Mit jelent az ingatlanügyekben a „highest and best use”? Ezt nézi minden profi értékbecslő, vagyonértékelő és fejlesztő
Mit jelent az ingatlanügyekben a „highest and best use” – magyarul: legmagasabb és legjobb használat?
Ez az egyik olyan fogalom, amit egy ingatlan értékbecslő, vagyonértékelő, fejlesztő, vagy ingatlan befektető gyakran emleget, de sok eladónak, vevőnek és magának az átlagembernek ez még csak sejtés szintjén van meg.
Röviden: nem az számít, hogy most mire használják az ingatlant, hanem az, hogy mire lehetne használni ahhoz, hogy a legtöbb értéket, profitot hozza. Magyarul leginkább „legmagasabb és legjobb használat” vagy egyszerűen „optimális hasznosítás” néven találkozol vele – a cikkemben én a „legmagasabb és legjobb használat” kifejezést fogom használni, és rögtön el is magyarázom érthetően, miért fontos ez neked eladóként vagy ingatlan befektetőként.
A HBU „ésszerűen valószínű” használatot jelenti, nem pusztán elméleti lehetőséget, tehát „nem lehet minden telekre lakóparkot építeni”. .
A „highest and best use” fogalmat az 1930-as években vezették be az ingatlanértékelésben, Irving Fisher közgazdász munkái alapján, és ma az USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) standard része.”
Mi a lényeg egyszerűen elmondva? Mit jelent az ingatlanügyekben a „highest and best use”
Képzeld el, hogy van egy telked egy belvárosi környéken, rajta egy régi, leharcolt gyárépülettel. Lehet, hogy ma a gyár még termel, de a város fejlesztési tervei és a piaci kereslet alapján az a telek valójában sokkal többet érne, ha lakó- vagy irodaházzá alakítanák.
A legmagasabb és legjobb használat azt vizsgálja, melyik felhasználás adná a legnagyobb ingatlanpiaci értéket a teleknek vagy épületnek – figyelembe véve a jogi korlátokat, a fizikai adottságokat, a pénzügyi megtérülést és azt, hogy melyik változat a legjövedelmezőbb a piacon.
A „highest and best use” Definíció hivatalosan:
A HBU „az ingatlan észszerűen valószínű és jogilag megengedett, fizikailag lehetséges, pénzügyileg megvalósítható használata, amely a legmagasabb ingatlanpiaci értéket eredményezi”. Ez fontos, mert nem minden papíron elképzelhető funkció számít HBU-nak – csak az, ami ténylegesen megvalósítható és piaci alapon indokolható.
„Észszerűen valószínű” mit jelent?
◦ Nem elég, hogy valami elméletben lehetséges (pl. 100 emeletes torony egy kis telken).
◦ A piacnak, a szabályozásnak és a finanszírozásnak is támogatnia kell.
◦ Ez védi az ingatlan befektetőt és az ingatlan értékbecslőt attól, hogy irreális, spekulatív számításokra építsenek.
Nem csak fejlesztésről szól: A HBU nem mindig bontást vagy új építést jelent.
Sokszor a meglévő épület megtartása és korszerűsítése adja a legjobb eredményt („as improved” nézőpont). Ezért a HBU elemzés mindig két irányból vizsgálja az ingatlant: üres telekként és meglévő állapotában.
Első körben azt vizsgálja egy ingatlan értékbecslő, vagyonértékelő, hogy a telken lévő épület felújítható, vagy bontandó.
Amennyiben bontandó, akkor telekértéket kell meghatározni első körben, majd a kapott értéket csökkentjük a bontási költséggel.
Nemzetközi gyakorlat: Az USA-ban és Kanadában minden hivatalos ingatlan értékbecslés része a HBU elemzés.
Példák bővítve a HBU-ra:
◦ Egy külvárosi telek, ahol a szabályozás engedi a társasházat, de a kereslet gyenge → HBU marad családi ház.
◦ Egy belvárosi üzlethelyiség, ahol a bérleti piac telített, de a rövid távú lakáskiadás erős → HBU lehet lakófunkcióra való átalakítás.
Hogyan állapítják meg a szakértők az ingatlannál a „highest and best use-t”?
