenciál – amit ténylegesen megvesznek
A legtöbb vevő nem négyzetmétert vesz, hanem életminőséget.
A legfontosabb ingatlan tényezők:
• alapterület használhatósága, nem minden esetben a mérete
• alaprajz (óriási, gyakran alulértékelt tényező!)
• állapot és felújítottság
• energetikai besorolás
• extra értékek: erkély, terasz, parkoló, lift, kisebb, vagy nagyobb társasház
Az alaprajz és a szobák kapcsolata, alakíthatósága sokszor többet számít, mint maga a méret.
3. Az ingatlan fejlesztési potenciál – a rejtett érték, amit csak a profik látnak
Ez az a rész, ahol az ingatlan befektetők pénzt csinálnak és értéket teremtenek.
Két azonos állapotú családi ház, vagy éppen lakás közül az ér többet, amiben benne van az értékteremtési, változtatási lehetőség.
Mi számít rejtett potenciálnak egy ingatlanban?
• felújítás → azonnali értéknövekedés
• bővíthetőség (tetőtér, telek)
• funkcióváltás (lakás → iroda, vagy fordítva, vagy üzlet → lakás stb..)
• beépíthető a tetőtér?
• leválasztható belőle még egy garzon?
• átalakítható irodává vagy rendelővé? A profik nem azt nézik, mi van most, hanem azt, mit kilehet belőle kihozni egy kis kalapácsolással.
• és nem utolsósorban a környék felkapódása (gentrifikáció)
Ezért fordul elő, hogy két ugyanolyan lakás közül az egyik aranybánya, a másik pedig csak egy átlagos ingatlan.
Múltkorában például azért nem tudtam egy olyan komoly valódi befektetőnek eladni egy lakást, aki azt követően az Ingatlanvadász TV Műsorban is bent volt és a végén vett is ingatlant, mivel túl szűk volt a fürdőszoba és nem tudott volna normális átalakítást végezni, ezért vett másik lakást pedig készpénzben fizetett volna. Aztán azért pár hét múlva el tudtam adni egy készpénzes vevőnek, aki nem akart alakítgatni, hanem az anyósnak és apósnak vette hálából.
4. Ingatlan kereslet–kínálat – a lakáspiac vaslogikája
Az ingatlanpiaci kereslet és kínálat dinamikája
Ez tiszta közgazdaságtan: ha tíz ember akarja ugyanazt a lakást, az ár az égig megy és licit lesz.
A hitelkamatok és az állami támogatások (mint a CSOK Plusz, Otthon Start Program) ideig-óráig felnyomhatják az ingatlan, de hosszú távon csak ott maradnak magasan, ahol a természetes kereslet is megvan.
A közgazdaságtan 101:
• sok vevő → árak nőnek
• kevés vevő → árak stagnálnak vagy csökkennek
Az állami támogatások, kamatok és befektetői aktivitás drasztikusan képesek megmozgatni a keresletet.
5. Makrogazdasági potenciál – a láthatatlan ingatlanpiaci motor
A gazdaság állapota közvetlenül beépül az ingatlanárakba. Bár Magyarországon ez sem teljesen biztos, vagy legalábbis nem mindig, mivel támogatásokkal egyfolytában beavatkoznak az ingatlanpiacba és így akkor is megy, ha nem is jó a gazdaság, vagy nem annyira jó..
Fő tényezők:
• bérek növekedése
• infláció
• foglalkoztatottság
• hitelhez jutás
Ha az emberek többet keresnek, többet is tudnak fizetni – és ez az ingatlan árakban is megjelenik, mind az eladó és mind a kiadó ingatlanok esetében.
6. Szociális és környezeti potenciál – a modern lakás vásárlók új igényei
Nyugat-Európában és Amerikában a fejlett országokban már régóta kulcstényező, nálunk most kezd igazán felértékelődni. A fejlett országokban már alap, nálunk most jön divatba a walkability faktor. Ez azt jelenti: le tudsz-e ugrani a boltba, kávézóba, oviba gyalog, vagy mindenért autóba kell ülni? Minél inkább „sétálható” és biztonságos egy környék, este is, annál többet hajlandóak érte fizetni a fiatalok és a családosok.
