Externália és hendikep az ingatlanpiacon – mi csökkenti valójában az ingatlanod értékét?
Ha valaha hallottad már, hogy egy lakás „nehéz eset”, vagy hogy „rossz helyen van”, de mégsem tudtad pontosan megfogalmazni, miért – most jó helyen jársz. Ebben a cikkben arról mesélek, hogyan függ össze egymással az externália és az ingatlan-hendikep, miért keveri össze a legtöbb eladó a kettőt, és miért számít ez óriási pénzekben mérve.
Sokan kérdezitek tőlem, hogy miért kel el az egyik lakás egy hét alatt, de akár pár nap alatt és adott esetben még ingatlan licit helyzet is kialakul, míg a másik hónapokig csak „áll a piacon”, pedig papíron és láthatóan is hasonlónak tűnnek. A válasz gyakran két olyan kifejezésben rejlik, amikkel a hétköznapokban ritkán találkozol, de az ingatlanod értékét alapjaiban határozzák meg: ez az externália és a hendikep.
Bár sokan szinonimaként használják őket, óriási a különbség köztük. Ha eladó vagy, ezen a különbségen múlhat, hogy sikerül-e reális áron túladnod az ingatlanodon, vagy beleesel a „túlárazott, beragadt hirdetés” csapdájába a Listing Fatigue-be.
Mi az az externália? A hatás az ingatlanodra, amire nincs ráhatásod
Az externália közgazdaságtani fogalom, de a mindennapi ingatlanpiacon nagyon is kézzelfogható hatása van. Lényege: olyan külső hatás, amely befolyásolja az ingatlan értékét, de nem te okozod, és nem is te irányítod. Azaz nem a falak mögül jön, hanem a környezetből.
Magyarul az externália (vagyis külső gazdasági hatás) olyasmi, ami a kerítéseden kívül történik, mégis közvetlenül érinti a pénztárcádat. Olyan tényezők ezek, amiket nem te okoztál, és nem is tudsz rajtuk változtatni, de a vevők szemében azonnal forintosíthatók. Tehát a te ténykedéseden kívül eső dolog miatt az ingatlanod veszíthet az értékéből, akár el is értéktelenedhet, de fel is mehet az értéke az égbe..
Az externália fogalom Paul Samuelson közgazdász nevéhez kötődik, és azt a jelenséget írja le, amikor valakinek a tevékenysége úgy hat másokra, hogy azok nem vesznek részt közvetlenül abban a gazdasági folyamatban – mégis viselik a következményeit.
Kétféle irányba billenthetik az externáliák az ingatlanod érték mérlegét:
1. Negatív externália (Értékcsökkentő): Ide tartozik minden, ami rontja az életminőséget. Egy forgalmas, zajos főút, egy közeli gyár szaghatása, például Akkumulátor gyár is lehet, vagy akár egy éjszakai szórakozóhely a szomszédban, de lehet egy olyan szomszéd, aki rendetlenül szét pakolja a cuccait a telkén. Ezek „külső költségek”, amiket a tulajdonos szenved el.
2. Pozitív externália (Értéknövelő): Ez a „lottóötös” kategória. Ha az utcád végén új parkot alakítanak ki, épül egy modern iskola, vagy javul a tömegközlekedés (például új metróállomás nyílik), az ingatlanod értéke anélkül nő meg, hogy egyetlen ecsetvonást is tettél volna érte.
Az ingatlan „hendikep” fogalma: Amikor nehezített pályán játszol a lakásoddal
A hendikep egy sokkal hétköznapibb, gyakorlatias szó az ingatlanpiacon. Minden olyan tényezőt ide sorolunk, ami miatt egy ingatlan nehezebben eladható, vagy csak alacsonyabb áron értékesíthető, mint a hasonló adottságú társai.
Míg az externália egy közgazdasági szakkifejezés, a hendikep a gyakorlati ingatlanos szleng. Mindent ide sorolunk, ami miatt egy lakás vagy ház, ingatlan „nehezebb eset”.
