Fújódik az ingatlanlufi – fokozódott a lakáspiaci túlértékeltség az MNB szerint: most érdemes eladni, venni, vagy inkább kivárni?
A lakáspiaci lufi egyre nagyobbra fújódik – az MNB szerint a magyar ingatlanpiac túlértékeltsége történelmi szintre jutott. Az árak száguldása, a kereslet mesterséges felpumpálása és a kínálat lassú alkalmazkodása együtt veszélyes helyzetet teremthet.
Fújódik az ingatlanlufi – mit mutat az MNB jelentése?
Az MNB friss lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben Magyarországon az ingatlanárak európai összehasonlításban is rekordsebességgel emelkedtek. A második negyedévben a lakásárak országos átlagban 17,9 százalékkal emelkedtek éves szinten, ezzel Magyarországon nőttek a legnagyobb mértékben nominálisan az európai uniós összehasonlításban. Az ingatlanárak éves növekedési üteme tovább gyorsult és a harmadik negyedévben országosan 23,9%-ot, Budapesten pedig 29,9%-os áremelkedést érhettek el.
Az Otthon Start program hatása: Ingatlan keresletrobbanás
A szeptemberben bevezetett Otthon Start program gyakorlatilag felrobbantotta a keresletet. Már augusztusban 46%-kal nőtt az érdeklődés az eladó lakások iránt éves összesítésben, amit a megvalósult tranzakciók dinamikus, éves szinten 37 százalékos növekedése követett szeptemberben.
• A kedvezményes 3%-os kamatozás miatt sokan most léptek be a lakáspiacra, ami rövid távon valóban megkönnyíti a lakásvásárlást.
• Ugyanakkor a hirtelen keresletnövekedés tovább hajtja fel a lakásárakat, így a program paradox módon hozzájárulhat az ingatlanlufi fújódásához és akár kipukkadásához is.
Kínálat: kevesebb új lakás építés, több engedély
Miközben a kereslet szárnyal, a kínálat nem tud lépést tartani. 2025 első három negyedévében 7500 lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt, ami 14%-os visszaesést jelent az előző évhez képest. Az MNB prognózisa szerint 12 400 új lakás átadása várható 2025-ben, ami 7 százalékos csökkenést jelent az előző évhez képest.
Viszont az építési engedélyek száma látványosan nőtt az első három negyedévben országosan: 20 ezer lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 37%-kal több, mint 2024-ben. Az építési engedélyek száma legfőképpen Budapesten bővült. Ez arra utal, hogy a fejlesztők előrehozták az egyes projektjeiket építési engedélyezését a 2025 júliusában szigorodó szabályozások miatt.
2025 első felében országosan több mint duplájára, Budapesten pedig több mint háromszorosára nőtt az elkezdett társasházi építkezések lakásszáma.
A lakásépítési hullám tehát várható, de az új lakások tényleges átadása lassabb folyamat, így rövid távon a kínálat továbbra is szűkös marad.
Mit jelent ez helyzet a lakás vásárlóknak?
• Az ingatlanárak további emelkedése várható, hiszen a keresletet mesterségesen felfújták, a kínálat viszont késve reagál.
• A szükséges önerő összege folyamatosan nő, így hiába könnyebb hitelt kapni, sokaknak még nehezebb lesz belépni a lakáspiacra.
Mit jelent mindez az eladóknak, vevőknek – és az ingatlanosoknak?
A helyzet kettős: van benne lehetőség, de van benne kockázat is. Néhány gondolat:
• Ha ingatlan eladó vagy – most rövid távon még lehet jó alkalom: a kereslet most nem a legnagyobb, de lakásárak magasak. De ne vegyél biztosra semmit, mert ha később korrekció jön, az árak stagnálhatnak vagy akár eshetnek is.
• Ha vevő vagy – jó áron lakást venni most nehéz lehet; az ár-érték arány torz, ezért fontos, hogy ne csak az aktuális lakáspiaci trendre, hanem a reálértékre is figyelj. Vásárláskor ne ragadjanak el túlzottan az érzelmeid.
• Ingatlanosként – ebben a környezetben különösen fontos, hogy reálisan árazd be az ingatlanokat. A túlzott optimizmus elriaszthat vevőket. Hiteles, becsületes árazással tudsz valóban értéket képviselni, nem pedig esetleges gyors eladási üres ígéretekkel, hogy ne csak parkoljanak nálad az ingatlanok az eladók pedig várják a nem reális csodákat..
Vélemény és tanulság – lakáspiaci túlfűtöttség
Az MNB adatai alapján egyértelmű, hogy a lakáspiac túlfűtött állapotban van. Az OSP program rövid távon segíti a fiatalokat, de hosszabb távon ingatlan árrobbanást és lufi-veszélyt hordoz. A lakásárak már most elszakadtak a gazdasági alapoktól, és ha a kínálat nem bővül gyorsan, a helyzet tovább romlik.
A te szemszögedből, mint átlagos lakás vásárló, vagy eladó, ez azt jelenti:
• Ha most veszel lakást, számolj azzal, hogy drágán lépsz be.
• Ha eladsz, jó eséllyel rekordáron tudsz értékesíteni.
• Ha kivársz, lehet, hogy lakásár korrekció jön, de az is lehet, hogy a lufi még tovább fújódik, mielőtt kipukkad, vagy lassan elkezd leereszteni, csak az a kérdés, hogy hirtelen, vagy lassacskán.
Összegzés -Tovább fújódik az ingatlanlufi?