Mi számít?
• biztonság
• közösség minősége
• tiszta, rendezett környezet
• „walkability” – gyalogosbarát és biciklis barát környék
Ezek mind külön-külön is mérhetően növelik az ingatlan értékét.
7. Pszichológiai potenciál – az ingatlanpiaci hangulat ereje
A várakozások sokszor önbeteljesítő jóslatok. Láthatod Magyarországon évek óta ez megy valamit mindig feldobnak a törvényalkotók, a politikusok és jön az Önbeteljesítő jóslat..
• „Itt minden lakás drágulni fog” → mindenki venni akar → tényleg drágul
• „Itt már túlárazott az ingatlan” → kivárás → stagnálás
A lakáspiaci hangulat sokszor gyorsabban mozgatja az ingatlanárakat, mint a gazdasági adatok.
8. Elvándorlás és bevándorlás – a legkeményebb, mégis legelhanyagoltabb tényező
Ez az a pont, ahol rengeteg eladó óriásit bukhat.
Ha egy térségből elköltöznek:
• kevesebb vevő
• több eladó ingatlan
• erősebb alku
• stagnáló vagy csökkenő lakásárak
Ha egy térségbe költöznek:
• több vevő, mint eladó
• gyorsabb értékesítés
• magasabb lakásárak
Ez az igazi áremelkedési motor – nem a lakás szépsége.
A valóságban az ingatlanárakat nem csak az elvándorlás vagy a bevándorlás mennyisége, hanem legalább ennyire a minősége is meghatározza.
Ez egy érzékeny téma, ezért úgy fogalmazom meg, hogy szakmailag pontos legyen, ne legyen bántó, mégis egyértelműen átadja a lényeget.
Nem mindegy, kik költöznek be és kik mennek a környékről ezek is nagymértékben befolyásolják az ingatlan árakat
Az elvándorlás és bevándorlás önmagában is brutálisan hat az ingatlanárakra, de van egy még fontosabb tényező, amiről kevesen beszélnek:
Nem mindegy, hogy kik mennek el, és kik költöznek be.
A környék társadalmi összetétele ugyanis közvetlenül beépül az ingatlanok értékébe.
Mi történik, ha a tehetősebb, stabil egzisztenciájú, tanultabb lakók elköltöznek?
Ha egy városrészből vagy településről a magasabb jövedelmű, képzettebb, rendezett életet élő emberek kezdenek el elmenni, akkor:
• csökken a fizetőképes kereslet
• romlik a környék megítélése
• nő a bizonytalanságérzet
• kevesebb befektető jelenik meg
Ez önmagában lefelé húzza az ingatlanárakat, még akkor is, ha a lakások fizikailag rendben vannak.
És mi történik, ha a helyükre hátrányos helyzetű, problémás vagy bűnöző életmódú csoportok költöznek?
Ezt mindenki tudja, de kevesen merik kimondani:
Ha egy környék elszegényedik, az ingatlanárak is elszegényednek.
Ahol nő a bűnözés, romlik a közbiztonság, vagy egyre több a rendezetlen életvitelű lakó, ott:
• a tehetősebbek gyorsabban elköltöznek
• a vevők nagy része elkerüli a környéket
• az ingatlanok eladási ideje drasztikusan nő, vagy akár eladhatatlanok lesznek az ingatlanok, vagy nevetséges áruk lesz és rendezetlen életű vevők lesznek, mert csak azok akarnak ott venni ingatlant, mivel ott olcsók és bezárul a kör..
• az ingatlanárak lefelé indulnak
Ez egy önmagát erősítő folyamat: romló lakókörnyezet → elvándorlás → még rosszabb lakókörnyezet → még nagyobb áresés.
A vevők nem csak lakást vesznek, hanem életminőséget
A legtöbb vevő első kérdése nem az, hogy:
„Hány négyzetméter?”
Hanem:
„Milyen itt élni?” „Milyenek a szomszédok, kik a szomszédok?”