Ingatlanértékelők és fejlesztők több szempontból vizsgálják meg a helyszínt és a környezetet. Megnézik a helyi szabályozásokat és engedélyeket (például milyen övezetben van az ingatlan), az ingatlan fizikai tulajdonságait (méret, alak, megközelíthetőség), a jelenlegi ingatlanpiaci keresletet és gazdasági tényezőket (milyen hasznosítás hozhatja a legnagyobb profitot). Ezek alapján választják ki az adott ingatlan legjobb felhasználási módját.
A négy fontos szabály, amit mindig néznek (érthetően). Mit jelent az ingatlanügyekben a „highest and best use”
Ha egy ingatlan szakember elemez egy ingatlant HBU-szempontból, négy dolgot vizsgál meg – egyszerűen:
1. Jogilag megengedett legyen – azaz az adott használat illeszkedjen a helyi szabályozáshoz (zóna, építési szabályok, környezetvédelem stb.). Nem lehet például ipari telekre lakóparkot tervezni, ha a szabályok tiltják.
2. Fizikailag lehetséges legyen – beleférjen a telek mérete, terepviszonyok, infrastruktúra; nem lehet 100 emeletes házat építeni egy kis belvárosi telken, ha a terep, talaj vagy közművek ezt nem engedik.
3. Pénzügyileg megvalósítható legyen – a beruházás költségei és az elvárt bevételek alapján reálisan megtérüljön; nem elég, hogy elméletben jó ötlet, a számoknak is stimmelniük kell.
4. Legnagyobb értéket hozza – ha több jogilag és fizikailag lehetséges opció is van, amelyik a legnagyobb nettó értéket adja (ingatlanpiaci eladási ár – költségek), azt választjuk.
Ezek a tesztek együtt határozzák meg, mi a valóban „legjobb” felhasználás.
„As vacant” vagy „as improved” – mit jelent ez?
Fontos trükk: két külön nézőpontból lehet vizsgálni a HBU-t:
• „As vacant” (mintha üres lenne): azt vizsgáljuk, ha a telek teljesen üres lenne, mi lenne a legjobb felhasználás.
• „As improved” (a meglévő állapot szerint): azt nézzük, hogy a jelenlegi épületekkel, azok megtartásával, átalakításával vagy lebontásával mi adja a legjobb eredményt.
Ez segít felmérni, hogy a meglévő épületet érdemes-e megtartani, felújítani vagy lebontani.
Például néha a meglévő épület értéke + a lebontás költsége nagyobb, mint a telek beépítetlensége miatt elérhető érték.
Máskor a telek „sokkal többet érne” más célra, és a bontás megéri.
Példák a gyakorlatból – hogy értelmezhető legyen. Mit jelent az ingatlanügyekben a „highest and best use”
1. Példa A – Régi gyártelek a belvárosban
◦ Jelenleg: kisipari termelés
◦ Lehetséges HBU: lakóépület vagy mixed-use (lakás + üzlet)
◦ Mi számít: övezeti besorolás, közművek, piac (kereslet lakásokra), bontási költség, építési költség, eladási árak.
◦ Döntés: ha a számítások szerint a lakófejlesztés nettó értéke magasabb, mint a gyár megtartásával járó érték, akkor a HBU lakófejlesztés lesz.
2. Példa B – Kertes családi ház külvárosban
◦ Jelen: családi ház, jó állapotban
◦ Lehetséges HBU: megmarad családi háznak (as improved) vagy a telek szétosztható és ikerházak/ sorházak/mini-társasház építhető (as vacant)
3. Példa C – Nagy belvárosi telek, erősen felújítandó, vagy bontandó családi házzal
◦ Jelen: családi ház, rossz állapotban
◦ Lehetséges HBU: Családi ház bontása, ha a telek olyan nagy, hogy osztható és ikerházak/ sorházak/társasház építhetők (as vacant), tehát itt a telek értéke adja az értéket, a családi ház bontási költségét levonva.
Döntés: ha a telek megosztása és új beépítés több értéket hoz, de a költségek és engedélyezés túl magas, marad az eredeti használat.
Ezek a példák mutatják, hogy az HBU nem varázslat: számok és tények döntik el.
