Csökkenhet a használt lakások ára az Otthon Start új lakás kiemelt beruházásai miatt?
Az Otthon Start program ( OSP) kiemelt új lakás építési beruházásai 2026-ban mérsékelhetik a túlárazott használt lakások árait. Cikkemben bemutatom, hogyan hathatnak az új lakásépítési projektek a használt ingatlanok piacára Budapesten és vidéken, és hogy egyáltalán várható-e ingatlan árcsökkenés” és mire érdemes figyelni lakás vásárlóként és eladóként.
Otthon Start program 2025-2026: Kiemelt új lakás építési beruházások
A 2025 szeptemberében útjára indult Otthon Start program alapjaiban változtathatja meg a magyarországi lakáspiacot, sőt véleményem szerint már meg is változtatta, főleg az ingatlanárakat… A fix 3%-os kamatozású állami lakáshitel népszerűségét látva a kormány további lépésekkel igyekszik támogatni a programot.
A legjelentősebb változás, hogy azok a nagyobb új lakásépítési projektek, amelyek megfelelnek bizonyos feltételeknek, kiemelt beruházási státuszt kaphatnak, ami gyorsított engedélyezést és egyszerűsített szabályozást jelent számukra.
Mely új lakás építkezések, beruházások nyilváníthatók kiemelté?
A kormányrendelet szerint azok a lakásépítési projektek nyilváníthatók kiemelté, amelyek legalább 250 lakást tartalmaznak, és a lakások minimum 70%-a megfelel az Otthon Start program feltételeinek. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a vásárlók többsége rendelkezik az Otthon Start hitelre vonatkozó jogosultsági igazolással. A kiemelt státusz jelentős előnyökkel jár, ugyanis az építési és környezethasználati engedélyezés határideje akár 20-30 napra is lerövidülhet, ami hónapokat, sőt akár egy évnél is több időt spórolhat meg a beruházóknak.
A gyakorlatban több budapesti kerületben és több vidéki nagyvárosokban, mint Debrecen, Pécs, Szeged már jelentős lakásépítési projektek kaptak kiemelt beruházási státuszt. A kormány számításai szerint 2026-ban akár 20-25 ezer lakás építése indulhat el, és öt év alatt összesen 50 ezer új lakás épülhet a program keretében. Ez jelentős bővülést jelenthet a lakáskínálatban, különösen azokban a városrészekben, ahol eddig szűkös volt az új építésű ingatlanok választéka.
Mi lehet az új lakások tömeges ingatlanpiacra dobásának a hozadéka?
A szűkös lakáskínálat megszűnése, illetve bővülése pedig olyan hasznot hozhat a vásárlóknak, meg egyáltalán a lakáspiacnak, hogy csökkenhetnek a használt ingatlanok árai, illetve valószínűleg nem nőnek olyan mértékben, mint most. Persze ehhez be kell következnie a lakások megépítésének és, hogy addig ne szűnjön meg az OSP, ami kérdéses..Az pedig a másik, hogy ez főleg Budapestre és a drágább városokra, környékekre lesz valószínűleg igaz.
Otthon Start hitel 2025-2026: Rugalmasabb hitel feltételek, könnyebb hozzáférés az eladó ingatlanhoz
Az Otthon Start hitel legfontosabb jellemzője a fix 3%-os kamat, amely a teljes futamidő alatt garantált. A hitel maximális összege 50 millió forint, amely 25 éves futamidőre vehető fel minimum 10% önerő mellett. A program feltételei egyszerűek: minimum 18 éves életkor, magyar állampolgárság vagy jogszerű magyarországi tartózkodás, legalább 2 éves folyamatos TB-jogviszony, valamint büntetlen előélet és köztartozásmentesség szükséges. Az „első lakás” kritériuma is megengedő, mivel igényelheted a hitelt, ha jelenleg nincs és az elmúlt 10 évben nem volt 50%-nál nagyobb tulajdonrészed belterületi lakóingatlanban, figyelembe véve bizonyos kivételeket is.
