Amikor nem adtad el az ingatlant, pedig volt rá vevő – és két év alatt milliókat buktál..
Amikor azt hiszed, hogy „ráér még” eladni a zártkerti ingatlanodat – és két év múlva szinte már semmit nem kapsz az áráért.
A magyar ingatlanpiacon az egyik legnagyobb tévedés, amikor valaki azt gondolja minden ingatlan tulajdonra: „Az ingatlan úgyis tartja az értékét, ráérünk eladni.” Ez sok esetben igaz – de sokszor nagyon nem. És különösen nem igaz minden ingatlanra egyformán.
A zártkerti, hegyi ingatlanok pedig tipikusan azok közé tartoznak, amelyek nem úgy viselkednek, mint egy lakás vagy egy jó helyen lévő belterületi családi ház. Az meg a másik, hogy még a hasonló jogi helyzetű zártkerti ingatlanok között sem egyforma az áremelkedés, mert ugye az egyik mondjuk jobb helyen van, mint a másik, az egyik keresett helyen van, a másik ingatlan pedig nem, az egyik jó állapotú, beköltözhető, a másik pedig lepusztult és nem is alakítható, bővíthető, nem komfortosítható..
A cikkem ismét egy megtörtént és tanulságos konkrét esetről szól, mint mindig..
Egy valós történet: amikor volt vevő, megvette volna a zártkerti épületet telekkel, de az egyik tulaj nem adta el..
A történet, ami tökéletes példája a rossz döntésnek
Egy ismerősöm és a tulajdonostársa közösen birtokolnak egy zártkerti, művelési ágból ki nem vont gazdasági épületet és telket, tehát az ingatlan a föld törvény alatt áll most is..
Két éve meghirdették több ingatlan hirdető portálon és ingatlanközvetítővel is.
Volt az ingatlanra komoly vevő.
De a másik tulajdonos azt mondta:
„Ráérünk, majd később még többet fog érni az ingatlan, mert az ilyen hegyi, nyugodt helyen lévő ingatlanokat mindig keresik.”
Ismerős mondat?
Számoljunk egy kicsit – és itt kezd most igazán fájni, hogy nem volt hajlandó eladni a zártkerti, hegyi ingatlant
Nézzük meg, mi történt azóta, az elmúlt kb. 2 évben:
• Ennek a zártkerti ingatlannak az ára most:
kb. 12 millióról → 17-18 millióra Ft nőtt
• Egy átlagos lakás ára pedig:
kb. 18-20 millióról → 40 millióra Ft
Papíron minden szép:
Nőtt az ingatlan értéke
De a valóság:
A vásárlóerejük a felére csökkent. Tudom, tudom mondhatod, hogy az 5 milliós zártkerti hegyi pecók értéke is általában a duplájára, vagy a háromszorosára nőtt. Tudod mi az előbbi mondatban a lényeg? Az „általában”. Egy ingatlan értéke és növekedési potenciálja nagyon sok mindennek a függvénye majd ide linkelek egy következő posztomat, amelyben ezt kifejtem és itt is van!..
Vagyis hiába nőtt az ő zártkerti ingatlanuk értéke, a cél-ingatlan ára sokkal jobban nőtt. Magyarul úgy néz ki, hogy ez a hajó elment..
Ez a lényeg. Ez az, amit a legtöbb tulajdonos nem feltétlenül ért, legalábbis azok, akinek nincs valós ingatlanpiaci tapasztalata és nem gondolja át a döntéseit alaposan. Szóval így lehet Pestiesen mondva elpacsázni a pénzt egy rossz, helytelen gondolattal..
Mi volt az eredeti terv? Zártkerti ingatlan eladás, osztozás, lakás vétel hitellel és készpénzzel
Egyszerű és teljesen reális:
• eladják a zártkertet
• felezik az árat
• vesznek fel hitelt
• és lakást vásárolnak
Na most jön a feketeleves:
Ma ugyanehhez a lakáshoz sokkal több hitel kellene
És ez már sokaknál:
• nem fér bele
• vagy nem merik bevállalni
Nem minden ingatlan értéke, ára nő egyformán – ez az egyik legnagyobb tévhit, hogy minden ingatlan értéke egyformán nő
Ez az a pont, ahol sok ingatlan eladó hibázik.