Egy ingatlan akkor hendikepes, ha:
• Csak a piaci ár alatt, nyomott áron lehet eladni.
• Sokkal tovább tart vevőt találni rá, mint a környékbeli átlag.
A legtöbb ingatlan eladó mindezeket egy zsákba gyömöszöli: „van egy kis baj a lakással.” Valójában ezeknek nagyon eltérő a kezelési módja – és pontosan itt csúszik el a legtöbb értékesítés.
Fontos látnod: A hendikep lehet egy külső hatás eredménye (például a zaj), de fakadhat az ingatlan belső tulajdonságaiból is (rossz elosztás, jogi zűrök).
Hogyan kapcsolódik össze a kettő az ingatlanok esetében, az externália és a hendikep? Az ok és az okozat
Hogy egyszerűen fogalmazzak: Az externália az OK, a hendikep pedig az OKOZAT, vagyis a negatív externália az egyik leggyakoribb oka az ingatlan-hendikepnek.
Vegyünk egy példát: Van egy szép lakásod, de a házzal szemben épült egy logisztikai központ, vagy éppen egy Akkumulátor gyár.
• A kamionforgalom és a zaj, vagy éppen a fényszennyezés is lehet a negatív externália.
• Az, hogy emiatt a vevők fele el sem jön megnézni, és aki eljön, az is 15%-kal, (de lehet ez sokkal nagyobb is) kevesebbet akar fizetni, az a hendikep.
• Még egy példán keresztül: Van egy kétszobás lakás egy forgalmas körút mentén, szép állapotban, jó alaprajzzal. Az ablakok kétszeresek, de délutánonként az utcai zajszint mégis jócskán az elviselhető határ felett van. Ez negatív externália – és ennek közvetlen következménye, hogy a vevők fele a lakásnézés után azt mondja: „kár, de a zaj miatt nem élnék itt.” A lakásnak tehát hendikepje keletkezik a piacon – kevesebb érdeklődő, több alkukísérlet, hosszabb értékesítési idő.
A kapcsolat tehát egyértelmű. De nem szabad megállni ennél.
A nagy félreértés: Nem minden ingatlan hendikep externália!
Itt szoktak elcsúszni az ingatlan eladók. Jegyezd meg jól: az externália mindig kívülről jön. A hendikep viszont gyakran „házon belüli”.
Belső hendikepek (amik NEM externáliák):
• Elavult alaprajz: Például, ha a fürdőszobán keresztül kell bemenni a konyhába, vagy éppen zsákszobák vannak és nem lehet máshogy megoldani a szobákba a bejárást.
• Műszaki hibák: Vizesedő falak, elöregedett vezetékek, rossz tető stb..
• Jogi problémák: Rendezetlen tulajdoni lap, térképmásolattól eltérő épület, vagy ha nincs használatbavételi engedély közös tulajdon esetén stb…
Miért kulcskérdés ez neked ingatlan eladóként?
Mert a két problémát teljesen másképp kell kezelned.
1. A külső hatásokkal (externáliák) nem tudsz mit kezdeni. Nem fogod tudni elköltöztetni a vasutat vagy az Akkumulátor, vagy más gyárat. Itt csak egyetlen eszközöd van: a reális lakás árazás. El kell fogadnod, hogy a piaci ár alatt kell hirdetned, különben az ingatlanod évekig a nyakadon marad, vagy el sem tudod adni, ha nem fogsz engedni az árból.
Az a tulajdonos, aki ezt nem hajlandó belátni, és ugyanannyiért kínálja a lakását, mint a csendes, zöldövezeti szomszéd – az egyszerűen beragad. Hónapokig, esetleg évekig hirdeti az ingatlant, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva magát és az ingatlant is. Mert egy régóta hirdetett lakás már önmagában is kérdőjeleket szül a vevőkben: „mi a baj vele?” és ekkor jön el a Listing Fatigue..
