Szeptember 1-től 41 felett is jár a 10% önerő az Otthon Start lakáshitelnél – de jön a szigorúbb JTM! Kinek kedvez az új szabály?
FIGYELEM! 41 év felett is elérhető a 10%-os önerő – de a bank dönt – de csak keveseknek, akik nem haladják meg az 50%-os tulajdonrészt”
Minden korosztály számára nyitva lett a 10% önerő lehetősége az Otthon Startnál 2025. Szeptember 01-től!
De, ugye az megvan, hogy ezt követően sem tud minden Otthon Start Hiteles ingatlant venni 10%-os önerővel!
Az is megvan, hogy az Otthon Start Program esetében nem probléma az 50%-ot elérő ingatlan tulajdon, a 10%-os önerőnél viszont igen!
A 10%-os önerő szabályánál kivétel még: ha valaki olyan ingatlan tulajdonosa, amelyre jogszabályban rögzített haszonélvezeti jog vonatkozik (más szóval, ha az ingatlan haszonélvezettel terhelt, akkor azt nem tekintik meglévő tulajdonnak).
Ezen túlmenően továbbra is érvényben marad az a könnyítés, hogy ha valaki energia hatékony ingatlant vásárol, akkor a fentiektől el lehet tekinteni, így ilyen esetben is igénybe vehető a 10%-os önerős hitel.
A Magyar Nemzeti Bank 2025. szeptember 1-jén megjelent MNB rendelete (28/2025. (IX. 1.)) szerint eltörölték a 41 éves korhatárt: mostantól nem csak fiatal első lakásvásárlók, hanem minden első otthont vásárló jogosult lehet a 10 % önerővel igényelhető Otthon Start lakáshitelre.
Eltörölték a 41 éves korhatárt, de szigorították 2026.Január 01-től a JTM-et a jövedelemarányos törlesztési mutatót ( addig a 600 ezres határ marad hatályban) – mit jelent ez az Otthon Start lakáshitelnél?
Míg az önerő tekintetében enyhítés történt, addig a hitelfedezeti és jövedelmi szabályok szigorodtak. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató szerint (JTM) a magasabb eladósodottsághoz 2026. január 1-jétől nem 600 ezer, hanem már 800 ezer forint igazolt nettó jövedelem szükséges, ha valaki eléri a jövedelme 60%-át kitevő havi törlesztőket. Ez a lépés a banki kockázatok csökkentését célozza, és várhatóan szűkíti egyes, magas hitelösszegű igénylők körét. Ez különösen érinti azokat, akik több hitelt is igénybe vennének, bár az Otthon Start 50 millió forintos plafonja mellett a törlesztőrészlet – közel 237 ezer forint – még mindig kedvezőbb feltételeket eredményez.
Emlékeztető jelleggel: mivel a KSH júniusi nettó átlagkeresete 484 200 forint, a többség egyedül csak max. 50 % törlesztést engedhet meg magának; az Otthon Start ebből a szempontból inkább előnyös marad, de ha más hiteled is van, számolni kell.
Mi változik a JTM, Hitelezhetőségi limit szabályban 2026-tól, és miért nem kell pánikolnod?
Ha mostanában foglalkoztat a lakáshitel kérdése, érdemes tisztázni, mit is jelent pontosan a JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató, és hogyan érinti a törvényváltozás 2026-tól a hitelezhetőség határait.
A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztési mutató (más néven hitelezhetőségi limit) szabályozza, hogy a havi nettó kereseted legfeljebb hány százalékát fordíthatod hiteltörlesztésre. Ez közvetve azt is meghatározza, hogy mekkora hitelösszegre lehetsz jogosult.
Ez a szabályrendszer szakosodik arra, hogy a hitelre, lakáshitelre vállalt terhek ne nyomják túlzottan a családi pénzügyeket, egyben a hitelintézetek biztonságát is szolgálja. Szóval aki most 600 ezer alatt keres, az nagy valószínűséggel nem kerül szigorúbb korlát alá. Emellett a törlesztőrészlet kalkulátorok számolnak a meglévő tartozásokkal, így a hitelfelvétel még inkább átlátható és biztonságos marad.
A jelenlegi JTM szabály szerint:
600.000 Ft havi nettó jövedelem alatt a jövedelmed maximum 50%-a lehet a törlesztő.
600.000 Ft felett pedig a határ 60%.
A változás 2026. január 1-től lép életbe:
a felső, 60%-os terhelhetőségi szintet csak azok érhetik el, akiknek legalább 800.000 Ft a havi nettó keresetük.
Ez első hallásra szigorításnak tűnhet, de a valóságban a legtöbb hitelfelvevő ma is az alsó határ környékén mozog. Vagyis az új szabály a többséget nem fogja érinteni – inkább csak azoknak kell figyelni rá, akik kiemelkedően magas jövedelemmel rendelkeznek, és nagyobb összegű hitelt vennének fel.
👉 A lényeg: nincs ok félelemre, a JTM szigorítása a gyakorlatban kevés hiteligénylőt korlátoz majd.
Kinek lehet ténylegesen elérhető a 10% önerő az Otthon Start lakáshitel esetében?
Itt jön a csavar: bár a korhatár eltörlése jelentős enyhítés, nem mindenki élhet vele. Az MNB jelenlegi adósságfékszabályai szerint csak azok vehetnek igénybe 90 %-os finanszírozást (10 % önerőt), akik
• nem rendelkeztek korábban 50 %-ot meghaladó ingatlantulajdonnal, vagy
• csak olyan lakástulajdonnal bírnak, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt, függetlenül a tulajdoni hányad mértékétől.
