Várod a nagy ingatlanbefektetőt, aki aranyáron veszi meg a lakásod? Elárulom a valóságot!
Sok eladó fejében él egy romantikus elképzelés: „Majd jön a nagy ingatlan befektető, aki egy elegáns mozdulattal kiveszi a zsebéből a kápét és kifizeti a lakásomért azt az összeget, amit senki más nem adna meg.” Ismerős? Ha igen, akkor most kapaszkodj meg, mert lehet, hogy nem azt fogod hallani, amit szeretnél – de amit hallanod kell, ha valóban el akarod adni az ingatlanodat.
Hadd legyek veled teljesen őszinte és becsületes, mint mindig, mint ahogy egy jó baráttól elvárnád: ez az elképzelés a legtöbb esetben sajnos csak egy rózsaszín álom. Sőt, továbbmegyek: a „nagy ingatlan befektető” nem azért nagy, mert szórja a pénzt, hanem pont azért, mert minden fillér helyét kétszer meggondolja.
A befektetővel te nem fogsz jó üzletet kötni, mert ő keményen fog alkudni, jobban, mint az átlag ember, aki főleg érzelemből vesz lakást. A befektetőt csak egy dolog érdekli a profit és nem fog neked érzelgősködni.
Nézzük meg, kik is mozgatják valójában a magyar lakáspiacot, kik a kis és kik a nagy befektetők, és miért ne kergess hiú ábrándokat!
Kik azok az”ingatlanbefektetők” valójában? Ne dőlj be a mítoszoknak!
Sokan azt hiszik, hogy az ingatlan befektető egy öltönyös figura, aki egy aktatáska készpénzzel járja a lakótelepeket. A valóság sokkal földhözragadtabb. Amit mi a magyar lakáspiacon – főleg a lakások szintjén látunk, azok nagy része kisbefektető.
Ki ő? Egy átlagember, pont olyan, mint te vagy én. Van egy stabil állása vagy egy kis vállalkozása, összegyűjtött némi tőkét, és nem bízik a bankokban. Utálja nézni, ahogy az infláció megeszi a megtakarítását a számláján, a párnacihában tartott készpénz pedig nem fial semmit.
Ők azok, akik vesznek egy első, második, esetleg ritkán egy földszinti, harmadik emeleti lakást. Miért?
• Hogy a gyereknek legyen hol laknia, ha egyetemre megy.
• Hogy kiadják albérletbe, és a bérleti díj kiegészítse a nyugdíjukat.
• Mert hisznek abban, hogy a tégla és a beton értéke mindig megmarad.
Ezek a vevők nem fognak többet fizetni a lakásodért, mint a „pórnép”, sőt! Mivel ők profitot és szuper üzletet akarnak kötni, ők alkudnak a legkeményebben.
A nagy ingatlan befektető mítosza – miért hisz benne mégis sok lakás eladó?
A legtöbb lakástulajdonos fejében él egy kép a „nagy ingatlanbefektetőről”, aki majd megjelenik, és gondolkodás nélkül kifizet egy irreálisan magas erősen túlárazott ingatlanárat, amin más vevők csak mosolyognak, nevetnek, a marketplészen beszólógatnak, vagy bosszankodnak. Csakhogy a valóság ennél sokkal egyszerűbb – és jóval kevésbé mesébe illő.
A „nagy ingatlan befektető”, akit sok lakás eladó vár, a legtöbb esetben nem fog megjelenni, mert egyszerűen nem ez a működési módjuk. A nagy befektetők nem egy-egy lakást vesznek, hanem tömböket, projekteket, irodaházakat, ipari ingatlanokat. Egy új építésű társasházban, 10-20, vagy még több, akár 50-100 lakást egyszerre. Családi házak esetében pedig több családi házat egyszerre egymás mellett, mögött, amiket rendszerint lebontanak és ingatlanfejlesztéssel lépnek tovább.
Kik is valójában a kisbefektetők? – A magyar ingatlanpiac valódi motorjai
A kisbefektető az a magánszemély, aki a saját megtakarítását, hitelét vagy készpénzét ingatlanba teszi, mert:
• félti a pénzét az inflációtól,
• nem bízik a bankokban,
• szeretné, ha a pénze „dolgozna”,
• vagy egyszerűen biztos helyen akarja tudni a megtakarítását.
Sok kisbefektető tényleg készpénzzel vásárol. Nem ritka, hogy a párnacihából kerül elő a foglaló vagy akár a teljes vételár.
Milyen ingatlant keres a kisbefektető?
• 30–55 m²-es garzonokat, vagy kis lakásokat
• másfél szobás, kisebb kétszobás lakásokat
• jó helyen, jó közlekedéssel, jó infrastruktúrával
• egyetemek, irodaházak, metrók, jó közlekedés, kórházak közelében
• lehetőleg jó állapotú, panelprogramos felújított, hőszigetelt falazatú házban
Miért pont ezeket az ingatlanokat keresik?
Mert ezeket lehet a legkönnyebben kiadni, és ezek hozzák a legstabilabb hozamot, valamint ezeket keresik a legtöbben az albérlők.
Hogyan vásárolnak ingatlant általában?
• 50–80-90% önerő + 10-20-30–50% hitel
• vagy teljesen készpénzből
• vagy állami támogatással (pl. Otthon Start Hitel)
Hogyan ismered fel őket?
• személyesen tárgyalnak,
• érzelmileg kötődnek a lakáshoz,
• hosszú távra terveznek,
• a felújítást sokszor maguk intézik, vagy ismerőssel családdal együtt.
