Hogyan tegyél ajánlatot és vegyél lakást keresleti ingatlanpiacon?
Hogyan vásárolj lakást keresleti ingatlanpiacon? – Ne csak nézelődj, cselekedj!
A keresleti ingatlanpiac nem a hezitálók terepe. Itt nem az nyer, aki a legtöbbet alkudozik, hanem az, aki gyorsan, határozottan és okosan lép. Ha most keresel lakást, akkor ez a cikk neked szól – segít, hogy ne maradj le a jó lehetőségekről, és ne fizess rá a kivárásra.
A keresleti lakáspiac jellemzői:
A keresleti ingatlanpiac lényege, hogy a vevők futnak a lakások után. Kínálatból kevés van, a jó adottságú, reális áron hirdetett ingatlanok villámgyorsan elkelnek. Ezt a helyzetet számos tényező okozhatja, ami a magyar és a külföldi piacokon is megfigyelhető:
• Olcsó(bb) Hitel: Ha a kamatok alacsonyak, vagy kedvező állami támogatások (mint például a magyarországi CSOK, babaváró, vagy a közelmúltban bejelentett Otthon Start Program ösztönzik a lakás vásárlást, hirtelen megnő a fizetőképes kereslet az ingatlanok iránt.
A vevők pénzügyileg erősebbek lesznek, ami felhajtja az árakat.
• Kevesebb Építkezés/Kínálat: Ha az új lakások építése valamiért lelassul (pl. magas építőipari költségek, engedélyezési nehézségek), akkor a kínálat nem tudja követni a keresletet.
• Befektetői Láz: Amikor az ingatlan jó és viszonylag stabil befektetésnek számít (pl. az inflációval szemben is tartja az értékét), az ingatlanbefektetők is megjelennek, akik sokszor készpénzzel érkeznek, ezzel még gyorsítva a folyamatot és növelve a versenyt.
Mi az a keresleti ingatlanpiac, és miért fontos ezt felismerni?
A keresleti lakáspiac azt jelenti, hogy több a vevő, mint az eladó. Kevés a jó lakás, sok az érdeklődő. Az eladók nem aggódnak, mert ha normális áron hirdetik az ingatlant, szinte biztos, hogy gyorsan elkel. A vevők viszont versenyeznek egymással – és ez a verseny gyakran licitálásba torkollik.
A keresleti ingatlanpiac nemcsak magyar jelenség
Ez nem csak magyar jelenség. Az amerikai Zillow és a Realtor adatai szerint a keresleti piacokon (pl. San Francisco, Austin, Toronto) az ingatlanok átlagosan 7-10 napon belül elkelnek, és gyakori, hogy a végső ár meghaladja az irányárat.
Magyarországon is hasonló a helyzet: a BiztosDöntés és a Portfolio szerint a jó állapotú, jól árazott lakások Budapesten, vagy a Balaton környékén szinte „elkapkodósak”, de egyébként keresleti lakáspiacon az összes jól árazott és jó lakásra ezt mondhatjuk véleményem szerint, hacsak nem totál halott helyen van egy esztelenül túlárazott ingatlan. Véleményem szerint, ha egy ingatlan keresleti piacon sem kel el, akkor ott már vannak bajok..
Mi történik, ha nem lépsz időben, ha megvennél egy ingatlant?
Ha most azt gondoltad, hogy az „Az idő nem neked dolgozik”, Ez telitalálat. Aki sokat vacillál, az nem csak lemarad, hanem gyakran egy licithelyzet kellős közepén találja magát. Ilyenkor már nem te diktálod a feltételeket, hanem az eladó válogat a vevők között.
És itt jön a trükk: nem mindig az nyer, aki a legtöbbet kínál. Az eladók sokszor preferálják azt a vevőt, aki rugalmasabb (pl. hosszabb kiköltözési időt enged), vagy akinek már kész a finanszírozása, adott esetben banki hitelígérvényt tud lobogtatni. De a legtöbb esetben a magasabb ár viszi el a lakást – főleg, ha az eladó gyorsan akar zárni.