2. A belső hendikepek viszont javíthatók! Egy tisztasági festés, a jogi helyzet rendezése (például egy utólagos fennmaradási engedéllyel), vagy egy okos alaprajzi újratervezés azonnal eltüntetheti a hátrányt. Itt tudsz valódi értéket növelni
Ha vizes a fal, javítsd meg, és dokumentáld. Ha rossz az alaprajz, nézd meg egy tervező szemével, mi módosítható. Ha rendezetlen a jogi helyzet, ügyvéddel szedd rendbe.
Ezeket az intézkedéseket a vevő is látja, és egy rendbe tett, dokumentált ingatlan prémiumot érdemel. A vevők szívesen fizetnek a biztonságérzésért. Az a tulajdonos, aki komolyan veszi a felkészítést, jobb pozícióból tárgyal, és gyorsabban ad el.
A fejezethez egy kis gyors összefoglaló:
Externália és hendikep – ez a kulcs különbség
👉 Externália = ok (külső hatás)
👉 Hendikep = következmény (piaci hátrány)
Egyszerű példa
• zaj → externália
• alacsonyabb ár → hendikep
Fontos: nem minden hendikep externália
• rossz alaprajz → nem externália
• mégis hendikep
Mit tudsz kezdeni velük ingatlan eladóként?
1. Externáliák
• nem tudod megszüntetni
👉 csak beárazni
2. Belső hendikepek
• javíthatók
👉 értéket növelhetsz
A leggyakoribb hiba – amit szinte minden ingatlan eladó elkövet
👉 egy kalap alá veszi az összes problémát
És ami még rosszabb:
👉 figyelmen kívül hagyja a külső hátrányokat
Hogyan látja a külföldi és magyar szakirodalom az ingatlan-stigmát?
A nemzetközi ingatlanpiaci kutatások az externália által sújtott ingatlanokat gyakran „stigmatizált ingatlanoknak” hívják (angolul: stigmatized property). A fogalom lényege: az ingatlan valamilyen negatív külső hatást hordoz, ami csökkenti a piaci értékét – és ez a bélyeg néha még azután is rajta marad, hogy a közvetlen ok megszűnt.
Hajnal István (2017) egy átfogó szakmai elemzésében megállapította, hogy a stigmatizált ingatlanok piaci értékének meghatározásához speciális módszertan szükséges, mert a hatás több rétegen keresztül szűrődik be az árba. Az általa azonosított hat dimenzió – mint a közelség, a tartósság és az érzékelt kockázat – mind befolyásolja, mennyire rontja az értéket egy külső negatív tényező.
Chapman és munkatársai (2019) kutatása azt mutatja ki, hogy a stigmatizált ingatlanok esetén a vevők általában kevesebbet hajlandók fizetni, és az értékesítés is nehezebb – még akkor is, ha a negatív hatás tényszerűen igazolható és nem pusztán szubjektív benyomás. A fizikai és a pszichológiai stigma egyaránt komolyan befolyásolja a vevők fizetési hajlandóságát.
Egy dallasi kutatás (McCluskey és Rausser) arra jutott, hogy a veszélyes hulladéklerakó-közeli ingatlanok még a teljes kármentesítés után is érzékelhető értékveszteséget szenvednek – a stigma tartósan ott marad, mert az emberek emlékeznek, és az emlékezet beépül az árba.
Ez azt jelenti, hogy a negatív externália sokszor nem eltüntethető puszta kommunikációval – az ár az egyetlen eszköz, amivel kompenzálni lehet.
A párhuzamos veszély: amikor az externália láthatatlan maradhat az ingatlan értékbecslőnek is
Az ingatlan-értékbecslés nem egyszerűen egy négyzetméterár-számítás. A valódi szakmai munka éppen abban mutatkozik meg, hogy az ingatlan becslő képes felismerni azt is, ami szabad szemmel nem látszik azonnal.
Én az első körben megnézem az ingatlant a mapson, adatokat gyűjtök, sokszor ismerősöktől információkat gyűjtök az ingatlanról és környékéről, majd ki megyek a helyszínre és végignézem az ingatlant, ebből az anyagból készítem el a Hivatalos ingatlan értékbecslést, de közvetítéskor is ugyanezt csinálom, csak nem írok értékbecslői szak dokumentációt.