A 2025. november 15-től életbe lépett változások az OSP-ben, többek között az új lakás vásárlókat is érintik
A 2025. november 15-től életbe lépett változások tovább rugalmasabbá tették a programot. Az egyik legfontosabb módosítás, hogy eltörölték a dátumkorlátokat: korábban csak a 2022. január 1. után kiadott építési engedélyekkel rendelkező és használatbavételi engedéllyel bíró új lakásokra lehetett igényelni az Otthon Start hitelt, most azonban bármikor kiadott építési engedély alapján, illetve bármikor kiadott használatbavételi engedéllyel rendelkező új lakás is vásárolható a támogatott hitellel.
Ez különösen azok számára jelent jó hírt, akik korábban megkezdett, de még fel nem épített projekteket szeretnének befejezni vagy megvásárolni.
Szintén fontos változás az előfinanszírozás javítása. Megfelelő pótfedezet mellett az első részlet akár a teljes hitelösszeg 30%-a is lehet, még a teljes önerő beépítése előtt, ami jelentősen meggyorsíthatja az építkezések kezdeti szakaszát.
Emellett új építésű lakás vásárlása esetén a hitel igénylése már elindítható az építkezés során, nem kell megvárni a használatbavételi engedélyt, ha a fejlesztő gazdálkodó szervezet és építési engedély már van. Természetesen a kamattámogatás csak a használatbavételi engedély megszerzését követően lép életbe, de ez így is könnyebbé teszi a tervezést és a finanszírozást.
Az adóstársi szabályok is bővültek: házastársak vagy szülők esetén elég, ha csak az egyik fél felel meg a TB-jogviszonyra és az „első otthon” kritériumoknak, míg egyéb adóstársak (például testvérek) esetén mindenkinek teljesítenie kell ugyanazokat a feltételeket.
Kombinálható támogatások: CSOK Plusz, Babaváró és közszolgálati otthontámogatás
Az Otthon Start hitel legnagyobb előnye, hogy kombinálható más állami támogatásokkal, így a vásárlóerő jelentősen növelhető. A CSOK Plusz ugyancsak 3%-os kamattal kínál hitelt, azzal a feltétellel, hogy házasság, gyermekvállalás és a feleség 41 év alatti életkora szükséges hozzá. A CSOK Plusz előnyei közé tartozik a gyermekszámtól függő tőketartozás-elengedés és az illetékmentesség is. A két hitel együtt akár 70-80 millió forintos támogatott hitelt is jelenthet 3%-os kamattal, ami rendkívüli lehetőség a családok számára.
A 2025-től ismét elérhető Babaváró hitel szintén kombinálható az Otthon Starttal önerő-kiegészítésre. Mindez jelentős mozgásteret ad azoknak, akik nagyobb összegű finanszírozásra szorulnak, de nem akarnak piaci kamatozású hitelt felvenni. Emellett 2026-tól várható a közszolgálati otthontámogatás, amely egymillió forintos vissza nem térítendő támogatást jelent a közszférában dolgozók számára, tovább szélesítve a lehetőségeket.
Ezek a kombinációs lehetőségek különösen Budapest drágább kerületeiben lehetnek fontosak, ahol az 50 millió forintos Otthon Start hitel önmagában nem mindig elegendő megfelelő méretű lakás vásárlásához.
2026. január 1-től várhatóan külterületi lakóingatlanokra is igényelhető az OSP: Új távlatok nyílnak..
A kormány társadalmi visszajelzésekre reagálva 2026. január 1-jétől várhatóan bevonja az Otthon Start Programba a külterületen fekvő lakóingatlanok vásárlását és építését. Eddig a belterületi lakóingatlanok mellett csak tanyára és birtokközpontra lehetett igénybe venni a fix 3%-os hitelt, mostantól azonban külterületi lakóingatlanokra is felvehető lesz a kedvezményes lakáshitel, amennyiben mind az ingatlan, mind pedig az igénylő megfelel a program feltételeinek.