Ez azt jelenti, hogy ha korábban már több mint 50 %-os tulajdoni részed volt, a korhatár eltörlése ellenére nem leszel jogosult a 10 % önerőre.
Ez okozhat jogi és kommunikációs zűrzavart, mivel az Otthon Start program ennél megengedőbb (csak azt vizsgálja, hogy az elmúlt 10 évben ne legyen 50 % felett tulajdonod), ám az MNB-s szabályozás felülírhatja.
Hogyan is van ez pontosan?
Az Otthon Start szabályrendszerében továbbra is megmaradt az a feltétel, hogy az igénylők az elmúlt 10 évben nem rendelkezhettek 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányaddal belterületi lakóingatlanban, kivéve azokat az eseteket, amikor a tulajdon jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ez korlátozhatja a kedvezmény elérését azok számára, akiknek már volt jelentősebb tulajdonuk, még ha a korhatár el is törlődött.
Véleményem – Őszintén, Közvetlenül és Becsületesen
Ez a módosítás nagyon jó irány, főként az infláció és a magas ingatlanárak mellett, hiszen a 10%-os önerő sokkal megfizethetőbb, mint a korábbi 20%. A korhatár eltörlése pedig levette a korlátozó korlátokat, így a 40-es, 50-es vagy akár idősebb első lakásvásárlók is versenybe szállhatnak kedvezőbb feltételekkel. Ugyanakkor a tulajdonhányadokra vonatkozó megszorítások és a jövedelmi szigorítások megmutatják, hogy az MNB nem akarja túlzottan kockáztatni a hitelezési stabilitást, ezért bizonyos védőhálókat fenntartanak.
Ez az arany középút – az új szabályozás segít a lakáshoz jutásban, de nem engedi el teljesen a hitelfelvevők kezét, hogy ne csússzanak veszélyesen magas adósságba.
Szerintem ez az intézkedés valóban nagy előrelépés: az életkor alapján történő diszkrimináció megszűnése logikus, és segíti, hogy ne csak fiatal lakásvásárlók jussanak gyorsabban saját otthonhoz. Ugyanakkor a tulajdoni korlátozás (50 %) megrázóan szűknek tűnik: ha valaki korábban kisebb tulajdoni hányaddal (pl. öröklés vagy családi ingatlan) rendelkezett, könnyen kizárhatják ebből a kedvezményből. Ez sokakat érhet meglepetésként.
A másik, hogy a JTM szigorítás – jövedelemhatár emelése – ugyan szerencsés a pénzügyi rendszer stabilitása szempontjából, mégis azt eredményezi, hogy a nagyszerű 3 %-os hitelű Otthon Start lakáshitel is kevésbé elérhető lehet azoknak, akiknek szerény a jövedelme és egyéb finanszírozást is vonnának be. Ez különösen fontos lehet, ha valaki két keretből (Otthon Start + piaci hitel) építi fel a lakásvásárlást.
2026-tól a JTM szigorítása főként a magasabb jövedelmű (800 ezer forint felett kereső) hitelfelvevőkre lesz hatással, a hétköznapi lakáshiteleseket csak kevésbé érinti, így az Otthon Start program kedvező feltételei azt a legtöbb érintettet továbbra is támogatják.
Összességében az új MNB-rendelet dobogós lépés a jó irányba, de a gyakorlatban még mindig sok az akadály, így azt javaslom mindenkinek: ellenőrizd alaposan, hogy megfelelsz-e a tulajdoni feltételeknek, és kalkuláld körültekintően a jövedelmed alapján, hogy mennyire éri meg tehát élni a 10 %-os könnyítéssel.
Forrás:
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400032.mnb és
https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/makroprudencialis-politika/makroprudencialis-eszkoztar/adossagfek-szabalyok-hfm-jtm
🧭 Becsületes tipp zárásként: ne kockáztasd a jövődet egy gyors döntésért
Ingatlant venni óriási lépés. Ha nincs meg hozzá a stabil alap (értsd: megfelelő önerő), akkor nem az a kérdés, hogyan szerezd meg gyorsan, hanem az, hogy hogyan alapozd meg biztosan.
Szívesen segítek átnézni a lehetőségeidet – de csak akkor vágjunk bele, ha van reális esélyed a sikerre.
Mert nálam nem az a cél, hogy eladjunk bármit – hanem hogy el ne bukj semmit.
Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Lakást akarsz venni 3%-os hitellel és 10% önerővel? A foglalód is rámehet, ha nem számolsz pontosan!
Ingatlan adásvétel. Foglaló, vagy előleg? Melyik jobb neked?
Emelkedett a tét: fontos módosítás a 3 százalékos lakáshitel árkorlátjában családi házakra!
Első lakás vásárlás? 3% kamat, 10% önerő? Itt vannak az Otthon Start Program feltételei!
3% lakáshitel bárkinek, bárhol? Újabb káosz az ingatlanpiacon?
Új lakhatási támogatás! 2025. január 1-jétől lakbér és lakáshitel törlesztő támogatás
Új lakáshitel rendelet: 10% önerő és magasabb törlesztőrészlet 2025-től!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Kompromisszumok és sikeres ingatlan adásvétel: 7 pont, hogy miért válassz ingatlanközvetítőt!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