Persze egy ilyen helyzet engem is könnyen becsapna, de szerencsére ilyen még nem volt, meg ne is legyen: Ha egy folyó felső szakaszán szennyezés van, az ingatlan pedig a folyó alsóbb részén áll – ez az eladónak sem feltétlenül nyilvánvaló, pedig komolyan befolyásolja az értéket és a hitelezhetőséget.
A bankok sem fogadnak el minden ingatlan externáliát egyforma súllyal:
Általában kizáró okok a banki hitelezésben:
• Aktív hulladéklerakó 500 méteren belül
• Veszélyesanyag-gyártó üzem szomszédsága
• Igazolt árvízveszélyes terület
• Sugárzásveszélyes zóna
Erősen ingatlan értékcsökkentő, de nem mindig kizáró okok:
• Repülőtér zajvédelmi zónája
• Zajvédő fal nélküli főút
• Iparterület közvetlen szomszédsága
Pozitív externáliák, amelyek növelik a hitelezhetőséget:
• Tömegközlekedési csomópont 500 méteren belül
• Jó hírű iskola körzete
• Park vagy természetvédelmi terület szomszédsága
Mindez azért lényeges, mert ha a bank nem ad hitelt az ingatlanra, az nemcsak az értékét csökkenti – hanem drasztikusan szűkíti a potenciális vevők körét. Sok vevő hitelt venne fel, és ha a lakás nem hitelképes, azonnal kiesik a sorból, de minimum jócskán lecsökken a potenciális vevők száma.
A hedonikus ingatlan ármodell – hogyan mérik valójában az externáliák hatását?
Az ingatlan szakemberek számára érdemes megemlíteni, hogy az externáliák értékbeli hatásának mérésére a hedonikus ármodell a legelterjedtebb módszer. Lényege: az ingatlan árát különböző jellemzőkre bontják le, és minden egyes tulajdonság – köztük a külső hatások is – külön értéket kap.
Egy zajos ablak például 5-10%-os értékcsökkentést okozhat. Egy udvari tájolás hasonló hatású csak pluszban. Egy parkvárosi panoráma komoly prémiumot jelent. Ezeket a korrekciókat a tapasztalt, rutinos ingatlan értékbecslők és a jó ingatlanközvetítők is alkalmazzák – csak nem mindig ezzel a nevükkel.
A hedonikus modell alapján mért összefüggések azt is megmutatják, hogy a zajszennyezés egyes kutatások szerint 5-10%-os árkülönbséget indokol a hasonló adottságú csendes ingatlannál. A környezeti szennyezés hatása pedig akár az ár 15-20%-ára is rúghat – és ez tartós lehet, még akkor is, ha a szennyező forrás megszűnik.
A beragadás jelensége – amikor az ingatlan eladó nem hajlandó tudomásul venni a valóságot
Több évtizedes ingatlan közvetítői tapasztalatból mondom: az egyik leggyakoribb eset, hogy az eladó egyszerűen nem hajlandó tudomásul venni a külső hendikepet és az externáliát sem.
Azt mondja: „a szomszéd is ugyanannyiért adta el, miért adnám olcsóbban?” Csakhogy a szomszéd parkra nézett, nem a főútra. A szomszéd mögött nem volt vasút. A szomszédnál nem érezte az ember már a kapuban, hogy valami nincs rendben.
Az ilyen ingatlanok megragadnak a piacon. Hetekig, hónapokig hirdetik őket, egyre kényelmetlenebb helyzetbe hozva az eladót – miközben a potenciális vevők egyre inkább azt érzik: „ha ilyen régóta nem kel el, biztosan valami gond van vele.”
Ez az önbeteljesítő jóslat az ingatlanpiacon különösen kegyetlen. Egy beragadt lakáshirdetés maga is hendikeppé válik!
A megoldás mindig ugyanaz: reális ár, átlátható kommunikáció, és a negatív externáliák becsületes kezelése – nem eltitkolása, hanem az árban való megjelenítése.
Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon – mit jelent valójában, és miért fontos eladóként?