Ez a változás több tízezer új ingatlant tesz elérhetővé a program keretében. Magyarországon körülbelül 150 ezer külterületi lakóingatlan található, amiből 29 ezer zártkerti besorolású.
Vidéki településeken számos külterületen zajlanak jelentős ingatlanfejlesztések, de ezeknek a területeknek a belterületté minősítése akár több mint egy évet is igénybe vehet, így a külterületi kategóriába sorolás lehetővé teszi a gyorsabb hitelezést és megvalósítást.
Külterületi lakóingatlanon bevonása: Várható hatások az ingatlanárakra és a lakáspiacra
A külterületi lakóingatlanok eddig a belterületi lakásokhoz képest jellemzően 30-40%-kal olcsóbbak voltak, részben az infrastruktúra hiányosságai és a nehezebb hitelezhetőség miatt. Az Otthon Start kiterjesztésével azonban várhatóan ingatlanáremelkedés következik be ebben a szegmensben is, mivel a kedvezményes hitel elérhetősége növeli a keresletet. Különösen azok a külterületi lakóingatlanok válhatnak vonzóvá, amelyek közel vannak nagyvárosokhoz, jó infrastruktúrával rendelkeznek, és lakóingatlanként vannak nyilvántartva.
Fontos azonban tisztázni, hogy nem minden külterületi ingatlanra lesz felvehető az Otthon Start hitel.
A külterületi nyaralók és üdülők várhatóan továbbra sem vásárolhatók meg a kedvezményes kölcsönből, hiszen azok besorolása nem lakóingatlan. Azok a külterületi ingatlanok viszont, amelyek lakóház vagy lakás besorolással rendelkeznek, 2026. január 1-jétől várhatóan jogosulttá válnak a támogatásra, feltéve hogy megfelelnek a program minden egyéb feltételének, így a négyzetméterár és összérték korlátoknak is.
A bankok belső szabályzatai ugyanakkor jelentősen befolyásolhatják, hogy valójában mely külterületi lakó ingatlanokra nyújtanak majd hitelt. A tényleges finanszírozás ugyanis nem csak a jogszabályi lehetőségen, hanem a fedezetül felajánlott ingatlan piacképességén, forgalomképességén és a bank saját kockázatértékelésén is múlik. Várhatóan azok a külterületi lakóingatlanok lesznek a legkönnyebben hitelezhetők, amelyek belterületté minősítési eljárás alatt állnak, vagy amelyek kis távolságra vannak városoktól és megfelelő közművekkel ellátottak.
Budapest és vidék: Miért kellene külön kezelni az ingatlan árlimiteket az Otthon Start programban?
Az Otthon Start program egyetlen országos négyzetméterár-limittel működik: az ingatlan négyzetméterenkénti ára nem haladhatja meg az 1,5 millió forintot, lakásnál a teljes vételár legfeljebb 100 millió forint, családi ház esetén pedig 150 millió forint lehet. Ez a korlát azonban teljesen eltérően hat Budapesten és vidéken, ami komoly ingatlanpiaci egyenlőtlenségeket okoz.
A budapesti helyzet: Szűkülő lakás kínálat és kikényszerített kompromisszumok
Budapesten az átlagos lakásárak jelentősen meghaladják a vidéki szintet, kivéve egypár nagyobb várost, és az Otthon Start beindulása óta tovább emelkedtek. Nem ritka az eladó használt lakások esetében sem az 1,5 millió forint per négyzetméter ár.
Budapesten tehát az új lakások megjelenése valóban lenyomhatja a túlárazott használt lakások árait, mivel ha egy új, modern, energia hatékony lakás elérhető 1,4-1,5 millió forintos négyzetméteráron, akkor a használt, felújítandó panellakások tulajdonosai kénytelenek csökkenteni lakásáraikat, hogy versenyképesek maradjanak.