Hogyan adj ajánlatot keresleti lakáspiacon? – A gyorsaság életet ment
A legfontosabb tanács: ne alkudozz mélyről. Egy keresleti piacon az irreális alku nem alku, hanem időpazarlás. Az eladó tudja, hogy van más érdeklődő, vagy lesz hamarosan és nem fog rád várni.
Tippek, hogy ne maradj le a lakásról:
• 🕒 Ne hezitálj: ha tetszik a lakás, azonnal egyeztess időpontot, nézd meg, és ha rendben van, tegyél ajánlatot.
• 💰 Ne alkudj túl mélyről: ha az ár reális, inkább add meg az irányárat, vagy ajánlj kicsit többet, hogy kiemelkedj.
• 📄 Legyen nálad foglaló: ha komolyan gondolod, mutasd meg, hogy kész vagy lépni. A foglaló a legjobb eszköz a lakás „lefoglalására”.
• 🧾 Legyél hitelképes: ha hitelből vásárolsz, legyen előminősítésed, vagy legalább egy banki igazolásod, hogy komoly vevő vagy.
• 🧠 Kommunikálj okosan: az eladó nem csak az árat nézi, hanem azt is, mennyire vagy megbízható, rugalmas, korrekt.
Mit ne csinálj keresleti ingatlanpiacon: tipikus hibák
• Ne hagyd, hogy az érzelmed, érzésed vezessen: “ha most nem adom a pénzt, soha nem találok jobb lakást” – sokszor lehet találni, de ha túlfizetsz, azt nehéz visszacsinálni.
• Ne hagyd, hogy a verseny “felpörgesse” az irányár feletti ajánlatodat olyan fokig, ami után a lakás fenntartása, felújítása stb. már nem élhető opció, vagy nem marad tartalék pénzed és recegned kell.
• Ne vállalj olyan feltételeket, amelyeket nem tudsz betartani (pl. túl rövid kiköltözés, túl sok kötött procedúra).
• Ne hagyd el magad annyira, hogy alulfizetsz, csak mert “alkudni kell” – egy rosszul kialakított alkufolyamat gyakran veszteség.
Az ingatlanra licitálás pszichológiája – Ne ess pánikba!
Ha licithelyzetbe kerülsz, ne kapkodj, de ne is hátrálj meg. Ilyenkor fontos, hogy tudd, mennyit ér neked maximum az ingatlan. Ilyenkor lehetnek rövid és hosszú távú gondolatok is, tervek az ingatlannal kapcsolatban. Ne másokhoz mérd magad, hanem a saját igényeidhez és lehetőségeidhez.
Ingatlan vétel az irányár felett?
A Harvard Business Review szerint a licitálásban gyakori a „winner’s curse” – azaz az a vevő, aki nyer, gyakran túlfizet, mert érzelmi alapon döntött. Ezért fontos, hogy legyen egy felső határ, amit nem lépsz túl, vagy túl lépsz, ha neked megéri.
Az más kérdés, hogy évek múlva sokszor szidtam magamat, hogy a fenébe is, miért nem licitáltam magasabbra az összeget és vettem volna meg a lakást, mert az elmúlt évek ingatlan ár emelkedései miatt még így is bőven megérte volna, de hát ezt senki nem tudhatta legfeljebb sejthettük.
Ezért fontos eldöntened azt is jó előre, hogy neked miért kell az ingatlan és rövid, vagy hosszútávon kell, mert lehet, hogy hosszútávon még a meghirdetett ár fölött is bőven megéri és akkor pedig egyből előnybe leszel az összes többi vevővel szemben, mert azok biztos, hogy megpróbálkoznak valamilyen alkuval, ha nem annyira fontos nekik a lakás és ezzel időt vesztenek.
