MNB ingatlanpiaci jelentés: soha nem látott drágulás a lakáspiacon – ezek a legfontosabb lépések eladóknak
Száguldó lakásárak – mit mutat az MNB novemberi jelentése és mi következik ebből?
Na, leesett az állad, amikor megnézted az MNB legfrissebb novemberi lakáspiaci jelentését?
Ne aggódj, nem vagy egyedül. A számok brutálisak, és azt mutatják, amit sokan már a saját bőrünkön is érzünk: a magyar lakáspiac egy vadított óriássá szörnnyé változott, ami minden rekordot megdönt.
Eladnád az ingatlanodat ebben a lakáspiaci helyzetben?
Ha ingatlan eladásán gondolkodsz – akár eladóként, akár csak tájékozódsz –, ma különösen fontos, hogy lásd, mi zajlik a lakásárak mögött. Az MNB legfrissebb 2025. novemberi jelentése azt mutatja: a lakáspiacon most nem egyszerű emelkedés megy végbe, hanem olyan drasztikus folyamatok, amelyekből számodra eladóként is következtetéseket lehet levonni.
Az alábbiakban átláthatóan foglalom össze, mit látunk, mit gondolok erről – és milyen tanácsokat tudok adni eladóként, hogy ne csak kiszolgáltatott legyél ebben a gyorsan változó ingatlanpiaci környezetben.
1. Mi történt a keresleti oldalon a lakáspiacon?
Az MNB szerint az idei év első felében a kereslet szempontjából kedvező makrogazdasági feltételek alakultak: a foglalkoztatás szinten maradt, a reálbérek emelkedtek, és a háztartások nettó pénzügyi vagyona is nőtt.
Az állampapírokról a megtakarítások egy része a lakáspiac felé vándorolt, ami tovább élénkítette a vásárlást.
Emellett kiemelik az új családtámogatási programot, a Otthon Start Program-ot, amely előzetes adatok szerint már egy nagyobb keresleti hatást váltott ki 2025 augusztusában, mielőtt hivatalosan elindult volna.
Mit jelent ez ingatlan eladóként?
– Ha most adsz el, akkor olyan vevők is megjelennek, akik korábban nem lettek volna aktívak.
– A vevők alkupozíciója csökken, hiszen a kereslet erős.
– Fontos, hogy reálisan lásd a piaci helyzetet: nem csak „mind emelkedik”, hanem gyorsan emelkedik – tehát gyorsabb döntéshozás előny lehet.
2. Az ingatlanárak emelkedése – rekord közeli ütemben
Az MNB adatai szerint:
• 2025 második negyedévében a lakásárak országosan 17,9 %-kal nőttek éves szinten.
• Előzetes adatok alapján 2025 harmadik negyedévében ez az ütem országosan 23,9 %, Budapesten pedig 29,9 % lehetett.
• A jelentés szerint az árak már mintegy 18,8 %-kal meghaladták a fundamentumok (jövedelmek, építési költségek, bérleti díjak) által indokolt szintet, tehát elszakadtak egymástól azok a mutatók, amiknek nagyjából együtt kellene menniük, bár ez már korábban végbement.
Miért baj ez, hogy elszakadtak a lakásárak és a fundamentumok?
Amikor az árak a fundamentumokat jóval meghaladják, az azt jelenti, hogy egy növekedés „felpörgetett”, fűtött állapotban van – és emiatt fokozottan érzékeny lehet a lakáspiac a változásokra: pl. hitelkamat emelkedés, szabályozás, kínálat változása, vagy éppen az állami támogatás átalakítása kedvezőtlenül, vagy megszüntetése.
Eladóként ez azt jelenti: az ingatlanárak most magasak – ez jó – de tudatosnak kell lenned, mert a környezet is gyorsan változhat.
3. Mi áll a lakás árrobbanás mögött – a véleményem szerint?
Az állami beavatkozás – a mesterségesen alacsony kamatozású hitel és az állampapír-kifizetések – nem hűtötte, hanem tovább fűtötte a piacot. Ahelyett, hogy az új lakás építést ösztönözte volna, a keresletet zúdította rá egy kínálathiányos piacra. Ez klasszikus példája annak, amikor a „segítség” valójában csak választási eszköz, miközben a lakhatási válság mélyül.
Az ingatlan árrobbanás nem csupán a lakáspiaci kereslet alapmozgásainak következménye: az állami beavatkozások jelentősen gyorsították az emelkedést.
A forint értékvesztése, a magas kamatok, az állampapírokhoz kapcsolt „vagyonosodási” folyamatok – majd azoknak az ingatlanpiacra való áramlása – mind hozzájárultak.