Úgy tudom, ha jól tudom, hogy a XV. kerületben már meg is figyelhető, ahol a panellakások és az új építésű Otthon Startos ingatlanok négyzetméterára gyakorlatilag megegyezik, ami arra kényszeríti a paneltulajdonosokat, hogy csökkentsék árigényeiket vagy elfogadják a lassabb értékesítést.
Vidéki ingatlanpiac dilemmája: Ahol nincs mit lenyomni, mert jóval olcsóbbak a használt ingatlanok árai
Vidéken, többnyire, azonban teljesen más a helyzet. A legtöbb vidéki városban az átlagos használt lakás négyzetméterárak jóval az 1,5 millió forint alatt maradnak, sok esetben még az 1 millió forintot sem érik el. Igaz, ilyen településeken az új építésű lakás árak sem érik el az 1,5 millió forint/négyzetméterárat.
Vidéken tehát az új építésű lakások akkor is, ha kihasználják az 1,5 milliós négyzetméterár felső határát, lényegesen drágábbak lesznek, mint a helyi használt lakások. Míg egy használt családi ház négyzetméterára 600-800 ezer forint között mozog, addig egy új építésű projekt 1,2-1,4 millió forintos négyzetméteráron kínálhat lakásokat.
Ez nem csak hogy nem nyomja le a használt lakások árait, hanem éppen ellenkezőleg: az új lakások drágasága felfelé húzhatja a teljes piaci szintet.
Vidéken tehát az Otthon Start program elsősorban kínálatbővítő hatással bír, nem pedig árkorrekciós hatással. Az új lakások megjelenése bővíti a választékot, de nem feltétlenül teszi olcsóbbá a lakáshoz jutást, mivel az építési költségek, az építőanyagok, a munkadíjak országosan egységesek, így vidéken is költséges új lakásokat építeni, amelyek ára közelít az országos felső határhoz.
Regionális Otthon Startos ingatlan vásárlási árlimitek bevezetésének szükségessége
Mindezek alapján indokolt lenne átgondolni, hogy az Otthon Start program ne egységes országos árlimitekkel működjön, hanem regionális differenciálással. Egy lehetséges modell szerint Budapesten magasabb négyzetméterár-limit (például 2-2,5 millió forint/m²) lenne érvényes, míg vidéki nagyvárosokban köztes szint (1,5 millió forint/m²), kisebb vidéki településeken pedig alacsonyabb limit (1-1,2 millió forint/m²) vonatkozna. Ez több szempontból is előnyös lenne:
Budapesten szélesebb lenne az Otthon Startos kínálat, így több első lakásvásárló juthatna megfelelő minőségű és méretű lakáshoz, ami erősítené a program célját, hogy a fiatalok maradjanak a fővárosban és ne kényszerüljenek vidékre költözni a lakásárak miatt. Vidéken pedig az alacsonyabb árlimit megakadályozná, hogy az új építésű lakások mesterségesen felfújt árakkal jelenjenek meg, és közelebb maradnának a helyi fizetőképességhez. Ez biztosítaná, hogy vidéken is reális alternatívát jelentsenek az új lakások a használtakhoz képest, nem pedig drága luxuscikkek legyenek.
Új építésű vagy használt lakások: Kinek éri meg, és hol?
Az Otthon Start program egyik legfontosabb kérdése, hogy új építésű vagy használt lakást érdemes-e venni a kedvezményes hitellel. A válasz jelentősen függ attól, hogy hol és milyen élethelyzetben van a vásárló.
Az új építésű lakások legnagyobb előnye Budapesten és nagyobb vidéki városokban érvényesül, ahol az új építésű projektek modern energia hatékony megoldásokkal, garanciával, és gyakran közösségi terekkel, parkolókkal, biztonsági rendszerekkel rendelkeznek. A fix 3%-os kamat mellett egy 50 millió forintos hitelt havonta körülbelül 237 ezer forintért törleszthet valaki 25 éves futamidő mellett, szemben a piaci hitelek 7-9%-os kamatával.