És ebbe beletartozik:
• kik a szomszédok
• milyen a közbiztonság
• mennyire rendezett a környék
• milyen a társadalmi összetétel
Ha ezek romlanak, a lakásárak is romlanak. Ha ezek javulnak, az ingatlanárak is emelkednek.
Ezért van az, hogy két azonos lakás ára között akár 30–50%, vagy még nagyobb különbség is lehet.
Mert az ingatlanpiac nem csak a falakat árazza, hanem azt is:
Kikkel fogsz együtt élni.
Ez a tényező sokszor erősebb, mint a közlekedés, a felújítottság vagy a méret
Manapság egyre többet írnak és mondják is különféle ingatlanos műsorokban, hogy a Budapesti ingatlanbefektetők kezdenek kikacsingatni más régiókba Budapestről, mert ott iszonyúan elszabadultak az ingatlanárak. Nos, mindenkit óva intek attól, hogy hebehurgya módon belevágjon bárhol bármilyen ingatlan vásárlásba különösebb piaci felmérés nélkül a fentiekben leírtak miatt is…
Becsületes Ingatlanközvetítő tipp: Ne azt nézd, te mennyire szeretsz ott lakni, hanem azt, hogy a piac szerint „akar-e ott élni valaki más is és kik akarnak ott élni?
9. Jövőbeli fejlesztések – a lakáspiac előre áraz. Te a mát veszed, a vevőd pedig a jövőt!
Az ingatlanpiacon a jövőt árazzák be. Ha tudni lehet, hogy két év múlva odaér a metró, megépül az elkerülő út, vagy kap egy új parkot a negyed, az árak már most elkezdenek kúszni felfelé. Adott esetben már egy iskola „zöldítése” vagy egy új közösségi tér építése is mérhetően emelheti a környékbeli házak, lakások, ingatlanok értékét. Ha nincs konkrét fejlesztési terv, csak a remény, akkor ne várj csodát a lakásártól.
A vevők nem azt nézik, mi van most, hanem azt, hogy mi lesz 2–5-10 év múlva.
Mi növeli az ingatlan értéket?
• új utak, közlekedési fejlesztések
• ipari parkok, nagyberuházások
• munkahelyek
• bevásárlóközpontok, szolgáltatások
• iskolák, óvodák fejlesztése
• városrehabilitáció
Egy nagyobb beruházás akár 10–30% értéknövekedést is hozhat középtávon.
10. Munkahelyek – az ingatlanpiac legkeményebb igazsága
Lehet bármilyen szép egy lakás…
Ha nincs a közelben munka, nem lesz rá vevő, vagy nem annyi és nem annyiért és nyögvenyelős lehet az eladás is.
Ahol sok a munkahely:
• nő a kereslet
• gyorsabban mennek el az ingatlanok
• magasabb lakásárakat lehet elérni
Ahol eltűnnek a munkahelyek:
• csökken a kereslet
• nő az eladási idő
• erősödik az alku
A gazdasági aktivitás és a munkahelyek száma közvetlenül beépül az ingatlanárakba.
Leegyszerűsítve:
Lehet a kecód egy palota, ha a közelben nincs munka, nem lesz rá fizetőképes vevő, vagy legfeljebb olyan vevőd lesz, akit nem érdekelnek a munkahelyek.
• Sok munkahely = sok beköltöző.
• Sok beköltöző = nagy kereslet.
• Nagy kereslet = növekvő ingatlanárak. A profi ingatlanbefektetők mindig ott vesznek, ahol új gyárak épülnek vagy tech-központok nyílnak. Ha nincs gazdasági növekedés, az ingatlanárad is csak egy helyben topog majd.
Egy plusz gondolat tőlem a Becsületes Ingatlanközvetítőtől..már megint a „FOMO”..
A pszichológia: A „mindenki itt vesz” hatás
Mindenki venni akar, mert félnek, hogy később drágább lesz – és ettől tényleg drágább lesz! Ez egy öngerjesztő folyamat, amíg ki nem pukkan a lufi.