És kik a nagy ingatlan befektetők? – A valóság sokkal prózaibb
A nagy ingatlan befektetők nem a te 45 m²-es lakásodat keresik a havannán a 10.diken.. Ők:
• ingatlanalapok,
• projekttársaságok,
• vagyonos magánszemélyek,
• akik portfólióban, tömeges ingatlanvásárlásban gondolkodnak.
Mit vesz egy nagy ingatlan befektető?
• új építésű projektekben 10–50-100 lakást egyszerre,
• egész bérházakat,
• irodaházakat,
• ipari ingatlanokat,
• logisztikai központokat.
Miért nem érdekli őket az átlagos lakás?
Mert:
• túl kicsi a volumen és ugyanúgy van vele gond, mint a sokkal
• túl sok az adminisztráció,
• nem éri meg egyetlen lakással foglalkozni,
• nincs rajta akkora hozam, mint egy nagy projekten.
A nagy ingatlan befektetők nem alkudoznak egyenként lakásokra, mert nem ez a működési modelljük.
Miért téves a lakás eladók elvárása a „nagy ingatlan befektetővel” kapcsolatban?
Sokan azt gondolják:
„A nagy ingatlan befektető majd többet fizet, mint egy átlagos vevő.”
Ez azonban szinte soha nem igaz.
A nagy befektető:
• nem fizet többet,
• sőt, olcsóbban akar venni,
• mert nagy tételben vásárol,
• és a profitot maximalizálja.
A kis ingatlanbefektető viszont:
• sokszor érzelmi alapon is dönt,
• hajlandó többet fizetni egy jó lakásért,
• és nem számol olyan szigorúan, mint egy intézményi ingatlan befektető.
• de, azért legtöbbször ő is olcsón akar lakást venni, mert a hozamot hajtja, az más kérdés, hogy lehetnek érzelmei, ha meglát egy beleszeretős zsáner lakást..
Miért fontos mindez a lakás eladóknak?
Mert ha el akarod adni a lakásodat, akkor reális képet kell látnod arról, hogy ki a valódi vevőd.
A legtöbb esetben:
• nem a nagy ingatlan befektető,
• hanem egy ingatlan kisbefektető,
• vagy egy átlagos lakáskereső család,
• esetleg egy diák szülei,
• vagy egy fiatal pár.
Ők azok, akik ténylegesen megveszik a lakásokat Magyarországon.
Milyen alternatívák vannak az ingatlan kisbefektetőknek 2026-ban?
A mai ingatlan piacon a kisbefektetők is sokkal tudatosabbak lettek. Már nem csak a „veszek egy lakást a körúton” stratégia létezik. Itt van néhány dolog, amiről érdemes tudnod, ha eladnál.
A klasszikus „veszek egy lakást és kiadom” modell mellett egyre népszerűbbek:
Ingatlanbefektetési alapok:
Már pár tízezer forinttal is beszállhatsz egy profi portfólióba.
• Crowdfunding (közösségi finanszírozás)
Több kisbefektető együtt finanszíroz nagy projekteket.
• SZIT-ek (Szabályozott Ingatlanbefektetési Társaságok)
Tőzsdén jegyzett cégek, adókedvezményekkel.
Külföldi kitekintés a külföldi ingatlanpiacokra
Sokan már nem Budapesten, Balatonon, Hévízen, nagyobb városokban, hanem Spanyolországban vagy Egyiptomban, a közel keleten pl. Dubajban vesznek ingatlant kiadásra, mert ott néha jobb a megtérülés, bár jelenleg a közel kelet problémás nem is kicsit és kérdés, hogy egyáltalán mikor jön helyre..
Hitel vagy készpénz?
Bár sokan készpénzzel jönnek, az állami támogatások (mint az Otthon Start) vagy a piaci hitelek okos használata még mindig jellemző. Ha a lakásod nem hitelképes, a befektetők felét máris elveszítetted!
Tanácsom neked: Hogyan add el mégis jó áron a lakásodat?
Ne várj a „csodabefektetőre”, aki majd megment. Ehelyett:
1. Lődd be reálisan az ingatlan árat: Nézd meg, mennyiért keltek el a hasonló lakások a környéken, ne csak azt, hogy mennyiért hirdetik őket (a kettő közt akár 10-20% különbség is lehet!).
2. Célozd meg az ingatlan kisbefektetőt: Úgy tálald a lakást, hogy látszódjon rajta a profitlehetőség (pl. „Könnyen kiadható”, „Alacsony rezsi”, „Egyetemek közelsége”).
3. Ne becsüld le az „átlagembert”: Gyakran egy fiatal pár, aki az első közös otthonát keresi, sokkal jobb árat ad, mint egy dörzsölt üzletember.
Ingatlan vs. állampapír vs. részvény – melyik éri meg jobban?
Összegzés: Reális-e, hogy a nagy ingatlan befektető veszi meg a lakásodat?
Őszintén? Nem.
A nagy befektetők nem egy-egy lakást vásárolnak, hanem projekteket, tömböket, ipari ingatlanokat. A te lakásod vevője szinte biztosan:
• egy ingatlan kisbefektető,
• vagy egy átlagos lakáskereső lesz.
És ez jó hír! Mert ők azok, akik valóban hajlandók piaci árat fizetni.
Szeretnéd, hogy megnézzük: a te lakásod kinek lehet a valódi célcsoportja?
Szívesen segítek elemezni:
• milyen típusú vevőnek lehet vonzó, mivel szegmentálunk
• milyen áron érdemes hirdetni,
• és hogyan lehet gyorsabban eladni.
Csak szólj, és megnézzük együtt!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Fikázás, alkudozás, időhúzás – amikor az eladó belefárad, jön a Becsületes Ingatlanközvetítő!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