És erről már írtam korábban is cikket:
Miért nem lehet összehasonlítani különböző ingatlantípusokat összevissza?
A lényeg röviden:
• egy zártkerti gazdasági épület nem ugyanaz, mint egy belterületi lakás
• egy művelésből nem kivont, földtörvény hatálya alá tartozó zártkerti gazdasági épület nem ugyanaz, mint egy zártkerti lakóház
• egy garázs nem ugyanaz, mint egy családi ház
• egy telek nem ugyanaz, mint egy belvárosi lakás
• Ha pedig azonos kategóriájú ingatlanokról is beszélünk, amik amúgy összehasonlíthatók, azok között is lehet olyan különbség, mint ég és föld..
És ami a legfontosabb:
Nem ugyanúgy reagálnak az ingatlanpiaci változásokra, tehát nem lehet őket összehasonlítani..megjegyzem az ingatlan értékbecslők sem hasonlítják őket össze az értékbecslési szakvéleményekben a nem azonos kategóriájú ingatlanokat, természetesen én sem szoktam, hiszen szabálytalan és szakmaiatlan lenne.
Miért nőtt jobban a lakások ára?
Ez nem véletlen.
Néhány fontos ok:
1. Folyamatos a kereslet a lakásokra
Lakni mindig kell valahol. A lakások közelében van minden infrastruktúra, bolt, közlekedés, orvos és így tovább hacsak nem a tajgában van pl. régi katonai, vagy szovjet katonai telepek ( ilyenek is vannak)..
A zártkerti ingatlan?
Inkább hobbi, befektetés vagy kényszermegoldás. Persze sokan veszik otthonnak például én is zártkerti gazdasági épületben lakom, nagyon szeretem, de nem keresik közel sem annyian, mint a lakásokat.
2. Finanszírozhatóság – de itt már van egy fontos változás
• Lakásra könnyebb hitelt kapni
• Zártkerti ingatlanra? Általában sokkal nehezebb, vagy nem is megy
DE! Itt fontos tisztán látni, mert 2026-tól van egy lényeges változás:
2026. január 1-től már külterületi lakóingatlanokra is felvehető az Otthon Start hitel
Ez viszont nem jelenti azt, hogy minden zártkert hirtelen „egyenrangú” lett egy lakással, vagy lakóházzal.
Nagyon nem.
Mert csak azokra a zártkerti ingatlanokra igaz, amelyek:
✔ a tulajdoni lapon lakóház vagy lakás megnevezéssel szerepelnek
✔ ténylegesen lakhatásra alkalmasak és így is vannak nyilvántartva, tehát hiába tudsz benne lakni, az nem biztos, hogy az Otthon Starttal hitelezhető kategória..
És most jön a lényeg, amit sokan benéznek:
• egy gazdasági épület nem ilyen
• egy művelési ágból ki nem vont zártkert pláne nem ilyen
Sőt..
Az utóbbi még a földtörvény hatálya alá is tartozik, ami:
• plusz adminisztráció
• korlátozott vevőkör
• hosszabb, bonyolultabb adásvétel
vagyis még nehezebb eladni és finanszírozni és ki kell függeszteni, amikor is lehetnek elővásárlók..
Mit jelent ez a gyakorlatban a zártkerti lakóingatlanok hitelezhetősége?
Hiába hallod azt, hogy:
„Most már zártkertre is lehet hitelt felvenni”
Ez csak félig igaz.
A valóság inkább ez:
Csak a megfelelő jogi státuszú ingatlanokra
És pont azok nem tartoznak ide, amelyekből a legtöbb van az ingatlanpiacon:
• gazdasági épületek
• hétvégi házak
• művelés alól ki nem vont zártkertek
És ez miért fontos ennek a zártkerti ingatlan sztorinak a szempontjából?
Azért, mert az ilyen ingatlanok:
Továbbra is szűkebb vevőkörnek eladhatók
Ez pedig azt jelenti:
• lassabb értékesítés
• kisebb kereslet
• mérsékeltebb áremelkedés
Pontosan az történt, amit a példádban is láttunk.
3. Ingatlan befektetői gondolkodás
Az okosabb ingatlan kis befektetők:
• kis lakásokat vesznek
• könnyen kiadható ingatlanokat keresnek
Nem véletlen.