A Coase-tétel egy klasszikus közgazdasági alapelv, amely Ronald Coase Nobel-díjas közgazdász nevéhez fűződik.
Elsőre bonyolultnak hangzik, de ha lefordítjuk ingatlanos nyelvre, nagyon is gyakorlati jelentősége van.
A Coase-közgazdasági tétel lényege érthetően az ingatlanpiacon
A tétel azt mondja ki:
👉 ha pontosan tudjuk, ki mire jogosult, és a felek könnyen tudnak egymással egyezkedni, akkor a külső hatások (externáliák) „kezelhetővé válnak” egy megállapodással az ingatlanpiacon.
Egyszerűbben:
👉 a piac megoldja a problémát – csak az a kérdés, ki fizet érte és mennyit.
Mit jelent ez ingatlanos szemmel?
Ez az a pont, ahol a legtöbb ingatlan eladó nem gondol végig semmit.
Egy ingatlan értékét gyakran befolyásolja valami külső tényező:
• zaj
• szag
• forgalom
• környezet
👉 Ezek externáliák.
A Coase-közgazdasági tétel szerint:
nem az a kérdés, hogy ez megszűnik-e, hanem az, hogy ki viseli a következményét.
És a válasz szinte mindig ugyanaz:
👉 ez beépül az ingatlan árába.
A Coase-tétel két változata – ingatlanos példával
1. Gyenge (hatékonysági) Coase-tétel
👉 Ha minden adott (jogok tiszták, nincs költség az alkuban), akkor a felek olyan megoldást találnak, ami gazdaságilag optimális.
Ingatlanos példa:
• egy zajos lakás olcsóbban kel el
• egy csendes lakás drágábban
👉 Az ingatlanpiac „helyreteszi” az értékeket.
2. Erős (invariancia) Coase-tétel
Ez már egy szinttel mélyebb.
👉 A végeredmény ugyanaz lesz, függetlenül attól, hogy eredetileg ki volt „előnyben”.
Ingatlanosul:
Teljesen mindegy:
• az eladó ragaszkodik magas árhoz
• vagy a vevő alkudik keményen
👉 a végén az ár oda kerül, ahol az ingatlanpiac elfogadja.
Mikor működik ez a valóságban? (feltételek)
A Coase-tétel csak akkor működik „tankönyv szerint”, ha ezek teljesülnek:
1. Tiszták a tulajdonjogok
• nincs jogi bizonytalanság
• mindenki tudja, mihez van joga
👉 Ingatlanban: rendezett tulajdoni lap, tiszta jogi viszonyok
2. Alacsony tranzakciós költségek
• könnyű tárgyalni
• nincs sok akadály
👉 A valóságban ez:
• ügyvédi díj
• idő
• alkudozás
• idegeskedés
3. Mindenki tisztában van a helyzettel
• a vevő látja a hibákat
• az eladó is tisztában van velük
👉 Ez ritkán teljesül 100%-ban.
Egy egyszerű példa az ingatlanpiacon (nem tankönyvi, hanem piaci)
Képzeld el:
Van egy ház egy forgalmas út mellett.
Két lehetőség van:
1. Az eladó ragaszkodik a magas árhoz
• nem veszi figyelembe a zajt
• hónapokig nincs vevő
2. Az ár igazodik a valósághoz
• a vevő „beárazza” a zajt, az eladó enged
• létrejön az üzlet
👉 Mi történt?
A zaj költsége beépült az árba.
Ez a Coase-közgazdasági tétel gyakorlati működése.
A klasszikus Coase-közgazdasági tétel példa lefordítva ingatlanra
Az eredeti közgazdasági példa egy gazda és egy állattartó konfliktusa.
Ingatlanosul így néz ki:
• van egy zavaró tényező (pl. zaj)
• van egy érintett fél (vevő)
👉 Ha a probléma olcsóbban „kezelhető”, mint amekkora kárt okoz, akkor a piac lépni fog.
De:
• nem feltétlenül megszünteti a problémát
• hanem beárazza
A valóság: miért nem működik tökéletesen a Coase-közgazdasági tétel az ingatlanpiacon?
