Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő)
Az ingatlan eladók, a vevők és bárki más is azt gondolhatja, hogy: „Úgyis a vevő dönti el, mennyit ér a lakásom.” Van benne igazság – de közel sem annyi, amennyit elsőre gondolnál. És épp ez a félreértés viszi bele a legtöbb eladót abba, hogy hónapokig, néha évekig áll az ingatlana hirdetve, miközben ő maga sem érti, miért nem hívja senki, vagy csak az ingatlanosok, ha meg már azok sem, akkor gáz van..
„Úgyis a vevő mondja meg, mennyit ér az ingatlan”
És tényleg van benne igazság: egy ingatlan csak akkor kel el, ha valaki hajlandó megfizetni érte az árat. Eddig stimmel.
De ebből a gondolatból sokan azt a következtetést vonják le, hogy egyetlen vevő véleménye, egyetlen ember pénztárcája dönti el, mennyit ér az otthonuk. Ez viszont már tévedés. Nem egy vevő dönt – az ingatlanpiac dönt. E kettő között óriási a különbség, és ha ezt nem érted meg eladóként, könnyen rosszul árazhatod be az ingatlanodat.
Ki dönt valójában, hogy mennyit ér az ingatlanod? Öt szereplő, öt különböző „lakásár”
Itt jön a lényeg, amit kevesen gondolnak végig: egy ingatlannak nem egy értéke van, hanem több is – attól függően, hogy ki és milyen célból nézi.
1. Az ingatlanpiac – ez a végső döntéshozó
A kereslet és kínálat egyensúlya határozza meg leginkább, mennyiért kel el valójában egy ingatlan. Az ingatlan pontosan annyit ér, amennyit egy adott pillanatban egy vevő – kényszerhelyzet nélkül – hajlandó kifizetni érte. De ez a szám nem egy emberen múlik: azon múlik, hányan keresnek hasonlót, mennyi hasonló kínálat van éppen, és hogyan reagál a lakáspiac az adott hirdetésre.
2. A független ingatlan értékbecslő
Az ingatlan értékbecslő objektív, szakmai módszertannal dolgozik. Összehasonlító piaci adatokra támaszkodik, figyeli a lokációt, az állapotot, a méretet, és kiszűri az érzelmi torzításokat, amik egy tulajdonost gyakran félrevisznek.
3. A banki ingatlan értékbecslő
Ha hitelt vesznek fel az ingatlanra, a bank saját értékbecslő szakértője is megnézi és felértékeli. A bankok jellemzően óvatosabbak, ezért ez az érték – a hitelbiztosítéki érték – gyakran alacsonyabb, mint a tényleges lakáspiaci ár.
4. A NAV – vagyonszerzési illeték
Vagyonszerzési illeték kivetésekor a Nemzeti Adó- és Vámhivatal is meghatároz egy értéket, a saját ingatlan adatbázisukban lévő korábbi, valós adásvételek alapján.
5. Te magad, mint lakás tulajdonos
Te döntöd el a kínálati árat – azt az összeget, amennyiért meghirdeted az ingatlant. Ez a szám viszont nagyon gyakran tartalmaz olyan érzelmi értéket is, amit a piac egyáltalán nem igazol vissza.
Vannak egyéb ingatlanárat befolyásoló tényezők is adott esetben, amiket most nem taglalunk, mint például azok, akik örökség esetén hagyatékkor értékelik fel az ingatlant, meg hát a szomszéd, vagy az ismerős, akik az eladott ingatlanokról mondhatnak információkat, ami vagy helyes, vagy sem, de most csak a fenti 5 szereplőt nézzük.
Fontos leszögezni: ez az öt szereplő nem véletlenül létezik egymás mellett. Mindegyik más célra, más módszertannal határozza meg az ingatlanárát – és épp ezért van, hogy egy ingatlannak papíron akár három-négy különböző „hivatalos” értéke is lehet egyazon pillanatban, miközben a piaci ár az ötödik, a végső valóság.
Mitől függ, hogyan reagál a lakáspiac egy ingatlanra?
• Mekkora a kereslet az adott településen, adott ingatlantípusra?
• Mennyi hasonló ingatlan érhető el ugyanabban a pillanatban?
• Milyen áron, milyen minőségű hirdetéssel jelenik meg a piacon?
• Sikerül-e versenyhelyzetet teremteni a vevők között?
Ez utóbbi pont az, amit a legtöbb magánúton értékesítő lakás tulajdonos teljesen figyelmen kívül hagy – pedig itt dőlhet el a legtöbb pénz.
A magyar lakáspiac egyébként pontosan azt mutatja mostanában, mennyire nem egyetlen vevőn múlik az ár, hanem a piac egészének a mozgásán. Az MNB legfrissebb, 2026. májusi Lakáspiaci jelentése szerint 2025-ben országosan 23,5 százalékkal nőttek a lakásárak nominálisan, ami az elmúlt 25 év legnagyobb reálértékű drágulását jelentette.
Ugyanakkor 2026 első negyedévében már 18 százalékkal esett vissza a tranzakciók száma az előző év azonos időszakához képest – vagyis a kereslet és a kínálat viszonya néhány hónap alatt átbillent. Ha csak egyetlen vevő döntött volna arról, mennyit ér egy lakás, ilyen országos szintű, gyors elmozdulás nem történhetne meg. Ez a lakáspiac reakciója, nem egy emberé.
Alul árazás és versenyhelyzet: amikor a lakáspiac neked dolgozik
Van egy gyakori félreértés a „hagyjuk, hogy a vevő eldöntse” gondolat mögött: sokan azt hiszik, minél magasabbra teszik az eladó ingatlan árat, annál jobban járnak, mert „úgyis lealkusznak belőle”. A valóságban pont fordítva működik.