Ők pontosan tudják:
Hol dolgozik jobban a pénzük
A történet másik fele: amikor már nem csak pénzről van szó, hanem az ingatlan tulajdonostárs szívatásáról
Időközben az egyik tulajdonos, aki annak idején megvétózta az ingatlan eladását:
Beköltözött a zártkerti ingatlanba és oda vitte a többi pereputtyát is..
És itt a probléma már nem csak pénzügyi.
A másik tulajdonos:
• nem jut a pénzéhez
• nem tud kilépni a buliból
• nem tud továbblépni
• az ingatlant is korlátozottan használhatja, mert állandóan ott tanyázik a másik tulajdonos a pereputtyával
A legrosszabb forgatókönyv ennél a zártkerti ingatlannál: per és veszteség
Ilyenkor marad az, amit senki nem akar:
Közös tulajdon megszüntetése iránti per
Ami:
• hosszú
• drága
• bizonytalan kimenetelű
És a végén könnyen lehet, hogy: az ingatlan áron alul kerül eladásra
• végrehajtó kerül képbe
• mindenki veszít
Akkor megérte várni?
Őszintén?
Nem. Egyáltalán nem.
Ez egy klasszikus példa arra, amikor:
• az ingatlan ára nő
• de a lehetőségeid csökkennek
Az én Becsületes ingatlanközvetítői véleményem – tapasztalatból, nem tankönyvből
1996 óta vagyok a lakáspiacon.
És ezt számos esetben láttam már.
A legnagyobb hiba nem az, hogy valaki nem tudja a jövőt.
Hanem az, amikor:
Nem kérdez meg senkit, aki látott már ilyent
Magyarországon sokszor mindenki „ért hozzá” az Ingatlanpiachoz pláne értenek, mint a focihoz..
De a jobb döntéseket azok hozzák, akik:
• kérdeznek
• több szempontot megnéznek
• nem csak az ingatlan áremelkedést nézik
Mikor NEM érdemes várni egy ingatlan eladásával?
Néhány jel, amire figyelj:
• ha az ingatlan nehezen, vagy egyáltalán nem hitelezhető
• ha szűk a vevői kör
• ha nem elsődleges lakhatási célra való
• ha van egy konkrét célod (pl. lakásvásárlás)
Ilyenkor a várakozás gyakran:
Kockázat, nem stratégia
Mit kellett volna tenni ebben az esetben?
Egyszerű:
✔ eladni, amikor volt vevő
✔ továbblépni
✔ kihasználni a piaci helyzetet
Nem a maximum árat kell mindig hajszolni.
Hanem:
A legjobb döntést a saját célodhoz képest
Mi a legnagyobb tanulság? Az, hogy az ingatlanpiacon a „ráérünk még” sok esetben az egyik a legdrágább mondat lehet.
Számos ingatlan tulajdonos nem érti, hogy:
• a különféle ingatlanok nem egyformán drágulnak, még az azonos kategóriájú ingatlanok sem
• a cél-ingatlan ára gyorsabban nőhet, mint a sajátjuké,
• a halogatás óriási veszteséget okozhat,
• és hogy nem minden ingatlan, mindenhol jó befektetés.
Záró gondolat: az idő is pénz az ingatlanpiacon
Sokan azt hiszik:
„Majd később jobb lesz.”
„Nem adom el inkább felgyújtom!”
„Nem adom el most, ráér, mert nem kenyérre kell!”
Az ingatlanpiacon ez gyakran így működik:
Nem az számít, mennyit ér az ingatlanod…
hanem hogy mit tudsz venni belőle
Az ingatlanpiac nem vár rád. A lakásárak nem várnak rád. A lehetőségek nem várnak rád, hanem örökre elmennek.
Ha van vevő, ha jó az ár, ha célod van az eladással – lépj. Mert évek múlva lehet, hogy már csak nézel, és azt mondod:
„Ezt nagyon elrontottuk.”
Ha hasonló helyzetben vagy, ne találgass, hanem érdeklődj ingatlan szakembertől
Ha van egy ingatlanod, és gondolkodsz:
• eladásban
• kivárásban
• befektetésben
Akkor ne csak érzésből dönts.
Írj, hívj, kérdezz.
Nem kell rögtön eladni.
De egy beszélgetés után:
Sokkal tisztábban fogod látni, merre érdemes menni.
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kapcsolódó blog cikkeim:
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