A Coase-tétel a gyakorlatban ritkán működik tisztán, mert:
1. Magasak a tranzakciós költségek
• idő
• energia
• ideg
• pénz
👉 Ez lassítja az ingatlan eladását.
2. Sok az érintett
Például:
• egy rossz környék
• zajos városrész
👉 Ezt nem lehet „lealkudni” egy emberrel, mert számtalanul vannak, akiket zavar.
3. Az ingatlan eladók gyakran nem racionálisak
Ez a legfontosabb.
👉 Nem fogadják el az ingatlanpiaci visszajelzést.
És itt törik meg a Coase-logika.
Saját ingatlan szakmai véleményem – amit az eladók sokszor nem látnak( mert nem akarják látni)
A legtöbb eladó azt hiszi:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”
A valóság viszont:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit ér meg neki.
És ez a különbség:
• érzelmi gondolkodás
• vs. piaci gondolkodás
A lényeg egy mondatban
👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan, lakás árában jelenik meg.
Saját vélemény – itt hibázik a legtöbb lakás eladó
Sokan azt gondolják:
„Majd jön egy vevő, akit nem zavar.”
A Coase-tétel viszont mást mond:
👉 nem az számít, hogy zavar-e valakit, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette
És ez két külön dolog.
A piac mindig „korrigál”:
• ha nem az elején → akkor később
• ha nem finoman → akkor fájdalmasan
Mit jelent ez neked eladóként?
Nagyon konkrét dolgot:
👉 az externáliák költségét nem tudod elkerülni – csak eldönteni, mikor és hogyan fizeted meg
Két út van:
1. Elfogadod az elején
• reális árazás
• gyorsabb eladás
• kevesebb stressz
2. Később szembesülsz vele
• hirdetés beragad
• folyamatos árcsökkentés
• végül rosszabb alku
Röviden a lényeg
• az externália nem tűnik el
• a piac mindig beárazza
• valaki mindig „kifizeti”
👉 És ez a legtöbb esetben az eladó.
Ez a gondolkodás az, ami elválasztja:
• a „próbálkozó” eladókat
• és a tudatosan, jól értékesítőket
Externáliák beárazása az ingatlanpiacon – mit jelent a költségek internalizálása a gyakorlatban?
Az előbbiekből már látod, hogy a külső hatások – vagyis az externáliák – komoly szerepet játszanak az ingatlan értékében.
De van egy kulcsfogalom, amit érdemes külön is megérteni:
👉 a költségek internalizálása
Mit jelent az internalizálás ingatlanos nyelven?
Egyszerűen:
👉 az a folyamat, amikor egy külső hátrány (externália) pénzben megjelenik az ingatlan árában.
Tehát:
• a probléma nem szűnik meg
• nem kerül „megoldásra”
👉 hanem valaki kifizeti – az áron keresztül
Hogyan történik ez a gyakorlatban?
Vegyünk egy tipikus példát:
Van egy lakás egy forgalmas út mellett.
• a zaj → negatív externália
• a vevőt zavarja → kevesebbet hajlandó fizetni
👉 Mi történik?
Az ingatlan:
• nehezebben eladható
• alacsonyabb áron kel el
👉 A zaj költsége beépül az árba.
Ez maga az internalizálás.
Hol jelenik meg az externalitás hatása az ingatlan eladás során?
Az ilyen külső hatások nagyon konkrétan mérhetők:
1. Alacsonyabb eladási ár
A vevő automatikusan levonja a hátrányt az árból.
2. Erősebb alku
Minél több a negatív tényező, annál keményebben alkudnak.
3. Szűkebb vevői kör
Kevesebb embernek fér bele a kompromisszum.
Miért fontos ez neked ingatlan eladóként?
Ez az a pont, ahol a legtöbb hiba történik.
Sokan úgy gondolkodnak:
„Majd jön valaki, akit nem zavar.”
De a valóság:
👉 nem az számít, hogy zavar-e, hanem hogy mennyit hajlandó fizetni mellette.