A legfontosabb összefüggés:
Az ingatlan értéke nem maga az ingatlan, hanem:
Hely + használhatóság + jövőbeli potenciál + piaci kereslet
Ha leegyszerűsítjük:
Egy ingatlan akkor drágul jobban, ha
• jobb helyen van
• könnyebb eladni
• többen akarják
• jobb jövőt ígér
Már megint nem bírom abbahagyni..tényleg ez lesz az utolsó ingatlanárakat egyik legjobban befolyásoló komoly tényező, amit leírok ebben a cikkemben..
A kamatok emelkedése és csökkenése hogyan hat az ingatlan árakra, a lakáspiacra?
Kamatok és infláció – Hogyan mozgatják az ingatlanárakat?
A kamatok emelkedése drágítja a hitelfelvételt, visszafogja a keresletet, és ezáltal fékezi az ingatlanárak növekedését – míg a kamatcsökkenés élénkíti a piacot, és felfelé húzza az árakat. Az infláció emelkedése szintén lassítja a vásárlásokat, míg csökkenése újra lendületet adhat a lakáspiacnak.
Kamatemelkedés hatása
Amikor a jegybank (Magyar Nemzeti Bank) emeli az alapkamatot, az alábbi hatások lépnek életbe:
• Drágábbá válik a hitelfelvétel: a lakáshitelek törlesztőrészletei nőnek, különösen a változó kamatozású hiteleknél.
• Csökken a hitelképesség: kevesebb ember kap hitelt, főleg a fiatalabb, első lakást vásárlók.
• Visszaesik a kereslet: kevesebb vevő jelenik meg a piacon, ami stagnáló vagy csökkenő árakat eredményez.
• Lassul az új építkezések üteme: a fejlesztők óvatosabbak, kevesebb új projekt indul el.
Kamatcsökkenés hatása
Amikor a kamatok csökkennek:
• Olcsóbbá válik a hitel: a törlesztőrészletek mérséklődnek, több ember tud vásárolni.
• Élénkül a kereslet: többen keresnek lakást, különösen a középkategóriás szegmensben.
• Nő az ingatlanár: a verseny a lakásokért felfelé húzza az árakat.
• Megindulnak új beruházások: a fejlesztők újra aktívabbak lesznek.
Infláció – Mikor nő, mikor csökken, és mi történik?
Ha nő az infláció:
• Drágulnak az építkezési költségek: alapanyagok, munkadíjak, engedélyek – minden többe kerül.
• Csökken a vásárlóerő: az emberek kevesebbet tudnak lakásra költeni.
• Lassul az ingatlanárak növekedése: a kereslet visszaesése miatt az árak stagnálhatnak vagy lassabban nőnek.
Ha csökken az infláció:
• Stabilizálódnak a költségek: az építkezés és felújítás újra tervezhetővé válik.
• Nő a vásárlóerő: több pénz jut lakásvásárlásra vagy felújításra.
• Újra lendületet kap a lakáspiac: a kereslet élénkül, az ingatlanárak emelkedni kezdenek.
Ingatlan befektetői szemmel:
A profi vevők mindig figyelik:
• Kamattrendeket: ha csökkennek, vásárolnak – ha nőnek, kivárnak.
• Inflációs kilátásokat: ha stabil, bátrabban fektetnek be.
• Gazdasági növekedést: ha van, az ingatlanárak is nőnek.
Ezért van az, hogy a kamat- és inflációs környezet nem csak a hitelfelvevőket, hanem az ingatlanárakat is közvetlenül mozgatja.
Zárszó – A Becsületes Ingatlanközvetítő véleménye az ingatlanpiac nem lakásokat áraz, hanem jövőt
A legtöbb ingatlan eladó ott hibázik, hogy azt gondolja:
„Ugyanolyan lakás, mint a szomszédé → ugyanannyit ér.”
Nem. Az ingatlanpiac nem lakásokat áraz, hanem helyzeteket, lehetőségeket és jövőt.
Ha jó helyen vagy, jó időben, jó potenciállal – az ingatlanod értéke nőni fog. Ha nem… akkor hiába várod a csodát.
És ha szeretnéd, hogy a saját ingatlanodnál pontosan megmondjam, melyik potenciál erős, melyik gyenge, és hol tudsz milliókat nyerni vagy bukni, csak szólj – segítek.
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai piacon? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