Ha egy ingatlan reális, jól átgondolt áron, tudatos stratégiával kerül ki a lakáspiacra, sokkal nagyobb eséllyel jelenik meg egyszerre több komoly érdeklődő is. Ez az, amit a szakmában licit helyzetnek hívnak – és nem véletlen, hogy ez a piac egyik legerősebb ár-emelő eszköze. Amikor egy ingatlanra egyszerre több ajánlat érkezik, a vevők pszichológiája is átfordul: aki fél attól, hogy lemarad, hajlandó lesz többet is fizetni, mint amennyit eredetileg tervezett.
Ezzel szemben az irreálisan magas induló ár szinte biztosan azt eredményezi, hogy hetekig, hónapokig egyetlen érdemi hívás sem jön – utána pedig apránként, kényszerűségből kell lejjebb venni az árat, ami már egy teljesen más, sokkal rosszabb tárgyalási pozíció, mint amiből tudatos stratégiával indultál volna.
Ez az oka annak, hogy amikor licit helyzet alakul ki egy-egy ingatlanomnál, sokszor jóval a kikiáltási ár fölött kel el a végén – miközben egy rosszul árazott, magányos hirdetés ugyanígy simán kevesebbért megy el, mint amennyit valójában érne a piacon.
Miért számít ezért a jó ingatlanközvetítő?
Ha egyetlen vevő véleménye döntene, tényleg nem lenne szükség ingatlan szakemberre – elég lenne megvárni az első jelentkezőt, és elfogadni, amit ajánl.
De mivel valójában a lakáspiac dönt, és a piac reakcióját lehet és kell is alakítani, itt kezdődik az én munkám.
30 éve vagyok az ingatlanpiacon Zala megyében és a Nyugat-Balatonon, villanyszerelőként kezdtem a pályámat, majd kocsmáros, aztán biztosítási ügynök lettem, de voltam szállodai Jolly joker is, aztán rám talált 1995-körül az ingatlanszakma és először ingatlanforgalmazó, amikor is saját projektjeim voltak, majd ezt követően, a mai napig ingatlanközvetítő, hivatalos ingatlan értékbecslő és hitelközvetítő is vagyok – ez a hármas szakmai háttér azt jelenti, hogy nem csak megbecsülöm az ingatlanod reális piaci értékét, hanem azt is látom, hogyan fog reagálni rá a bank, ha a vevőnek hitelre lesz szüksége, és milyen stratégiával lehet versenyhelyzetet teremteni körülötte.
Ha ingatlan eladóként azt szeretnéd, hogy ne a véletlenre, és ne egyetlen vevő hangulatára legyen bízva, mennyit kapsz az otthonodért, hanem tudatosan, a lakáspiac ismeretében alakítsuk ki a stratégiát – keress bátran. Ez pontosan az a pont, ahol a különbség van aközött, hogy valaki csak hirdeti az ingatlanodat, vagy valóban dolgozik a legjobb áradért.
Gyakran ismételt kérdések – Nem a vevő, hanem a piac árazza be az ingatlanodat – így működik valójában (és ezért is számít a jó ingatlanközvetítő)
Tényleg a vevő dönti el, mennyit ér egy ingatlan?
Nem egyetlen vevő. A lakáspiac – vagyis a kereslet, a kínálat, a hasonló ingatlanok ára és a versenyhelyzet – alakítja ki a tényleges eladási árat. Egy vevő csak abban a pillanatban „erősíti meg” ezt az árat, amikor ténylegesen kifizeti.
Miért lehet több különböző „értéke” is egy ingatlannak?
Hogyan lehet versenyhelyzetet, azaz „licitet” teremteni egy ingatlan eladásakor?
Reális, jól átgondolt induló árral és tudatos hirdetési stratégiával – így egyszerre több komoly érdeklődő jelenhet meg, ami felfelé mozdíthatja el a végső árat az induló irányárhoz képest.
Miért baj, ha túl magasra árazom az ingatlanomat?
Mert elriasztja az érdeklődőket: hetekig, hónapokig nem jön érdemi hívás, majd kényszerűségből, rosszabb alkupozícióból kell lejjebb menni az árból – gyakran alacsonyabbra, mint amennyit egy jól belőtt induló árral el lehetett volna érni. Esetleg még innét, a „sírból” is fel lehet éleszteni az ingatlan körüli licit helyzetet, de ehhez tényleg ingatlan szakember szükséges nagy eséllyel, mégpedig olyan, akinek már voltak hasonló ügyei.
Érdemes-e ingatlan szakembert bevonni a lakás árazásába?
Igen, mert egy tapasztalt, hármas szakképesítésű (értékbecslő, ingatlanközvetítő, hitelközvetítő) szakember egyszerre látja az ingatlanpiaci, a banki és a versenyhelyzet-teremtési szempontokat is – ez az, ami reálisan a legjobb elérhető árat hozhatja ki egy eladásból.
Sipos András
Ingatlanközvetítő, Hivatalos ingatlan értékbecslő és Hitelközvetítő
www.becsuletesingatlanos.hu
Kapcsolódó blog cikkem:
Ingatlan eladáson gondolkozol? Miért a becsületes ingatlanközvetítő?
Belterületi családi ház vs. zártkerti hétvégi ház: Melyik lehet a jobb választás?
Városba, vagy vidékre költözz? Hol vegyél ingatlant?
Érdemes házat venned a semmi közepén?
Belterületi vagy zártkerti ingatlan? A különbség amit vevőként és eladóként is kötelező tudnod!
Ház vagy lakás? – A kérdések, amiket előbb tegyél fel magadnak, mint az árakat
Személyiségtorzulás nemcsak az ingatlanszakmában. Jelek, következmények, megoldások
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat-Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