És a piac mindig dönt:
• vagy az elején
• vagy később, fájdalmasabban
A lényeg, amit érdemes megjegyezned
👉 Az externáliák költsége nem tűnik el – csak átalakul, és végül az ingatlan árában jelenik meg.
Ha ezt megérted:
• reálisabban tudsz árazni
• gyorsabban találsz vevőt
• és elkerülöd a hónapokig tartó beragadást
Személyes Becsületes Ingatlanközvetítői véleményem: Amit sokan elrontanak a lakás eladásnál
Évtizedek óta dolgozom ingatlanközvetítőként, és az egyik legjellemzőbb hibát látom újra és újra: az eladók nem tesznek különbséget aközött, amin tudnak változtatni, és amin nem.
A tapasztalatom az, hogy a legtöbb eladó beleesik a „szemellenző” hibájába. Próbálják nem észrevenni a negatív externáliákat. Azt gondolják: „Majd ha jön egy olyan vevő, akit nem zavar a zaj…” Elárulom: olyan vevő nincs, akit ne zavarna, csak olyan van, aki hajlandó ezt kompenzációért cserébe (értsd: alacsonyabb árért) elfogadni. Ha egy zajos lakást ugyanazon az áron hirdetsz meg, mint a mellette lévő csendes parkra nézőt, akkor valójában nem is akarod eladni, csak „hirdetni”. Na persze lehetséges olyan, akinek a zaj az előny olyan szempontból, hogy nem a zaj az előny pontosabban, hanem a nagy forgalom például egy vállalkozónak irodának, lakásirodának, üzletnek stb..
Egy javítható belső hibát hagyni és nem foglalkozni vele – pénzégetés. Egy megváltoztathatatlan külső hatást figyelmen kívül hagyni az árazásban – szintén pénzégetés. Csak más irányban.
Volt olyan eladó, aki totál megsértődött rám és nem is lett üzlet, de jóval olcsóbban adta el a lakását, mint lehetett volna, amikor azt mondtam neki, hogy az elsőzobába csak fesse le a falat, mert amikor belépnek a lakásba pont azt a csúnyaságot látják, ami lerontja erősen az árat. Nem volt hajlandó megcsinálni, inkább eladta jóval olcsóbban..
A legjobb lakás eladási eredmények ott születnek, ahol az eladó őszintén néz szembe a helyzettel: amit meg tud változtatni, azt megcsinálja. Amit nem tud, azt beépíti az árba. Nem próbálja eltitkolni, mert a vevők úgyis megérzik – és ami el van titkolva, azt az alkuban veszik vissza.
Összegzés: Mit vigyél haza ebből, ha eladnád a lakásodat, vagy lakást keresel?
• A negatív externália (külső zaj, szag, forgalom) szinte mindig hendikepet okoz.
• A hendikep viszont tágabb fogalom: a saját hibáidat (beázás, jogi káosz) is ide soroljuk.
• A titok: Tanuld meg megkülönböztetni, min tudsz változtatni, és mit kell elfogadnod.
Ha tudod, mi a baj, tudsz rá megoldást keresni. Ha belső a hiba, javítsd ki! Ha külső, árazd be!
Azt viszont jól jegyezd meg, hogy a helyet, tudod, ahol van az ingatlanod azt soha nem tudod megváltoztatni, az egy állandó adottság, hacsak nem kerekeken gurul az ingatlanod
Nem az a cél, hogy eltüntesd a hibákat.
👉 Hanem az, hogy pontosan értsd őket.
Mert a piac nem azt nézi, mit gondolsz az ingatlanodról…
hanem azt, hogy a vevő mit érez – és mennyit hajlandó fizetni érte.
Záró gondolat – az ingatlanközvetítői és Ingatlan értékbecslői tudás pénzt ér
Az externália és a hendikep fogalma nem puszta ingatlanpiaci elmélet. Ezek olyan erők, amelyek minden egyes ingatlanban jelen vannak – láthatóan vagy láthatatlanul. Aki megérti a különbséget, az jobb döntéseket hoz: reálisabb árat kér, gyorsabban ad el, és kevesebb stresszel kerül ki a folyamatból.