Emellett az Otthon Start hazai bevezetése – a támogatott hitellel és az állami ösztönzőkkel – olyan keresletet generált, amely előre hozta az eladásokat és a vásárlásokat, sőt már a híre, ahogy korábbi lakástámogatások esetében is így volt.
A lakás kínálat azonban nem tudott lépést tartani: 2025-ben csak mintegy 12 500 új építésű lakás átadása várható, ami rendkívül alacsonynak számít az 4,6 milliós ingatlanállomány fényében, így nagyon lassan tud megújúlni a lakásállomány, ez egészségtelen.
Az eredmény: a lakhatás költsége nagymértékben felhúzódott. Az egyszerűen számolható lakhatási költségek a jövedelmek jelentős részét viszik el, sokaknál a jövedelem egy harmada is erre mehet – ami már nem „normális” lakásár-infláció, hanem súlyos terheket jelent.
Összegzésként: az állami beavatkozások, támogatások nagyrészt az ingatlantulajdonosoknak kedveztek, miközben a fiatalabb generációk, az első lakás vásárlók, a kevesebbet keresők kiszorultnak érzik magukat. Az állam célja nem elsősorban a lakhatás javítása volt, hanem a tájékozatlanabb szavazóbázis megnyerése – véleményem szerint.
4. Kínálati oldal – mi a helyzet az új lakásokkal?
Az MNB szerint:
• 2025 első három negyedévében 7 500-ra tehető az új építésű lakások használatbavételi engedélyének száma, ami 14 %-kal kevesebb az előző év azonos időszakához viszonyítva, ami akkor is nagyon alacsony szám volt..
• Ugyanakkor az építési engedélyek száma nőtt: országosan 20 000 lakásra adtak ki engedélyt, ami éves összevetésben 37 %-os emelkedést jelent.
• Az újlakás-piacon tehát még csak most kezd beindulni a folyamat, de a hatás nem azonnali: az átadások jelentősebb növekedésére „késéssel” lehet számítani, akár évekkel késöbb.
Mit mutat ez a tendencia az ingatlan eladóknak?
– Ha Te most adod el a használt lakásodat, akkor versenyed lehet az új építésű lakásokkal akkor, ha azok már elindultak – de mivel az új lakás átadások alacsonyak, a használt piac relatív előnye jelenleg erős.
Véleményem szerint, ha elindulnak az új építésű lakások átadásai, amelyet most az állam is nagyon el kezdett támogatni, akkor lassan elkezdhetik kiszorítani a túl drága használt lakásokat az ingatlanpioacról, illetve lecsökkenhet az áruk, ugyanis, ha ugyanannyi egy új építésű lakás ára, mint egy használt lakásé, szerintem nem kérdéses, hogy melyiket akarják majd megvásárolni a vevők.
– Ugyanakkor: ha fejlesztesz, vagy új lakást tervezel értékesíteni, akkor tudnod kell, hogy a kínálat bővülése akár néhány év múlva várható – tehát ma még jobb pozícióban vagy.
– Fontos: az eladói döntéseidet ne csak az árak „még mindig emelkednek” mentalitásra építsd, hanem figyelj a kínálat + finanszírozás + kereslet viszonyára is.
5. Hitelfelvétel és elérhetőség – mi változhat a lakáspiacon?
Az MNB adatai szerint a lakáshitelezés volumene 2025 első felében 26 %-kal nőtt éves alapon, miközben a szerződések száma csak 8 %-kal.
Ez azt jelenti, hogy az egy szerződésre jutó átlagos hitelösszeg emelkedett – nagyobb összegeket vesznek fel. Az Otthon Start program indulása miatt a támogatott hitellehetőség az elérhetőséget javította.
Ingatlan eladói szempontból:
– A potenciális vevők köre bővült: már nem csak magas jövedelműek vagy ingatlan befektetők tudnak megjelenni.
– Ez ugyanakkor több ingatlan keresletet jelent – ami támogatja a lakás árakat – de nem könnyű egyszerű eladóként eligazodni: fontos, hogy tudd, ki a vevő, milyen finanszírozással érkezik.
– Ha például bérlővel együtt hirdeted, vagy vállalsz árat, akkor figyelj arra, hogy a vevő hitelképessége stabil legyen – az eladás gördülékenysége sok múlhat ezen.
6. Kinek jó és kinek nehéz most az ingatlanpiacon?
Jó helyzetben vannak az ingatlanpiacon:
– Az ingatlantulajdonosok: akik már lakással rendelkeznek, most hatalmas elért ingatlan értéknövekedést látnak.
– Az eladás előtt állók, akik most olyan pozícióban vannak, hogy kedvező ingatlan ár mellett értékesítsenek.
Bár, oké, hogy most jó áron tudnak eladni az ingatlan eladók, viszont nagyon kell vigyázniuk, ha másik ingatlant akarnak megvenni az eladott lakás árából, nehogy eltolják az időpontot.