Az MNB figyelmeztetése világos: az ingatlanlufi fújódik, és bár rövid távon sokak számára elérhetőbb lett a lakásvásárlás, hosszabb távon komoly kockázatok gyűlhetnek. A lakáspiac most inkább az eladóknak kedvez, a vevőket pedig óvatosságra inti.
Az MNB jelentése szerint a lakáspiaci túlértékeltség további növekedése várható, ami óvatosságra int. Bár az Otthon Start program segíti a hozzáférhetőséget, az ingatlan áremelkedés továbbra is komoly terhet jelent az egyéni vásárlók számára. Érdemes figyelni, hogy a lakáspiac ne váljon túlzottan lufiszerűvé, mert egy esetleges korrekció nehézségeket okozhat mind az ingatlanvásárlóknak, mind a hitelintézeteknek.
Az ingatlanpiaci helyzet tehát izgalmas és mozgalmas marad, érdemes minden lépést jól átgondolni a lakásvásárlás előtt.
Ez a helyzet arra is rámutat, hogy fontos a folyamatos tájékozódás és az ingatlanszakértői segítség igénybevétele, amiben a Becsületes Ingatlanközvetítő is nyújthat segítséget barátságos és közérthető módon, hogy mindenki biztonságban és tudatosan hozhassa meg döntéseit a lakáspiacon.
Saját, becsületes ingatlanközvetítői véleményem a kialakult lakáspiaci helyzetről
Szerintem: óvatosan bánjunk a túlzott optimizmussal
Úgy gondolom, hogy – bár a jelenlegi helyzet sok szempontból kedvez az ingatlan eladóknak – az ingatlanpiaci buborék fenyegetése komoly. Az, hogy az árak már 18-20 %-kal túlszaladtak a fundamentumokon és még ennél is túl szaladhatnak nem játék. A túlzott elvárások, az „azonnali profit” reménye sokakat vethet be rossz időben, hajthat alaptalan lakásvásárlásba.
Az ingatlan beruházók növekvő aktivitása, új lakások építése és piacra kerülése segíthet az ingatlanárak stabilizálásában, de ez a folyamat időt vesz igénybe.
Az új építésű lakás ötletétől a megszületéséig, megvalósulásáig kb. 2-3 év legalább.
Azt jósolja több ingatlanpiaci szakértő, sőt politikusok is, hogy az épülő új lakások majd megállítják az ész nélkül felfelé kúszó használt lakások árait, mert nem lesz olyan agyalágyult vevő, aki annyiért vesz majd használt lakást, mint új építésűt, mert az új lakások is iparosított, gyors technológiával fognak olcsón épülni és annyiba fognak kerülni, mint most lassan a használtak, amiket az Otthon Start szabályaihoz igazítanak az eladók. Oké, de hát ez mikor fog bekövetkezni, hány év múlva, mert idő, amíg egyáltalán elkezdődik egy építkezés és értékesítés.
A másik pedig, hogy szét kellene választani a vidéki ingatlanpiacot és a Budapestit és egyéb menő piacokat az Otthon Start programban, ugyanis Budapesten már annyi kb. vagy több is egy panel lakás, mint amennyibe fognak kerülni egyes új lakások, amik direkt az Otthon startot akarják meglovagolni, de hát sok vidéki ingatlanpiacon még sehol sincsenek a használt ingatlanok árai ezekhez a szintekhez, bár próbálkoznak az eladók, de lassan, ha így megy nem lesz rájuk fizetési kereslet, hiába emelgetik az árakat az égbe.
Legfeljebb majd azok vesznek ingatlant, akiknek a kialakult élethelyzetük miatt muszály, illetve el tudják adni a sajátjukat is drágán és drágán, túlárazva is vesznek lakást, és így tovább fúják a lufit..
Még egy bónusz gondolat a végére..Hogyan tovább ingatlanpiac, ismét saját vélemény..
Én nem várok hatalmas ingatlan áremelkedést mostanában, ugyanis a szezonális hatás miatt, most kezd leállni a lakáspiac Decemberben és hamarosan itt a karácsony. Januárban talán egy kicsit felpezsdül, de ott lesz a 2026 áprilisi választás a háttérben és ezért véleményem szerint a lakáspiaci szereplők kivárnak, kivételt képeznek, akiknek sürgős a vétel, eladás.
Mint tudni lehet egy választás körül nem igazán az ingatlanpiacra fognak figyelni. Azt követően ismét szezonális hatás a nyár, úgyhogy a legközelebb 2026 szeptemberében várhatunk nagyobb valamilyen ingatlanpiaci hatást, de az olyan messze van, hogy nem akarok jósolgatni, ugyanis akármikor változhat bármi, akár már most éjfélkor is egy új törvény hatására..
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Miért érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod?
Ha te is szeretnéd álmaid otthonát megvásárolni és akár még hitelre is szükséged lenne, de úgy érzed, hogy egyedül nem boldogulsz, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod.
Az ingatlan szakember segít neked megtalálni a számodra legmegfelelőbb ingatlant, és tájékoztat a lehetőségeidről.
Ha te is szeretnél élni ezzel a lehetőséggel, akkor érdemes egy megbízható, becsületes ingatlanoshoz fordulnod, aki segít neked megtalálni a számodra tökéletes otthont.
Amennyiben pedig ingatlan eladó vagy, akkor is szükséged lehet egy jó ingatlanosra, aki megtalálja a lakásodra a megfelelő vevőt
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
Esztelen ingatlan ár emelgetések és a túlárazott lakások korát éljük. Ingatlanlufi a láthatáron?
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