Ha te is szeretnéd tudni, milyen externáliák és hendikepek jellemzik a te ingatlanodat – és hogyan lehet ezeket becsületes, átlátható módon kezelni –, keress meg bátran. Több évtizedes tapasztalattal állok melléd az ingatlan értékelés és az értékesítés során.
Te tudod, hogy az ingatlanodnak van-e valamilyen externáliája, vagy rejtett hendikepje?
Ha bizonytalan vagy, érdemes ingatlan szakértő szemmel átnézetni, mielőtt élesbe megy a lakás hirdetés és el akarnád adni!
Szeretnéd tudni, mennyit ér valójában a lakásod a mai ingatlan? Keress bizalommal, és ígérem: nem azt mondom, amit hallani akarsz, hanem azt, ami az igazság! A piaci elemzésemet alá is támasztom.
Ha bármi kérdésed van, vagy csak bizonytalan vagy egy ingatlan hirdetéssel kapcsolatban, keress bátran, tudod: nálam az őszinteség és a becsületesség az első!
👉Ha tetszett a cikk, oszd meg, hogy más is lássa!
✅🏠 👉Ne feledd! Amennyiben lakást vennél, vagy el adnál, illetve hitelt vennél fel nyugodtan keres!🏚️
✅🏠Amennyiben ingatlan értékbecslőt keresel akkor is hívj!
Kérj visszahívást, beszéljük át a részleteket baráti módon!
Miért bíznád másra a lakásod, családi házad, ingatlanod értékesítését, ha a becsületes ingatlanközvetítő áll a rendelkezésedre?
Bízd rám ingatlanod eladását, és biztosítom, hogy a folyamat gyors és stresszmentes legyen számodra!
Egy díjmentes konzultáció keretében örömmel felmérem a lakásod eladhatóságát és piaci értékét, és megbeszéljük az elképzeléseidet!
Ezek a blog cikkeim is érdekelhetnek:
14 Ingatlan értékcsökkentő tényező
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit jelent a kellékszavatosság az ingatlanokra? Mi a rejtett hiba?
Szerinted hányféle ára, értéke lehet egy ingatlannak?
Szerinted létezik eladhatatlan ingatlan?
Mit és hogyan lát egy értékbecslő: így határozza meg ingatlanod valódi értékét!
Lakás eladás ingatlanközvetítő nélkül? Megéri, vagy nem éri meg?
Amikor nem az igazat mondják az ingatlanpiacon – hanem azt, ami jól hangzik és ennek ára van
A tulajdonos önmaga is el tudja adni az ingatlanát a közösségi médiában?
Eladnád az ingatlanod? Őszinteség, vagy ígéretek? Melyik a fontosabb számodra?
Saját magad adnád el a lakásodat? Erre számíthatsz!
Egy profi, tapasztalt ingatlanszakértő sokat tud segíteni a lakáskeresésben és tudja támogatni az ingatlan eladásodat is.
Keress bátran és kövesd a blog oldalamat a következő írásaimért, hasznos tudnivalókért!
Kérdéseddel, keress meg ITT A CIKK ALATT az űrlapon, vagy emailban, telefonon, közösségi médiában.
Szerző: Sipos András Ingatlanközvetítő – Becsületes Ingatlanos
A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. 1996-óta adok el ingatlanokat.
Eladó lakások, családi házak, telkek, nyaralók, ingatlanok Zala megyében, Zalaegerszegen, Nagykanizsán, Hévízen, Keszthelyen, Nyugat – Balatonon
A blog cikkben szereplő információk nem teljes körűek, figyelemfelhívó célzattal készültek, tájékoztató jellegűek, és nem minősülnek sem befektetési, sem pénzügyi, sem jogi tanácsnak, tanácsadásnak, felhasználásuk kizárólag a látogató felelősségére és kockázatára történik.
Bővebb információ: https://becsuletesingatlanos.hu/jognyilatkozat/
Elérhetőségeim