Miért fontos ez neked (eladó/befektető/ingatlanos)?
• Reális árképzéshez kell – ha eladod az ingatlant, fontos tudni, hogy az ingatlanpiac a jelenlegi használatot vagy egy potenciális másik használatot árazzon-e be. Egy telek, amin egy rossz állapotú ház áll, lehet, hogy nem a ház értéke miatt drága, hanem a telekben rejlő fejlesztési lehetőség miatt.
• Fejlesztési döntésekhez kell – befektetőként vagy fejlesztőként a HBU elemzés mutatja meg, érdemes-e bontani, felújítani, véglegesen megtartani.
• Banki hitel/biztosítéki érték – a bankoknál az ingatlan értékbecslésnél szintén vizsgálják, hogy a hitelbiztosítéki érték számítása mennyiben támaszkodik a HBU-ra.
Figyelj: milyen buktatók és félreértések vannak!
1. „Az ingatlanom nem az, amit a HBU megállapít” – előfordul, hogy a tulajdonos érzelmileg kötődik a jelenlegi használathoz (pl. Kisbolt, üzlet), de az ingatlanpiac a telek fejlesztését várja el. Nem mindig kell végrehajtani a HBU-t, de segít a döntésben.
2. Engedélyezés és idő – még ha a számok is jók, az engedélyezési folyamat, várható tiltakozások, környezetvédelmi vizsgálatok vagy infrastrukturális hiányok ellehetetleníthetik a legjobb ötlet megvalósítását. Ezért a „pénzügyileg megvalósítható” kritériumba ezeket is be kell építeni.
3. Ingatlanpiaci bizonytalanság – a HBU feltételez ingatlanpiaci viszonyokat: ha a piac váratlanul megváltozik (pl. kereslet csökken), akkor a HBU is más lesz. Ez kockázat, amit számításnál figyelembe kell venni.
Gyakorlati lépések, ha te szeretnéd tudni az ingatlanod HBU-ját
Ha szeretnéd megtudni, hogy az ingatlanodnak mi a legmagasabb és legjobb használata, ezeket tedd:
1. Kérj egy szakmai értékbecslést, vagyonértékelést – ne az internetes „becsült ingatlanpiaci ár” számolóktól, kalkulátoroktól várd az igazi választ; egy profi ingatlan értékbecslő, vagyonértékelő HBU-analízist is készít.
2. Vizsgáld meg a telek és helyi szabályozás adatait – övezeti besorolás, építménymagasság, beépítési százalék, védettségek. Ezek döntik el, mi egyáltalán jogilag megengedett.
3. Nézd meg a pénzügyi számokat – bontási költség, építési költség, várható eladási árak vagy bérleti bevételek, finanszírozási lehetőségek. Ha a számok nem jönnek ki, lehet, hogy marad a jelenlegi használat.
4. Kérj alternatívákat – egy jó ingatlan értékbecslés, vagyonértékelés nem csak egy opciót ad, hanem összehasonlít több reális forgatókönyvet (megtartás, átalakítás, bontás + fejlesztés).
Az én Ingatlanközvetítő, értékbecslő, becsületes véleményem – röviden, őszintén
Szerintem a „legmagasabb és legjobb használat” az egyik legfontosabb gondolkodásmód, amit egy eladónak vagy ingatlan befektetőnek érdemes elsajátítania. Nem azért, mert mindenkinek építenie kell – hanem mert segít tisztán látni, hogy mi reálisan lehetséges és mi hozza a legtöbbet a pénzedért. Sokszor hallom, hogy eladók azt mondják: „de nekem fontos a jelenlegi bérlő meg az emlékek, a szülői házam” – és ez teljesen rendben van.
Azonban, ha valaki jó ingatlan árat szeretne, vagy fejleszteni akar, előbb objektíven meg kell nézni a HBU-t.
Egy tiszta, számszerűsített elemzés megelőzi a rossz döntéseket – és ez az, amit egy jó ingatlanos vagy ingatlan értékbecslő adhat neked. (És igen: ha jó a HBU, akkor lehet, hogy érdemes szakemberrel továbblépni az ingatlan projekt megvalósítása felé.)
✅🏠 Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is!
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