Használt lakások esetében továbbra is vonzók lehetnek azok a helyzetek, amikor azonnali költözés szükséges, vagy egy kialakult, jó infrastruktúrájú környéken szeretne valaki élni, ahol új építkezések nincsenek folyamatban. Használt lakásnál azonban számolni kell felújítási költségekkel, magasabb rezsiköltségekkel, és azzal, hogy a piaci kamatozású hitel (ha nincs Otthon Start jogosultság) jóval drágább törlesztőt jelent.
Vidéken a helyzet árnyaltabb: mivel az új építésű lakások négyzetméterára itt is közelíti az 1,5 millió forintos felső határt, míg a használtak gyakran 600-800 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők, a költségtudatos vásárlók számára inkább a használt lakások lehetnek vonzóbbak, különösen ha van kézügyességük és képesek saját maguk felújítani az ingatlant. Ugyanakkor azok számára, akik modern otthont szeretnének és nem akarnak felújítással bajlódni, az új építésű lakások továbbra is kiváló választások lehetnek, különösen ha kombinálják a CSOK Plusszal vagy más támogatásokkal.
Összefoglalás: Hogyan tovább az Otthon Starttal? Csökkenhet, stagnálhat, vagy nőhet a használt ingatlanok ára?
Az Otthon Start program 2025-2026-os fejlesztései, könnyítései jelentős lépések a lakáshoz jutás megkönnyítése felé, de még mindig vannak fontos szempontok, amelyeket érdemes figyelembe venni.
A kiemelt beruházási státusz valóban gyorsíthatja az új lakások építését, különösen Budapesten és nagyobb vidéki városokban, ahol a 250 lakásos minimumot könnyebb elérni. A november 15-i jogszabály módosítások rugalmasabbá tették a hitelezést, különösen az előfinanszírozás és a dátumkorlátok eltörlése terén.
Ha ugyanannyi lesz az új lakások árai, mint a túlárazott használt lakásoké, akkor bekövetkezhet némi használt lakás árcsökkenés, de csak olyan településeken, ahol számottevő új lakás kínálat lesz és a használt lakás árak 1,5 millió/m² ár mentén lettek beárazva.
A 2026. január 1-től életbe lépő külterületi kiterjesztés újabb tízezrek számára nyit lehetőséget a lakásvásárlásra, bár itt is számolni kell azzal, hogy a bankok óvatosabbak lehetnek a hitelezésben, és várhatóan áremelkedés következik be a külterületi szegmensben is.
Ugyanakkor a program legnagyobb hiányossága továbbra is az egységes országos árlimit, amely Budapesten szűkíti, vidéken pedig túlárazza a kínálatot. Egy regionális árlimit-rendszer bevezetése igazságosabb és hatékonyabb lakáshoz jutást tenne lehetővé országszerte.
Az eladóknak továbbra is érdemes reálisan árazni, a vevőknek pedig érdemes kihasználni az új, támogatott lehetőségeket a kedvezőbb finanszírozás érdekében.
Források:
https://magyarkozlony.hu/dokumentumok/bede3d9373fac34d1a25c882184097331fccab2d/megtekintes
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2500227.kor&utm_source
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=A2500257.KOR&celpara=&dbnum=1
https://magyarepitok.hu/ingatlan/2025/12/mintegy-4300-otthon-startos-lakas-fejlesztese-valt-kiemelt-beruhazassa
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Vas megye déli részén, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Zalakaroson, Keszthelyen, Hévízen, Zalaszentgróton, Lentiben, Vasváron, Körmenden, Szombathelyen, Őrségben és Nyugat-Balaton, valamit a környékeken.
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