– A fejlesztők, akik a kínálat növelésével kapcsolatban már látják a megnövekedett ingatlan keresletet.
Nehéz helyzetben vannak a lakáspiacon:
– A fiatalok, első lakás vásárlók és alacsonyabb jövedelműek, akik most belépnének az ingatlanpiacra, de a gyorsan emelkedő árak miatt egyre kevésbé férnek bele a lehetőségeikbe.
Sokakat már teljesen kiárazta a lakáspiac, sokan már albbérletben sem tudják megfizetni a lakhatást
– Az alacsonyabb jövedelműek, akik számára a lakhatás költsége jelentősen megemelkedett – a lakhatás már nem olyan „megbízható”, kiszámítható kiadás.
– Azok, akik nem tudnak gyorsan dönteni – mert ha most húzod az eladást, az árak még emelkedhetnek, de közben több kínálat is megjelenhet.
7. Te mit tehetsz ingatlan eladóként? – Gyakorlati tanácsok
1. Ne várj örökké! Ha jó állapotú a lakásod, nézd meg, hogy most van-e érdeklődés – mert a lakás árak élénkülése mellett verseny is alakulhat az ingatlanok között.
2. Tudd az ingatlanár helyzetét! Az elmúlt időszak lakás drágulása azt mutatja, hogy magasabb árakkal dolgozhatsz – de azt is jelenti, hogy a vevőknek komolyabb hitelterhet jelent. Legyen tiszta, hogy a megalkuvás mértéke mennyi lehet.
3. Kommunikáld az eladó ingatlanod előnyeit! Pont azért, mert a kínálat szűkös, ha a lakásod jó állapotú, jól elhelyezkedő, akkor ez határozottan érték – hangsúlyozd eladáskor.
4. Készülj fel finanszírozási, lakáshitel kérdésekre! Figyelj arra, hogy a vevő hitelképessége stabil legyen, mert a gyorsan pörgő lakáspiacon az is előfordulhat, hogy elakadsz, ha nincs biztos vevő.
5. Ne hidd, hogy a lakásár „veled” örökké emelkedni fog. Még ha látjuk is az ingatlanár emelkedést, a túlértékeltség és a kínálat alakulása miatt fordulat is bekövetkezhet. Tehát ne csak az „majd lesz még jobb” és „ennek soha nem lesz vége” gondolkodásra építs.
6. Ne árazd túl a lakásodat! Mert ugyanabba a csapdába kerülhetsz, mint jelenleg sok eladásra kínált túlárazott ingatlan és adott esetben az eladhatatlan ingatlan kört gazdagítod a hirdetett lakásoddal..
8. Összegzés – milyen tanulságot vonj le ingatlan eladóként, lakáspiaci szereplőként a blog cikkemből?
Az MNB novemberi jelentése egyértelművé teszi: a magyar lakáspiac most extrém emelkedést mutat, és ez olyan szerkezetű, amit nem csak egyszerű lakáspiaci növekedésként kell értelmezni, hanem túlfűtött állapotként. Az állami támogatások, a könnyített hitelfeltételek, a még mindig szűk kínálat mind együtt vezettek idáig.
Lakás eladóként ez lehetőség – mert magasabb árakat érhetsz el, növekvő kereslet mellett. Ugyanakkor kockázat is – mert a piac gyorsan változhat, és aki nem készül fel tudatosan, az a feszített helyzetben kevésbé járhat jól.
Ha értékesítesz, most fontos, hogy ne csak „eladni akarok” módon gondolkodj, hanem tudatosan, stratégiával: ingatlan árazás, állapot, vevőprofil, finanszírozás, lakáshitel mind számít. És ha szeretnéd, szívesen segítek neked már bevált stratégiával, hogy hogyan pozicionáld a lakásodat ebben a gyorsan változó ingatlanpiaci közegben.
A lakáspiac ma Magyarországon túlfűtött, torz és igazságtalan. Az árrobbanás mögött nemcsak gazdasági tényezők, hanem tudatos állami beavatkozások állnak.
A megoldás nem a kereslet további pumpálása, hanem a kínálat bővítése lenne: több új építésű lakás, gyorsabb építési engedélyezés, valódi ösztönzők a fejlesztőknek, valamint bérlakások építése, amit legalább 30 éve papolnak az ingatlan szakértők. Amíg ez nem történik meg, a lakásárak tovább száguldanak, és a fiataloknak, kis keresetűeknek marad a drága albérlet, vagy a szülői ház-Mamahotel.
Forrás: https://www.mnb.hu/kiadvanyok/jelentesek/lakaspiaci-jelentes/lakaspiaci-jelentes-2025-november
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