Külföldi példák – Mit tanulhatunk más ingatlanpiacoktól?
• 🇩🇪 Németországban a keresleti lakáspiacokon gyakori, hogy az eladók előszűretik a vevőket hitelképesség alapján, mielőtt egyáltalán időpontot adnak.
• 🇺🇸 Az USA-ban sok vevő „love letter”-t ír az eladónak, amiben bemutatkozik, és elmondja, miért pont azt a lakást szeretné – ez emberibbé teszi a döntést.
• 🇬🇧 Angliában az ajánlatot gyakran „sealed bid” formában adják be – azaz titkos ajánlatként, amit az eladó egyszerre bírál el.
Versenypiaci ingatlanpiacokon (pl. USA, Kanada, Ausztrália) gyakori a “bidding war” („licitháború”) – többen ajánlanak ugyanarra az ingatlanra. Ilyenkor az ajánlat nem csak az ár miatt verseng, hanem a feltételek miatt is: finanszírozási biztosíték, kiköltözés időpontja, az ajánlat gyorsasága, előleg (foglaló) nagysága.
Fontos, hogy felkészült legyél: tudd, hogy kb. mennyi és milyen hasonló lakások mennek el azon a környéken, milyen állapotban, mekkora áron; így tudsz reális és versenyképes ajánlatot tenni. (“comparables”, “market comps”)
Összegzés: A keresleti lakáspiacon a gyorsaság és a stratégia a kulcs
A keresleti ingatlanpiacon nem a kivárás, hanem a gyors, határozott döntés hozza meg a sikert. Az alkudozás itt nem a barátod, a foglaló viszont igen. Ha komolyan gondolod a vásárlást, akkor ne csak nézelődj – cselekedj, ha valóban kell a lakás.
A keresleti ingatlanpiac a felkészültek játéka. Azt javaslom, hogy a vevőként ne hagyd magad sodortatni az árral, hanem készülj fel tudatosan. Tudd a maximumot, amit megadsz, legyen hitel előminősítésed, ha nem készpénzes vevő vagy, hanem lakáshitelre vásárolsz lakást, és ne félj gyorsan és határozottan lépni.
Az idő a legdrágább faktor most, ne veszítsd el a lakást azon, hogy meg akarsz fogni 500 ezer-1millió forintot, miközben milliókat veszítesz azon, ha elviszik előled a kinézett ingatlant, ugyanis azt is kell nézned, hogy van e hasonló ingatlan a piacon és adott esetben az is benne van a pakliban, hogy közben felmennek az ingatlanárak.
Lényeg a gyors foglalózás – és ebben nincs pardon, a gyors és határozott fellépés a kulcs. Ne feledd: a licitben csak egy nyertes van! 🏆
• Amikor látod, hogy egy ingatlan jó és kell neked: ne csak gyorsan, hanem professzionálisan lépj – legyen tiszta ajánlat, jó pénzügyi háttérrel, korrekt feltételekkel.
• Néha jobb, ha inkább kicsit fölé mész az ajánlatoddal az irányárnak, ha tudod, hogy verseny lesz – de ezt csak addig, amíg még az arányok értelmesek.
• Legyen “B terv”: ha nem kapod meg az ingatlant, legyen más opció. Ne ragadj bele agyilag egyetlen “álomlakásba”, mert az több stresszt hozhat, mint örömet.
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Nem csak elad, hanem előre gondolkodik: ezért jobb, ha az ingatlanosod hitelközvetítő is!
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Ingatlanhirdetés: Az első két nap alatt eldől, álmodozol, vagy tényleg eladsz!
Ingatlanpiac = gyors döntés! Aki hezitál, fikázik és variál, az lépcsőt mászhat 70 évesen..
Hogyan érheted el, hogy a vevők licitáljanak az ingatlanodra? 5 lépés a licit helyzet eléréséért
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
